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8. En apparence, il n’y a là que des facilités données aux intéressés pour exercer leur droit de propriétaire ou leurs droits contre le propriétaire.
Mais, en regardant de plus près, nous voyons d’abord l'autorité publique intervenir dans ces diverses organisations pour leur donner sa consécration, ou, pour employer, sans y insister, un terme féodal, son investiture. De plus, le droit de propriété sera établi en justice au moyen de ces organisations, notamment au moyen des livres fonciers garantis par l’autorité publique, au lieu d’être établi au moyen des vieux modes de preuve que l’on peut qualifier de matériels : preuve de l’occupation ou de l’usucapion (1). Il sera désormais établi plus facilement, et par des modes de preuve moins directement rattachés à son objet matériel. En outre, le droit de propriété, plus facile à prouver, deviendra plus facilement transmissible, et cireulera davantage. Et, surtout, le droit de propriété pourra facilement être morcelé et mis en circulation, par l’emploi, devenu très pratique et très sûr, des diverses manières d’utiliser Le crédit immobilier.
9. Ces divers aboutissements de la tendance actuelle : dissociation du droit de propriété d’avec son objet, intervention de l’autorité dans la rédaction du mode de preuve, circulation plus facile des immeubles, emploi intensif du crédit immobilier, dissémination de ce crédit, tout cela peut permettre d’entrevoir des conséquences économiques importantes.
Cette question de la « mobilisation du sol » a préoccupé à juste titre les économistes. C’est peut-être parce que la fortune immobilière était gênée par les difficultés et les lenteurs des mutations, par la difficulté et l’incertitude des preuves, par la complication du mécanisme d’utilisation du crédit immobilier, qu’elle à diminué d’importance, à tel point que, seule considérée autrefois comme véritable valeur économique (res mobilis, res vilis) elle a aujourd’hui dans la fortune mobilière une rivale, presque une égale. Cette importance croissante de la fortune mobilière provient sans doute du développement économique du commerce et de l’industrie ; elle provient en outre de la facilité donnée à la circulation du capital mobilier au moyen de la monnaie, des billets de banque, des lettres de change, au moyen encore des warrants, nantissement des fonds de commerce, transmissions par endossement des récépissés, des lettres de voiture, des connaissements, au-moyen aussi des chèques, des actions et obligations, des chambres de compensation.
(1) Cf. Planiol. I, n° 2451. Of. Levy. Sur l’idée de transmission de droits (à propos de la preuve de la propriété immobilière).
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10. La cireulation plus facile de la fortune immobilière est-elle utile, au point de vue économique et social ? Il est naturel de voir Le Play et son école répondre par la négative. D’après lui, la meilleure utilisation du sol sera obtenue, non par une circulation plus rapide, mais «par une «union iridissoluble entre les domaines ruraux et les familles, qui, seule, «perpétue des races de paysans sobres et énergiques, rompus au travail «et à l’épargne et imbus de l’esprit national (°). » La tendance à la mobilisation du sol est, au contraire, approuvée par Rondel (2), par Pareto (9: Suivant le premier : « La richesse qui passe d’une personne à une autre «acquiert-à chaque instant une vie nouvelle. » D’après le second : «Il cest très important que les. capitaux fonciers, mobiliers et personnels «se combinent pour l’utilité de la société. La mobilisation des capitaux «fonciers peut avoir pour effet de diminuer le monopole qu'ils exer- « cent. »
11. Il est naturel que les communistes, ainsi que Paul Lafargue. voient un avantage à la suppression ou au relâchement du lien existant entre l'individu et la terre. Comme le dit Paul Lafargue : « Le lien intime «entre le sol et celui qui l’habite, un des signes caractéristiques de la « propriété capitaliste, est en train de disparaître. La propriété, en deve- «nant impersonnelle, prépare le communisme. » Pour beaucoup d’autres, le terme naturel de l’évolution actuelle de la propriété foncière est la nationalisation du sol (4).
M. Yves Guyot (5) considère, lui aussi, comme un bien la circulation rapide des immeubles, parce que tout acheteur a pour but de mieux utiliser l’immeuble, et fait certaines transformations, dont quelques-unes sont profitables; en outre la facilité des transports rend les demandes d’acquisitions plus nombreuses, et fait augmenter dès lors la valeur des immeubles. « La révolution a affranchi la propriété des liens féodaux; «son œuvre doit continuer en assurant la sécurité des titres et la facilité « de leur circulation. »
12. Sans considérer comme prochaine la nationalisation du sol, il est possible d’entrevoir l’époque où de grands domaines seront exploités industriellement par des sociétés, pendant que le droit de propriété, morcelé sous forme de parts ou d’actions, circulera dans le public sous cette
(1) Le Play. Economie Sociale. — Of. Cor- (4) Correvon. L’Act Torrens. Lausanne, p. ærevon. L’'Act Torrens. Lausanne 1899, p. 80 83. C’est à cet ouvrage que nous emprunet ss. tons nos citations. — Rondel : De la mobili-
(2) Rondel. De la mobilisation du sol en sation du sol en France. Paris, 1888, p. 245. France. Paris, 1888. (5) Yves Guyot. Réfutation de la thèse com-
(8) Pareto. Cours d'Economie Politique. — muniste de Paul Lafargue. et
Lausanne. Page 391.
— À — forme. C’est ce qui existe actuellement pour beaucoup de mines, qui sont des immeubles matériels.
13. Une telle transformation est-elle désirable ? Nous nous garderons de donner ici une opinion générale sur cette question qui touche à l’ordre social. En nous plaçant, non pas en présence d’un avenir hypothétique, mais en face de la situation sociale, juridique, et économique actuelle, nous croyons que toutes facilités doivent être données à la circulation des immeubles et à l’utilisation facile du crédit immobilier, mais en laissant à tout propriétaire la liberté d’user ou non de ces facilités. Aïnsi, nous verrons deux formes de propriété : d’un côté celle qui constitue un lien moral entre le propriétaire et son bien, qui contribue à rendre stable la famille, comme le désire Le Play, et d’autre part celle qui a pour but d'utiliser des immeubles dans l’unique but de leur faire produire de la richesse (exploitations agricoles en grand, sociétés immobilières urbaines). La première forme pourrait être appelée propriété familiale, et la deuxième propriété d’exploitation. Toutes deux sont utiles au point de vue social et au point de vue économique. Les législations des divers pays s’en sont bien rendu compte, quand, d’un côté, elles prennent diverses mesures pour faciliter la cireulation des immeubles et l’utilisation du crédit immobilier, et que, par contre, elles protègent ou cherchent à protéger la propriété familiale par certaines institutions telles que l’organisation française, malheureusement peu utilisée, du Bien de famille insaisissable, et l’organisation suisse des Biens de famille.
14. Le Code civil suisse, à la fois hardi et prudent, paraît avoir bien résolu le problème de la propriété immobilière, tel qu’il se pose en pratique à notre époque actuelle, et alors qu’il était particulièrement difficile à résoudre dans un pays où la nature a donné au sol une configuration si variée que la propriété immobilière y revêt naturellement toutes les formes.
