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et l’année courante. La loi du 17 juin 1893, modifiant l’article 2151, a simplifié le système en fixant à trois années les intérêts protégés; mais il faut que l’inscription mentionne que la créance est productive d’intérêts ou d’arrérages. Pour les intérêts et arrérages que l’inscription ne protège pas d’après les règles que nous venons de voir, ils peuvent être compris dans une inscription séparée, produisant effet à sa date.

855. On voit que, à la différence du Code allemand, la loi française ne protège les intérêts que si l'inscription les mentionne, même s’il s’agit d'intérêts légaux, tandis que le Code allemand protège les intérêts légaux sans qu’il soit besoin d’en faire mention dans l'inscription.

856. Le Code suisse a repris le système un peu compliqué de l’année courante à ajouter aux années échues. Il eût été préférable de reproduire la règle française de la loi du 17 juin 1893, qui est plus simple.

857. Le Code allemand n’a pas limité le nombre des annuités protégées ; il peut en résulter une charge assez lourde diminuant sensiblement le gage des créanciers postérieurs. Il est vrai que la prescription de quatre ans, édictée par l’article 197 C.C.A. diminue le danger. Que se passera-t-il, au cas où cette prescription sera suspendue ou interrompue ? En ce cas, les intérêts protégés s’accumuleront-ils indéfiniment ? Nous n’examinerons pas ici cette question.

$ 11. Droit de gage en cas d’impense nécessaire.

858. Aux termes de l’article 819 C.C:S. (1), les impenses nécessaires faites par un créancier pour la Conservation de l’immeuble, notamment en acquittant les primes d’assurance, sont garanties au même titre que la créance, sans inscription au Registre foncier. Ces créances ne sont pas traitées aussi favorablement que celles prévues par les articles 808 et 810 (?), car elles ne viennent qu’au rang de la créance et ne priment pas les droits de gage antérieurs. Cette différence est difficile à justifier, car il s’agit d’impenses nécessaires, qui ont conservé le gage de tous les créanciers. En France, ces sortes d’impenses ne sont pas privilégiées comme telles (3).

$ 13. Droit de gage en cas d'amélioration du sol.

859. Les articles 820 et 821 C.C.S. (*) posent des règles spéciales au

(1) C.C:S., art. 819 : « Les impenses néces- la créance, sans inscription au Registre fonsares que le créancier fait pour la conserva- cier. » tion de l’immeuble, notamment en acquit- (2) Voir suprà, nos 775-788. tant les primes d’assurance dues par le pro- (3) Voir suprà, n° 785. Priétaire, sont garanties, au même titre que (4) C.C.S., art. 820 : « Lorsqu'un immeuble

Droit suisse. Nous avons déjà examiné, avec l’article 703 C.C.S. (?), la question des améliorations foncières. Les articles 820 et 821 ont pour but de faciliter l'amélioration de la propriété foncière. Lorsqu'une amélioration aura été faite, le propriétaire pourra grever son immeuble d’une inscription relative aux frais faits pour cette amélioration. Cette inscription, prise sans avoir besoin du consentement des créanciers déjà inscrits, primera les inscriptions antérieures. Elle pourra garantir le montant total des frais, si l’autorité publique a donné son concours à l'exécution des améliorations ; elle ne pourra être que des deux tiers au maximum, dans le cas contraire; et, en ce dernier cas, la dette devra être amortissable par annuités.

860. Il est possible de comparer, dans une certaine mesure, ces dispositions avec certaines règles du Droit français, qui à établi, par les articles 2103, n° 4, et 5, et 2110, un privilège passant avant les inscriptions, en faveur des architectes, entrepreneurs, ouvriers, prèêteurs de deniers, qui ont amélioré l'immeuble par des travaux de construction et de réparation. Nous savons que, dans la pratique, ce privilège n’existe presque jamais (2). Au contraire, en France, l’article 2133 C.C.F. étend le droit du créancier hypothécaire à toutes les améliorations survenues à limmeuble hypothéqué,

861. Aux termes de l’article 821 C.C.$., lorsqu'il s’agit d’améliorations exécutées sans subside de l'Etat, la dette s’amortit par annuités, et le droit de gage s’éteint trois années après l’exigibilité de chaque annuité. Après extinction partielle ou totale, il ne se forme pas une case libre, et les créanciers avancent en rang, sans qu'il soit besoin que l’inscription le dise, contrairement au principe formulé par l’article 814 C.C.S. Donc, après un certain délai, les améliorations profitent aux créanciers postérieurs. La combinaison des articles 820 et 821 C.C.S. permet de penser qu’il en est autrement lorsque les améliorations ont été exécutées avec le rural a augmenté de valeur par suite d’une « Le droit de gage s’éteint, tant pour la amélioration du sol exécutée avec le con- créance que pour chaque annuité, trois ans cours d’autorités publiques, le propriétaire après qu’elles sont devenues exigibles, et les peut le grever pour Sa part de frais, en faveur créanciers postérieurs avancent selon leur de son créancier, d’un droit de gage, qui est rang.» inscrit au Registre foncier et qui prime toutes (1) Voir suprà, n°5 7 50. les autres charges inscrites sur le fonds. (2) Citons encore, en France, le privilège

« Le propriétaire ne peut grever son fonds de l'Etat ou des concessionnaires pour desséque pour les deux tiers au plus de ses frais, chement de marais, loi du 6 sept. 1807, art. lorsque l’amélioration du sol a été exécutée 23; le privilège des bailleurs de fonds pour sans subside de l’Etat. » l'établissement d’une mine, loi du 21 avril

Art. 821: «Dans les cas d'améliorations 1810, art. 20; le privilège en matière de draidu sol exécütées sans subside de l'Etat, la nage, loi du 17 juillet 1856; le privilège de dette inscrite sera amortie par des annuités, l'Etat pour frais de curage, élargissement,

qui ne peuvent être inférieures à cinq pour redressement des cours d’eau non navigables cent du capital. ni flottables, loi du 8 avril 1898, art. 23.

concours des autorités publiques, et que, dans ce dernier cas, il se forme une Case libre disponible. La jurisprudence dira si cette différence existe réellement; elle est peu justifiée ; il faut choisir entre deux solutions également raisonnables : ou bien dire que les créanciers n’ont pas à profiter d'améliorations sur lesquelles ils n’ont pas compté, et que le propriétaire à une case libre disponible, ou bien que les améliorations s’amortissent avec les revenus de l’immeuble, et qu'après amortissement le propriétaire ne doit profiter de l’amélioration que sous la forme du nouveau crédit

immobilier que lui donne l’immeuble amélioré, à la suite des gages ins-

crits. Au fond, la solution française de l’article 2133 C.C.F., si elle est critiquable au point de vue du raisonnement pur, a le mérite de la simplicité.

$ 14. Droit à l'indemnité d'assurance.

862. L'article 822 C.C.S. (1) consacre ce principe, devenu normal avec le développement des assurances, que l’indemnité d’assurance remplace, au point de vue du droit des créanciers gagistes ou hypothécaires, l’objet assuré disparu ou détérioré.

863. Cependant, l’article 822 laisse au Droit cantonal le soin de régler la question en ce qui concerne l’une des assurances les plus importantes, la plus importante peut-être : l’assurance contre incendie. Il s’agit ici, semble-t-il, de l’assurance officielle obligatoire contre l'incendie (2).

864. D’une manière générale, le droit de gage s’étend, non seulement à l’assurance de l'immeuble lui-même, mais aussi à l'assurance relative à ses parties intégrantes, et aux fruits (assurance contre la grêle, etc.), du moins dans la mesure où les fruits répondent de la dette. L’assurance des fruits ne profite donc au créancier gagiste que dans le cas où les fruits ont déjà été saisis, sinon la destruction des fruits ne produit d’autre effet que de les soustraire à la saisie LA

865. Le droit de gage porte sur la créance du propriétaire contre l’assureur; c’est un droit de gage] sur une créance (C.C.S., art. 899] et ss.) (1). Cependant, ce droit de gage est légal et n’est Pas Soumis aux dispositions des articles 900 et autres C.CS. relatives à la constitution du

(1) C.C.S.,'art. 829 : « Les indemnités d’as- cantonal en matière d’assurance contre l’insurance exigibles ne peuvent être payées au cendie. » propriétaire que du consentement de tous (2) Cf. Wieland, art. 822, n° 1. Schweiz. les créanciers ayant un droit de gage Sur P.R., p. 613 et ss. l'immeuble, (3) Wieland, art. 822, n° 2,

«Elles sont cependant versées contre sû- (4) Wieland, art. 822, n° 5, Trib. cant. des retés suffisantes au propriétaire, pour le ré- Grisons, 13 nov. 1895. Rapport du Service

tablissement de l’immeuble grevé. fédéral des assurances, 1905, décision n° 250. « Demeurent réservées les règles du Droit

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gage mobilier (remise de la police, etc.). De même, il n’est pas nécessaire d’aviser l’assureur. Le propriétaire peut-il engager à un tiers la créance éventuelle résultant du contrat d’assurance ? Nous croyons qu'il faut répondre par l’affirmative lorsqu'il s’agit d’une assurance contractée postérieurement au contrat de gage immobilier, et que la créance éventuelle est, au moment même où le contrat d’assurance est passé, affectée à la garantie des tiers, par exemple d’un prêteur de fonds qui a fait une avance permettant une modification de la culture, et qui a exigé en garantie un droit de gage sur l’assurance de la récolte. En ce cas, en effet, la créance éventuelle contre l’assureur naît grevée de ce droit de gage conventionnel. Mais, dans les autres cas, la créance éventuelle contre l’assureur est, aux termes de l’article 822, grevée d’un droit de gage légal, et le propriétaire ne peut pas disposer de sa créance éventuelle au mépris des droits des créanciers inscrits, auxquels profite, sans qu’ils aient aucune formalité à remplir, ce droit de gage légal. |

866. Ce droit de gage sur la créance du propriétaire contre l’assureur s’éteint lorsque les lieux ont été rétablis dans leur état primitif. Si, par exemple (1), l'indemnité a été payée au propriétaire sans le consentement des créanciers ayant un gage immobilier, et que le propriétaire l’ait employée à remettre les lieux en l’état, les créanciers ne peuvent se plaindre; il résulte de l’article 822, alinéa 2, qu’ils sont sans intérêt. Mais, en principe, pour que l’assureur puisse verser l'indemnité au propriétaire, il faut le consentement unanime de tous les créanciers gagistes. Cependant, le propriétaire peut exiger le paiement de l'indemnité en offrant des sûretés suffisantes pour le rétablissement de l’immeuble grevé. Le juge décide quelles sûretés seront considérées comme suffisantes. Selon M. Wieland (?), «les créanciers gagistes sont libres d’autoriser la société d’assurance, ou «l'établissement de dépôt, à payer l'indemnité par acomptes au fur et «à mesure de l'avancement des travaux ». S'il s’agit de payer l’entrepreneur par acompte, la proposition est évidente, et le juge peut considérer que c’est là la meilleure des sûretés, en prenant le mot dans un sens général, puisque les fonds servent directement au rétablissement des lieux. Nous croyons, par un raisonnement 4 fortiori, et bien qu’il n’y ait pas là une sûreté dans le sens juridique du mot, que, sur la demande du propriétaire, le juge peut imposer ce procédé aux créanciers. Par contre, nous ne croyons pas que le juge puisse, contre le gré des créanciers, autoriser le paiement entre les mains du propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux, soit à cause des difficultés qui pourraient résulter de

(4) Wieland, art. 822, n° 5. (2) Wieland, art. 822, n° 6.

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l’hypothèque légale de l’entrepreneur (C.C.S., art. 839, 840, 841), soit parce que l’entrepreneur, s’il n’est pas payé régulièrement par le propriétaire, risque d’arrêter brusquement les travaux, et qu’il n’est pas sûr qu’un autre entrepreneur consente à les terminer aux mêmes conditions.

867. Si l’indemnité ne sert pas au rétablissement des lieux, elle est distribuée aux créanciers, suivant leur rang, par l'Office des poursuites. L’assureur peut opposer aux créanciers gagistes toutes les exceptions qu’il pourrait opposer au propriétaire. Mais, depuis le moment où l’indemnité est exigible, et où commence à s’appliquer l’article 822, il ne peut plus y avoir de dation en paiement ni de compensation.

868. Quant aux autres indemnités, parmi lesquelles M. Wieland (1) cite les indemnités dues pour les destructions d’étables en application des règles relatives à la lutte contre les épizooties, elles ne rentrent pas dans le cadre de l’article 822, et ne sont soumises au droit de gage qu’autant que des lois spéciales le prévoieraient. A défaut de lois spéciales, les créanciers n’ont que les droits que leur confère l’article 810 C.C:S.

869. Le Code allemand traite la question des indemnités d’assurance, au point de vue des droits des créanciers hypothécaires, dans les articles 1127, 1128, 1129 et 1130 C.C.A. Comme en Suisse, l’hypothèque s’étend à la créance contre l’assureur, à moins que l’objet assuré ne soit reconstitué ou remplacé. Pour les bâtiments, le créancier hypothécaire doit recevoir avis du droit du propriétaire à l’indemnité; il a un délai d’un mois pour faire défense à l’assureur de payer. Pour le surplus, on applique les règles relatives aux créances données en gage. Si l’objet assuré est autre qu’un bâtiment, les règles à appliquer sont celles des articles 1123, alinéa 2, n° 1, et 1124, alinéas 2 et 3, relatifs à l’extension de l’hypothèque aux loyers et fermages. Aux termes de l’article 1130, lorsque, d’après les clauses de l’assurance, l’indemnité doit être affectée obligatoirement à la reconstitution de l’objet assuré, «le paiement fait à l’assuré conformément à ces clauses est opposable au créancier hypothécaire ». Cette disposition s’applique aux bâtiments comme aux autres objets assurés (2). Ces clauses, qui empêchent le propriétaire de dissiper l’indemnité et aboutissent à la reconstitution de l’objet assuré, sont fort utiles ;: il -faudrait qu’elles deviennent de style, sinon le Droit suisse, qui encourage très heureusement le propriétaire à reconstituer objet assuré, serait très supérieur au Droit allemand.

870. En Droit français, nous avons déjà abordé la question du droit

(1) Wieland, art. 822, n° 9, (2) O.C.A., trad. Comité de lég. étrang., art. 1130 et note,

des créanciers sur l’indemnité représentative de l’immeuble (?). En raisonnant d’une manière purement théorique, il faut admettre que, si l’indemnité basée sur une responsabilité représente directement lobjet détruit, il n’en est pas de même de l’indemnité d’assurance qui représente, non pas la chose détruite, mais bien un capital de réserve obtenu par voie d’abonnement, accompagnant un contrat aléatoire passé avec la Compagnie d'assurance, ou avec les autres assurés s’il s’agit d’une assurance mutuelle.

871. Cette notion théorique, d’abord admise dans le Droit français pratique, s’effaça peu à peu. D'abord, par une clause expresse de son contrat d'emprunt, l’assuré délégua l'indemnité à son créancier. Cette clause devint une clause de style, connue sous le nom de « subrogation à l'indemnité d’assurance ». Il ne restait plus qu’à sous-entendre la clause de style, comme le proposition en fut faite, en 1850, lorsque se préparait une réforme du régime hypothécaire. Le législateur belge accepta l’idée, et l’article 10 de la loi belge du 16 décembre 1851 considère la clause comme sous-entendue. En France, la loi du 28 mai 1858 sur les magasins généraux admit l’idée, et décida qu’en cas de sinistre les porteurs de warrants, qui sont des créanciers gagistes, exerceraient leur droit de préférence sur l’indemnité due par l'assureur. La loi du 10 décembre 1874 sur l’hypothèque maritime, admit le même principe, mais, sur la réclamation des Compagnies d'assurance, cette loi fut modifiée par celle du 10 juillet 1885 (2).

872. Enfin, la loi du 19 février 1889 admit le principe d’une manière générale pour tous les genres d'assurance : incendie, grêle, mortalité du bétail, ete., et au profit de tout créancier muni d’un droit réel : gagiste, privilégié, hyphotécaire. Aux termes de l’article 2 de cette loi, la somme due par l’assureur se trouve subrogée à la chose détruite. Mais les créanciers doivent faire opposition, faute de quoi les paiements faits de bonne foi par l’assureur sont valables.

873. Cette nécessité de l’opposition à été admise par suite des protestations des assureurs de navires, qui s'étaient plaints déjà de ce que la loi du 10 décembre 1874 gênait leurs paiements; elle est regrettable, car l'assureur peut, sans difficulté, connaître les hypothèques (sauf les hypos thèques occultes, pour lesquelles la nécessité de l'opposition se comprend très bien), tandis que les créanciers peuvent ne pas connaître le contrat d'assurance, ni quel est l'assureur, et peuvent ignorer le sinistre, ce qui risque de rendre leur droit illusoire. Le système suisse de Particle 822

(1) Cf. Planiol, II, nos 3445 et ss. (2) C£. L. 5 juillet 1917 sur l’hypothèque fluviale.

C.C.$. qui donne au créancier gagiste, sans formalité, un droit légal ou, en tous cas, un droit de surveillance sur l’indemnité d’assurance, est certainement préférable, et plus avantageux pour le crédit immobilier, puisque le créancier est mieux garanti. |

$ 18. Représentation du créancier.

874. L'article 823 C.C.S. (1) permet, dans le cas où le créancier est inconnu, ou sans domicile connu, lorsqu’il y a lieu de prendre d’urgence une décision impossible à renvoyer, et que l'intervention personnelle du créancier est prévue par la loi, de remplacer ce créancier par un curateur nommé par l’autorité tutélaire. M. Wieland cite, comme cas d'urgence (2),

les cas suivants : réception d’avis du remboursement, autres avis prévus

aux articles 832, alinéa 2, 833, alinéa 2, 834; délivrance du titre, article 873. Il estime avec raison que, sauf cas spéciaux difficiles à prévoir, la nomination du curateur ne sera pas nécessaire lorsqu'il s’agit simplement de recevoir un paiement; en ce cas la consignation, prévue par l’article 861, alinéa 2, présente des commodités suffisantes.

875. En somme, l’« autorité tutélaire » suisse à, iCi, Un pouvoir considérable, et de nature à faciliter le règlement rapide des questions relatives aux gages immobiliers. Il semble, d’après le texte, qu’elle peut donner au curateur des pouvoirs, peut-être plus spéciaux et plus limités quant à la personne du curateur, mais beaucoup plus étendus quant à la nature des pouvoirs spécialement délégués, que ne peut le faire le tribunal français, aux termes des articles 112 et 113°C.C.F.