CHAPITRE XIII ÉMISSIONS DE TIIRES FONCIERS

SECTION J. — Généralités.

1113. Le Code suisse à prévu une organisation propre à répandre dans le public les titres fonciers, et à leur donner encore plus de mobilité qu'aux cédules hypothécaires et aux lettres de rente.

1114. L’emprunt hypothécaire, sous sa forme traditionnelle, suppose un propriétaire ayant besoin de fonds, et voulant utiliser son crédit immobilier ; il cherche et trouve un prêteur désireux de faire un placement bien garanti, et l’acte de prêt sur hypothèque est passé entre eux; en ce cas le notaire est simplement un témoin, ayant pouvoir de dresser l’acte authentique; les deux parties se sont cherchées et trouvées, chacune d’elle ayant considéré l’opération comme utile pour elle. Plus récemment — nous parlons de la pratique française — le capitaliste a cherché un placement hypothécaire, parce que, par exemple, il se défie des valeurs industrielles, ou parce qu’il veut partager sa fortune en la plaçant de diverses manières. Il s’adresse à un intermédiaire, un notaire par exemple. De même, le propriétaire ayant besoin de fonds pour mettre en meilleur état son exploitation agricole, ou pour tout autre motif, s’adresse aussi à un intermédiaire. Il s’établit ainsi, chez les notaires notamment, une centralisation d’offres et de demandes, de telle sorte que le prêt hypothécaire n’est plus un contrat entre parties qui se sont recherchées et trouvées personnellement, mais une opération financière opérée dans une sorte de petite Bourse des valeurs immobilières. De cette pratique est résultée une lourde responsabilité pour l'intermédiaire, notamment

pour le notaire, en matière de placements hypothécaires (1). Mais, Ge la même pratique, est résultée une extension considérable du crédit immobilier. C’est à une tendance analogue qu'est dû, sans doute, le sytème suisse, et, avant lui, le système allemand, qui ont précisément cherché à rendre l’utilisation du crédit immobilier plus facile et plus maniable.

1115. Une fois l’idée en marche, il était naturel qu’elle se développât, et que des titres fonciers, gagés par une hypothèque, fussent offerts au

public en général, sans même que l’emprunteur ait besoin de connaître le prêteur.

1116. En France, sans parler de la loi du 9 messidor an IIT qui ne fut appliquée qu’en partie, et même ne fut pas appliquée au point de vue de la mobilisation du sol par les cédules hypothécaires (?), la pratique, malgré un régime hypothécaire vieilli, a cherché et trouvé des moyens de mobiliser le crédit immobilier.

1117. D’abord il est possible de diviser une créance hypothécaire ordinaire, en général une créance sur une société industrielle ou commerciale, en plusieurs parts, dont chacune est mise en circulation sous forme d’une obligation au porteur (3).

1118. Ensuite, et surtout, le régime hypothécaire français connaît une forme de titres fonciers, extrêmement répandus depuis quelques années, et qui ont la même mobilité que les obligations commerciales ou industrielles ; nous voulons parler des obligations foncières ou lettres de gage (4) du Crédit foncier de France.

1119. Le Crédit foncier, créé par le décret du 28 février 1852, et dont l'établissement se rattache aux grands travaux publics du baron Hausmann, servit d’abord, contrairement à son but (6), à construire de nombreuses maisons à Paris et dans diverses grandes villes, alors qu'il devait surtout favoriser la population rurale, en facilitant l’emprunt par un taux d'intérêt moins élevé et par le système de l’amortissement. Ses progrès furent longtemps retardés dans les campagnes par la résistance des notaires qu’il fallut intéresser aux placements.

1120. Le Crédit foncier ne peut consentir que des prêts sur première hypothèque, et à concurrence seulement de la moitié de la valeur de l’immeuble (£). Les précautions prises par le décret du 28 février 1884, et le soin avec lequel leur mise à exécution à été survéillée par le Crédit foncier,

(1) Voir Fuzier-Hermann, Carpentier eb tier. Sociétés commerciales, n°® 2690 et ss. Frèrejouan, du Saint. Répertoire- Notaire, Of. loi française du 1er août 1893, art. 69.

nos 2327 et ss. (4) Terme employé par le décret du 28 (2) Voir suprd, n°° 704, 912, 981, 992 et février 1852. 1044. (5) Voir Planiol, II, n° 2693.

(3) Voir Rép. Fuzier-Hermann et Carpen- (6) Décret du 28 février 1884, art. 6 et ï.

ont fait que cet établissement ne perd presque jamais rien sur ses placements, que son fonctionnement financier est excellent, ce qui lui donne à lui-même un crédit de premier ordre. Ce crédit est utilisé par lui, en faisant appel au public auquel il offre des «lettres de gage », ou, pour employer la terminologie actuellement en usage, des obligations foncières (2) de faible valeur, 500 francs, 250 francs, ou des coupures d’obligations au porteur pouvant se négocier comme les obligations émises pour les emprunts des villes ou des compagnies de chemins de fer.

1121. Ainsi, il y a une double opération (2) : d’une part, un acte de prêt du Crédit foncier à tel ou tel propriétaire, d’autre part un emprunt par le Crédit foncier au publie, constaté par les obligations foncières. M. Planiol (3) expose ainsi les avantages de cette organisation : « Ceux «qui achètent à la Bourse des obligations foncières sont donc en réalité «des créanciers hypothécaires. Seulement leur hypothèque ne porte pas «sur tel ou tel immeuble déterminé; is ont pour gage la masse des biens (sur lesquels la Société a prêté de l’argent. Ces titres circulent done avec «la garantie hypothécaire qui leur est indirectement, mais très efficace- «ment attachée. C’est bien là le procédé le plus parfait de mobilisation du (crédit foncier : si toute la dette hypothécaire de France était centralisée «dans des sociétés de ce genre, elle serait entièrement fractionnée en «petits titres indépendants les uns des autres et faciles à négocier. Ajoutons «que l’organisation est telle que le total des obligations en circulation «doit toujours être égal au montant des Capitaux dus par les emprun- (teurs. Pour exprimer cet état de choses, on a pu dire que les obligations «foncières étaient la monnaie de l’acte de prêt. »

1122. « Le seul point faible est que la loi refuse toute action directe Caux porteurs de lettres de gage contre les emprunteurs ; ils n’ont d’ac- (tion que contre la société (Decr. 28 février 1852, art. 17). De plus, une «part des intérêts payés par les emprunteurs reste aux mains de l’inter- «médiaire et ne profite pas aux capitalistes qui fournissent les fonds (4). »

1123. Peut-être y a-t-il quelque exagération à dire que les porteurs d'obligations sont, en réalité, des créanciers hypothécaires. Ce sont plutôt des créanciers chirographaires d’un débiteur dont l’avoir se compose de créances hypothécaires. En outre, les obligations foncières ne constituent pas véritablement un mode de mobilisation de Crédit foncier; ce qui est répandu dans le public, c’est le crédit personnel de la Société. Ces

(1) Décrets des 28 février 1852 et 31 déc. (3) Ibid. Da À (4) Planiol, II, note 1, sous n° 2672.

(2) Planiol, II, n° 2672.

GC

remarques, qui ne sont pas des critiques, n’enlèvent rien de la valeur des lignes que nous avons empruntées à M. Planiol, qui, au point de vue pratique, représentent bien la situation telle qu’elle est.

1124. En Suisse, le régime des titres fonciers ne ressemble pas absolument au système français des lettres de gage ou obligations foncières du Crédit foncier de France. Il ressemble plutôt à celui qui a été inventé par la pratique française, et qui consiste à émettre des obligations d’une société commerciale, obligations garanties par une hypothèque sur les immeubles de la Société (1). |

1125. Le droit commun suisse permet de constituer plusieurs gages immobiliers du même rang au profit de plusieurs créanciers. La pratique aurait certainement tiré de cette faculté une organisation ressemblant, dans une certaine mesure, à celle de la pratique française dont nous venons d’esquisser les grandes lignes. Mais, comme le dit M. Wieland (?), le Code civil suisse a rendu inutile cet effort, en organisant lui-même un système de nature à faciliter la circulation des titres émis en série.

1126. Le droit commun, qui permet de créer plusieurs gages immobiliers de même rang au profit de plusieurs créanciers, aurait conféré à chacun de ces créanciers un droit indépendant, pouvant être réalisé séparément, tandis que, dans le système organisé par les articles 875 à 883 C.C.S., le prêt est divisé en un certain nombre de parties (obligations, Partialien) représentées chacune par un titre cet l’ensemble des titres «constitue tout autant de parties d’une dette unique (5) ». Ici, les créances et les droits de gage ne peuvent être réalisés qu’en commun, c’est-àdire du consentement de la totalité des créanciers, au moyen, par exemple, d’une décision prise à la majorité et acceptée d'avance par tous les créanciers, ou encore par l'intermédiaire d’un mandataire muni préalablement des pouvoirs nécessaires. Chaque intéressé n’a pas un droit individuel, et la réalisation s’effectuera simultanément pour tous les terrains engagés,

1127. Telle est, du moins l'interprétation que donne M. Wieland du système suisse. Si, comme il faut l’espérer, elle est admise par la jurisprudence, ce sera fort bien. Mais, comme le déclare le savant auteur, «la loi ne le dit pas expressément » et c’est fort regrettable. Les désignations de «titres en série » et d’«obligations foncières » ne sont pas une preuve absolue de la volonté du législateur en ce sens, non plus que

(1) Voir Rép. Fuzier-Hermann et Carpen- (2) Wieland. Remarques préliminaires aux tier. Sociétés commerciales n°5 2690 et ss. art. 875-883 C.C.S. (3) Wieland, ibid.

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l’article 15 de la loi suisse du 24 juin 1874 sur l’hypothèque et la liquida-

tion forcée des chemins de fer aux termes duquel « tout emprunt, même lorsqu'il se divisera en obligations partielles, constitue une créance unique ». Il faut espérer que la jurisprudence adoptera rapidement l’interprétation de M. Wieland, ou que le législateur fixera ce point en retouchant son œuvre. Nous ajoutons, du reste que, non seulement l’interprétation de M. Wieland nous paraît désirable, mais nous pensons, avec lui, que c’est bien en ce sens qu’a entendu disposer le législateur.

1128. Avant la promulgation du Code civil suisse, les émissions d’obligations foncières n'étaient admises que dans les cantons de Genève (loi du 81 janvier 1857, sur les prêts hypothécaires par actions) et de Vaud (loi du 14 septembre 1897 sur les délégations hypothécaires, abrogée par la loi du 2 août 1911). A Zurich, après des hésitations de la part de la jurisprudence, elles étaient admises par la pratique (1). A Berne, elles étaient interdites (2).

1129. Toujours d’accord avec M. Wieland (2), nous croyons que les lettres de rente, en particulier, ne circuleront facilement et n’auront un marché développé que lorsqu’elles seront émises en série, sous les formes prévues par les articles 875 à 883. Nous croyons aussi qu’un avenir économique important est réservé aux lettres de gage prévues par les articles 916 à 918 C.C.S.

SECTION IT. — Obligations foncières.

1130. L'article 875 C.C.S. (4), dans ses deux alinéas, prévoit deux formes de titres.

1131. Tout d’abord, par l'alinéa 1, il permet la constitution d’une hypothèque ou d’une cédule hypothécaire pour la totalité de l’emprunt. C’est une hypothèque ou une cédule hypothécaire divisée en obligations nominatives ou au porteur, avec désignation d’un représentant des créanciers et du débiteur. Ce système se rapproche du système français des obligations hypothécaires d’une société.

1132. En outre, l’alinéa 2 de notre article prévoit la constitution

(1) Wieland. Rem. prél. aux art. 875-883. lité de l'emprunt et en désignant un Na Cr Les représentant des créanciers et du dé-

(2) Ibid. biteur;

(3) Zbid. «2, En constituant un gage immobilier

(4) C.CS., art. 875 : « Des obligations no- pour la totalité de l'emprunt au profit minatives ou au porteur peuvent être ga- de l'établissement chargé de l’émisranties par un gage immobilier : sion et en grevant la créance ainsi t-.(1. En constituant une hypothèque ou garantie d’un gage en faveur des obli-

une cédule hypothécaire pour la tota- gataires. »

2 af

d’un droit de gage, en garantie de la totalité de l’emprunt, au profit de l'établissement d’émission, et d’un droit de gage sur l’hypothèque en faveur des obligataires. C’est M. Wieland (1) qui parle ici d’un droit de gage sur l’hypothèque. S'il s’agit vraiment d’un droit de gage sur l’hypothèque, ce serait contraire au principe français moderne qui prohibe l’hypothèque sur l’hypothèque (?). :

1133. A vrai dire, l’article 875 C.C.S. ne parle pas d’un droit de gage grevant l’hypothèque. Il parle d’un gage grevant la créance de létablissement d'émission. Le Droit français permet aussi cette combinaison ().

1134. Nous ne croyons pas qu’il puisse y avoir lieu, à ce sujet, à de graves controverses, au point de vue pratique.

1135. Le système organisé par l’alinéa 1 de l’article 875 C.C.S. paraît dérivé du système des délégations hypothécaires, admis par la loi vaudoise du 14 septembre 1897, et appelé dans la Suisse allemande système des Partialien ou titres partiels, dans lesquels est divisée l’hypothèque ou la cédule hypothécaire constituée pour la totalité de l’emprunt (*). Il y à donc un fitre fondamental (Grundtitel), hypothèque ou cédule hypothécaire, que l’ensemble des titres partiels représente (5). Les titres partiels circulent, le titre fondamental reste entre les mains du représentant qui, ici, est imposé par la loi.

1136. Les titres partiels ne sont pas des titres de gage immobilier, ils représentent des délégations du titre fondamental, que seul connaît, théoriquement du moins, le conservateur du Registre foncier.

1137. A vrai dire, la situation est un peu confuse ; il semble bien résulter du texte de la loi que les porteurs légitimes des délégations sont créanciers, et seuls créanciers (f); cependant, ils ne sont créanciers qu’indirectement, en ce sens qu’ils ne peuvent faire valoir séparément les uns des autres leur droit de gage, et poursuivre la réalisation de l’immeuble. Leur représentant, à la fois conventionnel et légal, est l’intermédiaire nécessaire pour l’exercice de leurs droits. En somme, le texte est un peu trop sommaire; il faut espérer que la jurisprudence et la pratique le compléteront; peut-être le législateur a-t-il compté sur elles, comme le fait souvent un législateur qui crée, en tâtonnant un peu, un organisme nouveau.

1138. Le deuxième alinéa de l’article 875 prévoit une émission de

(1) Wieland. Rem. prél. aux art. 875-883, thier. Hypothèques, n° 39.

n° 2. (3) Voir Planiol, II,-n° 2731.

(2) Voir Planiol, IT, n° 2731. C.C.F., art. (4) Bull. sten., XVI, p. 686. 2118, arg. a contrario. C. Pr. civ. fr., art. 775, (5) C£. Rossel et Mentha, II, p. 291. qui prohibe les sous-ordres. — Contrà: Po- (6) Zbid.

titres d’une nature différente. Pour réaliser la combinaison, l’emprunteur s’adresse à un établissement financier, qui est seul créancier hypothécaire. Ensuite, cet établissement morcelle sa créance hypothécaire en titres garantis, non par l’hypothèque, mais, croyons-nous, par un nantissement, un droit de gage mobilier sur la créance. Du reste, il faut encore faire intervenir un tiers qui détiendra. pour le compte des obligataires le titre du créancier qui constitue la garantie communc (1). C’est, en somme, un procédé analogue à celui qu’emploie le Crédit foncier de France pour ses émissions d'obligations, avec cette différence que les obligataires du Crédit foncier, qui, avons-nous dit (2), ne sont pas véritablement des créanciers hypothécaires, ne sont pas davantage des créanciers gagistes, mais des créanciers chirographaires de la Société.

1139. La nécessité de faire intervenir un tiers dépositaire du titre fondamental complique un peu la situation. Aussi le procédé a-t-il été simplifié par les articles 916, 917, 918 C.C.S. pour les titres émis par certains établissements de crédit foncier privilégiés (?).

1140. Le Registre foncier ignore, en principe, ces sortes d'obligations. Les porteurs peuvent cependant se faire inscrire sur le Registre spécial prévu par les articles 66, alinéa 2, et 108 de l’Ordonnance sur le Registre foncier, du moins si l’on veut bien les considérer comme ayant des créances garanties par un gage immobilier, ce qui est douteux, car leur droit de gage nous paraît mobilier. Les cantons pourraient user de la faculté que leur confère l’article 108 de l’Ordonnance, et instituer un registre des personnes garanties par un nantissement sur une créance assortie d’un gage immobilier.

SECTION LIT. — Cédules hypothécaires et lettres de rente

émises en série.

$ 1. Dispositions générales.

1141. Avec le procédé de l’émission en série de l’article 876 C.C.S. (5; il n’y a plus d’organe intermédiaire : représentant légal des obligataires, ou établissement d'émission donnant en nantissement sa créance hypothécaire.

(1) C.C.S., art. 900 et ss. Cf. Rossel et thécaires et lettres de rente émises en série

Mentha, IT, p. 292. sont régies, sous réserve des articles sui- (2) Supra, no 1123, vants, par les dispositions générales relati- (3) Infrà, n°8 1141 et ss. ves à ces titres. »

(4) C.C.S., art. 876 : « Les cédules hypo-

1142. Les titres émis en série de l’article 876 sont de véritables titres de gage immobilier, cédules hypothécaires ou lettres de rente, créées par le conservateur du Registre foncier. A première vue, le procédé paraît excellent; cependant, MM. Rossel et Mentha (1) lui trouvent un grave défaut, c’est que tous ces titres épars seront bien difficiles à retrouver, quand il s’agira de tous les canceller pour rendre possible la radiation de l’inscription. Ils signalent cependant cet avantage que ces titres peuvent être émis sous forme de lettres de rente exclusives de toute obligation personnelle, ce qui n’est pas possible avec le procédé de l’article 875, alinéa 1, malgré ce que l’on pourait conclure de l’article 59, alinéa 1 de l’Ordonnance sur le Registre foncier (?), texte français, qui par erreur — une erreur de traduction, selon MM. Rossel et Mentha — prévoit l’émission de lettres de rente par application de l’article 875 C.CS.

1143. Peut-être la pratique se laissera-t-elle rebuter par les inconvénients résultant de l’application de l’article 876, et acceptera-t-elle plus volontiers les lettres de gage des articles 916 à 918 C.C.$. que nous retrouverons, qui ressemblent beaucoup à nos obligations foncières du Crédit foncier de France.

1144. Il résulte de l’article 876 C.C.S. que, en principe, les cédules __et lettres de rente émises en série suivent les règles générales des cédules et lettres de rente ordinaires. Mais, comme la nécessité de la présentation fréquente des titres au conservateur, pour assurer la concordance entre le Registre et les mentions à porter sur les titres, aboutiront ici à une impossibilité, l’article 68, alinéa 3 de l’Ordonnance permet de déroger aux dispositions de l’article 874, alinéa 2 : l'établissement qui aura fait l'émission recevra les pouvoirs nécessaires pour rendre opposables à tous les porteurs les modifications survenues. Il sera utile que le titre luimême mentionne cette situation, afin que le titulaire soit averti et mis à même de se renseigner. Il serait désirable que ces détails fussent plus complètement réglés par la loi; par exemple, un registre contenant les modifications et mis à la disposition des titulaires les renseignerait, et, comme ce registre serait spécial à cette catégorie de titres, il serait plus facile à consulter que le Registre foncier.

$ 2. Nature des titres.

1145. C’est sous ce titre, porté en note marginale, que le Code suisse

(1) Rossel et Mentha, II, p. 295. (2) Voir ibid., p. 293, 294.

présente l’article 877 C.C.S. (1). Il s’agit plutôt de la forme des titres que de leur nature. En pratique, il est évident que les titres seront toujours d’une somme ronde. Il n’y a, du reste, pas d’autre sanction (?) que le devoir du conservateur de refuser l’inscription de titres émis pour d’autres sommes; si le conservateur accepte l’inscription, les titres seront valables. Une sanction, par exemple une amende, ou la nullité de l’émission, serait utile pour empêcher l’émission de trop petits titres ($).

1146. L’alinéa 2 prévoit que «tous les titres porteront des numéros « d’ordre et seront rédigés selon le même formulaire ». Il semble que les titres ainsi émis sous une forme identique, et ne différant que par leur numéro, doivent être des fragments d’une créance unique, et avoir pour gage le même immeuble. À en juger par l’Exposé des Motifs, il n’en est rien. Dans l’Exposé des Motifs de l’avant-projet (4), on lit en effet ceci : «Les titres émis en série doivent être d’une teneur identique et d’un «montant égal. Ils seront rédigés aussi simplement que possible, afin «de pouvoir être aisément négociés. Aussi bien, l’article 856 (5) exige «qu'ils soient de cent francs ou d’un multiple de cent franes, et le fait, «qu’à l’exemple des lettres de rente, ils ne sont pas dénonçables les rend «particulièrement propres à circuler comme des papiers-valeurs. En «revanche, la position du débiteur est plus compliquée.

«Lorsque divers débiteurs entendent grever leurs immeubles de «titres en série, l'émission aura lieu de telle sorte que chaque immeuble «demeure affecté d’un ou de plusieurs de ces titres jusqu’à concurrence «du montant désiré et dans les limites de la valeur pour laquelle il est «permis de lengager, mais que le débiteur et l’immeuble soient nomina- «tivement désignés. Supposons que cinq propriétaires fonciers veuillent (contracter un emprunt d’un million sur leurs immeubles, au moyen de «titres en série de 1000 francs l’un. A. possède un immeuble valant «240,000 francs, celui de B. vaut 450,000 francs, ceux de C. et D. 300,000 «francs, celui de E. 210,000 francs. Or 170 (5) titres sont inscrits sur le «fonds de A., avec une numérotation continue, tous ces titres ayant un «droit de gage pareil, en premier rang, sur l’immeuble en question. Sur

(1) C.C.S., art. 877: « Les titres sont de cent francs ou d’un multiple de cent franes.

« Tous les titres portent des numéros d’ordre et sont rédigés selon le même formulaire.

«S'ils ne sont pas émis par le propriétaire même du fonds grevé, l'établissement chargé de l’émission est désigné comme représentant des créanciers et du débiteur. »

(2) Wieland, art. 877, n° 1.

(3) CÊ. loi française du 24 juillet 1867, art.

1, modifié par la loi du 127 avril 1893, art. 1. Loi du 24 juillet 1867, art. 7.

(4) Exposé des Motifs de l’avant-projet, III, p. 243 sur les art. 856 à 859 du projet de

(5) Les articles cités sont ceux du projet de 1900.

(6) Chiffre erroné; lire 160 (voir Exposé des Motifs du projet de 1904, p. 647).

«le fonds de B., nous aurons 300 titres émis de la même manière, 200 «sur les immeubles de C. et D., 140 sur celui de E. Ces charges peuvent «être consenties simultanément ou successivement, selon les conditions « de l’emprunt; constitution, forme et valeur des titres sont exactement «semblables pour tous. Ils sont offerts sans qu’il importe de mentionner « quels immeubles sont plus spécialement affectés à tels ou tels titres, « puisque l’engagement n’excède pas une limite qui fournit à tous les « mêmes garanties ; et nous avons, en sus, la responsabilité de l'Etat, s’il «s’agit de lettres de rente. La personne du débiteur peut, au surplus, «être assez indifférente au créancier qui ne traite qu'avec la banque. »

1147. Ainsi envisagée, la combinaison ne paraît pas bien pratique : voici des titres dont chacun indique un certain nombre d'immeubles grevés, alors cependant que l’un de ces titres n’a de gage que sur l’un des immeubles et non sur les autres. À vrai dire, la combinaison était moins dangereuse en réalité qu’en apparence, car l’avant-projet de 1900 contenait un article 860 qui expliquait tout : les titres émis en série devaient être inscrits en premier rang; leur montant ne devait pas dépasser les deux tiers de la valeur du sol, plus la moitié de la valeur des bâtiments, limitation qui n’existe plus que pour les lettres de rente, d’après le droit commun de l’article 848 C.C.$., que nous avons étudié.

1148. Avec cette organisation d’une charge maximale, le danger n’était donc pas très grand, et l’anomalie qui consistait à émettre des titres identiques pour des créances garanties par des immeubles différents, était corrigée par la garantie résultant de l’évaluation officielle. À vrai dire, une crise économique imprévue pourrait diminuer la valeur d’un immeuble, augmenter celle d’un autre, d’où il pourrait résulter qu’un titre était bien garanti et l’autre non; et, en ce cas, la responsabilité du canton, qui avait fait, à l’époque de l'émission, une juste évaluation, n’était guère admissible. |

1149. Lorsqu'il s’agit de présenter le projet de 1904 (art. 863 du projet de 1904), l’article 860 du projet de 1900, exigeant le premier rang et la charge maximale, disparut (1). L’Exposé des Motifs de 1904 (2), à propos de l’article 863 (projet 1904 ancien article 856, projet 1900), devenu l'article 877 C.C.S., reproduisit l’Exposé des Motifs de 1900, en biffant un passage, au moins, relatif à la charge maximale ou au premier rang. Or, c'était précisément en considération de la charge maximale et du

(1) Voir le projet de 1904, précédé du Mes- pas d'article correspondant en 1904. sage du Conseil fédéral. Tableau comparatif (2) Voir le texte du projet de 1904, dans des articles des projets; l’art. 860 de 1900 n’a Rossel et Mentha, IX, p. 295.

premier rang, que, dans l’Ææposé des Motifs de 1900, les titres pouvaient être émis sans qu’il fût besoin de mentionner quels immeubles étaient spécialement engagés pour tel ou tel titre.

1150, À notre avis, c’est là le résultat d’une inadvertance. Ce qui est surprenant, c’est que l’un des auteurs les plus justement réputés du Code suisse, M. Huber, critiqué à ce sujet par MM. Rossel et Mentha (1), ait, au cours des travaux, insisté pour admettre une solution basée sur un raisonnement qui ne correspondait plus à une situation modifiée (2).

1151. Nous croyons, avec MM. Rossel et Mentha (°), que, la loi étant muette, l’Exposé des Motifs de 1904 n’étant pas la loi, et étant fondé, comme nous le croyons, sur un raisonnement devenu erroné, il est permis d’interpréter l’article 877 d’après le bon sens; il s’agit de titres émis en série, et ne différant les uns des autres que par leur numéro d’ordre; il en résulte que tous ont en garantie les mêmes immeubles, au même rang. Il faut que la loi, ou tout au moins la jurisprudence, se hâtent de trancher la question en ce sens, sans attendre un krach immobilier, dont le résultat sera que tel porteur d’une cédule ou d’une lettre de rente (4) ne sera pas payé, alors que rien ne lui indiquait une différence quelconque entre son titre et le titre identique d’un autre titulaire ou porteur.

$ 3. Amortissement des titres.

1152. Pour les créances hypothécaires ordinaires, un système d’amortissement est toujours possible, tandis que, pour la lettre de rente, aux termes de l’article 850, elle ne peut ordinairement être rachetée que tous les six ans (5).

Quand il s’agit de titres émis en série, l’article 878 C.C.S. (5) impose, sans indiquer, du reste, d’autre sanction que le refus du conservateur de procéder à l’inscription (art. 965, 966 C.C.S.), un mode spécial d’amortissement. Cet amortissement doit représenter le remboursement d’un certain nombre de titres. Normalement, les titres ainsi amortis seront désignés par la voie du tirage au sort, tel qu’il est prévu par les articles 882 et 883 C.C.S.

(1) Rossel et Mentha, II, p. 295. (5) Cf. Rossel et Mentha, II, p. 294. (2) Voir Bull. Stén., XVI, p. 684 et 685. (6) C.C.S., art. 878 : « Les débiteurs peu- (3) Rossel et Mentha, ibid. vent s'engager à verser périodiquement,

(4) Malgré les précautions des art. 848 et outre les intérêts, une fraction du capital 849 C.C.S., un immeuble grevé d’une lettre destinée à l’amortissement de la série. de rente peut être réduit à une valeur nulle, « L’amortissement annuel doit représensans que le canton soit responsable, ayant ter le remboursement d’un certain nombre fait son évaluation avec tout le soin possible de titres. » lors de l’émission.

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$ 4. Inscription des titres.

1153. L'article 879 C.C.S. (1) ne demande pas de longs commentaires- Les détails sont indiqués dans l’article 52, alinéa 1, de l’Ordonnance sur le Registre foncier.

1154. L'inscription individuelle des titres, exceptionnellement prévue par l’alinéa 2, ne s’appliquera guère qu’au cas où la série ne comprend qu’une dizaine de titres, et non, comme le pensent avec raison MM. Rossel et Mentha (?), au cas cité par M. Gottofrey, où il s’agit d’une centaine de titres, chiffre qui ne paraît pas en rapport avec la disposition matérielle du Registre foncier.

1155. Au lieu de l’expression vague de nombre peu considérable »

il est regrettable que le Code, ou au moins l’Ordonnance, n’ait pas indi-

qué un chiffre précis.

$ 5. Effets des titres. Etablissements d'émission.

1156. Le législateur a modifié, pour les titres émis en série, quelquesunes des règles ordinaires relatives aux cédules et aux lettres de rente. A défaut de modification, les règles normales s’appliqueront.

1157. Les règles spéciales sont posées par les articles 880, 881, 882, et 883 C.C.S. (°). |

1158. L'article 880, par argument a contrario, permet aux parties d’autoriser l'établissement d’émission à consentir certaines modifications des engagements du débiteur. Par exemple, avec une autorisation qui lui en donnera le pouvoir, cet établissement pourra réduire l'étendue du gage au fur et à mesure des amortissements. Les créanciers lui en ont

(1) C.C.S., art. 879 : « Les titres sont inscrits au Registre foncier, avec indication de leur nombre; une seule inscription est prise pour la totalité de l'emprunt.

« Exceptionnellement, chacun des titres peut faire l’objet d’une inscription spéciale, si le nombre en est peu considérable. »

(2) Rossel et Mentha, II, p. 296.

(3) O.C.S., art. 880 : « L'établissement qui émet les titres ne peut, même lorsqu'il a été désigné comme représentant du créancier et du débiteur, modifier les engagements de ce dernier que si ce droit lui à été réservé lors de l’émission. »

Art. 881: «Le remboursement des titres

s'opère suivant le plan d’amortissement ‘

arrêté lors de l’émission ou dressé par l’établissement dans les limites des pouvoirs qui lui ont été conférés à la même époque.

« Lorsqu'un titre est appelé au rembourse-

ment, le montant en est versé au créancier et le titre annulé.

«Sauf convention contraire, l’inscription ne peut être radiée aussi longtemps que le débiteur n’a pas satisfait à toutes les obligations en dérivant et que titres et coupons ne sont pas rentrés, ou que le montant des coupons non rentrés n’a pas été consigné. »

Art. 882 : « Le propriétaire, ou l’établissement chargé de l’émission, est tenu de procéder au tirage au sort suivant le plan d’amortissement et d’annuler les titres rem boursés.

« Pour les lettres de rente, ces opérations sont officiellement contrôlées par les cantons. »

Art. 883 : « Tous les remboursements doivent être affectés à l’amortissement de la dette lors du prochain tirage au sort.

donné le pouvoir, et, faite avec prudence, l’opération ne compromettra pas leur situation, puisque, si le gage diminue, c’est parce que la créance diminue en même temps.

1159. La nécessité de faire rentrer tous les titres, ou de les faire annuler judiciairement (C.C.S., art. 871, 873, 863), pour libérer l’immeuble du droit de gage risquerait de rendre difficile la radiation de l’inseription. Or, en principe (C.C.S., art. 881) cette radiation doit être totale, sauf convention contraire. Dans l'intérêt du crédit immobilier, les parties feront bien de prévoir des radiations partielles au fur et à mesure des amortissements.

1160. Il résulte de l’article 882 que les titres amortis doivent être annulés, et ne doivent pas être remis en circulation, contrairement à ce qui se passe pour les cédules et lettres de rente ordinaires (C.C.S., art. 863).

1161. Pour les lettres de rente, le contrôle des cantons, prévu par l’article 882, alinéa 2, pour l’amortissement et l’annulation des titres remboursés, est une bonne garantie, encore que le texte ne déclare pas expressément le canton responsable (1); mais, pour les cédules il est regrettable qu’il n’y ait pas de contrôle. L'article 882 parle d'annulation, non de cancellation des titres ; l’article 59 de l’Ordonnance ne précise pas. Ne peut-il arriver qu'avec un conservateur négligent, les titres puissent être remis en circulation illégalement? Il serait désirable que ces divers points fussent précisés.

1162. MM. Rossel et Mentha (2?) font observer, avec raison, que l’amortissement par voie de tirage au sort est incompatible avec le système déjà critiqué () des titres en série portant sur des débiteurs multiples et sur des gages différents. Il peut arriver, en effet, en ce cas, que le sort aura fait amortir tous les titres portant sur un des immeubles, dont le propriétaire est ainsi dégagé de toute obligation hypothécaire, alors qu’il n’aura nullement payé toute sa dette; si ce propriétaire grève de nouveau son immeuble, et devient insolvable, le propriétaire de l’autre immeuble grevé par les titres émis en série, n’aura pas de recours utile contre lui, et sera tenu ainsi de payer, non seulement sa propre dette, mais, au moins en partie celle de son codébiteur, alors que, par hypothèque, il avait précisément entendu ne pas s’engager solidairement. Nous avons déjà critiqué cette interprétation de la loi, malgré la précision des travaux préparatoires. Même avec la garantie que présentait l’article 860 du projet de 1900, le danger existait, non pas tant pour le créancier

(1) Il est difficile de fonder, en ce cas, la (2) Rossel et Mentha, IT, p. 298 et 299. responsabilité du canton sur l’art. 849. (3) Suprà, n°5 1147 et ss.

qui avait de bonnes garanties, mais au point de vue des rapports des débiteurs entre eux. Il vaut beaucoup mieux admettre que l’émission des titres en série n’est autorisée que pour les titres ayant tous le même gage. Il y à là, du reste, peut-on admettre, une créance unique divisée en coupures, et l’article 798 C.C.S. ne permet la constitution du gage que lorsque les codébiteurs sont solidaires. Il semble bien résulter de l’article 879 qu’il s’agit d’une créance unique.

1163. Nous n’avons guère compétence pour faire des pronostics sur l’avenir des divers systèmes d'émission des titres fonciers. MM. Rossel et Mentha (1) pensent que le système appelé au plus grand avenir est celui des délégations, présenté trop brièvement à leur gré par l’article 875, alinéa 1. Peut-être les titres émis en série des articles 876 et ss. seront-ils, eux aussi, bien accueillis, si la loi est appliquée avec attention et prudence. Mais, par la comparaison avec le système français du Crédit foncier, devenu si populaire avec ses petites obligations, nous croyons que le système de l’article 875, alinéa 2, accompagné des règles de faveur des articles 916, 917, 918 C.C.S., que nous allons examiner, c’est-à-dire le système des obligations gagées sur la créance hypothécaire, est, peutêtre, celui qui serait accueilli avec la plus grande faveur, si, toutefois, il vient à se constituer en Suisse un grand établissement de Crédit foncier, contrôlé par la Confédération, ou une banque hypothécaire de la Confédération, rappelant le Crédit foncier de France, qui procéderait à l'émission des titres (?).

Il existe une institution de ce genre, dans la République Argentine. En vertu de la loi du 24 septembre 1886, modifiée le 7 septembre 1911, le gouvernement argentin a fondé une Banque nationale hypothécaire, qui ne dispose que d’un capital de réserve de 75 millions de francs, et n’émet pas d’obligations. Elle consent des prêts, en échange desquels elle remet à l’emprunteur des cédules hypothécaires que celui-ci peut négocier, avec la garantie du fonds de réserve et de la responsabilité du gouvernement. Un grand nombre de ces cédules circulent en Europe, et notamment en France, où elles ont été introduites, en avril 1911, à la Bourse de Paris. (°).

SECTION IV. — Lettres de gage.

1164. Le Code civil suisse a placé les articles 916, 917, 918 C.C.S. (°)

(1) Rossel et Mentha, II, p. 300. (3) Voir article de M. de Pianelli, dans (2) Cf. Rossel et Mentha, II, p. 333. — l'Information, 3 à 7 avril 1917. Wieland. Rem. prél. aux art. 875-883, n° 2. d. (4) C.C.S., art. 916 : « Les établissements

dans le titre « du gage mobilier », et ceci avec raison, car les lettres de gage dont il est question ne sont pas des créances hypothécaires, pas plus que

ne le sont, à notre avis (1), les obligations prévues par l’article 875, alinéa

2 C.CS., dont les lettres de gage constituent une forme privilégiée.

1165. Pour supprimer les graves difficultés résultant de l’application pure et simple du droit commun (C.C.S., art. 899 à 906 et 875, al. 2) le législateur à autorisé certains établissements privilégiés à émettre des lettres de gage garanties, en dehors des règles légales ordinaires, par les titres de gage immobilier de ces établissements et par les créances résultant de leurs opérations ordinaires. Nous remarquerons que le Titre final du Code civil, dans son article 57, a créé une situation qui rappelle celle que nous examinons en permettant aux cantons d’instituer un privilège sur les papiers-valeurs et autres créances des établissements qui reçoivent des dépôts d’épargne, sans qu’il soit besoin de suivre les règles du droit commun relatives au gage mobilier.

1166. Les lettres de gage, dit M. Wieland (?), «sont des obligations « (Anleihensobligationen) garanties par un droit de gage (gage sur une « créance) sur les titres fonciers de l’établissement d'émission, de même «que sur les autres créances faisant partie du cercle d’affaires de cet éta- « blissement ».

1167. Il n’est pas nécessaire de passer un contrat spécial d’engagement: «Le droit de gage naît ipso facto dès que les lettres de gage sont «désignées expressément comme telles et que les conditions de leur «émission sont réunies. »

1168. Notamment, la nécessité de droit commun (C.C.S., art. 900) de remettre les titres de gage, ou les autres actes constatant les créances, aux bénéficiaires des lettres de gage ou à leur représentant, est écartée ici, par dérogation à l’article 875, alinéa 2, ceci en considération de ce qu’il s’agit d'établissements spécialement désignés et autorisés par les cantons.

1169. L'article 918, alinéa 3, prévoit en cette matière une loi fédérale.

de crédit foncier désignés par l’autorité cantonale compétente peuvent émettre des lettres de gage garanties, même sans contrat d'engagement spécial et sans nantissement, par les titres de gage immobilier dont l’établissement est propriétaire et par les créances résultant de ses opérations ordinaires. » Art. 917 : « Les créanciers ne peuvent dénoncer le remboursement des lettres de gage.

« Les titres sont au porteur ou nominatifs ; ils sont munis de coupons au porteur. »

Art. 918 : « Les établissements qui veulent émettre des lettres de gage doivent y être

autorisés par les pouvoirs publics compétents.

« La législation fédérale détermine ies conditions sous lesquelles des lettres de gage peuvent être émises; elle prescrit des règles spéciales pour l’organisation des établissements d’émission. 3

« La compétence des cantons est réservée en cette matière jusqu’à ce que la Confédération ait elle-même légiféré. »

(1) S'uprà, n°5 1130 et ss.

(2) Wieland, art. 916, note.

à tt als

En Allemagne, il existe à ce sujet, la loi du 13 juillet 1899, sur les prêts hypothécaires, que M. Wieland (1) indique comme un modèle pouvant être imité.

1170. Le système des lettres de gage n’est peut-être pas suffisamment au point pour être, dès maintenant, favorablement accueilli (2). Nous croyons qu’il sera, au contraire, appelé à un avenir important, lorsqu'une loi fédérale, rédigée avec soin, aura réglé les détails, et lorsqu'un grand établissement financier de la Confédération aura pris, au moins en fait, sinon en droit, le monopole des lettres de gage (5).