SECTION VII

Mesures transitoires. Passage du Droit ancien au Droit nouveau.

638. Le Titre final du Code civil, dans ses articles 38 et suivants, s’occupe des mesures transitoires destinées à mettre en train la nouvelle organisation du Registre foncier. L'article 38 prévoit une mensuration du sol, à laquelle il‘sera procédé par les soins du Conseil fédéral, après entente avec les cantons ; la majeure partie des frais sera supportée par la Confédération. La mensuration du sol devra, en principe, précéder l’introduction du Registre foncier, sauf cependant dans les cantons où il existait déjà un état suffisamment exact des immeubles, ce qui, paraît-il, existait dans le canton d’Uri. Le Registre foncier pourra être introduit peu à peu dans les diverses parties d’un canton, au fur et à mesure de l’avancement de la mensuration.

639. Lors de l’introduction du Registre foncier, les droits réels antérieurement constitués devront être inscrits. Ils seront même inscrits d'office quand, auparavant, ils figuraient sur des registres légaux.

Les droits réels non inscrits n’en continuent pas moins d’exister, mais ils ne seront plus opposables aux tiers qui, de bonne foi, se seront fié aux indications du Registre. Nous avons vu, en outre (2), que la législation fédérale ou cantonale peut prévoir, après un certain délai, l’abolition complète des droits réels non inscrits. Si, comme il est probable, car le législateur fédéral n’avait pas besoin de se réserver le pouvoir de légiférer s’il ne voulait pas en user, une pareille mesure vient à être prise, ce sera une cause légale d’extinction des droits réels; il en résultera que, pour les droits réels abolis, les inscriptions au Registre foncier auront été constitutives de droit; l’inscription d’une parcelle comme libre de servitude se trouvera avoir libéré cette parcelle, même à l’égard des parties qui auraient constitué la servitude, lorsque, par l’effet de la loi prévue, la servitude se trouve supprimée.

640. Ainsi que nous l’avons déjà vu, ($) les droits réels dont la cons-

(1) Cf. infrà, n° 663. (3) suprà, n° 486.

(2) Titre final, art. 44.

titution est abolie pour l’avenir par le Code civil (propriété séparée des étages d’une maison, arbres sur le fonds d’autrui (1), antichrèse (?)) ne seront pas inscrits, mais seulement mentionnés d’une manière suffisante. Quand ces droits viendront à s’éteindre pour une cause quelconque (étages d’une maison réunis dans une même main, destruction par incendie de la maison divisée par étages, etc.), ils ne pourront plus être rétablis.

641. Dans le but de rendre plus souple, et de rendre progressive l’introduction du Registre foncier, l’article 38, alinéa 2 du Titre final lui incorpore en quelque sorte les registres et les plans déjà existants. Aïnsi, le travail déjà exécuté dans divers cantons ne sera pas perdu.

642. L'article 46 du Titre final va plus loin encore; il permet d’ajourner l’introduction du Registre foncier dans certains cantons, avec autorisation du Conseil fédéral. Mais il faut, pour cela, qu’il existe, dès auparavant, dans le canton, des formes de publicité qui seront complétées, s’il est nécessaire, par de nouvelles dispositions, de telle sorte que le résultat soit équivalent à celui qu’eût produit l’introduction du Registre foncier. Il en sera peut-être ainsi à Bâle-Ville, Soleure et dans le canton de Vaud, où existait, avant le Code civil, un Registre foncier presque identique à celui du Code civil, et à Fribourg, Neuchâtel, Genève, où les registres hypothécaires et cadastraux peuvent, avec quelques modifications et améliorations, produire les effets du Registre foncier du Code

Il faut admettre, avec MM. Rossel et Mentha (?), que ces registres cessent d’être purement cantonaux, et, remplissant désormais les mêmes fonctions que le Registre fédéral, seront, comme celui-ci, soumis à la surveillance de l’autorité fédérale.

643. L'article 47 du Titre final pose cette règle que, même avant établissement du Registre foncier, les lois concernant les droits réels seront cependant appliqués, du moins d’une manière générale, c’est-àdire dans la mesure du possible. En réalité, la plupart des lois concernant les droits réels supposent le fonctionnement du Registre foncier. Comme règles devant être appliquées même avant l’établissement du Registre foncier, on peut citer l’article 657 C.C.S. qui impose la forme authentique pour les contrats ayant pour objet le transfert de la propriété, l’article 675 qui interdit la division des maisons par étages, l’article 682 qui donne au copropriétaire un droit de préemption légal contre tout tiers-acquéreur d’une quote-part de l’immeuble indivis, et bien d’autres encore.

“ QUE x (3) Rossel et Mentha, II, p. 420.

cel . . ., . Le .

644. L'article 48 du Titre final prend des mesures d'organisation transitoires. Le législateur fédéral s’en rapporte à la sagesse des cantons pour le détail des mesures à prendre. En général, quand le législateur se débarrasse ainsi d’une tâche et l’impose à un autre, par exemple, quand Je législateur français laisse à un règlement d'administration publique ou à la jurisprudence le soin de compléter une loi, c’est que le travail était difficile et que le législateur a préféré s’en décharger. Mais si, en principe, le procédé est critiquable, il faut reconnaître qu'ici le législateur fédéral ne pouvait pas faire autrement. Chaque canton avait déjà certains livres relatifs aux immeubles, et les mesures à prendre devaient nécessairement varier d’un canton à l’autre. Avec beaucoup de raison, MM. Rossel et Mentha (1) critiquent la faculté donnée aux cantons de prescrire ou ne pas prescrire les mesures transitoires. Il est probable qu’en employant le mot facultatif « pourront », le législateur à commis une inadvertance, car il n’a pas pu vouloir donner aux cantons la possibilité d’entraver son œuvre en négligeant de préparer l'introduction du Registre foncier.

645. Si un canton ne prend aucune mesure à ce sujet, il faut admettre, selon MM. Rossel et Mentha (?), que les anciennes règles de Droit cantonal demeurent en vigueur pour la constitution, le transfert, les modifications et l’extinction des droits réels. Ils étendent ainsi à tous les droits réels la règle de l’article 23 du Titre final, qui est relative au gage immobilier. Ce n’est qu’un argument d’analogie, mais c’est aussi un argument de bon sens. Il faut espérer que la jurisprudence n’aura pas longtemps à s’occuper de la question, et que le Registre foncier sera promptement introduit dans tous les cantons.

646. Dans le but de pousser les cantons à diminuer la durée de la période transitoire, et pour éviter qu’ils ne soient disposés à suppléer à l'établissement du régime fédéral au moyen de mesures transitoires destinées à accommoder tant bien que mal les anciennes institutions au Droit nouveau, l’article 48 du Titre final, alinéa 3, refuse l’autorité de la «foi publique » à toute autre institution qu’au Registre foncier ou aux institutions qui en tiendront lieu et seront agrées par le Conseil fédéral (3). Un acquéreur de bonne foi à non domino, qui se sera fié aux recueils transitoires, ne peut opposer le principe de la foi publique au véritable propriétaire, lorsque celui-ci exercera contre lui l’action en revendication.

(1) Rossel et Menthba, II, p. 421. (3) C£. C.C.S., art. 46. Titre final. (2) Ibid., p. 421. :