CHAPITRE IX GÉNÉRALITÉS

673. Nous n’avons pas à étudier en détail l'historique de l’hypothèque, et des autres sûretés réelles immobilières. Nous n'avons qu’à comparer le régime suisse des sûretés réelles avec le régime français.

Le nouveau régime suisse des sûretés réelles immobilières est naturellement dominé par le système du Registre foncier. Si le Registre foncier à été institué pour faciliter la preuve du droit de propriété et des autres droits immobiliers, et pour faciliter les Contrats relatifs aux immeubles, il est certain qu’en linstituant, le législateur a pensé aussi à améliorer le crédit immobilier, en organisant un système de créances assorties de sûretés faciles à établir et solidement garanties, ainsi qu’en favorisant et facilitant la circulation de ces créances.

674. La sûreté réelle immobilière peut revêtir diverses formes. Même dans une législation moderne, il est possible d’imaginer une sûreté réelle sous forme de vente, entraînant le dessaisissement complet de l’immeuble, accompagnée d’une promesse de revente, ce qui rappellerait la vieille mancipation fiduciaire romaine (°). On peut encore admettre un véritable gage immobilier, différent de l’antichrèse française, laquelle n’est, dans une opinion, qu’une mise en gage des revenus, avec dessaisissement de la possession de l’immeuble au profit du créancier. Ce gage immobilier pourrait être soumis à des règles analogues à celles qui régissent le gage mobilier, notamment la règle de l’article 2076 qui exige que l’objet remis en gage soit mis et reste en la possession du créancier ou d’un tiers convenu.

(1) Voir Girard. Droit Romain, 5e éd., p'A767:

675. Mais, en pratique, dans les pays qui ont simplifié leur législation en la codifiant, les sûretés réelles immobilières revêtent des formes plus souples, plus simples, et peu nombreuses.

En France, les articles 2085 à 2091 C.C.F. régissent l’antichrèse qui, dit M. Planiol (1), est une « mise en gage des revenus », et qui entraîne la dépossession de l’immeuble.

Elle est devenue très rare. Elle se rencontre encore quelquefois, paraît-il, aux environs de certaines grandes villes, où, soit directement, soit sous la forme de cession de loyers, de petits entrepreneurs empruntent à des banquiers pour avoir les fonds nécessaires à la construction de maisons dont ils engagent ainsi les revenus pour garantir la dette. À part Pantichrèse, ainsi presque complètement tombée en désuétude, il n’existe en France que l’hypothèque, si l’on admet avec M. Planiol (2), ce qui paraît bien exact, que les privilèges immobiliers, à part les privilèges généraux qui ne sont pas des droits réels (3), sont de véritables hypothèques (4).

676. Le Code civil suisse, dans son article 793, limite les sûretés réelles à trois types : hypothèque, cédule hypothécaire et lettre de rente. Toute autre forme est prohibée, décide le même texte. Il en faut conclure que toute autre forme : antichrèse, vente fiduciaire, contrat fiduciaire de réméré, sont abolis, et deviennent contraires à l’ordre public, tel que le régit le Code civil suisse.

677. Nous verrons quelle différence existe entre les trois types, admis par la loi suisse, de sûretés réelles immobilières. Pour le moment, nous remarquons simplement que le Droit suisse prohibe l’antichrèse, telle qu’elle est admise par le Droit français. Comme nous admettons, avec M. Planiol, que les privilèges généraux immobiliers ne sont pas des sûretés réelles, mais constituent un simple droit de priorité entre créanciers, et que les privilèges spéciaux immobiliers sont, en réalité, des hypothèques, nous aurons donc simplement à comparer l’hypothèque française, sous ses diverses formes, avec les trois formes de sûreté réelle immobilière suisse.

678. Chacun est libre de définir les termes qu’il emploie. Nous avons le droit de définir le mot « hypothèque » comme le fait l’article 2114 du Code civil français :

«L’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation. »

(1) Planiol, II, n° 2495. (3) Ibid., n° 2548. (2) Planiol, IT, 2547. (4) Zbid., n° 2886 et ss.

Dans cette définition rentrent les trois types de sûreté réelle suisse. En ce sens, nous n’aurions donc qu’à comparer l’hypothèque française, et l’hypothèque suisse, en prenant le mot hypothèque dans son sens français. s Nous aurons à nous référer fréquemment au Droit allemand, qui

donne de l’hypothèque une définition se rapprochant de la définition française (1). En prenant le mot « hypothèque » dans ce sens, nous aurons donc à comparer les trois régimes hypothécaires. Ainsi que dans les deux premières parties de l’ouvrage, nous ne tenterons pas de faire une étude détaillée de chacun des points de droit des trois législations, en les critiquant et les comparant. Nous prendrons simplement un ouvrage de droit suisse, en général celui de M. Wieland sur les droits réels, et nous comparerons, quand il y aura intérêt, les institutions suisses aux institutions françaises, et, lorsqu'il nous paraîtra y avoir lieu, en raison de l’importance d’une question, et de la diversité des législations, nous examinerons aussi le Droit allemand.