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que le dommage ait été causé d’une manière illicite, et il est nécessaire qu’il existe un rapport de cause à effet entre l’acte illicite et le dommage. Selon M. Wieland (1), il n’est pas nécessaire qu'il y ait faute, mais il faut que le dommage ait été causé d’une manière illicite; c’est une question de définition. Le lésé n’a pas à prouver que le dommage est le fait de tel fonctionnaire déterminé. Ceci vient à l’appui de notre opinion (2) que le canton devra indemniser une personne dépouillée de sa propriété ou d’un droit réel, grâce à l’emploi de faux actes, ou fausses procurations, que le conservateur le plus diligent devait tenir pour bons.

516. À notre avis, le texte de l’article 955 prévoit deux actions, l’une contre le canton, qui existe toutes les fois qu’un dommage est causé à une personne par le fait de la tenue du Registre, l’autre dirigée par le canton contre le fonctionnaire; celle-ci suppose une faute. Le canton est une sorte d’assureur des personnes ayant des droits inscrits au Registre foncier ; c’est une situation analogue à celle qui existe en Australie, avec l’organisation du fonds d’assurance (3). Il peut done y avoir des cas où le canton sera responsable sans aucun recours contre qui que ce soit.

517. En Allemagne, il résulte de l’article 255 C.C.A. que l'Etat peut, comme en Suisse, recourir contre l’auteur de la faute, en se faisant céder les actions de la partie lésée.

518. Si la partie lésée a commis elle-même une erreur, une négligence, une faute qui ait aggravé le dommage, ou qui l’ait créé, le juge, en Suisse, pourra diminuer, ou même supprimer la responsabilité du canton; cette règle d’équité se trouve dans l’article 44 C.O.

519. Le dommage dont la réparation est demandée doit être pécuniaire (4). Il est, du reste, difficile de supposer, en cette matière, un dommage qui ne soit pas appréciable en argent.

520. Quand nous disons que le dommage doit résulter de la tenue du Registre foncier, il est bien entendu que le Registre ne se compose pas seulement des feuillets relatifs aux immeubles, mais aussi des plans, pièces justificatives, et même des registres accessoires puisque l’Ordonnance les a rendus obligatoires, en vertu d’une délégation du pouvoir législatif fédéral.

521. Selon M. Wieland (5), une mensuration inexacte ne tomberait pas sous le coup de l’article 955. Nous sommes d’un avis contraire; si la mensuration est mal faite, le plan est inexact et le plan fait partie du

(1) Wieland, art. 955, n° 2. (4) Wieland, art. 955, n° 2. d. (2) Suprà, n° 516. (5) Wieland, art. 955, n° 53. (8) Suprà, n° 471 et ss.

Registre (art. 942 C.C.S.), qui est, par conséquent, mal tenu. Le canton est donc responsable. Il est vrai que le conservateur n’a aucun moyen de vérification, mais nous avons vu que l’article 955 n’exige nullement une faute du conservateur pour que le canton soit responsable. L’ordonnance sur le Registre foncier, dans son article 3, indique que l’autorité prendra les mesures nécessaires pour que la mensuration du sol soit bien faite. Cette mensuration est officielle (oi Le recours du canton, en ce cas, s’exercera, non contre le conservateur, mais contre le géomètre, comme cela existait pour l’ancien cadastre de Savoie (2).

522. La prescription de l’action en responsabilité est la prescription de droit commun de l’article 60 du Code des Obligations. Le délai est d’un an, et part du jour où la partie lésée a eu connaissance du dommage, avec maximum de dix ans dès le jour où le fait dommageable s’est produit. Si le fait dommageable provient d’un acte punissable par les lois pénales et soumis par ces lois à une prescription plus longue, cette prescription s’applique à l’action civile (5).

523. Le canton, nous l’avons vu, a un recours, non seulement contre les conservateurs, mais contre les fonctionnaires et employés, et aussi contre «les autorités de surveillance immédiate» qui ont commis une faute.

Pour assurer l'efficacité de ce recours, les cantons peuvent exiger de ces diverses personnes une garantie, qui pourra être une caution, le dépôt d’une somme d’argent, ou une hypothèque. Nous pouvons rapprocher cette disposition de celles du droit français (4), aux termes desquelles certains fonctionnaires, notamment les conservateurs des hypothèques, doivent déposer un cautionnement. Nous pouvons aussi rappeler, par analogie, hypothèque légale de l’article 2121, $ 3 C.C.F., sur les biens des receveurs et administrateurs comptables. Dans l’usage suisse, le cautionnement exigé est assez élevé : 3000 à 10000 francs.

524. Selon M. Wieland (5), le Code suisse ne pose, comme règle intangible, que la responsabilité du canton. Il en résulterait, ce que nous ne croyons pas exact ($), que le canton peut rendre le fonctionnaire directement responsable à côté du canton lui-même.

Par contre, nous croyons, avec M. Wieland, que le canton peut limi-

1) C.C.S., art. 950.

(2) Suprd, n° 396.

(3) Cf. en Droit français, sur la prescription extinctive de l’action civile, À raison d’un acte prévu et puni par les lois pénales, Voir Code français d’Instruction criminelle, art. 637, 638, 640.

(4) L. française du 28 avril 1816. Voir Dal-

loz. Répertoire pratique. Cautionnement de fonctionnaires.

(5) Wieland, art. 955, n° 6.

(6) Suprà, n° 514. L'art. 955 n’accorde au canton qu’un recours et non un droit d’appel en cause ou intervention forcée du fonctionnaire. D’autre part (voir supra, n° 516) le canton est responsable d’un fait, le fonctionnaire n’est responsable qu’en cas de faute.

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ter son propre recours; par exemple pour ne pas effrayer les fonctionnaires par une responsabilité exagérée, il peut la limiter au cas de faute lourde, ou au cas de dol.

525. L'article 956 prévoit que la gestion des conservateurs sera soumise à une surveillance régulière par les soins de l’«autorité de surveillance ». Cette autorité, sauf disposition de la loi attribuant compétence au pouvoir judiciaire, prononce sur les plaintes, et tranche les contestations qui s’élèvent au sujet des pièces justificatives, et déclarations produites et à produire (C.C.S., art. 956). Ce sont les cantons qui nomment le personnel de surveillance et organisent sa manière de procéder. Il est naturel que le Canton, soumis à une lourde responsabilité, ait un moyen de contrôle, et puisse, avec le droit de trancher les différends, prévenir toute tenue irrégulière du Registre pouvant entraîner sa responsabilité.

526. La partie lésée peut agir par deux voies différentes (2) : la plainte et la demande en justice. La première voie est administrative; la plainte est dirigée contre le conservateur, l’autorité cantonale prononce. La dernière voie est judiciaire; l’action en justice est dirigée, selon les circonstances, contre le canton, sauf recours du canton contre le conservateur, ou contre la partie adverse. La plainte n’est pas toujours admissible ; ainsi les inscriptions déjà opérées ne peuvent être attaquées par voie de plainte, mais seulement par une action judiciaire : l’action en rectification. En général, la plainte aura pour base un fait négatif, retard, refus, omission; la faute positive : inscription indue, radiation indue, exigera, pour la rectification et la restauration des droits atteints, une décision de justice. La loi ne fixe aucun délai pour la plainte.

527. L'autorité cantonale a un pouvoir disciplinaire sur les fonctionnaiïres et employés qui contreviennent aux devoirs de leur charge. Les peines sont la réprimande, l’amende jusqu’à 1000 francs, et dans les cas graves, la destitution. Les poursuites pénales demeurent réservées.

(C.C.S., art. 957.)

SECTION II. — Inscriptions.

$ 1. Règles générales sur les inscriptions et annotations.

528. L'article 958 (2) C.C.S. qui répète à peu près les termes des articles. 655 et 946 C.C.S., s’occupe des inscriptions. Les articles 959, 960,

(1) Wieland, art. 956, n° 2. «1. La propriété; 2 “ (2) C.C.S., art. 958 : « Le registre foncier «2. Les servitudes et les charges foncièest destiné à l’inscription des droits immobi- res; -

liers suivants : «3. Les droits de gage. »

961 (1), s’occupent des annotations. L'inscription proprement dite est la base du Registre foncier; elle est relative à la naissance, au transfert et à l’extinction des droits réels sur les immeubles; les inseriptions sont au bénéfice de la « foi publique » due au Registre.

Les annotations indiquent certaines restrictions apportées aux droits des propriétaires, ou des titulaires de droits réels. L’article 961 prévoit des inscriptions provisoires. Les annotations correspondent, en somme, à une quatrième colonne du feuillet, s’ajoutant aux trois colonnes prévues par l’article 946 C.C.S.

529. Comme le montre l’article 959 C.C.S., certains droits personnels peuvent être annotés, et devenir ainsi opposables à ceux qui acquièrent des droits postérieurs. Ces droits personnels, une fois annotés, produisen donc des effets réels.

530. En France, il y a une situation analogue, réglée par l’article 1, $ 4 de la loi du 23 mars 1855, qui soumet à la transcription les baux de plus de 18 ans. Notons que, dans la législation suisse, un bailleur qui a fait procéder à l’annotation de son droit pourra bien le faire valoir à l’encontre d’un acquéreur ou gagiste postérieur, mais.non contre le bénéficiaire d’un droit de gage inscrit antérieurement. De même, en Droit français, le bénéficiaire d’un bail de plus de 18 ans transcrit peut l’opposer à un créancier hypothécaire inscrit postérieurement, mais il ne pourra opposer un droit de bail, pour plus de 18 ans, à un créancier inscrit antérieurement (?). -

531. L'article 959 prévoit aussi l’annotation des droits d’emption, de préemption et de réméré. Avec le bail, ces droits sont les seuls droits personnels qui puissent être annotés, d’après le texte.

(1) C.C.S., art. 959 : «Les droits person-

postérieurement acquis sur l’immeuble. »

nels, tels que les droits de préemption, d’emp-

Art. 961: «Des inscriptions provisoires

tion et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi.

«Ils deviennent ainsi opposables à tout

droit postérieurement acquis sur l’immeuble.»

Art. 960 : « Les restrictions apportées au

droit d’aliéner certains immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent :

«1. D’une décision officielle, rendue pour la conservation de droits litigieux ou de prétentions exécutoires ;

«2. D'une saisie, d’une déclaration de faillite ou d’un sursis concordataire ;

«3. D’actes juridiques dont la loi autorise l’annotation, tels que la constitution d’un asile de famille et la substitution fidéicommissaire,

«Ces restrictions deviennent, par l'effet

de leur annotation, opposables à tout droit

peuvent être prises :

«1. Par celui qui allègue un droit réel;

«2. Par celui que la loi autorise à complé-

ter sa légitimation.

« Elles ont lieu du consentement des intéressés ou en vertu d’une décision judiciaire; elles ont pour effet que le droit, s’il est constaté plus tard, devient opposable aux tiers dès la date de l’inscription provisoire.

«Le juge prononce après une procédure sommaire et permet l'inscription provisoire, si le droit allégué lui paraît exister; il détermine exactement la durée et les effets de l’inscription et il fixe, le cas échéant, un délai dans lequel le requérant fera valoir son droit en justice. »

(2) Cf. Rép. Fuzier-Hermann et Carpentier. Transcription, n° 586 et ss. et 732 et ss.

Il faut cependant en ajouter d’autres, tout au moins les conventions relatives à l’avancement en rang des créanciers gagistes (1). D’autres conventions, telles que celle d’un hôtelier qui s’oblige à ne s’approvisionner de bière qu’à une brasserie déterminée, ne sauraient produire d'effets réels, contre un tiers acquéreur, fau moyen d’une annotation (?). En somme, le Code suisse, tout en admettant les servitudes personnelles (3), n’a pas voulu leur faire produire des effets réels comme il l’a fait pour les servitudes réelles, et pour quelques droits personnels. Il y a là, sans doute, une série de situations intermédiaires qui donneront lieu à des difficultés. Peut-être, au point de vue pratique, eût-il été préférable de suivre les principes français, et supprimer les annotations, en décidant que les obligations personnelles ne seraient jamais opposables aux tiers acquéreurs, sauf, dans une certaine limite, les baux.

532. Le Code civil allemand (4) autorise, dans une large mesure, l’annotation au Livre foncier des obligations personnelles. Ainsi, celui auquel un gage à été promis peut faire annoter la promesse sur le Livre foncier, et exiger ensuite la constitution du gage même d’un propriétaire subséquent (5). Ce système complique singulièrement la situation, en faisant produire des effets réels à une créance personnelle permettant seulement d’espérer un droit réel. Cette complication est dangereuse. Le Livre foncier est fait pour mentionner les droits réels, et non les droits personnels.

533. La radiation de l’annotation s’opère au vu du consentement des intéressés, ou à la suite de l’extinction du droit, ou de la réalisation effective des droits d’emption, de préemption et de réméré.

534. Il n’est pas nécessaire d’annoter au Registre foncier le droit légal de préemption des copropriétaires (f).

535. Spécialement en ce qui concerne les baux d'immeubles, l’article 959 C.C.S., était rendu nécessaire par l’article 259 du Code des Obligations. D’après ce dernier texte, en cas d’aliénation de l’immeuble, le preneur n’aurait qu’une action personnelle contre le bailleur, et ne pourrait exiger d’un tiers acquéreur de l’immeuble le respect du bail que pendant les délais légaux de congé. Cependant, le tiers acquéreur est tenu de dénoncer le bail, sinon il est réputé en avoir assumé la continuation. Tandis que, si le bail est annoté, le tiers acquéreur sera tenu, dans tous les cas, de le respecter. À vrai dire, l’annotation ne rend pas le tiers acquéreur partie au bail; c’est au propriétaire antérieur qu’incombent

(1) C.C.S., art. 814, al. 3. Wieland, art. (4) C.C.A., art. 883, 885, 886. 959, n° 2 — art. 814, n° 7. (5) C.C.A., éd., du Comité de lég. étrang., (2) Wieland, art. 959, n° 2. art. 883, note 1.

(3) Suprà, n° 2538 et ss. (6) C.C.S., art. 682. Cf. O.C.S., art. 680.

les obligations et appartiennent les droits qui dérivent du bail (1). Cette solution, si elle est admise par la jurisprudence, ce qui n’est pas sûr, serait contraire à la règle française (2?) d’après laquelle l’acquéreur est de plein droit subrogé aux obligations du bailleur, et tenu d’entretenir le bail. TI semble préférable d'admettre que, en Suisse, l’annotation rend le baïl opposable au tiers acquéreur, de telle sorte qu’il est subrogé aux obligations du bailleur (#). Il est vrai que cette subrogation ne se trouve pas expressément mentionnée dans l’article 959 C.C.S., ni, du reste, dans l’article 1743 C.C.F. Ne serait-il pas préférable d’admettre tout simplement, comme y tend le développement historique du Droit, le caractère réel du droit du preneur (4) ? |

536. L'article 960 (5) C.C.S. indique, en termes très limitatifs, quelles sont les restrictions du droit d’aliéner qui peuvent être annotées. L'effet de lPannotation sera, naturellement, de rendre la situation opposable à toute personne ayant acquis un droit postérieur sur l’immeuble. Il suffit de lire le texte pour constater que ces restrictions au droit d’aliéner ont, à leur base, un acte de l'autorité publique, ou une règle d’ordre public, et non pas la simple volonté des parties. Il existe, en outre, certaines restrictions au droit d’aliéner qui sont toujours, et en tout cas, opposables à tous les tiers, sans qu’il soit besoin de les annoter. Ce sont celles qui dérivent du Droit public (6). Mais, en ce qui concerne ces dernières restrictions au droit d’aliéner, les cantons peuvent en prescrire l’annotation, sous réserve de la sanction du Conseil fédéral. (C.C.S., art. 949, al. 2.)

537. Les restrictions au droit d’aliéner prévues par l’article 960 sont, par l’effet de l’annotation, rendues opposables à tous, tandis que, non annotées, elles ne peuvent être invoquées que contre un tiers de mauvaise foi. L’annotation de la constitution d’un asile de famille, et celle de la substitution fidéicommissaire étaient déjà prévues par les articles 353 et 490, al. 2 C.C.S. Il faut regretter que la loi n’ait pas prévu l’annotation des nominations d’exécuteurs testamentaires; les articles 517 et 518 C.C.$. sont muets à cet égard. Il semble en résulter que les actes de disposition des héritiers faits au mépris des pouvoirs de l’exécuteur testamentaire seront valables à l'égard des tiers de bonne foi.

(1) Wieland, art. 959, n° 5, c.

(2) Planiol, II, n° 1742. Dalloz. Code civ.

annoté, art. 1743, n° 48,

(3) Cf. Wieland, art. 959, n° 2,

(4) Cf. Troplong, Louage, I, n° 5. II, n° 473. Voir la discussion de Planiol, II, no 1710 et ss.

(5) Voir le texte, suprà, n° 528, en note.

(6) C.C.S., art. 664 sur les choses sans mañtre et les biens du domaine public — divers textes législatifs suisses en matière forestière — loi fédérale du 11 oct. 1902 sur les forêts. C.C.S., art. 616 sur les spéculations immode et art. 218 C.O. Voir supra, n° 312 et ss.

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LE dit

538. Il y a encore d’autres restrictions au droit d’aliéner qui sont opposables à tous, sans qu’il soit besoin d’annotation, parce qu’elles sont légales et que les tiers ne peuvent invoquer leur ignorance de la loi; on peut citer la restriction au droit d’aliéner qui résulte de l’incapacité ou de la capacité restreinte de la femme. En général, les actes faits malgré l’existence de ces restrictions ne sont nuls qu’à l’égard de la personne à l’égard de laquelle la restriction a été édictée (1).

539. En ce qui concerne les restrictions au droit d’aliéner prévues par l’article 960, la nullité de l’acte, ici aussi, est relative, c’est-à-dire que cette nullité ne pourra être invoquée que par la personne au profit de laquelle existait l’annotation, par exemple les créanciers de la faillite; les créanciers saisissants, et encore, en ce qui concerne les créanciers de la faillite, à partir seulement de la publication officielle faite par l'office des faillites, ou à partir de l’avis de faillite paru dans la Feuille officielle du commerce (?). :

540. L'article 961 ($) s’occupe des inscriptions provisoires; le mot d'inscription n’est pas exact ; il s’agit ici d’annotations (£); d’après le texte allemand : «des inscriptions provisoires peuvent être annotées ». Ces inscriptions peuvent être prises, ou plutôt annotées : 10 pour protéger celui qui allègue un droit réel: par exemple celui qui intente une action en rectification du Registre foncier ; 20 pour protéger celui que la loi autorise à compléter sa légitimation, c’est-à-dire à se procurer les éléments de preuves nécessaires pour obtenir une inscription définitive.

541. Le Droit français ne connaît pas ces sortes d’inscriptions ou d’annotations, qu’il serait utile d’y introduire, par exemple en décidant que les actions en revendication, les actions confessoires, et autres tendant à modifier l’état juridique des immeubles, seraient annotées sur le Registre des transcriptions.

542. Malgré l'inscription de l’article 961, l’immeuble reste bin ble; le propriétaire, ou du moins celui qui est inscrit comme tel, peut faire tous les actes de disposition qu’il lui plaira de faire. Mais la personne qui a pris l’inscription provisoire pourra faire tomber les actes faits au mépris de ses droits, quand elle les aura établis. Avant le Code civil, dans plusieurs cantons, l’immeuble était immobilisé ( gesperrt) par l’inscription provisoire; le conservateur devait alors refuser toute inscription d’un acte de disposition. Le régime du Code civil suisse est préférable ; il

(1) Wieland, art. 960, n° 1, bb. (3) Voir le texte, suprà, en note, sous le (2) Cf. Loi sur les poursuites et faillites, art. n° 528. 176 et 232. — C.O., art. 862-863. (4) Cf. Wieland, art. 961, n° 1.

est tout à fait inutile de frapper un immeuble d’indisponibilité, alors que peut-être le bénéficiaire de l’inscription provisoire n’a aucun droit. En fait, il faut bien reconnaître que l’inscription provisoire gênera le propriétaire pour disposer de son immeuble, de telle sorte qu’il pourra, parfois, demander des dommages-intérêts à raison d’une inscription provisoire injustifiée.

543. Quoique l’article 961 ne le dise pas expressément, il faut penser (1) que l’inscription ou annotation provisoire peut être réclamée même par ceux qui se prévalent d’un droit personnel soumis à annotation, bail, droit d’emption, etc., ou d’une restriction au droit d’aliéner soumise à annotation. « L'inscription provisoire ne peut être demandée qu’en cas de danger suscité par le principe de la foi publique due au Registre foncier (2). » M. Wieland cite deux cas où l’inscription provisoire ne peut être requise : 19 le cas où le propriétaire conteste la validité d’une hypothèque (mais non d’une cédule hypothécaire ou d’une lettre de rente), car le tiers acquéreur d’une hypothèque nulle, ou se heurtant à une exception, n’acquiert aucun droit de gage; 20 le cas où le propriétaire allègue la nullité d’un usufruit inscrit, car cet usufruit n’est pas cessible et le propriétaire n’a pas à craindre un tiers acquéreur de bonne foi.

544. Nous avons déjà vu (5) que l'inscription provisoire ne rend pas l’immeuble indisponible, n’entraîne pas l’«immobilisation du Registre foncier » (Sperrung des Grundbuchs). Le titulaire de l'inscription peut donc disposer de l’immeuble, mais, si le titulaire de l'inscription provisoire obtient gain de cause, les actes de disposition, les constitutions de gages inscrits au préjudice de ses droits sont réfroactivement anéantis, et cet effet se produit, non seulement à l’égard du défendeur, mais aussi à l’égard de tout acquéreur subséquent.

545. L’annotation de l'inscription provisoire met obstacle à la prescription, et l’interrompt. Mais elle ne crée aucune présomption en faveur du droit annoté, bien qu’elle soit opérée du consentement des intéressés, ou en vertu d’une décision de justice. Cette situation peut être comparée, en Droit français, à celle d’une personne qui à obtenu une mesure provisoire, par voie de référé, réservant le fond, et ne créant aucune présomption en sa faveur. Peut-être, en fait, la décision qui accorde l’inseription constituera-t-elle un préjugé; car le juge qui l’accorde doit considérer le droit comme vraisemblable, et ce juge paraît être, en général, le même qui statuera définitivement. Ce juge détermine la durée de l'inscription

(1) Cf. Wieland, art. 961, n° 2. (3) Suprà, n° 542. (2) Wieland, art. 961, n° 8.

provisoire, durée qui sera celle présumée du procès; il peut accorder des prorogations.

546. L'inscription provisoire est rayée quand le juge a rendu une décision définitive, ou quand le bénéficiaire y consent volontairement, ou encore, après avis au bénéficiaire (art. 969 C.C.S.) quand le temps fixé est écoulé.

547. Tout ce que nous venons de dire s’applique à l'inscription provisoire prise en vertu du $ 1 de l’article 961. Celle qui est prévue par le

$ 2 produit des effets différents. Ici, le titulaire de l’inscription provisoire ne deviendra propriétaire, titulaire de la servitude, etc., que lors de l'inscription définitive, quand il aura formé une « légitimation » complète. Les actes de disposition du titulaire de l’inscription définitive antérieure seront bien nuls, mais à l’égard du titulaire de l’inscription provisoire seulement.

548. M. Wieland (1) cite un cas-où il y a «immobilisation du registre », (Grundbuchsperrung), c’est celui où les artisans et entrepreneurs ont fait annoter le début de leurs travaux (C.C.S., art. 841). En ce cas, et jusqu’à l'expiration du délai d'inscription, aucun droit de gage ne pourra être inscrit que sous la forme d’hypothèque (art. 841) et non sous forme de cédule ou de lettre de rente, ceci afin d’éviter qu’un tiers acquéreur de ces titres, qui a le droit de s’en rapporter aux énonciations de son titre (C.C.S., art. 866) ne fasse échec aux droits de l’artisan ou entrepreneur.

549. L'article 962 (2) C.C.S. contient une disposition très heureuse. Puisque la mesure administrative, alignement ou autre, produit des effets de droit civil en portant atteinte aux droits du propriétaire, il est utile que le tiers acquéreur puisse s’en rendre compte par le seul examen du Registre, et il sera utile que les cantons usent de la faculté qui leur est donnée. En France, l’acquéreur, après avoir, à grand’peine, et souvent avec incertitude, établi le droit de propriété de son vendeur, et ses restrictions, par l'examen des transcriptions, des inscriptions, de l’enregistrement des baux, doit encore examiner la situation administrative. En Suisse, les cantons pourront prescrire l'inscription de diverses mesures administratives, par exemple des mesures propres à conserver la pureté des sources ().

(1) Wieland, art. 961, n° 9. « La sanction du Conseil fédéral demeure (2) C.C.S.; art. 962 : « Les cantons peuvent réservée. » 1 prescrire la mention au registre foncier de (3) Cf. en France, le périmètre de protec-

restrictions de la propriété fondées sur le tion des sources d’eaux minérales et thermadroit publie, telles que celles résultant d’un les. Loi du 14 juillet 1856. plan d’alignement et autres semblables.

$ 2. Conditions de l'inscription.

550. Nous trouvons, dans les articles 963 à 966 C.C.S. les détails relatifs aux conditions nécessaires pour qu’une inscription soit opérée, modifiée ou radiée. Un principe important, appelé « principe de la légalité », domine cette matière. En vertu de ce principe, le conservateur est tenu de vérifier l’existence de toutes les conditions matérielles et formelles. ‘ à Ce devoir de vérification, qui est en même temps un droit pour le conservateur, à une grande importance, puisque la responsabilité du canton et celle du conservateur peuvent être engagées par suite d’une erreur ou d’une négligence commises lors de cette vérification.

551. En Droit français, le principe existe, quoique non écrit. Le conservateur des hypothèques, responsable, a le droit, et il en use, de vérifier particulièrement si les conditions nécessaires pour une radiation sont bien remplies. Il à certainement le droit de refuser de transcrire un acte ou inscrire une hypothèque quand il sait que les actes présentés sont des faux. Mais il n’a pas à vérifier, par exemple, si le vendeur était bien propriétaire, ni même si l'immeuble vendu comme libre d'inscription ou de servitudes n’en est pas grevé, ce que pourraient lui révéler ses registres.

En Suisse, l’authenticité exigée pour les actes de disposition relatifs à des immeubles (1), est une excellente garantie contre les erreurs et les abus; la vérification du conservateur complète l'efficacité de cette mesure.

552. L'inscription s’opère sur le vu d’une déclaration écrite du propriétaire de l’immeuble, ou en vertu de la loi, ou d’un jugement passé en force de chose jugée ou d’un autre acte équivalent. La note marginale de l’article 963 (2), qui fait partie du texte, donne, à tort (%), le nom de «réquisition », d’une part au consentement, qui émane du propriétaire, et d’autre part à la réquisition proprement dite, qui émane d’un tiers, par exemple du créancier gagiste. Le consentement est une formalité substantielle, nécessaire toutes les fois qu’il s’agit d’une inscription créatrice de droits, ou d’une inscription fondée sur le droit de disposition du propriétaire. La réquisition n’est qu’une formalité, faite sous une forme quel-

(1) En Suisse, l’acte authentigne fait preuve, mais seulement jusqu’à preuve contraire, qui peut être faite par tous moyens (C.C.S. art. 9 et 10).

(2) O.C.S., art. 963 : « Les inscriptions s’opèrent sur la déclaration écrite du propriétaire de l’immeuble auquel se rapporte leur objet.

«Cette déclaration n’est pas nécessaire,

lorsque l’acquéreur se fonde sur la loi, ou qu’il produit un jugement passé en force de chose jugée ou tout autre acte équivalent.

« Les cantons peuvent charger les officiers publics qui ont qualité pour dresser des actes authentiques, de requérir l'inscription des actes reçus par eux. »

(3) Wieland, art. 963, n° 1.

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conque, même orale (1); c’est un acte de procédure. Comme le consentement est nécessaire à la validité de l’inscription, il doit en rester trace, aussi doit-il nécessairement être donné par écrit.

553. Le consentement n’est, du reste, pas suffisant ; il faut qu’il soit précédé d’un acte juridique valable emportant transfert de propriété, constitution de gage, etc. Cette règle du Droit suisse est contraire à celle du Code civil allemand (2), d’après lequel la validité du rapport obligatoire entre les parties est sans intérêt, et d’après lequel il suffit que les parties soient d’accord sur le transport du droit, et sur l’inscription de ce transport sur le Livre foncier. Le Code suisse a donc suivi, ici, le principe français (principe de la légalité) d’après lequel la nullité du titre obligatoire met obstacle à la naissance du droit réel. Le Droit antérieur suisse était en ce sens, de même que le Droit autrichien, et certains Droits particularistes allemands. La conséquence pratique, c’est que l’instrument du titre juridique doit être présenté au conservateur qui le vérifiera (C.C.S., art. 965). En outre, une inscription acceptée par le conservateur, mais fondée sur un acte nul, un acte de vente sous seing privé, par exemple, pourra être attaquée (C.C.S., art. 975), tandis qu’en Allemagne, le droit réel serait régulièrement né ou transféré.

Le système allemand a l’avantage de donner une plus grande force aux indications du Livre foncier; il pourra en résulter que, dans beaucoup de cas, il sera inutile de passer un acte antérieur.

554. Si le Code Suisse attribue une importance essentielle à l’existence et à la validité de l’acte juridique, il n’admet cependant pas, comme le Droit français, que cet acte puisse, à lui seul, créer ou transférer des droits réels. En Suisse, l’acte juridique ne peut engendrer que des obligations personnelles; on peut dire, dans une certaine mesure, qu’en Allemagne le consentement à l'inscription crée ou transfère les droits réels, et qu’en Suisse c’est l’inscription seulement qui crée ou transfère les droits réels. Il ne faut, du reste, pas exagérer ce que nous venons de formuler ; on peut préciser la situation en disant qu’en Allemagne, le consentement à l'inscription joint à l’inscription joue le rôle qu’a, en France, l’acte suivi de transcription, et en Suisse l’acte suivi du consentement à l’inscription et de l'inscription.

555. Revenons au Droit suisse : la volonté de transférer les droits réels immobiliers est nécessaire, non seulement au moment de l’acte, mais aussi au mioment du consentement à l'inscription. Il en résulte qu’un

(1) Wieland, art. 963, n° 1. d. (2) «Principe matériel du consentement ». Voir C.C.A., art. 873, 925.

vendeur, s’exposant d’ailleurs à une action personnelle, peut paralyser les effets réels de la vente en refusant son consentement à l’inscription. Ce résultat ne pourrait être obtenu en Droit français.

La partie qui donne son consentement doit être capable de créer ou transférer un droit réel, soit au moment de l’acte, soit au moment du consentement à l’inscription, et même, selon M. Wieland (1), au moment de l’inscription. x

La déclaration unilatérale du propriétaire suffit, le consentement de l’autre partie est présumé (?).

556. Le consentement doit émaner de tous les copropriétaires ou communistes en cas de copropriété ou de propriété commune. Les représentants légaux, tuteurs, curateurs, détenteurs de la puissance paternelle, peuvent donner le consentement, sous réserve de l’assentiment des autorités instituées par la loi, notamment l’autorité tutélaire ($).

557. Si le consentement doit nécessairement être donné par écrit, rien ne s’oppose à ce qu’il soit donné dans l’acte de vente lui-même, mais il faut alors qu’il apparaisse comme un acte juridique distinct du contrat de vente; par exemple, il sera mis au bas de l’acte de vente.

558. L'article 963, alinéa 2, indique certains cas où la déclaration de consentement n’est pas nécessaire. Le fait a lieu quand le titre de l’acquéreur est légal ou judiciaire : comme exemple d’un titre légal, on peut citer le cas d’une acquisition résultant d’un régime matrimonial, ou de l'occupation, ou de l’alluvion, enfin et surtout le cas de la succession, Comme titres judiciaires, on peut citer le cas de l’expropriation et de l'exécution forcée. Dans ces divers cas, l'inscription ne fait que reconnaftre un transfert de propriété préexistant (4). M. Wieland (5) appelle ces inscriptions recéificatives, sans doute pour qu’elles rendent le Registre conforme à la véritable situation, puisque ici il y avait transfert de propriété dès avant l’inscription.

559. Il existe des inscriptions, qui ne rentrent pas dans la catégorie précédente, et qui sont bien constitutives, et pour lesquelles le consentement du propriétaire n’est pas nécessaire; on peut citer les inscriptions du droit de gage légal des articles 837, 838, 839 C.C.S. (vendeur, copartageant, artisans et entrepreneurs) (f). Le conservateur, du reste, devra aviser le propriétaire et les autres intéressés titulaires de droits réels (C.C.S., art. 969).

(1) Wieland, art. 961, n° 2. d. (5) Wieland, art. 963, n° 6 (trad. Dr H. (2) Wieland, art. 963, n° 2. Bovay). (3) C£. C.C.S., art. 404. (6) Cf. C.C.F., art. 2103, $ 1, 3 et 4

(4) Cf. C.CS., art. 656 — art. 665, al. 3.

560. L’alinéa 3 de l’article 963 signifie que l'officier public chargé de la rédaction des actes authentiques peut recevoir de l'autorité cantonale le mandat légal de requérir les inscriptions ; il ne s’agit pas ici du consentement à inscription, mais de la réquisition qui, nous l’avons vu, peut être présentée sous une forme quelconque. Même si le canton ne donne pas à l'officier public le mandat légal, il peut, comme mandataire conventionnel, requérir l’inscription.

561. L'article 964 (1) s’occupe des radiations et modifications des inscriptions. Là encore, il faut distinguer les radiations et modifications rectificatives ou déclaratives, qui constatent une suppression ou modification antérieure de droits réels, et celles qui sont constitutives, comme, par exemple, la radiation d’une servitude à la suite d’une renonciation volontaire.

562. Lorsqu'il s’agit d’une radiation constitutive, il faut une déclaration écrite de ceux à qui l’inscription conférait des droits; cette déclaration peut, du reste, résulter de la simple signature des ayants droit apposée sur le journal. Ainsi, pour la radiation d’une servitude existant au profit d’un fonds, il faut la déclaration ou la signature des propriétaires du fonds dominant, de l’usufruitier, du créancier gagiste, en un mot de tous ceux qui ont intérêt à ce que la valeur du fonds ne soit pas diminuée. Quant à la partie contre laquelle était prise l’inscription, son consentement est présumé, et il n’est pas nécessaire qu’il soit constaté par écrit.

563. Lorsqu'il s’agit d’une radiation rectificative ou déclarative, cette radiation est moins nécessaire. En effet, par exemple, quand un usufruit est éteint par suite du décès de l’intéressé, peu importe que l’usufruit reste inscrit, puisqu'il ne produit plus d’effet. Cependant, il faut bien que le Registre foncier indique l’extinction, sinon il ne présenterait plus un aspect exact de l'immeuble. Et, dans l’intérêt de son crédit, le propriétaire ne manquera pas de faire radier l’inscription de l’usufruit. La loi exige, ici aussi, le consentement des intéressés; c’est une précaution destinée à éviter les erreurs, et à éviter la responsabilité éventuelle du canton et des fonctionnaires. Mais (2), si le conservateur à radié l’inscription sans avoir le consentement des intéressés, alors que le droit inscrit était véritablement éteint, la radiation n’en sera pas moins valable; une action en rectification serait irrecevable, faute d’intérêt, et une action en responsabilité serait sans fondement, faute de dommage et faute d'intérêts

(1) C.C.S., art. 964: «Les radiations ou «Cette déclaration peut être remplacée modifications ne peuvent être faites que sur par la signature des ayants droit, apposée

la déclaration écrite de ceux auxquels l’ins- sur le journal. » cription confère des droits. (2) C£. Wieland, art. 964, n° 2. b.

564. En général, la forme des actes nécessaires pour la radiation est plus simple que celle des actes nécessaires pour linscription. Nous avons vu qu’une simple signature sur le Journal suffit (art. 964, al. 2).

565. Il existe une symétrie presque complète entre les règles relatives aux inscriptions et celles relatives aux radiations. Cependant, bien que l’article 946 parle de l’inscription de la propriété, en la mettant sur le même plan que l'inscription des autres droits réels, il n’y a pas, à proprement parler, de radiation de la propriété, sauf dans les cas très rares où elle disparaît, par exemple si une parcelle est enlevée par une inondation ou un éboulement. En règle générale, la propriété se transmet d’une personne à une autre, et à une radiation correspond une inscription au nom d’une autre personne. Au contraire, les autres droits, servitudes ou gages, disparaîtront souvent par le fait de la radiation. On peut dire cependant que la propriété, en principe pleine et entière, avait été démembrée, et que la servitude ou le gage disparaissant, le droit aliéné revient automatiquement au propriétaire, qui peut en disposer de nouveau. Mais, pour cette sorte de transfert du droit au profit du propriétaire, il n’y à pas lieu à une inscription spéciale, celle de la propriété suffit. Il y a là une différence entre la propriété «droit corporel » et les autres droits réels «incorporels ».

566. L'article 965 (1) C.C.S. est relatif à la légitimation du requérant, c’est-à-dire à sa justification. Le requérant doit justifier du bien-fondé de sa demande. Il en résulte, pour le conservateur, un devoir et un droit de vérification.

La légitimation porte sur le droit de disposer du requérant, sur le titre juridique (vente, constitution de gage, ete.) et sur la validité de ce titre au fond et en la forme. Le conservateur devra vérifier tous ces points, et aussi l’identité du requérant avec la personne légitimée. Ainsi, un représentant légal, tel qu’un tuteur, devra produire son acte de nomination. L'identité matérielle du requérant avec la personne légitimée ne souffrira pas de difficulté quand le requérant sera connu personnellement du conservateur; dans le cas contraire, le conservateur devra s’entourer des précautions nécessaires (2). Toute négligence, toute erreur sur ces divers

(1) C.C.S., art. 965: « Aucune opération du Registre foncier (inscription, modification,

sonne légitimée aux termes du Registre, ou sa qualité de représentant de cette dernière.

radiation) ne peut avoir lieu sans légitimation préalable du requérant quant à son droit de disposition et au titre sur lequel se fonde l’opération.

« Le requérant établit son droit de disposition en prouvant son identité avec la per-

« Il justifie de son titre en prouvant que les formes auxquelles la validité de celui-ci est subordonnée ont été observées. »

(2) Cf. Ordonnance sur le Registre foncier, art. 15, 16, 17.

points engage la responsabilité du conservateur. C’est une garantie de premier ordre donnée aux tiers.

567. En France, où la responsabilité de l'Etat n'existe pas, celle du conservateur est assez rigoureuse, aux termes des articles 2197 et 2202 C.C.F. Le conservateur, en principe, n’a pas à vérifier l'identité du requérant, et, en cas de fraude ou d’erreur, il n’est responsable que si, en fait, une négligence ou une faute peut lui être imputée,

En Suisse, quand la légitimation fait défaut, la demande doit être écartée, aux termes de l’article 966 C.C.S. (4). Cependant, si le titre existe (?), et s’il n’y a lieu que de compléter la légitimation, le requérant peut, avec le consentement de l’autre partie, ou sur une ordonnance du juge, prendre une inscription provisoire (3).

$ 3. Mode de l'inscription.

568. L'ordre des inscriptions est réglé par l’article 967 C.C.S. (4). Les inscriptions sont faites au Grand Livre dans l’ordre chronologique, c’est-à-dire dans l’ordre des dates où elles sont mentionnées au Journal. Cependant (5), les inscriptions portées au Journal le même jour sont réputées avoir le même rang, comme cela se produit en Droit français pour les inscriptions hypothécaires (6). Tel est du moins l’avis de M. Wieland. Pourtant, puisque la loi suisse fait du Journal un livre légal, analogue en cela au Registre prévu par l’article 2200 C.C.F., il n’y a pas de raison pour que les inscriptions ne produisent pas leurs effets d’après l’ordre rigoureusement chronologique (7). Le seul danger peut être l’empressement fâcheux des deux rivaux à courir se faire inscrire au Journal.

Les servitudes sont inscrites et radiées sur les feuillets du fonds dominant et du fonds servant (art. 968 C.C.$. (8). Il s’agit naturellement des servitudes réelles pour lesquelles il existe un fonds dominant et un fonds servant.

(1) C.C.S., art. 965: «Toute réquisition doit être écartée, si la légitimation fait défaut.

« Néanmoins, si le titre existe et s’il n’y a lieu que de compléter la légitimation, le requérant peut, avec le consentement du propriétaire ou sur ordonnance du juge, prendre une inscription provisoire. »

(2) Texte allemand : «est présenté ».

(8) C.C»S., art. 961, voir suprà, n° 528. et ss. — 540 etss. -

(4) C.C.S., art. 967 : « Les inscriptions au Grand livre se font dans l’ordre des réquisitions, ou dans l’ordre des actes ou déclara-

tions signés par-devant le conservateur.

« Un extrait de toute inscription est délivré à la demande de ceux qu’elle concerne.

« La forme des inscriptions, des radiations et des extraits est arrêtée par une ordonnance du Conseil fédéral. »

(5) Wieland, art. 967, n° 2.

(6) C.C.F., art. 2147.

(7) Cf. Loi allemande sur les Livres fonciers du 24 mars 1897, art. 46.

(8) C.C.S., art. 968 : « Les servitudes sont inscrites et radiées aux feuillets du fonds dominant et du fonds servant. »

869. L'article 969 (1) prescrit au conservateur d’aviser les intéressés de toute opération, et le délai pour attaquer les opérations ne court qu’à partir du moment où les intéressés ont été ainsi avisés. C’est une disposition très sage, qui existait déjà dans la loi allemande du 24 mars 1897, sur les Livres fonciers, art. 55, modifié par la loi du 14 juillet 1905. Naturellement le conservateur n’aura pas à aviser les personnes dont le consentement est nécessaire. Si elles ne consentent pas, l’opération ne sera pas faite; si elles consentent, elles connaissent d’avance l’opération.

SECTION III. — Publicité du Registre foncier.

370. L'article 970 (2) C.C.S. déclare que le Registre foncier est public. Toute personne qui justifie d’un intérêt peut se faire communiquer un feuillet, désigné par elle, avec les pièces justificatives. Nul ne peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas connu une inscription.

Cette publicité est donc limitée; elle ressemble à celle organisée par la loi allemande du 24 mars 1897 sur les Livres fonciers. Mais la publicité du Livre foncier allemand est plus large que celle du Registre foncier suisse ; l'intéressé peut se faire communiquer, non seulement un feuillet, mais le Livre lui-même. Le Droit français (3) et le Droit autrichien (°) permettent d'obtenir les renseignements fonciers et hypothécaires, sans même avoir besoin de justifier d’un intérêt. D’autres législations (5) ne permettent la consultation qu’à la personne inscrite au Registre ou à ses représentants. t

571. Contrairement à l’opinion de M. Wieland ($), nous estimons de beaucoup préférable le système français et rejetons les systèmes suisse et allemand. M. Wieland reconnaît lui-même qu’il est parfois difficile d'apprécier si un requérant justifie ou non d’un intérêt suffisant. « Dans «chaque cas particulier, dit-il, on s’en rapportera à la saine appréciation cet au tact du conservateur du Registre. Aucune règle générale ne sau- «rait être établie. » Cette impossibilité d'établir une règle précise aboutit à donner au conservateur un pouvoir arbitraire. En cas de doute, et pour

(1) C.C.S., art. 969 : « Le conservateur est tenu de communiquer aux intéressés les opérations auxquelles ils procèdent sans qu’ils aient été prévenus.

«Les délais pour attaquer ces opérations courent dès que les intéressés ont été avisés. »

(2) C.C.S., art. 970 : « Le Registre foncier est public.

« Quiconque justifie d’un intérêt a le droit de se faire communiquer en présence d’un

nctionnaire du bureau les feuillets spé-

ciaux qu'il désigne, avec les pièces justificatives, ou de s’en faire délivrer des extraits.

« Nul ne peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas connu une inscription portée au registre foncier. »

(3) C.C.F., art. 2196. Loi du°23 mars 1855, art. D.

(4) Loi autrichienne de 1871, $ 7.

(5) Ancien Droit prussien. Bâle-Ville — Soleure — Vaud.

(6) Wieland, art. 970, n° 1.

ne pas engager sa responsabilité, il s’abstiendra, et il en résultera pour l’affaire en cours des retards et des frais.

572. Il est certain que, avec une publicité limitée aux intéressés, aucune règle ne peut être fixée avec précision. D’autre part, si on limite la publicité à la personne inscrite, on supprime en grande partie l’utilité du Registre foncier, destiné précisément à augmenter le crédit immobilier, en faisant connaître aux tiers l’état juridique des immeubles. Le plus simple est de donner au Registre une publicité complète. Une légère taxe suffira à modérer l’ardeur des indiserets n’ayant d’autre intérêt que la curiosité. Le Registre foncier doit être comme un plan, où chaque parcelle est visible telle qu’elle est juridiquement, de même que, sur le terrain, elle est visible telle qu’elle est physiquement.

Il n’y à à cela aucun inconvénient, sinon le désagrément pour un débiteur de voir connaître les hypothèques qui grèvent son fonds; c’est peu de chose auprès du danger qu’il y a à attribuer à un particulier un crédit qu’il n’a pas en réalité. Les abus, du reste, sont faciles à éviter; les lois sur la diffamation, les règles générales qui existent en tout pays en matière de faute et de responsabilité, et, bien qu’elle soit superflue (©), la théorie de l’abus du droît, admise par les Codes suisse et allemand, suffiront largement pour éviter que la publicité complète du Registre ne soit dangereuse. La publicité complète des hypothèques, en France, n’a jamais eu d’inconvénient; dans la pratique, ce ne sont que des intéressés sérieux qui en demandent la liste, Avec les systèmes allemand‘et suisse, lors des pourparlers relatifs à un prêt, alors que ces pourparlers ne sont qu'à l’état d’ébauche, le prêteur éventuel aura grand’peine à obtenir communication du Registre, et risquera de se décourager.

M. Wieland admet qu’un intérêt scientifique suffit pour pouvoir consulter le Registre (statistique des propriétés foncières, des gages immobiliers, etc.) ; il admet que l’intérêt du requérant peut être établi par une simple déclaration verbale, si le conservateur la trouve suffisante. Pourquoi ne pas laisser la consultation libre, sous réserve de la Fete de droit commun du requérant?

573. L'article 970 C.C.S. déduit de la pHLete du Registre cette Fe que «nul ne peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas «connu une inscription portée au Registre foncier ». Cette déduction n’est complètement logiqu®> que dans le système français de la publicité du Registre sans réserve.

(1) Cf. suprà, n°5 51, 223, 225, 239, 290, 572.

Seorrox IV. — Effets du Registre foncier.

574. L'article 971 C.C.S. (2) donne au Registre foncier son caractère d'institution de Droit civil. Il résulte du texte que l'inscription n’est pas seulement une preuve, mais une condition essentielle de l’existence des droits réels. Ce n’est pas une règle de forme ou de procédure qui est posée, mais une règle de fond, un principe qui domine la théorie des droits réels. Jusqu'à ce que l'inscription ait été faite, il peut exister des rapports personnels entre les parties ; il ne peut pas, en principe, exister de rapports, ou, du moins, d’effets réels.

575. Cependant, nous l’avons déjà vu (2), il y a quelques cas, notamment le cas des successions, où le droit réel naît comme tel avant l’inscription. Dans la notion française, qui admet que, en cas de succession, la personne juridique reste la même, les droits réels sont transférés, même vis-à-vis des tiers, sans aucune formalité ni transcription. En Suisse, au contraire, bien que l’héritier succède de plein droit, et que la propriété

“et les droits réels soient transférés, il faut cependant que le Registre fon-

cier constate le changement de propriétaire. Pour obtenir que les héritiers fassent inscrire la mutation, afin que le Registre soit tenu au courant, le législateur suisse a paralysé le droit des héritiers entre leurs mains. Ils ne pourront opérer sur l’immeuble aucun acte juridique de disposition avant l’inscription. Mais, avant l'inscription, l’héritier est bien propriétaire, il peut exploiter l'immeuble, et même, il peut prendre au sujet de l’immeuble des engagements de nature personnelle, sauf les baux qui doivent figurer au Registre; il peut consentir, par exemple, une vente, en tant que ce contrat n’engendre que des obligations personnelles (À).

576. Il faut approuver éette exigence de la loi suisse. Sans doute elle impose aux héritiers une formalité, mais c’est un bien faible inconvénient. à côté de l’avantage qu’il y a à n’avoir sur le Registre foncier que des propriétaires vivants, et à obliger chacun à mettre en règle sa situation immobilière à chaque mutation par décès, au lieu d’avoir besoin, pour tout acte juridique de rechercher et mettre en ordre les titres prouvant la filiation, la qualité d’héritier testamentaire, etc. Les héritiers peuvent, du reste, attendre le partage, et faire inscrire séparément au nom de chacun les divers immeubles de la succession ; ils ne sont pas tenus

(1) C.C.S, art. 971: « Tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier n’existe comme droit réel que si cette inscription à lieu (1).

L’étendue d’un droit peut être précisée, dans les limites de l’inscription, par les piè-

ces justificatives ou de toute autre manière.…. »

(x) Texte allemand (trad. Wieland et Bovay) «que si cette inscription est visible à « l’inspection du Registre foncier ».

(2) Suprà, n° 124 et ss.

(3) Suprà, n° 326 et ss.

de commencer par les faire inscrire conjointement à leur nom, tant qu'ils sont copropriétaires. Telle est, du moins, notre opinion, car, si, en Suisse, le partage est translatif de droits (1), et non déclaratif comme en France, il suffit d'inscrire au Registre le transfert résultant du partage; et même, il est nécessaire de l’inscrire pour opérer le transfert, car l’acquisition de la propriété par suite de partage ne figure pas dans les exceptions prévues par l’article 656 C.C.S., tandis que le transfert de la propriété sur la tête des cohéritiers à eu lieu sans inscription, aux termes de cet article 656. Au contraire, en cas de ventes successives, il nous paraît nécessaire d'inscrire toute la série; il ne suffirait pas d’inscrire la dernière, car l’inscription ne serait pas légitime, le dernier vendeur n'étant pas propriétaire, faute d’inscription.

577. Selon M. Wieland (?), dans le cas où le droit réel est né avant l'inscription, dans le cas de succession par exemple, le titulaire du droit, s’il ne peut pas faire d’acte de disposition, peut cependant exercer les actions réelles. L'article 971, tel qu’il est rédigé, permet cette interprétation, car précisément, ici, la constitution du droit réel de l’héritier n’est pas subordonnée à l’inscription.

578. Suivant le même auteur (3), même quand la constitution du droit est subordonnée à l'inscription, le titulaire du droit non inscrit peut cependant exercer les actions possessoires. Il peut même, s’il à été mis en possession, opposer au vendeur qui revendiquerait l’exceptio rer venditae et traditae. Cette opinion est exacte, en ce qui concerne les actions possessoires du droit suisse, d’après l’interprétation que nous avons donnée à l’article 937 C.C.S. (4) Mais, en ce qui concerne l’exceptio rei venditae et traditae, l'opinion de M. Wieland, déjà formulée par lui sous l’article 656, n° 9, nous paraît discutable. Si l’on admet (5) que l'inscription au Registre foncier joue, pour les immeubles, le rôle que joue la tradition pour les meubles, et que jouait à Rome, la traditio pour les immeubles et pour les meubles, il faut en conclure que la mise en possession n’est pas une traditio, puisque la volonté du législateur lui en a enlevé le caractère. Malgré la mise en possession, il y a bien eu vente, mais non tradition juridique. L’acquéreur, pour repousser l’action en revendication du vendeur, ne pourra donc pas user de l’exceptio rei venditae et traditae. M. Wieland (6) lui-même reconnaît que la volonté de transmettre la propriété . doit exister, non seulement au moment de la vente, mais encore au mo-

(E) Rossel et Mentha, I, p. 714, 715. 6 (5) Suprà, n° 125 et ss., 331, 332. Rossel (2) Wieland, art. 971, n° 2. et Mentha, II, p. 88 et p. 357. Infrà, 1214. (3) Wieland, art. 971, n° 2. a. (6) Wieland, art. 963, n° 2, et n° 2 d.

(4) Suprà, n° 297.

ane ee

ment du contrat réel, ou contrat de tradition (?). Il y a donc un contrat de tradition, avant lequel il n’y a pas tradition (?).

Il va de soi que l’acquéreur pourra, en ce cas, demander au vendeur .

des dommages-intérêts C.O., art. 191. C’est l’effet de l’obligation du vendeur d’exécuter le contrat (3).

579. Certains effets, qui rappellent de fort près des effets réels, peuvent se produire sans inscription : un propriétaire, par un contrat personnel, accorde un droit de passage, avec clause de dommages-intérêts s’il contrevient au contrat. En pratique, la menace de dommages-intérêts lui fera respecter le droit de passage, bien que ce droit ne soit pas inscrit et n’existe pas comme droit réel.

-580. L'article 972 (4), qui est une application des principes généraux du Droit suisse, fixe le moment de la naïssance, le rang, et la date des droits réels; ce moment est celui de l’inscription au Grand-Livre. Cet article correspond dans une certaine mesure, à l’article 2134 C.C.F. Il faut noter que, parfois, l’inscription au Grand-Livre ne portera pas la date où elle aura été faite en réalité. En effet, le Journal mentionne le moment où une demande d’inscription ou de radiation aura été formulée. Il pourra arriver que, par suite d’un afflux de demandes par exemple, le conservateur soit dans l’impossibilité matérielle de faire immédiatement l’inscription au Grand-Livre. Il fera cette inseription le lendemain, le surlendemain, mais il lui donnera la date portée au Journal; c’est donc cette date qui est déterminante. Le projet II, dans son article 1010,

(1) Ce consentement peut, du reste, être suppléé par un jugement, C.C.S., art. 665.

C£. suprà, n°5 147 et 148. Au cours des débats que nous supposons, l’acquéreur pourra faire opérer le transfert judiciaire de la propriété, à partir duquel le vendeur ne pourra plus continuer son action en revendication.

(2) Si le vendeur troublait l'acquéreur dans sa possession, celui-ci aurait le droit de faire cesser le trouble. L'action en revendication constitue-t-elle un trouble de droit, autorisant le possesseur à la faire cesser (art. 928) par l’action possessoire exceptionnelle de l’art. 937, al. 2 ? Nous ne le pensons pas.

L’action possessoire, ici, exigera l’examen de la revendication, et touche au fond du droit, et non seulement à la possession « maitrise de fait». Cette action possessoire est donc précisément une de celles qui sont prévues par l’art. 937, al. 1 et n’appartient donc qu’à la personne inscrite. Voir suwprà, n° 297.

(3) Il est vrai que «qui doit garantir ne peut évincer », mais, pour qu'il y ait éviction, il faut qu'il y ait eu transfert de propriété, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il ne peut y avoir ici que trouble à la posses-

sion. Tout ceci est assez confus; en général. le transfert judiciaire de la propriété prévu par l’art. 665 supprimera toute difficulté. Ce transfert judiciaire est une concession à la notion française du transfert par le seul consentement. On peut supposer une législation entièrement logique qui n’admettrait

pas le transfert judiciaire, exigerait le con-

sentement lors de l’inscription, et permettrait au vendeur, resté propriétaire, de revendiquer et d’évincer l’acquéreur, sauf dommages-intérêts naturellement.

(4) Art. 972: «Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l’inscription dans le Grand livre.

«L'effet de l’inscription remonte à l’époque où elle à été faite dans le Journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d’inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile.

«Dans les cantons où l’acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d’une inscript on dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au Journal. »

ii tele. 2

portait : «Les droits réels naissent et prennent rang par l’enregistrement au Journal». C’était donner au Journal une importance excessive; le sens de l’article 972 est que l’inscription porte dans le Grand-Livre la date de la réquisition inscrite dans le Journal, mais que cette inscription au Grand-Livre est nécessaire pour que les effets de l’inscription se produisent à partir de cette date. De la sorte, les parties sont garanties contre toute prétention des tiers, puisque, par l’effet de l’enregistrement au Journal, elles sont sûres que l’inscription au Grand-Livre se fera, avec la date de cet enregistrement. Nous trouvons, en Droit français, une définition parallèle, dans l’article 2200 C.C.F., modifié par la loi du 5 janvier 1875, relatif au registre que le conservateur doit tenir, en matière de transcriptions, inscriptions, saisies, jugements et autres actes destinés à être transcrits, inscrits ou mentionnés.

581. Il existe (1) une divergence entre les règles du Code suisse, contenues dans les articles 971 et 972, et celles du Code allemand, article 879. En Suisse, le rang des inscriptions est déterminé par la date à laquelle elles sont portées au Journal. Dans le Code allemand, c’est le lieu de l’inscription qui fixe leur rang. C’est ce que l’on appelle le Lokusprinap. Cette terminologie savante signifie qu’il faut examiner si une inscription est portée au-dessus ou au-dessous d’une autre, sans avoir besoin d'examiner leurs dates; celle de dessous, fût-elle antérieure, sera primée par l’autre. En Suisse, le fait ne peut guère se produire, puisque aux termes des art. 948 et 967, les inscriptions au Grand-Livre doivent suivre l’ordre des réquisitions portées au Journal, ordre qui est chronologique. Il est vrai que (2?) les dispositions de l’art. 967 sont de simples mesures d'ordre; si le Journal est tenu en désordre, les droits des parties ne sont pas atteints, pourvu que le Grand-Livre porte les véritables dates. Le système allemand, dans une matière où la forme est de première importance, a l'avantage de montrer au premier coup d’œil quels sont les droits ayant un rang préférable aux autres, ce qui évite toute difficulté et toute erreur.

582. Les inscriptions, prennent-elles rang du jour de la mention portée dans le Journal, sans tenir compte des divisions de temps plus courtes, ou faut-il en tenir compte ? La première solution serait conforme à la notion française, en matière hypothécaire (#). Mais, en matière de transcription, nous avons en France, un conflit de doctrine qu’il serait utile de trancher par une loi complétant celle du 23 mars 1855 (4) : faut-il

(1) Wieland, art. 972, n° 2. (4) Voir Répertoire de Fuzier-Hermann, (2)TbUd."" Carpentier et F. du Saint,, sous Transcrip- (3) C.C.F., art. 2134 et 2147. tion, n°5 493 et ss.

donner la priorité à l’acte porté le premier au Registre des transcriptions, ou à celui porté le premier au Registre des dépôts ? Et que faire, si les deux actes sont remis en même temps au conservateur? La question est sérieuse; il peut y avoir entre plusieurs intéressés une véritable course au premier arrivé.

Laissons cette question qui n’est pas tranchée, et examinons la solution suisse. Ici aussi, il y a un conflit : selon M. Wieland (1), les droits inscrits le même jour viennent en concurrence. Cette interprétation de l’article 972 paraît à l’auteur conforme au texte de la loi. Cependant, si le texte parle de la date de l’inscription, ce qui s’entend de la période de 24 heures, il parle aussi de l’époque, ce qui est plus général. L'auteur ajoute que c’est «le hasard qui décide de l’inscription en premier ou en «second lieu de deux droits présentés à l'inscription à la même date. Il «faut admettre dans les cas de ce genre que le constituant veut mettre «l’un et l’autre droit sur le même pied ». Nous ne partageons pas l’opinion de M. Wieland. Le texte de l’article 972 ne donne pas de solution précise. Et il est inexact de dire que c’est le hasard qui décide de l’inscription en premier ou en second lieu de deux droits présentés à l’inscription à la même date. L'article 948 dit le contraire ; les réquisitions doivent être portées au Journal à mesure qu’elles sont faites, et non pas au hasard. Nous croyons donc, et cette interprétation est conforme à l’ Exposé des Motifs (?), que la solution suisse est conforme à la solution allemande (3), et qu'il faut tenir compte du moment précis de l’inseription. La difficulté subsiste, du reste, lorsque deux actes sont présentés ensemble au conservateur, et aussi dans les cas où le conservateur à qualité pour dresser les actes authentiques (£), et où son recueil tient lieu de Journal. En ce dernier cas, il y aura un double Journal : le recueil des titres, pour les actes dressés par le conservateur, et le Journal ordinaire pour les actes dressés par un autre officier public. Si donc deux actes sont dressés, l’un par le conservateur, l’autre par un notaire, lequel aura la priorité, si Facte notarié est inscrit au Journal le jour où le conservateur dresse son acte ? La loi ne paraît pas imposer au conservateur le devoir de mentionner l'instant précis d’une réquisition, de sorte qu’il pourra y avoir un conflit, que l’autorité cantonale peut résoudre en imposant aux officiers publics le devoir de noter l’instant précis des réquisitions et rédactions d'actes.

583. Au cas où la date n’est pas mentionnée dans l'inscription, ou encore dans le cas où la date mentionnée est inexacte, l'inscription n’est

) Wieland, art. 972, n° 2, (3)

a O.C.A., art. 879.

(2) Exposé des Motifs, p. 337 (741). (4) C.C.

S., art. 972, al. 3. C£. art. 948, al, 3.

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pas nulle pour autant (1). L’intéressé peut demander le rétablissement de la date exacte, au moyen d’une action en rectification.

Alors l'inscription rectifiée vaudra comme ayant force d’acte authentique. En Droit français, il n’en serait pas ainsi (?), car un acte authentique — et l'inscription suisse est un acte authentique — non daté, ou portant une fausse date, ne vaudra plus que comme acte sous seing privé, aux termes de l’article 1318 C.C.F.; il ne recevra de date opposable aux tiers que par l’enregistrement, ou quelque autre des circonstances prévues par l’article 1328. 6

584. M. Wieland (3), estimant avec raison qu'il ne faut pas exagérer le caractère formaliste du Registre foncier, et admettre sans motif impérieux la nullité des inscriptions, admet les solutions suivantes :

19 L'ordre matériel des inscriptions non datées ou mal datées, permet de présumer que les premières en rang ont été faites avant celles qui suivent (arg. art. 948 et 967 C.C.S. — Cf. C.C.A., art. 879). L’auteur cite un exemple où le rang de deux droits est établi par une circonstance extrinsèque : un droit de passage non daté est suivi d’une inscription d’usufruit datée du 1®7 janvier 1912, et un gage est inscrit sous la date du 3 octobre 1912; le droit de passage et celui d’usufruit figurent dans la même colonne, celui de gage dans une autre colonne. Le droit de passage et celui de gage ne se précèdent ni ne se suivent, puisqu'ils figurent dans des colonnes différentes. Cependant, la date de l’usufruit, qui suit le droit de passage, étant antérieure à celle du gage, le droït de passage primera le gage. C’est très raisonnable: il serait à désirer que la loi le dise expressément.

20 En cas de divergence entre la date portée au Grand-Livre et celle portée au Journal, c’est cette dernière qui est déterminante. Il en est autrement en Droit allemand (4).

585. Nous verrons (5), à propos des droits de gage immobiliers, une exception à la règle générale : un droit de gage peut être constitué dans une case libre, et, quoique inscrit postérieurement, il pourra primer un droit inserit antérieurement.

586. Lorsque la réquisition est mentionnée au Journal, l’aliénateur ou le constituant ne peut plus la retirer. La mention au Journal donne au bénéficiaire un droit irrévocable à l'inscription, même si le constituant ou l'aliénateur meurt ou devient incapable, ou tombe en faillite, ou encore dans le eas où l'immeuble est saisi ou mis sous séquestre.

(1) Wieland, art. 972, al. 3. (4) Cf. Loi allemande sur les Livres fon- (2) Rép. Fuzier-Hermann, Carpentier, et ciers, art. 45 et 46. Commentaires de Kober F. du Saint. Acte authentique, n° 186. et Bierman, sur l’art. 879 C.C:A.

(3) Wieland, art. 972, n° 3. (5) Infrà, n° 816 et ss.

587. Les articles 973 et 974 C.C.$. (©) sont très importants, car ils posent le principe de la foi publique due au Registre foncier.

Leur texte montre, dès l’abord, que le législateur suisse n’a pas entendu faire du Registre foncier une œuvre purement forematils, en donnant aux inscriptions une autorité absolue, à l’égard de tous. L’inscription n’est pas une solennité créant le contrat, ou créant à elle seule le transfert de propriété, comme à Rome où les solennités du contrat verbal ou du contrat littéral créaient ces contrats. Le Droit suisse a conservé le principe que la bonne foi est la règle primordiale dans les relations des parties, de telle sorte que les solennités ne sauraient suppléer d’une manière complète à la volonté des parties.

588. Il résulte de nos articles que les inscriptions sont censées exactes et complètes à l’égard des tiers-acquéreurs de bonne foi. Comme le fait observer M. Wieland (2), de même que le tiers-acquéreur d’un objet mobilier a le droit de croire propriétaire le possesseur qui aliène l’objet en sa faveur (5), de même l’acquéreur de bonne foi de droits immobiliers peut tenir pour véritable propriétaire le titulaire de l’inscription au Registre foncier. Il devient donc propriétaire, même si l’aliénateur était, en réalité, sans droit.

Dire que l’inscription est censée complète signifie que tout droit non révélé par l'inscription est censé inexistant à l’égard des tiers de bonne foi.

589. Il y a mauvaise foi (*) quand la partie a connu l’inexactitude du Registre foncier, ou aurait pu la connaître, en apportant une attention suffisante. La mauvaise foi empêche la partie de devenir titulaire du droit, quand même le Registre foncier l'indique comme telle: elle l'empêche d’invoquer le silence du Registre foncier quand un droit connu d’elle ya été omis. Le véritable titulaire a contre elle une action pour faire constater son droit et rectifier l’inscription (C.C.S., art. 975). Un cas très pratique est cité par M. Wieland (5) : un héritier légal est inscrit au Registre, au lieu de héritier testamentaire, Un tiers, connaissant la situation, acquiert l’immeuble de l'héritier légal. L’héritier testamentaire a une action contre lui pour faire rétablir l'inscription à son nom.

(1) C.CS., art. 973 : «Celui qui acquiert la propriété ou d’autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du Registre foncier, est maintenu dans son acquisition. »

Art, 974 : « Lorsqu'un droit réel à été inscrit indûment, l'inscription ne peut être invoquée par les tiers qui en ont connu ou dû connaître les vices.

«L’inscription est faite indûment, lors-

qu'elle a été opérée sans droit ou en vertu d’un acte juridique annulable.

« Celui dont les droits ont été lésés peut invoquer directement contre les tiers de mauvaise foi l’irrégularité de l'inscription. »

(2) Wieland, art. 973 et 974, n° 1.

(3) Voir art. 933 CO..S. Cf. art. 2279 O.C.F. :

(4) C£. Wieland, ibid., n° 7.

(5) Wiela d, ibid.

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