POUR, T

la radiation de l'inscription. Il faut ajouter, puisque le droit de gage est subordonné à l’existence d’une créance, qu’il s’éteint aussi avec la créance, sous réserve de ce que nous dirons de l’hypothèque sur soi-même, et cela bien qu’il continue matériellement à figurer au Registre foncier, En ce cas, malgré l’extinction du gage immobilier, l’inscription continue à produire des effets formels; la case hypothécaire est immobilisée, le propriétaire ne peut constituer un droit de gage au même rang; en outre, s’il s’agit de cédule hypothécaire ou de lettre de rente, le droit de gage reprend vie, dans le cas où le titre a été aliéné et où le nouveau porteur est de bonne foi, quand même le droit du créancier qui a aliéné le titre était éteint pour une cause quelconque.

749. La perte totale de l'immeuble est aussi une cause d’extinction du droit de gage. S’il est payé une indemnité, elle remplacera l’immeuble vis-à-vis du créancier gagiste (art. 804 et 822 C.C.S.) (1). L’expropriation pour cause d’utilité publique (2) entraîne l’extinction de tous les droits réels ; l’indemnité est consignée et n’est payée au propriétaire que moyennant le consentement des créanciers gagistes.

750. L'article 802 C.C.S. (3) s'occupe, au point de vue du gage immobilier, des cas de réunions parcellaires, prévus par l’article 703. Les règles relatives aux réunions parcellaires sont une institution originale du Droit suisse, due à l’insistance du « Secrétariat des paysans », de l'Association suisse des ingénieurs agronomes, à la suite d’une expérience heureuse faite dans le canton de Saint-Gall. L'article 703 C.C.S. qui, par certains côtés, touche au Droit publie, n’a pas à être commenté ici, à cet égard. Lorsqu'il s’occupe des corrections de cours d’eau, desséchements, reboisements, chemins, il peut être rapproché des dispositions législatives françaises relatives aux syndicats agricoles (lois françaises des 21 juin 1865 et 22 décembre 1888). Mais le texte ajoute qu’il peut être procédé à des réunions parcellaires de forêts ou de fonds ruraux, en vue de l’amélioration du sol. Ces réunions parcellaires tendent à remplacer les exploitations de parcelles dispersées par une exploitation arrondie. L'article 703 n’indique pas de quelle manière se fera la réunion, il se borne à exiger

les gages grevant les immeubles cédés pas-

(1) Voir infrà, n°5 862 etss., 795 et ss.

sent, en conservant leur rang, sur les immeu-

(2) Voir C.C.S., art. 666, al. 2. Cf. L. féd.,

1er mai 1850, notamm. art. 45 et 46. L. féd.

du 31 déc. 1872, art. 12. — L. féd. du 21 mars 1876, art. 22. — L. féd. du 22 juin 1377, art. 8. — L. féd. du 24-26 juin 1889, art. 13. — J, féd. du 24 juin 1902, art. 12, 49, etc.

(3) C.C.S., art. 802 : « Lorsque des réunions parcellaires sont opérées avec le concours ou sous la surveillance d’autorités publiques,

bles reçus en échange.

«Si un immeuble en remplace plusieurs qui sont grevés pour des créances différenfes ou qui ne sont pas tous grevés, les droits de gage transférés sur l’immeuble le frappent pour sa contenance nouvelle et conservent, si possible, leur rang primitif. »

une majorité des deux tiers des intéressés, possédant la moitié du terrain, et ajoute que la procédure est réglée par le Droit cantonal. Le mot de procédure est insuffisant ; il est nécessaire de poser des règles de fond, et de dire si la réunion parcellaire se fera par des échanges de parcelles, ou par une expropriation suivie de répartition des terrains, au cas où les intéressés ne pourront s’entendre (1).

751. Avant le Code civil suisse, diverses législations avaient cherché à résoudre la question (2?) : Le système prussien tendait à attribuer aux propriétaires fonciers des propriétés d’un seul tenant, le système de Nassau tendait à améliorer la situation des différentes parcelles d’un même propriétaire (3).

752. La possibilité de porter ainsi atteinte au principe de l’inviolabilité de la propriété choque la notion juridique traditionnelle française : il y aurait là, en effet, un danger incontestable, si, ce qui n’est malheureusement pas invraisemblable, d’autres soucis que celui de l'amélioration du sol, des soucis politiques. par exemple, entraient en ligne de compte. Mais, appliquée avec prudence, l’idée est excellente, et pourrait être appliquée avec fruit dans les régions rurales de la France où la propriété est très morcelée. Il convient du reste, avant d’insister sur cette idée, d’attendre le résultat de l'expérience tentée par le Code civil suisse. L'expérience de Saint-Gall est trop limitée ; l’expérience faite sur tout le territoire de la Confédération sera intéressante à suivre. Cependant, dans un ordre d’idée voisin, il serait utile, en matière de bornage, de donner au juge le pouvoir de régulariser la forme des propriétés, comme cela se pratiquait à Rome, où la formule conférait au juge le pouvoir d’adjudicatio qui lui donnait, notamment, le pouvoir de rectifier la propriété par de petits déplacements de limites (5

753. Pour en revenir à la question du gage immobilier, l’article 802 C.C.S. décide que, en cas de réunions parcellaires, les gages cessent de grever les parcelles cédées, et sont transportés d'office sur l’immeuble qui les remplace. Le fonctionnement de ce mécanisme est assez compliqué (5) : 4 est propriétaire du fonds a; B est propriétaire du fonds b ; la réunion parcellaire transfère les fonds de lune des parties à l’autre; les

(1) Wieland, art. 703, n° 2, — Saint-Gall, 1. des 26 nov. 1865 et 20 nov (2) Tbid. | . 1889. — Neuchâtel, Code rural, art.80: — (8) Voir loi prussienne du 2 avril 1872. Tessin, 1. du 28 mai 1902. — Fribourg, 1. du

L. de l'Etat de Nassau du 21 mars 1787. 17 mai 1907. — Vaud, 1. du 21 mai 1907. — L. badoise du 21 mai 1886. I. bavaroise du Valais, 1. du 15 déc. 1907. — Zurich, 1. fores- 29 mai 1886 L. wurtembergeoise du 30 tière du 28 mai 1907.

mars 1886 L. hessoise du 29 août 1887. (4) Girard. Droit romain, 5° éd., p. 313, L. alsacienne-lorraine du 30 juin 1890. En p. 1015. Inst. 4. 17. De off. jud. 6.

Suisse, Argovie, Code rural de 1875, art. 33. (5) Cf. Wieland, art. 802, n° 2.

bis À

droits de gage sont radiés et transférés sur l’autre fonds. Si une indemnité remplace en partie l’un des fonds, elle est attribuée aux créanciers gagistes (C.C.S., art. 804). Mais si, au lieu de deux parcelles échangées, il s’agit de plusieurs parcelles grevées de droits de gage distincts et remplacées par une parcelle unique, il faudra inscrire les droits de gage de manière que chaque créancier conserve une garantie identique à celle qu'il avait.

754. Ce résultat sera obtenu en représentant la garantie du créancier par un nombre qui devra rester le même lors du transfert du droit de gage sur l’autre immeuble; ce nombre doit évidemment être fonction de la valeur du gage et du montant de la créance. Plus le gage est important, plus le nombre doit être grand; plus la créance est forte, moins le gage la garantit et plus le nombre doit être faible; le nombre en question sera donc une fraction dont le numérateur est la valeur de l’immeuble, diminuée naturellement du montant des gages préférables, et le dénominateur le montant de la créance. C’est à tort, selon nous, que M. Wieland (1) renverse les termes de cette fraction, ce qui n’empêche du reste pas l'exemple qu’il cite d’être exact : A est propriétaire de l’immeuble a, d’une valeur de 30,000 francs et de l’immeuble b d’une valeur de 60,000 francs. L’immeuble a est grevé d’un gage de 20,000 francs au profit de B et d’un autre de 10,000 francs, en second rang, au profit de C. L’immeuble b est grevé d’un gage de 50,000 francs en faveur de D., d’un gage de 10,000 francs au profit de E, et d’un gage de 5000 francs au profit de F. A reçoit, à la place des deux immeubles, un immeuble unique € valant autant : 90,000 francs. La garantie de B vaut ?/,. De même, à concurrence de 40,000 francs, D à une garantie de */,. Sur l’immeuble c, nous inscrirons donc B et D, le premier pour 20,000 francs, le second pour 40,000 francs. Ensuite, il nous faut diviser la créance de C en deux tranches de 5000 francs; la première tranche était garantie par les 10,000 francs restant disponibles sur l’immeuble a, la garantie est donc ?/, ; de même les 10,000 francs restant dus à D étaient garantis par 20,000 francs restant disponibles sur l'immeuble b; là encore la garantie est ?/,. Sur l’immeuble c, il reste 30,000 francs disponibles, nous inscrirons donc en second rang les premiers 5000 francs de C et les derniers 10,000 francs de D, total 15,000 francs, soit toujours une garantie de ?/,. Les deuxièmes 5000 francs de C ont une garantie de 1/,, les 10,000 francs de E ont aussi une garantie de t/,. Sur l'immeuble ce, nous les inscrirons en troisième rang, le total est 15,000 francs; l’immeuble laissait encore libre 15,000 francs,

(1) Wieland, art. 802, n° 2.

la garantie est encore 1},. Enfin F, dont la garantie était 0, viendra en quatrième rang avec une garantie 0. |

755. Tout cela est, du reste, artificiel; en fait, l'immeuble & pouvait se vendre cher, et F pouvait être payé, tandis que l’immeuble c peut ne se vendre que 60,000 francs, et C, E, F, perdront tout, et D perdra 10,000 francs. :

756. L'article 803 C.C.S., sur lequel nous n’insistons pas, permet au débiteur, en cas de réunion parcellaire, de racheter les droits de gage grevant les immeubles compris dans la réunion parcellaire, moyennant un avertissement de trois mois donnés aux créanciers gagistes.

757. L'article 804 C.C.S., transporte le droit du créancier gagiste sur l’indemnité qui remplace parfois l'immeuble grevé. Le premier alinéa semble donner à ce texte une portée générale, mais il résulte du deuxième alinéa qu’il s’agit seulement du cas de réunions parcellaires. Nous n’in-

sisterons donc pas davantage, et reverrons, en étudiant l’article 822, le

cas où une indemnité d’assurance est appelée à remplacer l’immeuble en tout ou en partie. |

$ 8. Effets du gage immobilier.

758. L'article 805 C.C.S. (1) décide que le gage immobilier s’étend aux parties intégrantes et aux accessoires. La question se pose de savoir si les parties intégrantes et les accessoires restent soumises au droit de gage même après leur séparation du fonds. En principe, au moment de la séparation, la partie intégrante ou l’accessoire perd son caractère et le droit de gage cesse de les grever.

759. Le Code oivil français dans son article 2118 contient une disposition analogue à celle de l’article 805 C.C.S. D’après le texte suisse, les parties intégrantes sont grevées du Sage sans qu’il soit besoin de les mentionner dans l'inscription, ce qui est naturel. Les accessoires doivent être expressément désignés dans l’acte d'affectation et mentionnés au Registre foncier ; alors ils sont présumés avoir la qualité d'accessoires ; mais, même alors, cette présomption cédera devant la preuve contraire. De même, en France, il est permis de contester la qualité d’accessoire d’un objet mobilier. Par exemple, les créanciers chirographaires pourront soutenir

(1) C.CS., art. 805: « Le gage immobilier frappe l'immeuble avec ses parties intégrantes et ses accessoires.

« Les objets désignés expressément comme

accessoires dans l’acte d'affectation et mentionnés au Registre foncier, notamment les

machines où un mobilier d'hôtel, sont présumés tels, s’il n’est Pas prouvé que cette qualité ne peut leur être attribuée aux termes de la loi.

« Les droits des tiers sur les accessoires demeurent réservés,

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qu’un mobilier d'hôtel n’est pas accessoire de l’immeuble, parce que l’im-. meuble n’a pas été construit spécialement comme hôtel; le mobilier échappera donc aux créanciers hypothécaires (1). L’alinéa 2 de Particle 805 ne dit pas, du reste, si des accessoires peuvent être grevés par le gage sans figurer dans l’acte d’affectation ni être mentionnés au Registre foncier. Il semble résulter des termes de l’alinéa 1 que le gage les grève, mais que, ces objets n’étant pas présumés accessoires, le créancier gagiste devra prouver qu’ils ont bien cette qualité. Le texte gagnerait en clarté, si ce point était mieux précisé.

760. En ce qui concerne les fruits, la Loi sur les poursuites et faillites, dans son article 94, alinéa 2, contient une disposition spéciale, d’après laquelle les droits du créancier gagiste priment ceux du créancier simple, même après la séparation, pourvu que le créancier gagiste ait intenté une poursuite en réalisation du gage avant la vente forcée des fruits. Le Droit français présente des dispositions correspondantes, dans les articles 681, 682 et 685 du Code de procédure civile : à partir de la transcription de la saisie, les fruits naturels et industriels, et les fruits civils sont immobilisés, et le prix en est distribué par ordre d’hypothèque avec le prix de l’immeuble. Il faut penser que, si, par suite d’une négligence des créanciers hypothécaires, le prix de l’immeuble est distribué seul, le prix des fruits ne peut plus leur être attribué, car l’immobilisation de ce prix est basée sur une fiction; la disposition de la loi est exceptionnelle et doit être appliquée restrictivement ; après la distribution du prix de l’immeuble, la séparation de l’immeuble et des fruits est définitive, et les fruits ou leur prix ont perdu définitivement leur caractère d’accessoire (?).

761. Le Code civil allemand s’occupe de la même question de l’'hypothèque s'étendant aux parties intégrantes, accessoires et fruits, dans les articles 1120 à 1124.

762. Nous venons de voir que la mention des accessoires dans le Registre foncier, faite conformément aux termes de l’article 805, alinéa 2, produit ce résultat que leur caractère juridique d'accessoires est présumé. Elle produit encore un autre résultat, selon M. Wieland (Ÿ) : les parties, par une désignation expresse dans l’acte d’affectation, et par une mention au Registre foncier, peuvent donner à des objets mobiliers, par exemple à un mobilier d'hôtel, le caractère d’accessoires, alors même que l’usage local leur refuserait ce caractère. Cette solution est exacte en Droit suisse, et dérive des termes de l’article 644, alinéa 2, qui permet au

(1) Voir les arrêts cités dans Dalloz, Code (2) Voir infra, n° 766. civil annoté, art. 524, 525, n° 81. (3) Wieland, art. 805, n° 6.

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propriétaire de créer des accessoires de son immeuble, en manifestant clairement sa volonté, et pourvu que les objets mobiliers soient affectés d’une manière durable à l'exploitation, à la jouissance, ou à la garde de la chose principale, et qu'ils y soient joints, adaptés ou rattachés pour le service de la chose. Le Code suisse paraît donc donner au propriétaire la faculté de créer des accessoires plus facilement que le Code civil français, d’après lequel des objets mobiliers ne peuvent être considérés comme accessoires d’un immeuble que dans le cas où ils rentrent dans les catégories définies par les articles 522, 523, 524 et 525 C.C.F. Notamment, en Suisse, un mobilier d’hôtel pourra être l’accessoire d’une maison exploitée comme hôtel, bien qu’elle ne soit pas spécialement construite pour cet usage. En France, quelle que soit l'intention du propriétaire, le mobilier d’une maison non construite pour être un hôtel, mais affecté à l’usage d'hôtel, ne sera jamais immeuble par destination Ci

763. La mention des accessoires au Registre foncier n’est pas une inscription, et n’est done pas au bénéfice de la foi publique due au Registre foncier. Elle ne met pas obstacle à l’aliénation des accessoires. Les objets mobiliers accessoires peuvent être indiqués génériquement (2); par exemple la mention peut indiquer un mobilier d’hôtel d’une valeur de 60,000 francs. En ce cas, les objets acquis en remplacement de ceux qui ont été aliénés leur sont substitués. Il en est autrement lorsque les objets ont été indiqués individuellement.

764. L’alinéa 3 de l’article 805 réserve les droits des tiers, propriétaires, gagistes, etc. sur les accessoires. Lorsqu'un objet mobilier est indûment mentionné comme accessoire au Registre foncier, il risque d’être. perdu pour son véritable propriétaire, ou pour celui qui avait sur cet. objet un droit de gage. Il faudra appliquer ici les règles de l’article 934 C.C.$. sur les choses perdues ou volées, et les principes relatifs à la bonne foi. Il faut remarquer que, d’après l’article 715, alinéa 1 C.C.S., le pacte en vertu duquel l’aliénateur se réserve la propriété d’un meuble transféré à l'acquéreur n’est valable que s’il a été inscrit dans un registre public ad hoc (?). Il faut en conclure que l'acquéreur d’un droit réel sur un immeuble et ses accessoires ne peut être considéré comme étant de bonne foi relativement à un meuble mentionné comme accessoire, lorsque ce meuble figure dans le registre ad hoc comme n'étant pas disponible entre les mains de la personne qui a constitué le gage.

(1) Voir Dalloz, Code civil annoté, art. 524, (8) Ce pacte de réserve de propriété est

525, n° 81, références de jurisprudence. prohibé dans le commerce de bétail, C.C.S...

(2) Wieland, art. 805, n° 6. art. 415, al. 2. <

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PTT

7 65. Le droit de gage s’étend aussi aux droits accessoires, tels que les servitudes, les concessions hydrauliques (Cf. C.C.S., art. 730 et ss., 674, al. 1. 675, al. 1, 676. Titre final, art. 56. C.C.$S., art. 655 et ss., 779). La même notion se trouve dans les articles 526 et 2118 C.C.F., et dans les articles 1120, 1121 et 1122 C.C.A.

766. L'article 806 C.C.S. (1) étend la garantie du gage immobilier aux loyers et fermages qui ont couru à partir de la demande en réalisation du gage, ou à partir de la faillite. Cette disposition rappelle celle de l’article 685 du Code français de procédure civile, qui déclare immobilisés les loyers et fermages à partir de la transcription de la saisie, et décide qu’un simple acte d’opposition entre les mains du locataire ou du fermier vaudra saisie-arrêt. Nous avons déjà parlé de ce texte (2). Ces dispositions sont très heureuses en pratique; cependant, en Suisse, l’article 806 n’a été admis que lors de la délibération de la commission d’experts (®). Il est vrai que les créanciers chirographaires étaient en droit de compter sur les loyers et fermages pour leur paiement; mais il fallait bien fixer le moment où ce droit leur échappe, comme il doit nécessairement leur échapper lors de la vente de l'immeuble sur saisie.

767. Le Code civil allemand, à ce sujet, présente, dans ses articles 1123 et 1124, des dispositions plus compliquées. Dans le système allemand, l'hypothèque, dès l’origine, s'étend à la créance de loyers ou de fermages, même avant toute saisie. Mais la créance échappe à l’hypothèque un an après l’échéance; si elle est payable d’avance, elle n’échappe à Phypothèque qu’à l'expiration du trimestre qui suit le trimestre en cours. En outre, si le loyer ou fermage a été perçu par le propriétaire, ou cédé à un tiers, ou engagé, ces divers actes sont opposables au créancier hypothécaire; mais les paiements anticipés, cessions, engagements, ne sont pas opposables aux créanciers hypothécaires lorsqu'il s’agit de loyers ou fer-

(1) C.C.S., art. 806 : « Le gage grevant un de son gage avant l’époque où loyers et fer-

mmeuble donné à bail comprend également es foyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation de gage commencée par le créancier ou la déclaration de faillite du débiteur, jusqu’au moment de la réalisation.

«Ce droit n’est opposable aux locataires et fermiers qu'après la notification à eux faite de la poursuite ou après a publication de la faillite. -

« Les actes juridiques du propriétaire rela-

tivement à des loyers ou des fermages non .

échus, ou la saisie de ces prestations . par d’autres créanciers, ne sont pas opposables au créancier qui a poursuivi en réalisation

mages sont devenus exigibles. »

(2) Suprà, n° 760. L’assimilation de l’opposition à une saisie-arrêt vient à l’appui de ce que nous avons soutenu en disant que, une fois le prix de l'immeuble distribué séparément, les créanciers hypothécaires ne peuvent plus se prévaloir de l’immobilisation des loyers et fermages. Il s’agit ici de procédure stricte; de même que le défaut de demande en validité et le défaut de dénonciation de saisie-arrêt rendent celle-ci nulle (C. Pr. c1v., art. 565), de même le défaut de distribution des loyers et fermages en même temps que le prix de l’immeuble suppriment l’immobilisation.

(8) Cf. Procès-verbaux p. 231 et ss.

mages postérieurs au trimestre qui suit le trimestre en cours. Le but de cette disposition est facile à comprendre : il ne faut pas que le créancier hypothécaire voie son gage diminué par des paiements anticipés, des cessions ou des engagements de loyers ou de fermages. Poursuivant le même but, la loi française du 23 mars 1855, article 2, $ 5, décide que tout acte ou jugement constatant, même pour un bail de moins de 18 ans, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus, sera soumis à la transcription: il en résulte que ces divers actes, même transcrits, ne seront pas opposables aux créanciers hypothécaires inscrits antérieurement. La durée de trois ans, fixée par la loi, est trop longue ; il serait naturel que le débiteur soit privé du droit de disposer, au préjudice des créanciers hypothécaires antérieurs, des loyers et fermages devant courir après l’expiration de l’année qui suivra l’acte (1). Le délai de la loi allemande, qui est au maximum de six mois, paraît, par contre, trop court ; il serait naturel de laisser au propriétaire le libre maniement de ses revenus d’une année.

768. Comme on voit, le système allemand est l’inverse des systèmes français et suisse; dans le premier système, l’hypothèque frappe d'office les loyers et fermages, mais ils y échappent facilement ; dans les systèmes français et suisse, l’hypothèque ne s’étend à eux qu’à partir d’un acte, poursuite, transcription de saisie, propre à avertir l'intéressé. La différence est plus théorique que pratique.

769. Avec l’article 807 C.C.S. (?), nous trouvons une disposition qui s’écarte complètement de la notion française. D’après ce texte, la créance garantie par un gage immobilier est imprescriptible. Cette imprescriptibilité s’étend même aux créances dont le montant est indéterminé ou variable, comme par exemple, la créance qui résulte d’une ouverture de crédit. Il en résulte que les intérêts ne sont prescriptibles qu’à partir du moment où ils ne sont plus garantis par le gage, c’est-à-dire à partir de l’expiration de la troisième année qui suit l'échéance de chaque prestation (C.C.S., art. 818, $ 3).

770. Cette règle, assez rigoureuse pour le débiteur, est très favorable au créancier, et, par suite, elle favorise le crédit immobilier. Elle est le complément logique des règles générales du Registre foncier, et notamment des règles relatives à la prescription des immeubles. Une inscription faite au Registre foncier est faite une fois pour toutes; aucun délai ne peut la rendre inefficace, La créance est protégée par l'inscription.

(1) Cf. Planiol, II, n° 2511. gage immobilier rend la créance imprescrip- (2) C.C.S., art. 807 : «L'inscription d’un tible. » : Fe

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771. Le système français est également logique. Admettant la prescriptibilité des immeubles, malgré les transcriptions, il admet de même la prescriptibilité de la créance hypothécaire, et celle de l’hypothèque. Le Droit français, il est vrai, a abrogé la vieille règle d’après laquelle, pendant dix ans après l’extinction d’une créance par la prescription, l’hypothèque continuait à exister, quand l’immeuble était resté entre les mains du débiteur, cela pour protéger une obligation naturelle qui subsistait (1), et il a décidé (C.C.F., art. 2180, 40) que l’hypothèque ne survivrait pas à la créance éteinte par la prescription.

772. D'autre part, en France, l'inscription hypothécaire doit être renouvelée tous les dix ans (C.C.F., art. 2154). Quand ce délai est expiré sans renouvellement, il n’y a pas prescription de la créance ou de l’hypothèque, qui subsistent; c’est un simple délai préfix; l’hypothèque sera primée par les inscriptions prises dans l’intervalle, et c’est tout. L’hypothèque s’éteindra lorsque la créance s’éteindra par la prescription (C.C.F., art. 2180, 1° et 49 al. 1); la durée de cette prescription est, en principe, de trente ans (C.C.F., art. 2262); parfois, elle peut être plus courte (voir C.C.F., art. 1304, 475, 1792 et 2270, C. Instruction criminelle, art. 2 et 637. C.C.F., art. 2277, 1676, ete.) (2).

773. En-outre, l'hypothèque peut, en France, s’éteindre par prescription indépendamment de la créance, maïs cette prescription ne se produira que comme conséquence de la prescription extinctive qui se produit au profit d’un tiers-détenteur. Ceci ne signifie pas que le tiers détenteur doive acquérir l’immeuble par prescription ; il peut tenir l’immeuble du véritable propriétaire et n’avoir pas besoin de le prescrire; en ce cas il n’en prescrira pas moins l’hypothèque seule, En outre, le délai des deux prescriptions peut être différent (5) : l'acquéreur peut être de bonne foi vis-à-vis du véritable propriétaire et de mauvaise foi vis-à-vis du créancier hypothécaire, ou inversement; en cas de bonne foi vis-à-vis des deux, l’un peut être présent et l’autre absent, une seule des deux prescriptions peut être suspendue, par exemple pour cause de minorité; enfin le point de départ est différent : pour l’immeuble, c’est l'entrée en possession (?) ; pour l’hypothèque, c’est la transcription.

774. L'article 223 C.C.A. présente une différence importante avec l’article 807 C.C.S. En Allemagne, la créance pour laquelle une hypothèque ou un gage a été constituée est prescriptible ; mais, en cas de pres-

(1) L. cum notissimi; au Code: De prescrip- niol, IT, n° 633 etss. ro tione triginta vel quadraginta annorum. Livre (3) Voir Planiol, IT, n°5 3405, 3406. VII, tit. 39, 1. 7. Voir Planiol, II, n° 3395. (4) Jurisprudence en ce sens. Voir Planiol, (2) Voir l’énumération complète dans Pla- I, n° 2665 — II, n° 3404.

cription, seule l’obligation personnelle est prescrite. Ce que l’on peut appeler la créance réelle est imprescriptible, de sorte que le créancier, malgré la prescription, conserve le droit de se faire payer sur le bien hypothéqué ou donné en gage. Le système allemand est d’une logique encore plus rigoureuse que le système suisse; avec le principe du Livre foncier incontestable, on comprend que le droit réel résultant de l’hypothèque soit imprescriptible, et on comprend aussi que cette imprescriptibilité ne s’étende pas à la créance personnelle, qui n’a rien de commun avec le

Livre foncier. Il y a cependant quelque chose de surprenant dans ce dédou- :

blement de la créance; le système suisse, conservant l’unité de la créance, est peut-être plus pratique que le système allemand. Le texte suisse n’est pas la conclusion d’un raisonnement logique théorique, c’est un texte de droit pratique, arbitraire sans doute, mais simple.

$ 9. Mesures prises en cas de dépréciation de l'immeuble.

775. Nous trouvons dans les articles 808, 809, 810 C.C.S. (?) une disposition qui a son correspectif dans le Code civil français, sous une forme, du reste, différente. Il s’agit, dans ce texte, et dans ceux qui le suivent, de donner au créancier hypothécaire le droit de surveiller l’immeuble et de prendre certaines mesures au cas où il viendrait à être déprécié. Ce droit paraît être en contradiction avec le principe même de l’hypothèque, en donnant à ce mot son sens général, qui englobe le gage immobilier suisse. En effet, l’hypothèque diffère précisément des autres sûretés réelles immobilières en ce qu’elle n’entraîne pas le transfert de la propriété, comme le fait se produit pour l’aliénation fiduciaire, ni le transfert de la possession, comme le fait se produirait pour un gage immobilier, dans le sens que la langue française juridique donne au mot de gage. Il en résulterait, semble-t-il, que l’hypothèque ne confère au créancier aucun droit sur l’immeuble jusqu’au moment où il exerce son action hypothécaire, ou, tout au moins, jusqu’à l'échéance de la créance. Cependant, au point de vue pratique, il est évident que le droit du créancier risquerait de deve-

(1) C.C.S., art. 808 : « Lorsque le propriétaire diminue la valeur de l’immeuble grevé, le créancier peut lui faire intimer par le juge l’ordre de cesser tous actes dommageables.

«Le créancier peut être autorisé par le juge à prendre les mesures nécessaires et il a même le droit, s’il y à péril en la demeure, de les prendre de son chef.

«Les frais lui sont dus par le propriétaire et le remboursement en est garanti, sans inscription au registre foncier, par un droit

de gage qui prime les charges inscrites sur l’immeuble, »

Art. 809: «En cas de dépréciation de l’immeuble, le créancier peut exiger de son débiteur des sûretés ou le rétablissement de l’état antérieur.

«Il peut aussi demander des sûretés s’il existe un danger de dépréciation.

«Il est en droit de réclamer jusqu’à due concurrence le remboursement de la dette, lorsque le débiteur ne s'exécute pas dans le délai fixé par le juge. »

dite dt. Éanitatate ta ot om db nid attente cat de à ne.

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nir illusoire si le créancier n’avait pas le pouvoir d'empêcher le propriétaire de l’immeuble hypothéqué de diminuer la valeur de cet immeuble.

776. C’est pourquoi le Code civil suisse, dans les articles 808 et 809, prend des mesures de précaution dans le cas où l’immeuble soumis au droit de gage est déprécié par la faute du propriétaire, et prévoit, dans l’article 810, le cas où l'immeuble est déprécié sans le fait ni la faute du propriétaire.

777. Dans le premier cas, qu’il s’agisse d’actes positifs ou d’actes d’omission du propriétaire, de nature à déprécier l'immeuble, le créancier peut faire intimer au propriétaire, par le juge, l’ordre de cesser tous actes dommageables. En outre, il peut être autorisé à prendre les mesures nécessaires, et même à les prendre lui-même, s’il y a péril en la demeure. Au cas où la dépréciation résulte d’un fait déjà accompli, la situation est réglée par l’article 809, al. 1 et 3. Si la dépréciation est seulement à craindre, la situation est réglée par l’article 809, al. 2.

778. Les dépréciations de l’immeuble peuvent résulter soit d’actes positifs, soit d’omissions. Les actes positifs peuvent consister notamment en un abus du droit de propriété, dans le sens du mot latin abusus, par exemple en la démolition d’un bâtiment, même justifiée par un intérêt esthétique ou autre, ou en une coupe à blanc, même justifiée par un besoin d’argent raisonnable et basée sur des motifs de bonne administration de la fortune générale du propriétaire de l'immeuble. Les omissions peuvent consister en un abandon de culture, abandon d’un bâtiment sans réparations, interruption de l’exploitation d’un bâtiment industriel, etc. Les auteurs (1) admettent qu’il y a dépréciation quand le propriétaire ne renouvelle pas une assurance, mais non quand il néglige de contracter une assurance. C’est logique; un immeuble assuré est déprécié quand l’assurance disparaît; ne pas contracter une assurance, alors qu’il n’en existait pas auparavant, c’est simplement négliger d’améliorer l’immeuble, et non le déprécier. En pratique, le contrat constitutif de gage imposera presque toujours au propriétaire du bâtiment engagé l’obligation de l’assurer.

779. Lorsqu'il s’agit d’une dépréciation, non plus matérielle, mais juridique, par exemple de la renonciation à une servitude active établie en faveur de l’immeuble, l’article 808 ne s’applique plus; en ce cas, comme nous l’avons déjà vu, l’article 964, alinéa 1, exige le consentement des ayants droit, et notamment du créancier gagiste, pour toute radiation

ou modification des inscriptions.

(1) Cf. Wieland, art. 808, n° 2. b et les auteurs cités.

7 PV

780. Selon M. Wieland (1), «la dépréciation ne donne de droit au créan- «cier gagiste que lorsque l’objet matériel du gage ne constitue plus une «sûreté suffisante, c’est-à-dire lorsque la somme garantie n’est plus entiè- «rement couverte par la valeur du gage ». Il est certain, comme le fait remarquer l’auteur, que l’article 809, alinéa 3, prévoyant «la faculté de réclamer un remboursement suffisant » pour la garantie du créancier, fournit un excellent argument à l’appui de l'interprétation de M. Wieland; le législateur suisse estime que le créancier a droit à une garantie «suffisante », et non à une garantie dépassant notablement-sa créance. En outre, il est également certain que le propriétaire, qui conserve le libre maniement de son immeuble, ne doit pas être privé de son droit de faire de sa propriété ce que bon lui semble. Par contre, l’intérêt du crédit immobilier exige que le créancier soit largement garanti; on pourrait, à ce point de vue, considérer comme utile une interdiction absolue faite au propriétaire de déprécier ou laisser déprécier dans une mesure quelconque la valeur du gage. En somme, il ne faut pas trancher la question en principe; le propriétaire doit conserver sa libre disposition de l’immeuble; par contre, le créancier doit conserver la garantie à laquelle il a droit; c’est le juge qui appréciera et tranchera la question, en équité, dans chaque espèce.

781. Toujours d’après M. Wieland (2), «la valeur de l’immeuble «qu’il y à lieu de prendre en considération est celle qu’il possédait au «moment de la constitution du gage ». C’est une interprétation équitable ; le créancier ne peut prétendre à une garantie supérieure à celle qui a été prévue lorsqu'elle lui a été accordée. Il en est autrement en Droit français, où, d’après l’article 2133 C.C.F., l'hypothèque s'étend dé plein droit aux améliorations, et où, dès lors, les parties savent que la valeur du gage peut augmenter et mieux garantir le créancier. Du reste, en Suisse, les circonstances peuvent démontrer que l'intention des parties a été contraire ; par exemple, on peut citer le cas où une banque a ouvert un crédit pour permettre au propriétaire d’élever des constructions, et où l’intention des parties à été que la créance soit précisément garantie par la valeur du fonds, telle qu’elle sera à l’achèvement des constructions.

782. La sanction, dans les divers cas de dépréciation ou détérioration de l’immeuble, est variable suivant les cas. S’il s’agit d’actes positifs, le créancier gagiste pourra faire intimer au propriétaire l’ordre de cesser

(1) Wieland, art. 808, n° 3. Contrà Escher, (Chambre des recours, 22 oct. 1902). Contrà p. 202. — Ullner, n° 1196. BI. Zürch. Rsp. 2, n° 108 (Cass. 27 févr

(2) Wieland, art. 808, n° 3 en ce sens. 1903). : Escher, p. 200 et ss. BL. Zürch. Rsp. 2, n° 2.

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les actes dommageables. Selon M. Wieland, le juge peut accompagner un ordre d’une menace d’amende, que nous appelons, en Droit français, une astreinte. L'ordre du juge peut s’adresser directement au fermier, au locataire, car le droit du créancier gagiste est de nature réelle et absolue. En cas de refus d’obéissance, le propriétaire peut se voir enlever la disposition de son immeuble par la nomination d’un séquestre.

783. En outre, dans le même cas, et aussi lorsqu'il s’agira d’omissions dommageables, le créancier peut faire ordonner que les mesures nécessaires soient prises. Le juge commencera par sommer le créancier de prendre ces mesures, puis, en cas de désobéissance, il autorisera le créancier à faire le nécessaire. S'il y a péril en la demeure, le créancier pourra même prendre les mesures nécessaires lui-même, de son chef; ceci est peut-être contraire au principe que l’on ne doit pas se faire justice à soi-même ; mais, en présence d’un danger imminent, personne ne pourra blâmer le créancier de veiller à ses intérêts, alors qu’il ne s’agit pas de nuire au débiteur, mais plutôt de lui être utile.

784. Si la dépréciation, au lieu d’être simplement commencée, ou imminente, constitue déjà un fait accompli, l’article 809, alinéa 1, donne au créancier le droit de demander des sûretés ou le rétablissement de l’état antérieur. En cas de non-exécution de la part du débiteur, le créancier peut exiger un remboursement proportionnel.

785. Lorsque le créancier a fait des avances : primes d’assurance, frais de réparations, ete., ces impenses sont garanties (art. 808, al. 3) par un droit de gage non inscrit qui prime les charges inscrites sur l’immeuble. Ces déboursés, en effet, ont profité à l'immeuble, donc à tous les créanciers inscrits. Nous avons, en France, une institution analogue, sous le nom de «frais faits pour la conservation de la chose »; maïs ce privilège n’existe dans la loi française, d’une manière générale, qu’en ce qui concerne les meubles (C.C.F., art. 2102, 30) (1). Pour les immeubles, en France, lorsqu'il s’agit de réparations, reconstruction, paiement des ouvriers, il existe un privilège qui est soumis aux conditions rigoureuses édictées par l’article 2103, 49 et 50. Si les dépenses qui ont profité à l’immeuble sont relatives à des actes juridiques, interruption d’une prescription, par exemple, le créancier qui en aura fait l’avance sera privilégié pour les frais de justice, et la dépense, qui aura profité à d’autres créanciers, en leur

(1) Voir Aubry et Rau, 5° éd., III, $ 261, pour les frais qui ont conservé l’immeuble, p. 258, note 50 fer. — Baudry-Lacantinerie car ils l’ont conservé aussi bien pour les et de Loynes, I, 475. Civ. rej. 23 juin 1862.. créanciers hypothécaires que pour le pro- S: 63. 1. 205. D. 63. 1. 243. Paris, 15 nov. priétaire. Voir cependant Planiol, II, n°5 1875. S. 77. 2. 208. D. 77. 2. 99. Il est illo- 2552, 2553. gique que ce privilège n’existe pas en France, L

conservant leur gage, passera peut-être avant les créances de ceux-ci (1).

786. Il y a une certaine difficulté à concilier les termes de l’article 809, alinéa 2, avec ceux de l’article 808 C.C.S. Lorsqu'il existe seulement un danger de dépréciation, il semble que l’article 808 donne au créancier le droit de faire prendre ou de prendre les mesures nécessaires pour eMpPê= cher la dépréciation, tandis que l’article 809, alinéa 2, lui donne seulement le droit de demander des sûretés. M. Wieland (?) cite le cas où le créancier apprend la conclusion d’un contrat ayant pour objet la vente des arbres d’une forêt. En ce cas, nous pensons que le créancier peut faire ordonner que la coupe n’aura pas lieu, si elle est contraire au mode d’exploitation normal de la forêt. De plus, le créancier pourra, en général, exercer l’action paulienne ou révocatoire des articles 285 et ss. de la loi des poursuites (cf. art. 1167 C.C.F.). Nous pensons, en outre, que le créancier à le choix entre les moyens que lui donnent, d’une part, l’article 808, et, d’autre part, l’article 809, alinéa 2.

787. Les sûretés prévues par l’article 809 peuvent revêtir diverses formes ; elles peuvent consister en un droit de gage sur d’autres immeubles, ou sur des meubles, ou sur des créances, ou en une caution personnelle, ou dans l'attribution au créancier d’un rang meilleur, ete.

788. Faute de fournir ces sûretés, le débiteur pourra être contraint de payer une somme suffisante pour que le créancier soit garanti comme auparavant pour le reste de sa créance. Si l'immeuble appartient à un autre que le débiteur personnel, c’est à ce dernier, et non au propriétaire, selon M. Wieland (3), que devra être adressée la demande de remboursement, sauf, en cas de non-paiement par lui, à intenter contre le propriétaire la poursuite en réalisation du gage (Loi des poursuites, art. 41), pour couvrir le créancier du montant partiel dont le remboursement a été ordonné par le juge.

789. L'article 810 () prévoit le cas où la dépréciation se produit sans que le propriétaire soit en faute. Ces sortes de dépréciation peuvent être causées par des accidents naturels, inondations, éboulements, etc. (5), par des accidents imputables à des tiers, incendie criminel, incendie com-

dose dati Rtt

(1) Cf. Planiol, II, nos 2552, 2553.

(2) Wieland, art. 808, n° 4,

(3) Wieland, art. 809, n° 5.

(4) C.CS., art. 810: «Les dépréciations qui se produisent sans la faute du propriétaire ne confèrent au créancier le droit d’exiger des sûretés ou le remboursement partiel, que dans la mesure où le propriétaire est indemnisé pour le dommage subi.

«Toutefois, le créancier est autorisé à

prendre des mesures pour parer aux dépréciations ou pour les empêcher; les frais lui sont garantis, préférablement, à toutes charges inscrites, par l’immeuble même, sans inscription au Registre foncier, mais le propriétaire n’en est pas tenu personnellement. »

(5) Rappelons qu'aux termes de l’art. 801 C.C.S., le gage immobilier s'éteint par la perte totale de l’immeuble.

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muniqué par l'immeuble voisin, par le « fait du prince », suppression ou changement du parcours d’une route, par un phénomène économique, baisse de la valeur des immeubles d’une région (1), etc.

Dans ces divers cas, le créancier n’a droit au remboursement, ou n’a le droit d'exiger des sûretés, que dans la mesure seulement où le propriétaire reçoit lui-même une indemnité.

790. M. Wieland (2) fait observer, à propos de l’article 810, que le législateur à raisonné comme si le débiteur était toujours la même personne que le propriétaire de l’immeuble engagé, ce qui rend la question un peu obscure, et crée parfois des anomalies. Par exemple, si le propriétaire est assuré, il sera indemnisé; or, la lettre de l’article 810 indique qu’en ce cas le débiteur, qui ne reçoit rien, devra un remboursement partiel, et le propriétaire, après ce remboursement, va avoir en mains une somme non soumise au droit de gage, au lieu d’un immeuble engagé. II est vrai que l’article 822, que nous retrouverons, résout autrement la question : en combinant ce texte avec l’article 810, on peut décider que le débiteur pourra refuser le remboursement partiel au créancier qui aura autorisé sans précaution le propriétaire à toucher son indemnité, au lieu d'exiger qu’il rétablisse l’immeuble en son état primitif au moyen de l’indemnité d’assurance.

791. Toujours aux termes du même article 810, le créancier peut encore prendre les mesures nécessaires pour parer aux dépréciations, ou pour les empêcher. Les frais ainsi avancés par lui sont garantis par l’immeuble, sans inscription au Registre foncier, avant toutes charges inscrites, comme dans le cas de l’article 808. Cette dispense d'inscription, qui rétablit, sur ce point, la fâcheuse institution des hypothèques occultes, est regrettable; il est juste que les avances faites par le créancier priment les diverses créances, puisqu'elles leur sont utiles, mais un prêteur nouveau pourra être trompé par le Registre foncier qui ne lui révèlera pas cette charge. En lisant le texte des articles 808 et 810, on peut admettre

que le droit de gage occulte est opposable aux titulaires des charges inscrites antérieurement, mais non à ceux des charges qui grèveront ultérieurement l’immeuble. En supposant une série d’hypothèques inscrites, avec droit d'avance en rang, comme le permet l’article 814, alinéa 3 C.C.S., et en les supposant toutes remboursées et éteintes, il est difficile d’admettre, et les articles 808 et 810 souffrent l’interprétation contraire, qu’un (1) M. Wieland (art. 810, n° 1) cite, en créancier puisse agir en ce cas; c’est un objet effet, comme cas de dépréciation, la baisse matériel qui est soumis au droit de gage;

du prix des immeubles à la suite d’une crise ici, il n’a pas changé. mmobilière. Il nous semble douteux que le (2) Wieland, art. 810, n° 1, note.

créancier nouveau puisse se voir opposer un droit de gage occulte passant au premier rang.

792. Nous allons, maintenant, examiner les dispositions du Droit français relatives aux diverses questions résolues par les articles 808, 809 et 810 C.C.S. Cependant, c’est plus loin, en étudiant l’article 822 C.C.S., que nous examinerons la question de l’attribution des indemnités d’assurance.

793. Lorsqu'il y a perte totale ou partielle de l’immeuble, survenue sans la faute du débiteur, nous avons vu que l’article 810 C.C.S. ne confère de droits au créancier que dans le cas où le propriétaire est indemnisé, faute de quoi le gage disparaît purement et simplement, en cas de perte totale, aux termes de l’article 801 C.C.S., ou, en cas de perte partielle, est réduit à l’immeuble dans son nouvel état.

794. Au contraire, en cas de perte ou détérioration fortuite, l’article 2131 C.C.F. confère au créancier le droit d'exiger immédiatement son remboursement ou un supplément d’hypothèque. Lorsque la détérioration est à craindre seulement, on peut admettre, en France, que le créancier pourrait demander, par référé, des mesures d’urgence, et faire intimer au propriétaire des défenses, sanctionnées par des astreintes. En outre le débiteur pourrait être déchu du terme, par application de l’article 1188 CCF).

795. Toujours en France, et dans le cas où le débiteur n’est pas en faute, quand la perte ou la détérioration donne lieu à des indemnités en argent, autres que des indemnités d’assurance, sur lesquelles nous reviendrons, il ÿ a lieu de rechercher si cette circonstance confère des droits au créancier. (2?) Tout d’abord, en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, la question est tranchée par la loi du 3 mai 1841. En ce cas, les créanciers hypothécaires peuvent empêcher leur débiteur de vendre de gré à gré à l’administration, et peuvent exiger que l’indemnité due au propriétaire soit réglée par le jury d’expropriation. Ils ont, du reste, un délai de quinze jours pour s’inscrire, s’ils ne le sont déjà, à partir de la transcription du jugement d’expropriation. S'ils n’usent pas de ce délai, l’immeuble est purgé de tous privilèges et hypothèques. Le droit des créanciers hypothécaires est transféré de l’immeuble sur le prix (3). Des dispositions analogues se trouvent dans la loi de finance du 13 avril 1900, article 3, pour les acquisitions amiables faites en dehors de toute procédure d’expropriation pour une mise à l’alignement (4).

a Le Dalloz. Code civil annoté, art. 2131, (8) Planiol, II, nos 3378-3439. n° 39. Voir Huc, XIII, n° 224. (4) Voir Planiol. Revue critio (2) Cf. Planiol, II, n°5 3413, 3439, 3378. 157. SEE Se

196. Dans le cas de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il y à un prix dû par l'administration, qui est un acquéreur de l’immeuble; on comprend qu’il n’y ait pas de difficulté à transférer le droit du créancier hypothécaire sur ce prix. Mais, dans d’autres cas, il n’y à pas d’acquéreur de l’immeuble, ce qui rend la question plus complexe. Dans le Droit français, tel qu’il était dans la première période qui suivit la publication du Code civil, le créancier n’avait aucun droit sur les indemnités pouvant être dues au propriétaire de l’immeuble hypothéqué, quand il s’agissait, par exemple, d’une indemnité due par une personne responsable en vertu des articles 1382 et 1383 du Code civil, ou en vertu de l’article 1792 (responsabilité de l’architecte ou de l’entrepreneur), ou quand il s’agissait d’une indemnité gracieuse payée par l'Etat à la suite d'événements militaires ou de troubles politiques.

797. Actuellement, lorsqu'il s’agit d’une indemnité basée sur une idée de responsabilité, la loi du 19 février 1889, article 3, alinéa 1, a tranché la question, mais seulement en ce qui concerne les indemnités dues par les locataires (C. civ., art. 1733), ou par les voisins (C. civ., art. 1382, 1383) à la suite de l’incendie d’un bâtiment. Cette indemnité est attribuée, sans qu’il soit besoin d’une délégation expresse, aux créanciers privilégiés ou hypothécaires, suivant leur rang. Comme le fait observer M. Planiol (1), la loi est incomplète, et ne prévoit pas les autres cas où le droit à l'indemnité est basé sur l’idée de faute ou d’acte illicite : incendie dû à l’imprudence d’un passant, incendie criminel, ruine d’un bâtiment entraînant la responsabilité de l’architecte ou de l’entrepreneur, etc. Dans ces divers cas, non régis par la loi du 19 février 1889, on serait tenté de conserver l’ancienne doctrine, d’après laquelle, le créancier gagiste ou hypothécaire n’ayant de droit que sur la chose ou sur le prix, n’a aucun droit de préférence sur ces indemnités (?). Cependant, M. Planiol estime que, dans tous les cas, l'indemnité doit remplacer l’immeuble détruit ou détérioré : le créancier hypothécaire ou gagiste est lésé par la faute commise, et doit être indemnisé, c’est-à-dire remis dans le même état que si l’objet donné en gage, ou l'immeuble hypothéqué était reconshitués |

798. Quant aux indemnités gracieuses payées ou réparties par l'Etat, comme la question présentera certainement une grande importance après la guerre de 1914, elle sera probablement tranchée par voie législative. Déjà, après les événements de 1870-1871, des indemnités avaient été payées par l'Etat aux victimes d’incendies ou de bombardements, aux

(1) Planiol, II, n° 3443. (2) Voir références dans Planiol, II, n°3440