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formulée par les Etats généraux de Savoie, en 1487. Cette plainte fut sans effet, si bien que, en-1556, nous trouvons l’écho des mêmes doléances dans des Lettres Patentes du souverain. Le due de Savoie, Emmanuel- Philibert, après avoir obtenu la restitution de ses Etats par le traité de Cateau-Cambrésis, en 1559, obtint des Etats généraux un subside extraordinaire qu’il sut transformer en un subside annuel.

394. C'était, dit M. Max Bruchet (1) «enlever aux Etats-Généraux «leur principale raison d’existence, et provoquer leur suppression ». Cet impôt fut levé sous une forme d’abord variable, impôt sur le sel, droit sur les denrées alimentaires, enfin impôt foncier; mais celui-ci fut si difficile à percevoir qu'Emmanuel-Philibert ne put l’appliquer sérieusement. Charles-Emmanuel, qui lui succéda, chercha à mieux répartir les impôts, et à percevoir l’impôt foncier, par un édit du 27 mars 1584, qui eut pour conséquence la rédaction d’un premier cadastre, commencé au début du XVIIme siècle. Il décida même que les mutations de propriété seraient mentionnées au cadastre, au moyen d’une déclaration des intéressés, obligatoire sous peine d’emende. Quoique très imparfait, ce premier cadastre rendit de réels services.

395. Devenu roi de Sardaigne en 1720, tout en conservant ses Etats de Savoie et de Piémont, Victor-Amédée IT, après une première mensuration exécutée en Piémont (2) décida, par Lettres Patentes du 9 avril 1728, qu’il serait procédé à la confection du cadastre de la Savoie.

396. Des géomètres expérimentés, dont la plupart avaient déjà participé à la confection du cadastre du Piémont, se mirent à l’œuvre avec un grand soin. Un plan des propriétés, où mappe fut dressé par eux, et un registre, appelé Livre de géométrie, ou Livre des numéros suivis, indiqua, pour chaque parcelle, le numéro, le nom du mas ou lieudit, son étendue et sa qualité, les nom et prénom du propriétaire. Les géomètres étaient responsables pécuniairement de leurs travaux. Une série d’inspections, contrôles et vérifications était organisée. Les erreurs étaient rectifiées aux frais des agents fautifs. L’échelle du plan n’est indiquée nulle part. Plus tard, elle fut fixée, par comparaison des plans avec le terrain, par arrêté du préfet du département du Léman (5) du 18 thermidor an XI (6 avril 1803), à 1/2372. Cette échelle, bizarre, et dont rien ne justifie le chiffre compliqué, est vraisemblablement celle à laquelle les plans ont été portés

(1) M. Bruchet. L'ancien cadastre en Sa- borer une organisation pour la perception voie, p. 9. 4 des tailles.

(2) Déjà, en 1697, Victor-Amédée avait (3) Texte imprimé aux Archives Dépar-

chargé une commission de membres de la tementales de la Haute-Savoie. Chambre des comptes et de sénateurs d’éla-

par suite d’une modification physique du papier. Il est permis de penser que l’échelle primitive a dû être 1/2400, chiffre très commode en raison du grand nombre de diviseurs du nombre 2400.

Les renseignements relatifs à la qualité de la terre et à son rendement annuel étaient recueillis par des experts estimateurs, désignés, les uns par la commune, les autres par l’intendant général (préfet): ils étaient renseignés par des indicateurs désignés par les communautés ou communes. Les propriétaires étaient invités à assister aux opérations, sous peine de se voir interdire de former aucune réclamation ou demande de rectification. Ces divers renseignements étaient consignés dans le livre d’estime dressé, comme le livre de géométrie, par ordre de numéros de parcelles, et, en fait, plus complet et plus sûr à consulter que le livre de géométrie.

397. Ces divers livres et plans étaient soumis au surintendant du cadastre qui faisait évaluer par des calculateurs le revenu de la superficie des parcelles, en consignant les résultats dans le Livre de calculation. Enfin, les renseignements étaient consignés, par ordre alphabétique, au nom de chaque propriétaire dans un registre appelé Tabelle préparatoire, où cadastre-minute. Cette tabelle était affichée dans chaque communauté ou commune, avec une copie de la mappe. Les réclamations, ou griefs, étaient consignées dans un cahier appelé cottet à griefs; après solution des difficultés, il était procédé à la rédaction de la fabelle définitive ou cadastre mis au net.

398. Nous ne nous occuperons pas de l'intérêt que présente le cadastre de Savoie au point de vue de l'impôt foncier, question très intéressante, mais qui n’est pas du domaine du Droit civil (1). Nous examinerons ce cadastre au point de vue du régime juridique de la propriété immobilière.

399. Les travaux furent terminés en 1738, et l’édit appelé édit de péréquation générale qui rendit l’œuvre exécutoire, fut signé le 15 septembre 1738. Le travail avait duré dix ans, ce qui était peu pour une œuvre aussi considérable. En réalité, le travail matériel ne dura même que cinq ans, car les cinq années qui suivirent furent employées à l’examen des requêtes présentées par les classes privilégiées dans le but d’échapper à l'impôt. Le travail fut done exécuté avec une rapidité tout à fait remarquable; M. Max Bruchet (2) cite, à ce sujet, le cas de la commune du Biot, actuellement arrondissement de Thonon-les-Bains, qui comprend 16,000 parcelles, et pour laquelle les travaux, commencés le 11 avril 1731,

(1) Sur cette question, voir Bruchet. An- (2) Zbid., p. 37, note 1. cien cadastre de Savoie, pp. 25 à 35.

furent terminés le 17 juillet 1732, c’est-à-dire en quinze mois, y compris le délai nécessaire pour la solution des réclamations des intéressés.

400. L’exécution des plans fut remarquablement exacte, surtout lorsque l’on tient compte de la médiocrité des instruments d’arpentage que les géomèêtres avaient à leur disposition. Aujourd’hui encore, ces plans sont fréquemment appliqués sur le terrain, et leur application ne donne lieu à aucune réclamation importante. Les habitants des campagnes ont conservé pour l’ancien cadastre le plus grand respect. Ne sachant pas que la différence entre l’ancien cadastre et:le cadastre français récent provient de ce que l’un a une valeur juridique au point de vue de la preuve de propriété, tandis que l’autre n’est qu’un instrument fiscal, ils disent volontiers que, seul, l’ancien cadastre est « bon », croyant que les mensurations ont été bien faites en 1738, et moins bien faites après l’annexion de 1860, ce qui, du reste, n’est pas entièrement inexact.

401. Les opérations du cadastre de Savoie furent cependant retardées pour la petite région des baiïlliages de Ternier et de Gaillard, près de Genève, à cause des difficultés soulevées par les Genevois qui refusaient de payer leurs tailles. Cette situation ne fut réglée que par un traité conclu le 3 juin 1754, et l’édit de péréquation des tailles pour ces bailliages ne fut rendu que le 9 mai 1760. Enfin, certaines terres, échelonnées le long du Rhône, notamment Seyssel, cédées à la Savoie par le roi de France en 1760, furent cadastrées de 1760 à 1764.

402. Le roi de Sardaigne prit des mesures pour assurer la tenue à jour du cadastre par les soins des secrétaires des communautés, et du Conseil des habitants. Comme les petites communautés rurales étaient souvent dépourvues d'administration régulière, des instructions du souverain organisèrent cette administration en 1739. Auprès de chaque communauté était placé un secrétaire nommé par l’intendant, et ce secrétaire était chargé de la conservation et de la mise au courant du cadastre. Deux registres tenus par lui servaient à constater les mutations, et étaient appelés Livre journalier et Livre des transports. Le Livre journalier mentionnait, par ordre chronologique, les mutations de propriété. Les changements étaient mentionnés, avec le consentement des parties, sur la présentation des actes. Les difficultés étaient tranchées par le conseil de la commune, et, en dernier ressort, par l’intendant. On voit que ce système rappelle celui du Registre foncier suisse. Notons qu’en Savoie (?), les ventes immobilières étaient nécessairement notariées; l’acte était rédigé en double exemplaire, dont l’un était conservé par le notaire, et

(1) Royales Constitutions de 1770. L., V, tit. XXII, ch. IV. Code civil de 1837, art. 1412.

l’autre déposé au tabellion, local spécial annexé au greffe du tribunal. Le Livre des transports contenait, par ordre alphabétique, les noms de tous les propriétaires de la paroisse, avec mention des mutations, et références au journalier.

403. Ces registres furent régulièrement tenus, du moins en général, jusqu’à la Révolution. Ils le furent, au contraire, très imparfaitement pendant la première annexion de la Savoie à la France, de 1792 à 1814. Sous Victor-Emmanuel I, rétabli dans ses Etats à la fin de 1814, un manifeste de l’Intendant général, du 18 avril 1816, rétablit les règles primitives pour la tenue des registres. Une loi du 4 juin 1854, qui ordonnait la rédaction d’un nouveau cadastre général, ne put être appliquée avant la nouvelle annexion de la Savoie à la France, en 1860.

404. En 1861, après l’annexion à la France, les Conseils généraux de la Savoie et de la Haute-Savoie votèrent la confection d’un nouveau cadastre, et exprimèrent le vœu que ce cadastre eût le même caractère que celui de 1738 au point de vue de sa valeur juridique en matière de propriété immobilière. L'administration ne comprit rien à la question, et, comme, dans les autres départements, le cadastre n’avait qu’un caractère fiscal, il fut décidé que le cadastre des nouveaux départements n’aurait que ce même caractère. Les Conseils généraux obtinrent cependant qu’une colonne serait réservée à la mention de l’acte qui motivait les mutations, avec indication du nom du notaire. Dans quelques communes (), un cadastre avait été établi vers 1808.

405. Nous examinerons maintenant sommairement quelle est la valeur juridique de l’ancien cadastre de Savoie, et sur quels principes est basée cette valeur juridique. Nous pourrons ensuite comparer cette institution avec celle du Registre foncier du Code civil suisse.

Nous avons vu (?) que, lors de l’établissement du cadastre, les propriétaires étaient convoqués pour donner les indications qu'ils jugeaient utiles sur leurs biens, à peine de se voir déclarer forclos pour toute réclamation ultérieure. Les fermiers devaient présenter leurs baux, sous peine d’amende (#). Ainsi, le travail n’était pas exécuté d’office par l’administration, mais était fait contradictoirement avec le propriétaire.

406. En outre, comme nous l’avons vu également (£), les résultats des travaux étaient communiqués aux habitants des communes ; la tabelle préparatoire et une copie de la mappe étaient affichées, les intéressés

(1) Notamment celles du canton de Dou- de l’Intendant général du duché de Savoie vaine. du 29 mars 1728.

(2) Suprà, n° 396. (4) Suprà, n° 397.

(3) M. Bruchet, op. cit. p. 65, Manifeste

devaient présenter leurs réclamations dans le délai de quinze jours. Læ publication était entourée de formes (1) attirant, d’une manière efficace, attention des intéressés.

407. Cette procédure, appelant, par voie législative, les propriétaires à faire valoir leurs droits, et leur donnant toutes facilités pour les faire valoir, à permis aux tribunaux d'attribuer à l’ancien cadastre la valeur d’une présomption légale de propriété. Celui qui peut se prévaloir de cette présomption prend le rôle de défendeur, et il appartient désormais à l’autre partie de faire la preuve contraire (2). Cependant, la Cour de cassation de Turin, par arrêt du 7 mars 1856 (3), ne voulut pas attribuer au cadastre le caractère de preuve légale de propriété, se bornant à lui attribuer un caractère de présomption légale. En pratique, la différence est peu sensible; une présomption qui retourne la charge de la preuve ressemble de fort près à une preuve. Cependant la preuve contraire est toujours possible, même contre un acquéreur de bonne foi, tant qu’il n’a pas prescrit.

408. Pour pouvoir se prévaloir de cette présomption, il faut que celui qui l’invoque justifie, notamment au moyen du Livre journalier et du Livre de transport, qu’il est aux droits de celui qui était inscrit originairement au cadastre. Les lacunes que présentent les registres pendant la période de la première annexion de la Savoie à la France de 1792 à 1814 rendent parfois cette preuve difficile. En outre, il peut y avoir des contradictions entre les divers livres, notamment parce que, sur les trois livres de numéros suivis tenus d’ordinaire, un seul renvoie au cottet à griefs où se trouve consignée la réclamation de l’intéressé et la décision du délégué donnant la solution. En outre, il faut noter que la présomption de propriété ne s’attache qu’à la mappe originale ou à ses copies authentiques. En fait, il existe pour toutes les communes, sauf pour celle de Gaillard, la mappe originale ou une copie authentique (®).

409. Sans doute, l’ancien cadastre de Savoie n’a pas, au point de vue de l'établissement, de la preuve, de la transmission de la propriété immobilière, une valeur légale aussi grande que le Registre foncier suisse. Cependant, il représente bien une institution analogue à celle du Registre foncier, puisqu'il est constitué, comme le Registre foncier, par un ensemble de plans et livres tenus à jour, permettant de connaître la situation juridique de chaque immeuble, et ayant autorité au point de vue de la

(1) M. Bruchet, ibid., et surtout voir p.48- 1904. D. 06. 2. 278. ; 49 le texte d’une notification aux intéressés. (3) Oité par M. Bruchet, op. cit., p. 50.

(2) Chambéry, 20 janv. 1890, cité par M. (4) Voir les indications relatives aux archi- Bruchet, op. cit., p. 715. — Chambéry, 7 mars ves dans M. Bruchet, op. cit., p. 79-80.

‘preuve de la propriété. Les services éminents qu’il a rendus permettent de prévoir combien seront importants ceux que rendra le Registre foncier suisse, mieux organisé, et qui, sans doute, fonctionnera d’une manière régulière, et sera soigneusement tenu à jour.

SECTION II. — Le cadastre français.

410. Nous avons déjà dit (1) que le cadastre français actuel n’était qu’un instrument purement fiscal. Au point de vue de la propriété, il n’a que la valeur d’un élément d’appréciation de fait (2), d’un indice ; les indications qu’il fournit n’ont nullement la valeur d’une présomption de propriété, comme celles du cadastre sarde. Il n’a donc, au point de vue juridique, aucun rapport avec le Registre foncier suisse: il ne constitue pas un Registre foncier. |

411. Mais un changement assez considérable est en préparation. A ce cadastre, si peu important au point de vue du Droit civil, va se substituer un autre cadastre plus utile à ce point de vue, mais qui n’est pas près d’être achevé, alors surtout que le travail a été interrompu par la guerre de 1914.

412. Par décret du 30 mai 1891, sur la proposition de M. Rouvier, ministre des finances, une commission extra-parlementaire fut nommée, avec mission d'étudier les moyens de refaire le cadastre et les plans, ce qui pouvait permettre d'établir des Livres fonciers, donnant exactement la situation juridique de chaque parcelle cadastrale. Cette commission fut divisée en deux sous-commissions, et rédigea de nombreux procès-verbaux. Le travail aboutit, d’une part, à un projet Darlan sur la réforme hypothécaire, déposé le 27 octobre 1896, et, d’autre part, à la loi du 17 mars 1898 (3). Cette loi est importante en droit civil, sauf cependant en ce qui concerne la partie administrative, notamment les textes qui prévoient des subventions à accorder aux communes pour les aider à supporter la dépense.

413. La loi du 17 mars 1898 donne au futur cadastre une importance qui permet de le comparer, dans une certaine mesure, au cadastre sarde. Elle permet, en effet, aux propriétaires d’intervenir dans les opérations, et leur impartit des délais pour présenter leurs observations, et faire leurs réclamations. Après quoi le cadastre devient un titre authentique et définitif établissant, non pas, à vrai dire, le droit de propriété, mais la configuration et la contenance de la propriété. Ce cadastre sera done la base

(1) Supra, n° 404. (3) Dalloz périodique. 98. 4. 38. (2) S'uprà, n° 392 et note.

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légale des bornages, et fixera définitivement la délimitation des parcelles.

414. Les droits du véritable propriétaire, s’il n’a pas été appelé aux opérations, sont réservés; il a le droit de tenir l’opération pour res inter alios acta, et de réclamer ses véritables limites; mais, en ce cas, les nouvelles délimitations ne pourront porter que sur les parcelles immédiatement contiguës, c’est-à-dire que les voisins immédiats, obligés de subir une réduction de leur parcelle, ne pourront pas demander à leurs autres voisins une nouvelle délimitation, même s’il était constaté que, par suite d’une erreur de mensuration, qui se produit parfois, toute une série de parcelles avaient été décalées d’une certaine quantité.

415. Nous venons de constater une différence profonde qui sépare ce cadastre du cadastre sarde et du Registre foncier suisse. A la différence du cadastre sarde, le futur cadastre français ne crée pas une présomption de propriété, et se borne à fixer la contenance et la forme de chaque parcelle. Les droits du véritable propriétaire sont réservés. A la différence du système suisse, le futur cadastre français ne constituera pas un livre foncier, dans le sens du Code suisse, puisqu'il ne comporte même pas une présomption de propriété.

416. Cependant, il n’est pas impossible, il est même désirable que la jurisprudence finisse par lui attribuer la valeur d’une présomption de propriété. En réalité, il est très regrettable que le législateur français ait été trop timide. Il pouvait fort bien, et personne n’aurait protesté, attribuer au cadastre la valeur d’un Livre foncier, dont les indications vaudraient tout au moins présomption de propriété.

417. M. Planiol, que nous avons suivi dans cet-examen sommaire de la loi du 17 mars 1898, exprime le désir (1) que la loi française adopte le système du Livre foncier tenu par parcelles, et non plus par noms de propriétaires. Il fait très justement observer que le travail prévu par la loi du 17 mars 1898 exigera des opérations extrêmement importantes, et très onéreuses. Le cadastre actuel a coûté 160 millions; le futur cadastre coûtera certainement beaucoup plus, en raison du soin plus grand que nécessiteront les opérations. La situation financière qui suivra vraisemblablement les événements actuels, risque de retarder la solution pendant de longues années; dans ces conditions, il est regrettable qu’un travail si coûteux ne soit pas fait dans un but plus utile, et que, pour une dépense sensiblement égale, le législateur n’ait pas prévu la confection d’un véritable Livre foncier, dont les indications vaudraient titre, ou au moins présomption de propriété.

(1) Planiol, I, n° 2635.

En juillet 1917, M. Marin, député de Meurthe-et-Moselle, a déposé une proposition de loi tendant à la reconstitution juridique des régions éprouvées par la guerre, avec organisation du Livre foncier.

SECTION III. — Le régime français de la transcription.

418. La transcription (1) est une publicité, donnée aux mutations de propriété. Déjà à Rome, les transports de propriété étaient entourés d’une certaine publicité provenant de la présence des témoins dans la mancipation, de celle du magistrat dans l’in jure cessio, ou du fait matériel de la tradition. Cette publicité, déjà très imparfaite, n’existait plus lorsque, comme dans l’ancien Droit français, la tradition cessait d’être apparente, par exemple en cas de constitut possessoire. Dès lors, un acquéreur n’était jamais certain de la validité de son acquisition, car le bien avait pu être déjà vendu clandestinement à un autre. L’inconvénient qui résultait de cette situation amena, dans certaines régions, à chercher un remède : dans le ressort du Parlement des Flandres (pays de nantissement), le greffier inscrivait les mutations sur un registre spécial. En Bretagne, la publicité résultait de trois annonces publiques ou bannies (appropriance par bannie), suivies d’un délai après lequel étaient déclarés forclos les tiers qui prétendaient à des droits sur l’immeuble. C’était un système énergique de protection de la propriété. Les bannies étaient constatées par un certificat de bannie. En août 1626, un édit rendu à Nantes par LouisXITT établit des greffes d’insinuation où les contrats étaient copiés sur des registres publics, comme dans notre système de la transcription de la loi du 23 mars 1855.

419. La transcription fut introduite dans le Droit français par la loi du 11 brumaire an VII qui avait pour objet principal l’organisation de la publicité du régime hypothécaire. Le but de cette transcription est le même que celui de l'institution suisse du Registre foncier, c’est-à-dire de donner une plus grande sécurité aux transactions immobilières et aux constitutions d’hypothèques.

420. Le principe adopté fut que tout propriétaire serait réputé avoir conservé sa propriété, tant que l’acte d’aliénation n'aurait pas été transcrit. C'était, fait remarquer M. Planiol (2), une excellente institution qu’il aurait fallu conserver soigneusement lors de la rédaction du Code civil. Les rédacteurs de ce Code commencèrent, au contraire, par poser le prin-

(1) Cf. Planiol, I, nos 2603 et ss. (2) Planiol, I, n° 2607.

cipe du transfert de la propriété par l’effet de la convention, ce qui était, en somme, contraire à l’idée que la transcription était nécessaire pour rendre le transfert opposable aux tiers.

421. La solution de la re ie de savoir si la transcription serait conservée fut ajournée jusqu’au moment où | seraient étudiées les règles concernant la vente et l’hypothèque.

422. Lors de la rédaction des textes relatifs à la vente, la même difficulté se reproduisit ; l’article 1583 reproduisait le principe de l’article 1138, mais il déclarait que « la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix... » ce qui réservait les droits des tiers et permettait de prendre des mesures, telles que l’organisation de la transcription, pour les sauvegarder. :

423. Enfin, sur les observations, peu raisonnées, de Malleville et de Tronchet, les auteurs du Code, arrivés à la question des hypothèques, abandonnèrent la transcription. Cependant (1), au milieu de ces hésitations, ils laissèrent passer de nombreuses allusions à la transcription : l’article

1583 suppose la nécessité d’une formalité extérieure pour rendre la vente opposable aux tiers, l’article 2180 exige la transcription pour que le privilège ou l’hypothèque s’éteigne par prescription au profit du tiers détenteur, l’article 2181 l’exige pour la purge des privilèges ou hypothèques, l’article 2189 en suppose la nécessité dans les cas ordinaires, puisqu'il l’écarte dans le cas d’adjudication sur purge tranchée au profit du tiers détenteur lui-même, l’article 2108 l’exige pour la conservation du privilège du vendeur, l’article 2200, ancien texte, ordonne la tenue d’un registre des transcriptions par le conservateur des hypothèques (?).

424. Malgré les hésitations que devait faire naître cette persistance de la transcription dans divers textes du Code, il fut admis qu’elle était abandonnée. On était ainsi revenu au système du Droit coutumier; la vente était opposable aux tiers, notamment aux créanciers hypothécaires, dès que l’acte avait date certaine (?); à partir de ce moment, le créancier ne pouvait plus prendre inscription sur les immeubles aliénés.

425. L'administration de l’Enregistrement chercha à conserver le principe de la transcription, pour conserver le droit afférent qui était de 1 fr. 50 %. Elle pensa arriver à ce résultat par voie administrative, en ordonnant aux conservateurs d'inscrire les hypothèques jusqu’à la transcription. Cette pratique fut condamnée par un avis du Conseil d'Etat

1) Planiol, I, 2608. (3) C.C.F., art. 1328.

oir encore C.C.F., art. 2198-2199.

du 11 fructidor an XIII, aux termes duquel la vente arrêtait, sans transcription, le cours des inscriptions. L'administration chercha un autre moyen de parvenir à ses fins, et obtint l’insertion, dans le Code de Procédure civile, des articles 834 et 835 C. Pr. civ. aux termes desquels la. transcription était nécessaire pour arrêter le cours des inseriptions, sauf au créancier à user d’un délai de grâce de 15 jours qui lui était accordé après la transcription. Plus tard, la loi budgétaire du 28 avril 1816, pour pousser les aliénateurs ou acquéreurs à faire transcrire, décida que le droit de transcription serait perçu en même temps que le droit d’enregistrement, même si les parties ne faisaient pas ensuite transcrire leur acte.

426. Le simple bon sens aurait dû conduire, dans ces conditions, à une transcription d'office, faite sur la réquisition du receveur d’enregistrement...

Comme, en dépit de ces efforts, beaucoup d’actes restaient non transcrits, il fallut envisager une solution plus radicale, basée sur une idée de protection de la propriété, et non plus sur des considérations fiscales. Dès 1840, la question fut mise à l'étude, et fut résolue par la loi du 23mars 1855, applicable à partir du 1er janvier 1856, qui abrogea par son article 6 les articles 834 et 835 du Code de Procédure, et rétablit le régime de la transcription obligatoire.

427. Le principe même de la loi montre une différence profonde entre. la transcription française et le Registre foncier suisse. En France, ce sont seulement les actes d’où résulte une translation entre vifs de propriété: ou de droits réels qui sont soumis à la transcription. Ces actes sont les divers contrats translatifs de propriété ou de droits réels (sauf la donation qui est soumise à des règles spéciales), les jugements qui constatent une convention translative, pour laquelle il sert de preuve, et les juge ments d’adjudication, sauf ceux qui attribuent la propriété à un cohéri-tier ou copartageant, c’est-à-dire ceux qui sont réputés déclaratifs et non translatifs de propriété (1). La loi ajoute à la liste des actes à transcrire. les baux de plus de 18 ans, et enfin les quittances et cessions de loyers et fermages non échus portant sur trois années et plus, bien qu’il n’y ait. pas ici transfert de droits réels.

428. Nous constatons ainsi que le domaine de la transcription est beaucoup plus restreint que celui du Registre foncier. Le registre des transcriptions ne fait pas toujours connaître le véritable propriétaire, puisque les transferts de propriété à cause de mort n’y sont pas mentionnés, et cela non seulement lorsque le nouveau propriétaire est le repré.

sentant légal, l'héritier légitime du défunt, mais même au cas où rien ne:

(1) Cf. C.C.F., art. 883.

RTS er DT

révèle aux tiers sa qualité de nouveau propriétaire, comme c’est le cas: pour le légataire particulier. Le registre ne mentionne pas davantage. les actes déclaratifs de droits, comme les partages et les transactions, parce qu’ils ne sont pas translatifs. Enfin, les jugements prononçant la. résolution, nullité, ou rescision d’un acte transcrit ne sont pas transerits,. mais seulement mentionnés en marge de la transcription de l’acte, et omission de cette formalité n’entraîne d’autre sanction qu’une amende contre l’avoué, et non pas l’inefficacité de l’acte à l’égard des tiers (1).

429. Nous voyons donc que le registre des transcriptions ne révèle pas dans tous les cas quel est le véritable propriétaire. En outre il n’est pas destiné à indiquer les divers détails relatifs à chaque immeuble. La. cause en est qu’il n’a pas été institué pour servir de Livre foncier, mais seulement pour donner, vis-à-vis des tiers, une publicité à certains transferts de propriété, de manière à donner des garanties aux tiers, notamment aux créanciers hypothécaires.

430: La transcription ne produit qu’un effet relatif, en ce sens qu’elle. ne produit pas, et ne constate même pas le transfert de propriété. L’arti-cle 1138 du Code civil français n’a pas été abrogé, et le seul consente-tement suffit toujours, au moins entre les parties, pour le transfert de. la propriété. ;

431. Si nous comparons ce régime à celui du Code civil suisse, noustrouvons que la législation suisse n’a pas entièrement abandonné l’idée du transfert de propriété par le consentement, du moins si ce consente-ment est constaté par acte authentique (?). Eneffet, l’inscription au Registre foncier n’est valable que si elle est légitime, c’est-à-dire si l’acte juri-dique, qui en est le fondement, est, lui-même, valable. Mais, contrairement au principe français, l'inscription au Registre foncier est nécessaire pour la naissance ou pour le transfert des droits réels. On peut dire, d’une manière générale, qu’en France l’aliénation et le transfert de la propriété: résultent du seul consentement, sauf le droit des tiers, et qu’en Suisse l’aliénation et le transfert naissent bien du consentement, constaté dans les formes légales, mais que l’effet réel de l’accord des parties ne se pro-. duit, même à l’égard de l’acquéreur, que par l'inscription au Registre foncier.

432. En France, l’acte non transcrit ne peut pas être opposé (3) «aux: «tiers qui ont des droits sur l'immeuble, et qui les ont conservés en se «conformant aux lois », c’est-à-dire, comme le fait observer M. Planiol (),,

(1) Voir Planiol, I, n° 2613. (3) Loi 23 mars 1855, art. 3. (2) Suprä, n° 138. (4) Planiol, I, n° 2616 et ss.

aux tiers qui remplissent trois conditions, et non pas seulement deux, comme semblerait l’annoncer le texte, savoir : existence du droit sur l’immeuble, droit sujet à publicité, titre rendu public. Ces tiers seront : l'acquéreur par contrat ou adjudication (autres que l’un des colicitants), l’usufruitier ou l’usager, l’emphytéote, le titulaire d’une servitude, le créancier privilégié ou hypothécaire, enfin le locataire qui cependant n’a pas un droit réel. Le locataire de moins de 18 ans, le légataire même particulier, pourront donc, bien que leur titre ne soit pas transcrit, l’opposer à l'acquéreur. Et pour ceux dont le titre est soumis à la publicité, par exemple le nouvel acquéreur, ils ne peuvent l’opposer à l’acquéreur qui a omis de transcrire que s’ils ont, eux-mêmes, fait transcrire ou inscrire leur titre : « qui transcrit ou inscrit le premier l’emporte (55

433. Dans ce système, les créanciers chirographaires sont exclus de la catégorie des tiers qui peuvent se prévaloir du défaut de transcription. Le résultat a paru choquant à quelques auteurs : un créancier chirographaire, en présence d’un créancier hypothécaire qui n’a pas pris d’inscription, peut opposer ce défaut d'inscription; en présence d’une aliénation qui lui nuit davantage, il ne peut pas opposer de défaut de transcription (?). La critique est juste, en pratique, mais le législateur français ne peut être considéré comme ayant manqué de logique; la loi du 23 mars 1855 est relative au régime hypothécaire, et l’article 1138 continue donc à régir les rapports personnels existant entre débiteur et créancier chirographaire, qui sont, sauf quand ils exercent l’action paulienne de l’article 1167 C.C.F., les ayants cause de leur débiteur, dont ils ont pour garantie le patrimoine que celui-ci continue à administrer librement, et dont il conserve le droit de disposer.

434. En ce qui concerne les donations, le Code civil français a adopté un système de transcription qui diffère de celui de la loi française du 23 mars 1855 (%). Pour trouver l’origine de cette transcription, il faut remonter à l’ordonnance de Villers-Cotterets, d’août 1539, qui, pour diminuer, par la crainte de la publicité, le nombre des donations empreintes de captation ou de fraude, et spoliant les parents au profit d'étrangers, décida que ces donations n’auraient d'effet qu’à partir du moment où elles auraient été insinuées, c’est-à-dire enregistrées par les Cours de justice. Cette formalité fut maintenue à l’époque du Droit intermédiaire: il arriva même, lorsque la loi du 11 brumaire an VII établit la transcription, que Pinsinuation des donations au greffe resta nécessaire, alors que les dona-

(1) Planiol, I, n° 2619. Planiol, I, n° 2622. (2) Mourlon. Transcription, II, n° 435, — (3) Cf. Planiol, I, 2625 et ss.

tions de biens susceptibles d’hypothèques devaient, en outre, être transcrites au bureau des hypothèques. Le défaut d’insinuation pouvait être opposé même par les créanciers chirographaires, par les légataires, par les héritiers eux-mêmes.

435. Le Code civil supprima l’insinuation au greffe, mais, par l’article 939, il conserva la transcription spéciale des donations de biens susceptibles d’hypothèques. Ici, le défaut de transcription peut être opposé par toute personne ayant intérêt, sauf par ceux qui sont chargés de la faire opérer, et par leurs ayants cause, et sauf par le donateur (1). Donc, le défaut de transcription, en ce qui concerne les donations, peut être opposé, non seulement par ceux qui peuvent opposer le défaut de transcription, telle qu’elle est organisée par la loi du 23 mars 1855, mais aussi par les créanciers chirographaires et par les légataires particuliers, comme dans le système de la loi du 11 brumaire an VII.

436. Dans le système du Code civil suisse, les donations (2) sont traitées, au point de vue du Registre foncier, comme les autres causes de transfert des propriétés immobilières. La dualité du système français, en matière de transcription, qui s’explique par la différence d’origine des deux sortes de transcriptions, et par l’évolution distincte de leurs législations, devait nécessairement disparaître dans une législation refondue, où la publicité des aliénations immobilières est organisée dans le but de favoriser le crédit immobilier et de rendre précise la preuve de la propriété, et non plus dans un but fiscal, comme le fait s’est produit lors de la rédaction du Code de Procédure civile français, ni dans le but principal de favoriser le crédit hypothécaire, comme le fait s’est produit lors de la rédaction de la loi du 23 mars 1855, ni dans le but de conserver les biens dans les familles, poursuivi par les lois relatives à la transcription des donations.

437. Le système français de la transcription est très critiqué, et avec raison. Il ne représente nullement la situation juridique de la propriété immobilière. Il laisse à l’écart, sans publicité, les transferts de propriété à cause de mort, il ne crée qu’une publicité imparfaite pour les résolutions, résiliations, et annulations de contrats transférant la propriété. Il possède encore un grand défaut, qui est de ne présenter qu’un tableau des propriétaires, et non un tableau des propriétés, de telle sorte que, pour savoir qui est propriétaire, il faut connaître quels ont été tous les propriétaires successifs, dont beaucoup ne sont pas révélés par la transcription ().

438. Enfin, il faut bien noter que la transcription n’est pas vraiment

(1) C.C.F., art. 941. (3) Voir Charles Gide. Bulletin de la Sociélé (2) Code des Obligations, art. 239 à 252. de législation comparée, avril 1886, p. 325.

obligatoire. Et il en résulte, en fait, qu’il y à 26 ventes sur 100 qui sont enregistrées sans être transcrites. C’est tout simplement absurde. Depuis 1816 (1) l’administration perçoit le droit proportionnel de transcription au moment où l’acte est présenté pour être enregistré, même si la transcription n’en est pas requise; la transcription qui suit ne donne lieu qu’à la perception d’un droit fixe. Dans ces conditions, il est surprenant que l’administration n’ait pas pensé à la solution bien simple qui consistait à faire envoyer l’acte par le Receveur de l’enregistrement au Conservateur des hypothèques pour qu’il soit transcrit d’office (2).

439. La transcription française, qui aurait pu devenir la base d’un état-civil des immeubles, ne donne donc que des résultats très imparfaits, et bien inférieurs aux résultats que donnera certainement, s’il est bien tenu, le Registre foncier suisse.

SECTION IV. — Le système Torrens.

440. Le système Torrens (5) est, comme l’institution suisse du Registre foncier, un système de publicité et de preuve légale en matière de propriété immobilière. Son inventeur fut sir Robert Torrens, mort en 1884, et dont le père, le colonel Torrens, fut l’un des fondateurs de la colonie du $South-Australia, et fut Registrar general, ce qui peut être traduit, comme le fait M. Planiol, par Directeur de l’enregistrement.

441. Dans les colonies australiennes, les propriétaires étaient de deux sortes. Les uns, acquéreurs de terres publiques, tenaient leurs droits directement de la Couronne. Les autres tenaient leurs droits d’un acte privé, tel qu’une vente. La situation des premiers était nette, celle des derniers était souvent mal établie.

Sir Robert Torrens eut cette idée que la situation serait simplifiée, si l’on posait cette règle qu’à chaque aliénation, la terre revenait à la Couronne, de qui le nouveau propriétaire la tiendrait toujours directement. Il fit voter, en 1858, le Real property act, loi par laquelle son système fut établi.

442. Cette idée paraît fort éloignée de celles qui aboutirent au SYS-

(1) Loi budgétaire du 28 avril 1816, art.

52 et 54.

(2) Au lieu de procéder ainsi, et pour effacer même le souvenir que le droit de transcription était perçu lors de l’enregistrement, la loi du 22 avril 1905 a remplacée par un droit proportionnel de 7%, sans addition de décimes, l’ancien droit de 5 fr. 50 ©, qui

LA

comprenait le droit de transcription sur les ventes d’immeubles.

(3) Voir Planiol, I, n° 2638, et surtout Ed.

Correvon. L’Act Torrens (Rouge, éd., Lausanne, 1599), que nous résumons ici, en comparant le régime de l’Act Torrens au régime du Registre foncier suisse. Bibliographie :

Planiol, I, 2638.

tème du Livre et du Registre foncier en Allemagne et en Suisse. Les principes qui guidèrent l’auteur du système sont très différents de nos principes juridiques, et sont l’aboutissement de ceux qui existent encore traditionnellement en Angleterre, en matière de Droit immobilier. Il est cependant impossible de ne pas rapprocher les résultats de législations si différentes par leurs origines.

443. Nous voyons, en effet (1), le Registre foncier suisse, tenu par un représentant de l’autorité, avoir une importance prépondérante, non seulement au point de vue de la preuve des droits immobiliers, mais encore au point de vue de l’existence même de ces droits. Nous avons vu, en même temps, que le principe de la publicité, base du Registre foncier, a amené à adopter le principe de la foi publique due aux inscriptions. Nous savons (2?) que le fonctionnaire chargé de tenir le Registre foncier a qualité pour vérifier si les conditions requises pour une inscription sont bien remplies. Il s’agit donc bien, comme dans le système Torrens, d’une intervention de l’autorité publique en matière de transports de droits immobiliers.

444. Sans doute, le législateur suisse, pas plus que le législateur allemand, n’a admis la fiction du retour des immeubles à l’Etat à chaque aliénation, fiction qui ne pouvait venir à l’esprit que d’un Anglais, avec les idées qui dominent toujours pour lui le régime de la propriété immobilière. Cependant, il y a aussi, dans les systèmes suisse et allemand, une garantie de l’Etat, destinée à enlever toute crainte à l’acquéreur d’un immeuble. C’est, dans un certain sens, et comme dans le système Torrens, une sorte d’investiture par laquelle l’Etat protège le nouvel acquéreur.

445. Le système Torrens va, du reste, plus loin, puisqu'il part de cette idée que c’est la Couronne qui est censée concéder directement l’immeuble. La différence est considérable en apparence; l’est-elle autant ent réalité ? En fait, dans le système Torrens, la concession de la Couronne est si bien une fiction que la Couronne ne fait pas librement la concession, et ne la fait qu’en faveur de la personne désignée par l’aliénateur, et après avoir vérifié les droits de celui-ci. De telle sorte que, sous une apparence féodale, il y à, dans le système Torrens, comme en Allemagne et en Suisse, un véritable vendeur ou un cédant dont les droits ont été vérifiés, et un véritable acquéreur ou un cessionnaire désigné par le vendeur ou le cédant. Inversement, malgré les apparences qui font ressembler la vente suisse à la vente française, il est permis de dire que le système suisse

(2) Suprà, n°5 389. — Infrà, n°5 509 et ss.

à, nos 124 et ss.

RTS 550 et ss.

du Registre foncier, avec son contrôle de l’Etat, et sa règle de la foi publique attachée aux inscriptions, rappelle dans une certaine mesure le système Torrens.

446. Ce rapprochement s’imposait, mais il ne faut pas oublier combien sont profondément différentes les origines de ces deux institutions du Registre foncier et du système Torrens. Il est intéressant de constater que deux législations, partant de règles essentiellement différentes, aboutissent à des règles pratiquement voisines, sous l’empire d’une nécessité identique, celle de donner de la sécurité aux transferts de propriété.

447. Nous pouvons noter ici une différence qui sépare les trois institutions du Cadastre de Savoie, du Registre foncier et du système Torrens. La force probante du Cadastre de Savoie est basée sur un acquiescement exprès ou tacite des parties, celle du Registre foncier est basée sur une présomption d’exactitude des vérifications de l’officier public, celle des registres du système Torrens est basée sur la fiction du retour de limmeuble à la Couronne, et d’une concession faite par celle-ci.

448. Nous entrerons maintenant dans quelques détails sur le fonctionnement du système Torrens. Autrefois, en Australie comme en Angleterre, le titre de propriété était constitué par l’ensemble des deeds, c’est-à- dire par la série des actes relatifs à l'immeuble, à l’origine desquels se trouvait une concession ou un bail consenti par la Couronne.

449. Malheureusement, aucune publicité légale des transports de propriété n’était organisée dans les pays britanniques, sauf quelques exceptions locales (1), et sauf qu’un système d’enregistrement imparfait était organisé d’une manière variable, notamment en Australie. Dans ce pays, le système était organisé de telle manière que les recherches étaient longues et compliquées, et les frais nécessités par chaque nouvelle mutation étaient de plus en plus onéreux.

450. C’est pour remédier à ces divers inconvénients que sir Robert Torrens fit voter, après une longue campagne, le Real Property Act du 2 juillet 1858, qui fut remplacé par une série de nouveaux textes, et fut étendu à toute l'Australie, et au delà (2). Le type le plus parfait du sys-

(1) En Angleterre, il existe, depuis le début du XVIIIe siècle, des registres d’enregistrement des deeds dans les comtés de Kingston-upon-Hull, Middlesex, et York. En Ecosse fonctionne un système régulier d’enregistrement des deeds.

(2) Voici le développement de la législaon dans les diverses colonies, d’après E.

orrevon, L’Act Torrens, Rouge, éd., Lauanne, 1899, p. 9.

Australie du Sud Acts de 1858, 1859,

1861, 1869, 1878, 1881 (abrogés). Real Properlty Act du 17 nov. 1886, modifié en 1886, 1887, 1893.

Queensland: Acts de 1861, 1877, 1885 (abrogés), 1887.

Tasmania: Acts de 1862, 1863, 1867, 1878, 1886, 1890 (abrogés), Real Property Act de 1893.

New-South-Wales : 1863, 1873, 1878, 1887,

Nouvelle-Zélande : 1870, 1876, 1880, 1883

tème est le Transfer of Land Act du 127 août 1890, dans la province de Victoria.

451. Le système Torrens est facultatif; l’ancien système de transferts subsiste donc à côté du nouveau, ce qui correspond bien à la tendance traditionnaliste anglaise. En fait, grâce à ses avantages, le nouveau régime tendit rapidement à supplanter l’ancien, si bien que, dès 1881, dans le Queensland, 2 % seulement des biens échappaient au système Torrens.

452. L'innovation consistait principalement, en pratique, à remplacer toute la série des deeds par un seul certificate of title, délivré par le bureau de l’enregistrement, et que l’on a cherché à rendre inattaquable (indefeasible).

453. A la tête de l’organisation se trouve, dans le territoire de Victoria, le commissaire des titres, placé à la tête du Bureau des titres qui dépend du Département de l’Attorney général. Ce commissaire des titres, à côté de ses attributions administratives, a un pouvoir judiciaire ; il peut exiger la production des pièces, citer les parties, déférer le serment, corriger des erreurs, annuler un certificat ou le remettre au véritable ayant droit. Il est le protecteur des incapables et peut agir pour sauvegarder leurs intérêts. A côté de lui se trouve un autre fonctionnaire, le Registrar of title, dont la compétence est analogue à celle du commissaire qu’il rémplace dans nombre de cas. Dans le South-Australia, les deux fonctions sont réunies entre les mains d’un seul fonctionnaire, le Registrar general. Ces divers fonctionnaires échappent à toute responsabilité à raison des actes faits par eux de bonne foi (1). Soumis à leur autorité, il existe d’autres fonctionnaires : contrôleurs des titres, assistants, arpenteurs.

454. L'organisation de ce personnel est très différente de celle du personnel des hypothèques et de la transcription. En France, le conservateur des hypothèques n’a que des attributions administratives, et son pouvoir de contrôle ne va pas au delà de l'examen de la régularité apparente des titres et de la situation des parties. Il n’a aucun pouvoir judiciaire, et est responsable des erreurs dues à sa négligence, cela malgré sa bonne foi. En pratique, le résultat est que le conservateur, redoutant la responsabilité qui pèse sur lui, est, à juste droit, méfiant. Il inscrit fa-

Colombie britannique en 1870, aux îles Fidji

(abrogés), 1885, Land Transfer Act amendé en 1858 et 1889.

Australie occidentale : 1875, 1879, (abrogés) ; 1893 : Transfer of Land Act.

Victoria : Real Property Act 18 juin 1862; Transfer of Land Statute 1° juin 1866; Transfer of Land Act 1° août 1890, amendé en 1896. Le système Torrens fut étendu à la

et dans l'Etat d’Iowa aux Etats-Unis en 1883, et, en 1886, dans les Straits Setilements (Singapore, Penang, et provinces de Wellesley et Malacca.)

(1) IL existe, comme nous verrons, un fonds d’assurance pour indemniser, en certains cas, la partie lésée.

cilement ce qu’on lui présente, mais raye difficilement. En fait, le mécanisme fonctionne avec une grande régularité, mais un peu lourdement.

455. En Suisse, le conservateur du Registre foncier a un pouvoir de vérification (1) qui rappelle celui du fonctionnaire australien. Il vérifie la demande d'inscription qui lui est adressée, au point de vue du droit du requérant de consentir à l'inscription ou à la radiation, et au point de vue de la régularité de ses titres. La loi organise un système de responsabilité du canton, et du fonctionnaire chargé de la tenue du Registre (2). L'autorité cantonale est tenue (3) d’exercer une surveillance attentive sur le conservateur du Registre, qui est soumis à une action disciplinaire entraînant diverses peines : réprimande, amende jusqu’à 1000 francs, destitution. Le canton (art. 955) est responsable de tout dommage résultant de la tenue du Registre. Le canton a un recours contre les fonctionnaires et employés chargés de la tenue du Registre, et contre les autorités de surveillance immédiate qui ont commis une faute. Ils peuvent exiger une garantie de leurs fonctionnaires et employés.

456. Nous sommes ici loin du système Torrens. Cependant, nous verrons que, dans le système australien, l'Etat est responsable, comme le canton suisse, des erreurs commises. Mais le fonctionnaire suisse n’a pas, au même degré que le fonctionnaire australien, le caractère de magistrat

muni de larges pouvoirs judiciaires. Le pouvoir judiciaire du fonction-

naire australien peut être rapproché de celui qu’avaient en Savoie, lors de la confection de l’ancien cadastre, l’Intendant général et ses délégués (4).

457. En Allemagne, la loi du 24 mars 1897 sur le Livre foncier s’inspire de principes analogues à ceux qui ont inspiré le législateur suisse, qui certainement à imité ici le législateur allemand. Les pouvoirs des fonctionnaires chargés de la tenue du Livre foncier se ressemblent en Suisse et en Allemagne. Aux termes de l’article 12 de la loi allemande du 24 mars 1897, l'Etat, ou la corporation dont le préposé au Livre foncier fait partie, peuvent être actionnés en responsabilité en cas de négligence. L'Etat ou la corporation, en Allemagne, ont, comme le canton

suisse, un recours contre le fonctionnaire négligent. C’est, du reste, l’ap-

plication des principes généraux du Droit allemand en matière de responsabilité des fonctionnaires, principes formulés par l’article 839 C.C.A., aux termes duquel le fonctionnaire est responsable de sa faute volontaire, et n’est responsable de sa négligence que si la personne lésée ne peut pas

(1) Wieland, II, art. 965, n° 1. (4) Cf. M. Bruchet. L'Ancien Cadastre en {2) Wieland, II, art. 955, n° 1 ctss. Savoie, p. 16 et p. 48. (3) O.C.S., art. 956.

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s'ate.

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être indemnisée autrement (1). Le préposé au Livre foncier est donc responsable de sa faute volontaire, et aussi de sa négligence, mais seulement dans le cas où la personne lésée n’a pas d’autre recours.

458. Les différences que nous avons relevées entre les systèmes suisse, allemand et australien s’expliquent facilement par la différence de leurs origines. En Suisse et en Allemagne, il y a un vendeur et un acheteur, le Registre foncier enregistre leur volonté, après vérification des conditions imposées par la loi. En Australie, c’est l'Etat qui intervient directement, et confère le droit de propriété; il est interposé entre le vendeur et l’acheteur.

459. Reprenons l’exposé sommaire du système Torrens. La demande d’immatriculation est adressée au bureau des titres par le propriétaire lui-même qui, dans la pratique, la fait présenter par un sollicitor ou par un courtier breveté. La réquisition est enregistrée. Les pièces justificatives, titres, descriptions, plans, sont déposés. Le dossier est soumis au visa et à l'examen du géomètre en chef. Ensuite, le vérificateur examine si le dossier est régulier; cet examen est très important; une mauvaise vérification peut donner lieu à une action en indemnité contre le fonds d'assurance. Le dossier est ensuite transmis au Registrar, auquel le sollicitor adresse un rapport. Une commission, composée du Registrar et de deux assesseurs, statue ensuite. Une publication est faite dans le journal du gouvernement, une notification est adressée aux propriétaires voisins. Les oppositions (caveat) doivent être formées, à peine de forclusion, dans le délai d’un mois. Enfin, les vérificateurs s’assurent qu'aucune convention n’a été faite suivant le système ancien, depuis le dépôt de la réquisition. Si toutes les conditions sont remplies, le certificat est enfin délivré.

460. Cette procédure, un peu compliquée, donne les garanties les plus sérieuses aux intéressés. Comme il s’agit de règles de droit arbitraire, il serait sans intérêt de la comparer avec les procédures suisse et allemande, car il importe peu, au point de vué des principes et des résultats, que la marche suivie soit semblable ou différente.

461. Le certificat est dressé en double exemplaire; l’un est remis au propriétaire, l’autre est relié dans un registre ad hoc, et constitue le folio de l’immeuble, sur lequel le Registrar mentionnera toutes les conventions

(1) Le fonctionnaire judiciaire en Allema- dessein ou par suite de faute, d’éviter le gne n’est responsable que dans le cas où une dommage en n’usant pas d’une voie de redisposition pénale sanctionne sa faute, sauf cours qui lui était ouverte. Le préposé au en cas de déni de justice (refus du juge ou registre foncier n’est pas un fonctionnaire

retard anormal). Sa responsabilité est cou- judiciaire. verte lorsque la personne lésée a négligé, à

qui s’y rapportent. Il y mentionnera, notamment, les locations de plus de trois ans, les hypothèques et rentes, les servitudes, ete. Le plan est annexé au feuillet. C’est donc bien un Registre foncier, ressemblant de fort près à ceux de Suisse et d'Allemagne.

462. En cas de perte du certificat, un duplicatum peut être délivré, après une série de publications dans les journaux. Le certificat forme à lui seul un titre complet de propriété, remplaçant à lui seul la série des deeds de l’ancien système. °

463. Le titre est désormais inattaquable; il prouve d’une manière décisive (1) que «la personne désignée comme propriétaire ou titulaire «d’un droit l’est effectivement. Sa production en justice forme donc un «obstacle absolu à la poursuite intentée contre le propriétaire ». Cependant, la règle souffre des exceptions (2), qui se présentent dans certains cas où il y à une fraude, une erreur, où il existe un certificat antérieur, ou encore une possession antérieure ayant entraîné la prescription, notamment en matière de servitude.

464. Pour les transferts de propriété, l’Act n’exige pas un contrat en forme authentique ou solennelle. Des formules imprimées, mises à la disposition des intéressés, facilitent les transferts. Après discussion, il fut décidé, en 1869, que, dans le cas de vente de la totalité d’un immeuble, l'acquéreur peut, à son choix, exiger un nouveau certificat, ou simplement endosser l’ancien, sous cette réserve que le Registrar peut, d’office, imposer la délivrance d’un nouveau certificat. Pour les ventes partielles, un nouveau certificat est toujours délivré à l’acquéreur.

465. Il serait utile de comparer tout ce qui précède avec les règles du Registre foncier suisse; la comparaison, qui demanderait, pour être complète, des développements excédant les bornes de cet ouvrage, peut être faite assez facilement, d’une manière sommaire, en rapprochant les règles du système Torrens de celles qui sont formulées par les articles 942 et ss. du Code civil suisse. Le parallélisme est frappant, et d'autant plus intéressant que certainement la législation australienne n’a pas réagi directement sur la législation suisse. La notion du Livre foncier était et est encore «dans l’air »; elle s’imposera sans doute à toute législation où il sera possible de prévoir la création d’un bon cadastre et d’un « état-civil de la propriété ». Et, comme les besoins économiques sont, en matière immobilière, à peu près les mêmes partout, on verra probablement les législations les plus diverses par leur histoire, leurs traditions, leurs prin-

(1) Act de 1861, art. 33. — art. 423, — (2) Act de 1861, art. 74. Act 1886, art. 68. — Act 1890, art. 69.

Énès #26

cipes, aboutir à des résultats sensiblement analogues, soit au point de vue des règles générales, soit même au point de vue des règles de forme (1).

466. Si nous examinons le système Torrens au point de vue des sûretés réelles immobilières, nous devons commencer par tenir compte de ce que, en Droit anglais, l’hypothèque n’existe pas sous la forme que nous connaissons, en France, et aussi, malgré certaines différences, en Suisse. Traditionnaliste comme toujours, le Droit anglais a conservé, soit comme mot, soit même comme institution, le vieux «mortgage » (?), qui est l’origine de notre antichrèse ($).

467. Le prêteur (mortgagee) est mis en possession légale de l’immeuble (legal estate) par l’emprunteur (mortgager). Cette possession n’est pas nécessairement une possession matérielle, mais elle peut l’être. Dans le système Torrens, le propriétaire qui veut donner son immeuble en gage remet au bureau un memorandum en double exemplaire, dont l’un reste au bureau, avec annotation sur le certificat, tandis que l’autre est remis au créancier. Sur présentation de l’exemplaire du créancier, mentionnant la quittance, il est fait également mention de la quittance sur le certificat de titre. Il n’y a donc plus transmission du legal estate, comme dans le Droit anglais, et cette organisation se rapproche davantage de l’organisation hypothécaire des autres pays, France, Suisse, Allemagne, ete. Le mortgage peut être transmis par endossement.

468. Une autre forme de sûreté immobilière, encore plus simple, et. même d’une simplicité rudimentaire, a été imaginée par la pratique; c’est le mortgage in equity : lemprunteur remet son certificat de titre au prèteur avec un memorandum tout préparé. Si le créancier en éprouve le besoin, il fera inscrire l’hypothèque, puisqu'il a tout ce qu’il faut pour cela. Mais si tout se passe régulièrement, il n’a même pas besoin de faire inscrire l’hypothèque, car il est protégé, puisque l’emprunteur ne peut consentir aucun droit réel sur son fonds sans présenter son certificat.

469. Il est facile de constater l’existence d’une grande analogie entre le mécanisme du mortgage du système Torrens, et celui du gage immobilier suisse que nous étudierons plus loin.

470. L’act prévoit les formalités nécessaires pour l’inscription de divers droits, tels que les servitudes, et pour le transfert de la propriété par suite de contrat de mariage, de faillite ou de succession.

471. Enfin, il existe, comme en Suisse et en Allemagne, une respon-

(1) Cf. Lévy : Sur l’idée de transmission de (3) L’antichrèse est devenue, en Droit droits (à propos de la preuve de la propriété français, une «mise en gage des revenus ». immobilière) p. 166. Voir Planiol, IL, n° 2495.

(2) Laurière. Coutume de Paris, I, p. 272.

sabilité de l'Etat, qui doit indemniser les propriétaires ou titulaires de droits lésés par la délivrance du certificat, ou par l'inscription. Pour alléger cette responsabilité, ou plutôt pour la répartir, le système Torrens comporte la création d’un fonds d’assurance, qui indemnisera d’une part ceux dont les droits ont été lésés sans qu'aucun reproche puisse être adressé aux fonctionnaires, et d’autre part ceux qui ont été lésés par une négligence des fonctionnaires, négligence dont ceux-ci ne sont pas personnellement responsables, puisqu'ils ne répondent que de leur faute volontaire.

472. Le fonds d’assurance est alimenté par une redevance modique (1) prélevée lors de chaque inscription. Quand le Registrar estime que les titres ne présentent pas toute garantie, il peut fixer un taux plus élevé. Le recours contre le fonds d’assurance n’est que subsidiaire ; la partie est tenue, avant d'agir, d’épuiser le recours qu’elle peut avoir contre celui dont la fraude ou la négligence l’ont lésée. L’Act de 1861 prévoyait, et même ordonnait un recours préalable contre celui qui avait profité de l’erreur ou de la fraude. Au contraire, actuellement (2), le tiers de bonne foi, notamment l’acquéreur à titre onéreux, est protégé contre tout recours, comme en Suisse et en Allemagne.

473. Nous avons signalé l’analogie du Registre foncier australien (Registre matrice) avec les Registre et Livre foncier suisse et allemand. Il présente cependant cette infériorité que tous les immeubles n’y figurent pas, puisque le système Torrens est facultatif. En somme, le Registre foncier australien, au lieu d’être créé d’office et avec ensemble, comme en Suisse, se crée peu à peu, à chaque nouvelle opération immobilière.

474. Le système Torrens a été introduit en Tunisie, par la loi du 1er

juillet 1885, modifiée par celles des 16 mai 1886, 6 novembre 1888, et 15

mars 1892.

(1) 2 0 en général. 1 ‘/,, dans la province (2) Act 1890, art. 207. de Victoria depuis 1867.

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