LES ÉCHANGES D'USAGE ET LA LOCATION

Messieurs,

Les Babyloniens, peuple essentiellement commerçant^ qui avaient Tesprit très ouvert aux conceptions économiques, faisaient prévaloir Tidée de valeur sur celle de morceau de métal, lorsqu'il était question d'une somme d'argent.

Cette idée de valeur était devenue chez eux prépondérante à un tel point qu'au lieu de dire : « créance d'un tel sur un tel, » ils en viennent à dire parfois dans leurs contrats : u argent d'un tel sur un tel. » L'indication du numéraire remplace ici celle du droit à ce numéraire.

Il ne s'agit, pas de savoir, comme chez les Romains, si la propriété des pièces a été transmise par le préteur. Celui-ci n'a jamais voulu se dépouiller définitivement de son argent. En contractant, il n'a pas eu Tintention soit de s'appauvrir, soit même de substituer un autre genre de propriété à ce qu'il possédait. Il a confié aux mains de Temprunteur une somme d'argent, et ce qu'il veut recevoir de lui à l'expiration de ce prêt, c'est encore, comme capital, la même somme d'argent.

De même que dans l'être vivant tous les atomes constitutifs peuvent changer et changent, en efîet, avec le temps sans que rindividu devienne autre, de même, dans cet être de raison, dans cette tête, pour nous servir de l'expression babylonienne, traduite en latin par le mot captUy d'où est venu notre capital^

toutes les pièces prêtées ont pu être remplacées par d'équivalentes, sans que ce capital soit autre.

Ainsi considéré, le mutuiim ne diffère en rien, soit du commodatf s'il est gratuit, soit delà location, si celui qui reçoit la chose paye pour son usage un revenu déterminé au propriétaire qui la lui a confiée.

Si cette chose confiée est un bien en culture, celui qui Ta on mains en retire un produit : et nous avons déjà indiqué que telle était même Torigine de Tintérêt annuel attribué à Targcnt.

Ailleurs on perd aisément de vue cette origine. A Babylone, elle reste évidente, car l'équivalence entre le produit d'une valeur en terres et le produit d'une valeur égale en argent forme la base d'un nombre d'actes considérable. Ce sont dos contrats qui se distinguent par la formule : « Il n'y a pas de termes de loyer pour la propriété, et il n'y a pas d'intérêts pour l'argent. »

Cette formule s'applique non seulement à des terres cultivées, à des plantations de dattiers, à des domaines susceptibles de fournir par eux-mêmes des produits naturels, mais à des maisons d'habitation qui, sans porter des fruits à proprement parler, n'en confèrent pas moins à l'occupant un avantage appréciable en argent.

Les actes dans lesquels cette formule se rencontre peuvent être de nature diverse. Mais, tous, ils ont également ce caractère particulier qu'une équivalence absolue y est établie entre la valeur en numéraire et la valeur en biens quelconques.

En droit grec, cette équivalence existe souvent pour les immeubles donnés en gage et mis à la disposition, en la possession pleine et entière du créancier. Elle y existe également pour les ateliers d'ouvriers donnés en gage. Le père de Démosthène avait laissé dans sa succession la possession d'un atelier de ce genre, dont les produits représentaient un intérêt de trente pour cent en moyenne pour le capital qu'il avait prêté au propriétaire de la boutique et des esclaves. Il est curieux de voir ainsi que l'on avait assimilé les chances du

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commerce industriel à celles du commerce sur mer. On avait prévu tout autant d'orages, tout autant de naufrages possibles d'uoe part que de l'autre, et, d'après ce calcul des probabilités, le capitaliste avait exigé, en compensation, dos chances de gain tout aussi fortes. Mais nous ne pouvons insister ici sur des détails qui auront plutôt leur place dans l'élude du gage. Seulement n'est-il pas curieux de trouver encore sur ce point, comme sur tant d'autres, dans le droit usuel des peuples de l'ancien Orient, les origines de ce qui avait paru tout à fait spécial au droit grec.

Le point de vue babylonien était d'ailleurs très philosophique. Il était logique et naturel pour un peuple qui avait su, par le commerce, mettre à profit les richesses du monde entier, les exploiter, en tirer parti à travers le temps et l'espace — pour ce peuple dont un émule, celui de Cîirthage, trouvait encore après les plus grands malheurs publics dans l'activité individuelle, dans le développement des affaires, de telles ressources qu'elles épouvantaient pour l'avenir le vieux T^aton — il était, dis-je, tout naturel et tout logique d'en arriver à l'abstraction sérieuse et complète de la valeur dans les biens quelconques, de toute nature, quelle qu'en fût l'espèce ou la situation.

De même qu'ils avaient mobilisé remarquablement les capitaux en faisant de la créance un bien essentiellement trans, missible, de même ils avaient mobilisé, rendu liquides, pour ainsi dire, jusqu'aux immeubles, par l'équivalence établie entre la valeur ainsi représentée et celle qui se trouvait figurée en numéraire.

L'exlrême ferlilité du sol , Texlrème production du commerce rendaient cette assimilation assez exacte. Le capital, qu'on le plaçât d'une manière ou d'une autre, élait, également, susceptible de donner des fruits abondants.

Le propriétaire du sol, lorsqu'il confiait sa terre, et le propriétaire du capital, lorsqu'il confiait son argent, se considéraient de part et d'autre comme accomplissant, au point de vue commercial, des actes similaires.

L'un et Tautrc se dessaisissaient momentanément de la valeur qu'ils possédaient entre les mains. Ils s'en dessaisissaient à titre provisoire, dans le but d'en tirer parti, comme le négociant, dans le grand commerce, se dessaisit, momentanément, sans intention de s'appauvrir, d'une valeur qui, représentée entre ses mains par uoe créance, doit reprendre un jour sa forme première.

Le droit basé sur ces principes était forcément très peu semblable au droit romain.

La location babylonienne se constitue souvent par une sorte d'échange de l'usage d'une propriété avec l'usage d'un capital. La propriété est estimée comme s'il s'agissait d'une vente, et celui qui désire en jouir verse entre les mains du propriétaire le capital correspondant. Le propriétaire — c'est un banquier dans un grand nombre des contrats de cette espèce qui sont parvenus jusqu'à nous — se charge de tirer parti, comme il l'entendra, du capital pendant la durée de la location, pour un bail de trois ans, de six ans, par exemple. Pendant ces trois ans ou ces six ans, le locataire, de son côté, fera fructifier le domaine. Puis, à l'expiration du terme, le propriétaire de l'immeuble remboursera, sans intérêts, tel qu'il Ta reçu, le capital entre les mains du locataire, qui, de son côté, lui restituera le domaine, tel qu'il Ta reçu, sans rien payer pour le fermage.

On peut dire que le versement du capital parle locataire est un mutuum. Mais ce mutuum est exactement parallèle à la location du domaine.

L'argent produit des intérêts, c'est évident, puisque la terre dont l'usage correspond k celui de l'argent donne des fruits à qui la possède.

Et remarquez-le bien , messieurs, cette assimilation des deux genres de valeur a dû influer singulièrement sur le prix des choses en Babylonie. Il a fallu calculer savamment, d'après les produits ou les avantages qu'on pouvait tirer de tel ou tel bien, d'après les principes économiques de l'offre et de la demande très largement compris, l'évaluation soit des

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immeubles, soit des familles de travailleurs, de colons agraires que, dès cette époque^ on attachait dans la Chaldée à ces im* meubles, soit des boutiques et ateliers garnis d'esclaves accoutumés à un labeur industriel , soit des esclaves séparés remplissant tel ou tel office. L'esclavage n'était pas dur, nous lavons indiqué déjà. L'esclave, considéré surtout comme un manœuvre ou un commis, quelquefois même un intéressé, un gérant^ presque un associé, était tout aussi bien traité que des ouvriers ou des employés de condition libre. Quand, plus tard, ces habitudes du conunerce babylonien pénétrèrent jusque dansRome,ony vit — et nous en avons, soit dans les textes juridiques, soit dans les inscriptions, des preuves très nombreuses — on y vit, dis-je, des quirites, des citoyens romains se placer au service d'esclaves qui, eux-mêmes, dépendaient du pécule d^autres esclaves. Aussi ne faut-il pas s'étonner de voir que le prix des esclaves variait beaucoup plus à Babylone qu'il n'avait varié àNinive. L'intelligence d'un collaborateur dans les entreprises commerciales est bien une valeur à ne pas négliger.

On ne saurait trop le répéter, ce sont des principes économiques qui ont servi de base au droit babylonien : et le droit construit sur ces bases est d'une très large envergure, d'une très grande netteté de lignes, bien qu'il ne ressemble guère au droit auquel nous ont accoutumé les commentateurs des Xn Tables.

Nous avons déjà dit qu'à Rome les magistrats, les jurisconsultes, les empereurs, s'étaient appliqués à se rapprocher peu à peu du droit des nations, c'est-à-dire du droit qui, de l'Asie et de l'Egypte, par les Phéniciens et les Grecs, s'était répandu sur le monde entier. Mais jamais, à aucune époque, on ne puise débarrasser suffisamment des traditions des vieux quirites pour se faire une idée des choses aussi compréhensive, aussi philosophique, aussi élevée dans ses vues que celle qui avait été conçue par les peuples de la Chaldée.

Nous vivons encore en partie sur les règles du droit romain. Hais, à mesure que chez nous la civilisation prend un plus

grand essoi^ à mesure que les notions de l'économie politique pénètrent mieux dans l'esprit public et sont mieux comprises, nous nous rapprochons insensiblement, sans nous en douter, des points de vue auxquels s'étaient placés les peuples les plus vieux du monde.

Dans notre langage vulgaire, bien des distinctions de droit romain inconnues aux Babyloniens se trouvent effacées. Nous nommons également prêt ce que les Romains nommaient mt/tiiumou commodatum on precariiim.

Une autre distinction qui tend à s'effacer dans notre langue, c'est celle qui sépare le prêt du dépôt.

La caisse des dépôts et consignations se sert de l'argent qu^on lui porte et elle paye même un intérêt pour l'usage de cet argent. Mais du moment où cet intérêt n'est qu'un accessoire, du moment oii l'on sait d'avance qu'on peut être sûr de retrouver dans cette caisse et d'y reprendre en son entier, sans qu'elle ait rien perdu, la somme que Ton y a versée, peu importe que cette somme ait été mise sous scellés dans un coffre-fort, ou que TÉtat en ait fait usage. Ce qu'on cberche en faisant un dépôt, c'est la sécurité absolue. Cette sécurité, on l'obtient par la garantie de l'État et, pouvant retirer son argent à toute époque, on ne le regarde point comme placé par un prêt, mais comme déposé dans la caisse publique.

Ainsi se trouve effectué chez nous, entre le dépôt et le mu- Imim, la confusion que nous vous avons signalée naguère comme effectuée en droit égyptien, aussi bien qu'en droit babylonien, entre le dépôt ou le commodat, ou le précaire.

Tout autre était le droit romain théorique : je dis théorique, car dans la pratique, au contraire, des coutumes de toute origine, des applications de principes juridiques essentiellement différents, y compris même parfois les acceptions des mots se rattachant à ces coutumes ou à ces principes, pénétrèrent de force jusque dans Rome, surtout sous les empereurs et les jurisconsultes de race phénicienne, et c'est pourquoi le CorpKSJiiriSj si riche en documents datés de cette époque, renferme un si grand nombre d'éléments étrangers au droit

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romain proprement dit, théorisé, catégorisé dans les écoles traditionnalistes.

En droit romain, le commodat était distingué, d une part, du précaire, d'une autre part, de la location, et tous les trois Tétaient du dép6t.

Quand la chose dont on se servait, et qu'il fallait rendre en nature, pouvait être redemandée à toute époque par son propriétaire, le contrat était un précaire.

Quand celui qui en faisait usage payait une somme pour cet usage, c'était une location.

Quand cet usage était gratuit et avait une durée qui ne dépendait pas exclusivement du caprice du propriétaire, c'était un commodat.

Le commodat, le précaire et la location différaient du dépôt, en ce que dans celui-ci aucun usage n'était permis à celui qui recevait l'objet.

Cette distinction de l'usage, permis ou non permis, était la seule que l'on conservait, en droit romain, quand il s'agissait d'un capital en numéraire.

De telle sorte que le mutuum restait un mutuum, dans les conditions où, si l'on avait confié un objet individuel, au lieu de confier une valeur, il aurait eu nom soit précaire, soil commodat, soitlocation. Peu importe, en effet, pour la somme d'argent, qu'on puisse la réclamer ou non à volonté, qu'elle rapporte ou non quelque chose : en droit romain, c'est toujours un mutuum.

Pourquoi cela? Parce qu'en latin le mot mutuum avait un sens étymologique, qui s'appliquait à tous ces cas. Ce mot — du moins les jurisconsultes l'avaient pensé, et tel était le point de départ, la base de toutes leurs déductions — avait été formé par un accouplement du mot mieti avec le mot tien. Par conséquent, toutes les fois qu'un individu confiant sa chose ne voulait pas la reprendre un jour dans sa même matérialitéy en nature, telle qu'elle était, toutes les fois qu'il se bornait à en désirer l'équivalent, il pouvait dire : « Ce qui est mien, je le rends tien, a me tibi datur ut ex meo tuum fiât. »

En réalité, le but du prêteur n'était pas du tout de donner {daré) sa chose, afin qu'elle cessât d'être à lui. La donation proprement dite aurait pu seule s'appeler mutuum dans ces conditions, et cependant les jurisconsultes romains ne l'appelèrent jamais mutuum.

Leur travail, fait habilement, il faut bien le reconnaître, a surtout consisté à combiner les déductions qu'en bonne rhétorique on pouvait tirer des expressions mêmes de la langue avec certaines règles de droit.

Pour la location, par exemple, le mot latin dont ils se servaient appelait surtout à Tesprit, comme origine étymologique, le mot locum, IteUy place. La location, pour eux, fut donc toujours un placement. Mais pour qu'un placement fût une location, ils exigèrent en outre une certaine condition toute juridique. Ce placement devait rapporter quelque chose à quelqu'un, se rapprocher ainsi des actes de commerce. Nous ne nous servirons pas de l'expression vulgaire : faire aller le commerce. 11 fallait donc qu'il y eût en cause ime merces. Ce mot merces était le terme consacré pour le prix de toute location.

Maintenant, une fois ceci posé, peu importait que la merces fût donnée par le locateur ou le locataire de la chose.

Un propriétaire put louer sa maison à un preneur, qui en devait jouir et qui devait pour cela lui donner la merces [dare mercedem).

Il put aussi louer son terrain nu à un entrepreneur pour lui faire une maison, et, dans ce cas, bien entendu, c'était le propriétaire qui payait la merces.

Le placement de l'immeuble n'était certainement pas de même nature dans les deux cas. Mais, aux yeux des jurisconsultes, c'était toujours un placement, et un placement qui^ pour quelqu'un, pour l'un ou pour l'autre, était lucratif.

De même, l'ouvrier pouvait placer ses œuvres, c'est-à-dire son travail, chez un entrepreneur ou un particulier qui lui payait une merces à cet effet.

Mais de son côté le particulier pouvait placer entre ses mains l^objet sur lequel il aurait à exercer son industrie et.

dans ce cas, c'était le locataire qui avait à recevoir la merces.

Le Romain qui se trouvait avoir sa tunique sale, la louait ainsi à son blanchisseur pour qu'il la lavftt.

Quand il voulait se faire un manteau, dont il possédait déjà Tétoffe, il louait cette étoffe à son tailleur pour qu'il la coup&t à sa mesure, et fit la besogne nécessaire.

Quand il voulait envoyer au loin un de ses esclaves, il louait cet esclave au propriétaire d'un navire, pour qu'on le fît parvenir à l'endroit indiqué.

Si ce locataire prétendu, le propriétaire du navire, avait ridée de se servir en quoi que ce fût de cet esclave, il se trouvait commettre un vol : un furtum; — comme le commodataire, celui auquel la chose avait été remise pour son avantage personnel [commodo datam), et qui s*avisait de s'en servir pour un usage non prévu. Celui-là aussi commettait un vol ; — comme le dépositaire qui se servait de la chose, pour un usage quelconque j car aucun usage n'était prévu, lorsqu'il s'agissait de dépôt, c'est-à-dire toujours d'après le sens étymologique du terme latin, quand le propriétaire n'avait voulu que la poser, l'entreposer, la déposer, deponere.

La distinction entre le commodat et le précaire ne tenait pas moins compte des termes employés.

Quand l'acte avait eu pour objet l'avantage de Tune des parties, son commodum, l'autre partie n'avait pas le droit de la priver, par un caprice, de cet avantage. Mais il en était tout autrement quand il n'avait fait que céder, par condescendance, à la prière d'un individu qui n'entendait pas se créer un droit. Celle dernière espèce était jor^Cûrtre, bien que, dans le précaire aussi, comme dans le commodat, comme dans la location, les limites de l'usage permis fussent strictement fixées par les conventions des parties, et que dans toutes ces espèces, dès que ces limites étaient franchies, le vol commençât, aussi bien que s'il s'agissait d'un dépôt.

Ce sont là contrats du droit des nations, nous disent les Romains, et même, justement à propos de la location, certains jurisconsultes ajoutent que c'est là du droit naturel.

El cependant ne trouvez-vous pas que l'esprit romain se fait sentir dans ces subtiles classifications, presque autant que lorsqu'il s'agit d'un des vieux termes remontant à l'origine de la jurisprudence, du terme cretion, par exemple?

Les Romains nous disent que les Grecs n'avaient jamais bien pu comprendre la valeur des termes de droit, les conséquences presque magiques de l'emploi du verbe spécial spoîideOy pour dire je promets j du mot cemito, pour laisser dans un testament un délai fixe d'acceptation à Théritier que l'on instituait. En effet, le mot cernere s'était conservé dans la langue comme un synonyme de videre, et quand le testateur disait : intra centum dies cernito^ primitivement cela voulait dire : « Qu'il examine, qu'il voie, dans les cent jours, ce qu'il a à faire. )) Mais cemito n'aurait pas pu être remplacé par videal ou videlo : la cr^/2onmettait l'iiéritier dans une situation particulière, qu'il n'aurait pu avoir autrement, et parce que les Grecs se refusaient à en bien saisir la raison, on en concluait que les Grecs n'avaient aucun goût pour le droit.

Une des premières règles à suivre quand on veut étudier lo droit, en passant d'une race à l'autre, si la langue de la seconde n'est pas un dérivé direct de la langue de la première, et si ce droit lui-même n'a pas été transmis par conquête, par importations, par dérivation traditionnelle, de l'une à Tautrc, c*esl de se débarrasser de tout ce qui tient aux mots. Or, les distinctions juridiques tiennent davantage encore aux mots, s'il est possible, que les distinctions de la rhétorique aristotéliennc.

Revenons-en à la location.

Vous ne trouverez en droit égyptien, pas plus qu*en droit babylonien, rien qui ressemble à la location faite à Tentrepreneur d*un terrain à b&tir pour le propriétaire, à la location faite à Torfèvre d'une masse de métal, de perles, de pierres précieuses, à transformer en bijoux de prix pour celui qui loue, à la location, faite au foulon, d'un vêtement à nettoyer, à la location, faite au voiturier, d'un objet pour qu'il le transporte.

Toutes ces coUocations, essentiellement différentes de celle

d*une propriété pour qui doit en jouir, de celle faite par le tailleur d'un habit pour qu'il soit porté, de celle faite par Farmatcur d'un navire pour qu'on y monte, de celle faite par le voiturier d'une voiture pour qu'on s'en serve, n'en avaient pas été rapprochées dans un même chapitre de droit.

Elles n'en sont plus rapprochées chez nous, car nous avons complètement perdu la tradition juridico-étymologique qui rattachait le mot location au mot lociim, et l'idée d'un propriétaire payant soit une subvention, soit une rente à son locataire, ne nous semble pas très naturelle.

Il nous faut un certain effort pour comprendre l'idée romaine, idée qui peut, en somme, se résumer ainsi, d'une façon mnémotechnique pour ainsi dire :

Pour savoir quel est le locataire, il faut chercher le propriétaire : et le locataire, c'est toujours l'autre.

S'il s'agit, par exemple, d'un terrain à bfttir, le locataire, c'est l'entrepreneur, puisque l'autre est le propriétaire.

S'il s'agit d'un vêtement donné à un foulon, à une blanchisseuse, le locataire, c'est le foulon, c'est la blanchisseuse, puisque le vêtement appartient à son client.

S'il s'agit d'une location d'œuvres, le propriétaire, c'est celui de qui sont ces œuvres. L'autre ne peut donc être que le locataire.

Tout cela est fort ingénieux. Mais je vous l'avoue, je préfère le droit égyptien, le droit babylonien, ou même le droit moderne en ce qui s'en rapproche.

Nous vous avons déjà dit, messieurs, que les Babyloniens connaissaient une espèce de location ignorée par le droit moderne.

La location usitée chez nous peut être comparée à une vente d*usage. Cette comparaison, d'ailleurs, avait été déjà formulée par les anciens jurisconsultes. La location babylonienne pourrait plutôt être considérée comme un échange d'usage.

En France, nous ne sommes pas encore allés aussi loin dans l'application des principes économiques.

C'était déjà bien que d'abstraire l'idée de valeur, dans toute

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chose qui pouvait èire considérée à ce point de vue. La science économique moderne est, en définitive, tout entière basée sur cette abstraction, qui fut la base de Tancien droit de Babylone. Mais c'était mieux encore, dans une chose donnée, de pousser l'abstraction «plus loin et de distinguer la valeur inhérente à la chose elle-même de la valeur correspondante à l'usage de cette chose.

Dans la pratique de tout droit, on retrouve bien, il est vrai, des applications qui, parfois, sont inconscientes, pour ainsi dire, de celte notion ou de ce sentiment d'une distinction philosophique qui tient à la nature des choses. Partout, en effet, on a compris qu'il élait possible de distinguer la nue propriété, le droit au capital, de l'usufruit, du droit à la jouissance. Mais cette notion est en quelque sorte oblitérée dans ses conséquences par l'introduction parallèle d'espèces toutes artificielles, exclusivement basées sur le principe des conven-^ tions possibles et qui ne représentent plus rien au point de vue économique. Les jurisconsultes romains mettaient à part Vusus, qui se trouvait réuni dans Vusufruit avec le fructus^ mais qu'ils considéraient comme un droit tout spécial. Nous avons de même, en droit français, V habitation^ Vusage, qui ne sont pas Vusufruit de la maison ou du jardin. Quand sauronsnous nous débarrasser de cette matérialisation qui a été le fond même de la loi des XU Tables? La motte de terre, la tuile, le morceau de cuivre, la balance, la baguette ou le brin de paille ont leurs reflets et leurs similaires jusque dans nos idées du droit. Les Babyloniens et les Égyptiens, une fois ayant dégagé la valeur de l'usage de celle de l'objet, se servirent de cette valeur, non seulement pour des échanges, pour des compensations futures, mais même pour payer leurs dettes. Nous voyons ainsi, dans un contrat égyptien sur lequel nous aurons k revenir, des choachytes céder par un bail, pour une durée déterminée, l'usufruit des fondations pieuses qui avaient été faites à leur profit pour les services funéraires dont ils étaient chargés, -— afin de payer par celte location, dont la durée était calculée en conséquence, une somme qu'ils redevaient.

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Ceci rentrait, d'ailleurs, tout à fait dans Tesprit du droit égyptien. Nous avons déjà eu souvent à vous rappeler que les Égyptiens, dans la vente même, distinguaient la propriété de la jouissance. Us en faisaient l'objet de deux contrats spéciaux. C'était le premier qui mentionnait le payement intégral du prix et la transmission du droit à la chose. Dès lors, la chose était considérée comme appartenant définitivement à Tacquéreur, sans qu'il fût besoin d'aucune tradition pour qu'il en eût la propriété. Mais le vendeur l'occupait pour lui, et sans qu'il pût l'en empêcher, jusqu'au jour où un acte portant sur la jouissance avait complété son dessaisissement. Dans ce dernier acte, le vendeur ne dit plus ma chose, comme dans le premier, mais ta chose : « Je t'abandonne ta maison... que tu m'as achetée. » Dans l'intervalle, s'il s'agissait d'un père qui avait vendu à son fils, en parlant du bien on disait : « La maison d'un tel qu'(il occupe) pour ses fils. »

Toute vente commençait donc comme celle que nous ferions avec réserve d'usufruit.

Mais, le plus souvent, l'usufruit suivait -de près la nue propriété, quand l'acquisition avait été faite réellement à titre onéreux. Généralement même, dans ce cas, les. deux actes étaient rédigés le même jour, d'une seule venue. On en trouve qui sont écrits sur une même feuille de papyrus, tout en portant chacun sa liste de témoins.

A Babylone, les contrats de vente d'immeubles ont une autre forme, tenant à ce qu'ils sont imités des jugements d'adjudication, même alors que l'aliénation est volontaire. Tout se trouve donc terminé en un seul acte. Le prix est payé, la chose livrée; il n'y a plus à y revenir, et une amende considérable, égalant douze fois le prix du bien en question, est prononcée contre quiconque s'aviserait de vouloir attaquer cet acte.

Mais la distinction de chacun des droits de propriété et de jouissance, que fait disparaître, dans les ventes, la forme consacrée, solennelle, hiératique dans son origine — car, primitivement, les exécrations prononcées au nom de tous les dieux

contre celui qui atlaquerail le contrat tenaient la place de Tamende — cette distinction, dis-jc, est Tessence des conventions hypothécaires.

Comme dans le louage^ dans Thypothëque on transfère Tusage de la chose en en conservant la propriété. Le gagiste entre en possession comme le locataire, et, dans les contrats de ce genre, il est dit souvent, absolument comme dans certains contrats de louage déjà cités, que Targent ne produira pas d*intérèts et que le détenteur n'aura rien à payer pour Tusage de la chose.

Ces contrats sont les prototypes des contrats athéniens dont nous avons parlé et dans lesquels on établissait semblablement une compensation entre les produits du bien mis en gage et les intérêts de la somme prêtée.

Un de ces actes grecs, qui nous est conservé dans le Corpus inscriptionum^ a même cela de particulièrement intéressant, que, comme certains actes babyloniens, il est d'une nature difficile à déterminer au premier abord. Ce qui fut le but principal de cette convention, élait-ce bien un prêt ou plutôt un louage? On est embarrassé pour le dire. En effet, le particulier qui versa une certaine somme dans la caisse publique d'une ville stipula qu'en guise d'intérêts, on lui donnerait le droit de nourrir ses troupeaux sur le pâturage de cette ville. Ce n'était pas tout à fait un créancier gagiste, car, tout en ayant lajouissance dans une proportion déterminée, il n'avait pas la possession proprement dite des pâturages. Mais, si Tespèce n'est pas identique, les principes du droit paraissent fort semblables à ceux que nous trouvons à Babylone.

Je sais bien que Ton peut partout, au moyen de conventions spéciales, faire servir une location, soit par compensation à Textinclion d'une dette, soit également par compensation à Tacquittemont dos intérêts. Mais ce sont là des conventions exceptionnelles, au lieu que c'étaient, à Babylone, une espèce de contrats usuelle, avec un formulaire spécial et pour ainsi dire consacré pour la location et pour le gage, comme les cessions distinctes de nue propriété et de jouissance en droit ég}rptien.

CINQUIÈME LEÇON lOS

Bien entendu, à Babylone pas plus qu'ailleurs, pour pouvoir jouir en qualité de locataire, soit d'une maison, soit d*un terrain, il n'était pas indispensable d'avoir disponible entre les mains une somme représentant la valeur totale de l'immeuble. Malgré le goût déterminé que ces gens pratiques professaient pour ce genre d'actes qui leur donnait la sécurité la plus grande de part et d'autre, ils devaient bien se contenter, dans certains cas, de locations dans lesquelles l'usage était payé au fur à mesure, sans le versement préalable d'une somme tenant la place de Timmcuble loué entre les mains du propriétaire de cet immeuble.

Dans ce cas, les Babyloniens faisaient payer chaque terme d'avance et ils stipulaient une forte amende, du double du loyer annuel, pour chaque infraction au contrat.

Quant aux Égyptiens, ils avaient pris un moyen terme qui leur donnait une sécurité suffisante, soit pour le payement du loyer, soit pour les risques locatifs.

Rien n'est plus ancien comme origine que le droit du propriétaire, considéré comme créancier gagiste, sur tout ce qui garnit la ferme ou l'appartement loué par lui. Ce droit de gage^ qui nous est parvenu en passant par Rome et Gonstantinople(l)^ avait même reçu alors une étendue beaucoup plus vaste. En Egypte, 1er locataire obligeait tous ses biens d'une façon générale, ce qu'il avait déjà et pourrait acquérir^ comme garantie de sa dette. Cette hypothèque générale ressemblait à notre hypothèque en ce qu'elle ne le dessaisissait pas; mais elle donnait au propriétaire le droit de faire saisir et de faire vendre les biens si les termes de son loyer n'étaient pas payés à leur date.

Nous reviendrons sur toutes ces questions à propos de l'hypothèque. Mais nous tenons dès à présent à bien vous montrer que l'hypothèque considérée à la façon des Égyptiens est une conséquence directe de la distinction établie entre la valeur

1. Ce fut même d*abord seulement dans ces deux villes que ce droit élait réservé aux propriétaires. Juslinien, dans son code, retendit le premier a tout l'empire.

« nue propriété » et la valeur « jouissance » tout aussi bien que rhypothëque considérée à la façon des Babyloniens.

Cest le droit sur la jouissance que les Babyloniens transmettent en constituant un gage.

C'est exclusivement la nue propriété Sur laquelle les Égyptiens établissent le droit du gagiste.

Ceci fait comprendre pourquoi les Babyloniens n'ont jamais songé à attribuer au propriétaire une hypothèque sur son locataire. Ce que le propriétaire cédait, c'était la jouissance d'un immeuble, comme s'il s'agissait d'un gage. L'identité était parfois telle que nous ne savons pas dans certains cas si l'occupant est un locataire ou un gagiste. Or, c'eût été remplir très mal le but cherché par les parties que de priver le locataire de la jouissance d'autres immeubles en attribuant ces autres immeubles, en qualité de gage, au propriétaire. Il eut donc fallu compenser les deux jouissances. Ce n'était pas là ce que le propriétaire désirait.

Le propriétaire voulait de l'argent.

C'est pourquoi il était pleinement satisfait quand on lui versait un capital équivalant à son immeuble.

En cas contraire, ce qu'il préférait comme garantie, c'était encore de l'argent, soit à titre de terme de loyer payé d'avance, soit à titre d'amende, en cas d'infraction aux clauses imposées par lui.

Il ne faut pas oublier, messieurs, qu'en droit égyptien les amendes tiennent absolument la place des hypothèques. Dans tous les cas où l'une de ces espèces est habituelle, on peut également rencontrer l'autre, et elles paraissent s'exclure pour la même condition prévue.

Le choix de l'hypothèque générale portant sur une propriété, était tout naturel pour les contrats de, louage. Cette hypothèque, si étendue dans son objets garantissait le propriétaire contre les risques qu'il pouvait courir par la faute du locataire — risques qu'il était difficile et peu poli de spécifier expressément dans le contrat — beaucoup mieux que ne pouvait le faire la simple amende babylonienne, prévue en

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cas de non-payement d'un terme, presque aussi bien que le versement d'une somme représentant la valeur de Timmeuble entre les mains du propriétaire.

Le locataire seul se trouvait moins favorisé en Egypte quMl ne Tétait en Babylonie dans ce dernier cas. En effet si, à Babylone, ce capital qu'avait reçu le propriétaire répondait pour lui de tous les risques que son immeuble pouvait courir par une mauvaise administration du locataire, de son côté le locataire trouvait, dans la possession de Timmcublo, une garantie contre tous les risques que son argent pouvait courir par une mauvaise administration du propriétaire. Nulle part, jamais, à ce qu'il nous semble, la bilatéralité, traduite par le double terme latin locatio^conductio^ ne fut plus complète et plus vraie que dans des contrats de ce genre.

C^est une raison de plus qui sépare les louages babyloniens des louages égyptiens; car en Egypte aucun contrat n'est, dans la forme, bilatéral.

Par une tradition des actes verbaux antérieurs au code de Bocchoris, on s'arrangait toujours pour qu'une seule des parties prit la parole et s'obligeât. Dans les locations, c^était le locataire, et c'était lui qui donnait alors une hypothèque sur ses biens, sauf pourtant quand le propriétaire livrait sa chose au locataire pour payer sa dette. En ce cas, c'était lui qui portait la parole et qui s'obligeait.

En résumé, messieurs, ce qui frappe surtout dans l'étude de la location, du prêt d*usage, comme dans celle du prêt d'argent, de la vente, etc.^ c'est la puissance d'abstraction que possédaient les plus anciens peuples, Tétendue, la grandeur, la sûreté des notions économiques qu'ils avaient acquises.

Le droit des Grecs et des Romains est un jeu d'enfants à côté du droit de l'Egypte et de Babylone. Ce vieux pontife, qu'Hérodote a vu et qui lui disait : « Vous autres Grecs, vous êtes des enfants, » avait bien raison.

Et cependant, combien les Grecs nous semblent grands, quand on les compare aux Romains de la loi des XII Tables !

Les peuples vraiment civilisés, les vieux empires, les Car-

thaginois, leurs disciples, ont succombé sous la force brutale des barbares de cette époque. Il a fallu des siècles d'efforts pour remonter péniblement, bien loin» bien en dessous des sommets atteints d*abord, sauf à retomber un peu plus bas après l'invasion d'autres barbares. Puis nous nous sommes remis à rœuvre.

Mais il ne faut pas nous y tromper, nous avons encore beaucoup à apprendre, parTétude de ces modèles, dont l'économie politique, devenue une science prédominante, tend à nous rapprocher sans cesse. Plaise à Dieu que d'autres barbares ne viennent pas encore tout briser !