CHAPITRE V

Acauisition et Restitution des fruits (1)

[L. — Après avoir défini le droit de propriété, le projet réglait l'accession qui en est « une suite » (2). Il posait en principe que « tout ce qui est produit par une chose mobilière ou immobilière appartient au propriétaire de cette chose » (3), de sorte que «les fruits produits par

{1} Nous étudions dans ce chapitre les observations faites par le Tribunal de Montpellier sous deux rubriques différentes : celles qui sont présentées sous le titre Acquisilion et Restilulion des fruils (Fenet, t. IV, p. 483), ayant trait plus spécialement au « principe adopté trop vaguement dans plusieurs pages du projet de Code ; savoir, que les fruits produits par la chose appartiennent à son propriétaire, encore qu'ils aient élé produits par les labours, travaux el semences faits par un tiers. en sorte qu'ils doivent être restiluëés, avec la chose, au propriétaire qui les revendique » ; — celles présentées, ensuite sous le titre Possession (Fenet, t. IV, p. 486). — Ces dernières se rapportent, en effet, uniquement à l'acquisition des fruits pendant la possession. -

(2) Liv. IT, Tit. IT, art. 3. — « On appelle ainsi le droit que le propriétaire d’une chose a sur tout ce qu'elle a produit et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. » (même art., $ 2.)

(3) « Tels sont les fruits naturels ou industriels de la terre : — les fruits civils ; — les petits des animaux », continue l'art. 4. l

la chose appartiennent à son propriétaire, encore qu'ils aient été produits par les labours, travaux et semences faits par un tiers en lui en remboursant les frais » (1).

Sans doute fallait-il voir une première application de ce principe dans la disposition de l’art. 35 du Titre de la vente (2) qui stipulait que «la chose (vendue) doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente. — Depuis ce jour lous les fruits pendanis appar-liennent à l'acquéreur quoique les fonds eussent été ensemencés par un liers, si le vendeur ne les à réservés, sauf le recours de ce tiers contre le vendeur » ; puis une seconde dans l’art. 95 du même titre qui accordait au vendeur faisant usage du réméré les fruits pendants par les racines « à compter du jour où il a remboursé ou consigné le prix », à moins de stipulations contraires. — Enfin d’une façon plus générale le simple possesseur n’acquérait pas les fruits et devait les restituer au propriétaire revendiquant, en vertu de l’art. 6 du Titre I du Livre IT, « excepté dans le cas où le détenteur en était possesseur de bonne foi », le possesseur de bonne foi étant «celui qui a possédé comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété, mais erroné ou vicieux » (3).

11. — Le Tribunal de Montpellier critique le principe du projet puisé dans les lois romaines « savoir : Que les fruils produits par la chose appartiennent à son propriétaire encore qu'ils aient été produils' par les

Q) Liv. I, Tit. IL, art. 5.

(2) Liv. II, Tit. XE.

(3) Liv. H, Tit, I, art. 7.

ED AADrE labours, travaux el semences faits par un liers, en sorte qu'ils doivent étre restilués avec la chose au propriétaire qui les revendique (Liv. Il, t. IT, sect. 4, art. 5 et 6)», parce que les résultats sont contraires à l'équité et aux règles concernant l'exécution des contrats.

Il demande qu'à côté de ce principe on adopte comme exception générale « tous les cas où un liers aeu un litre ou un jusie motif d'exploiter les fonds d'autrui et d'en percevoir les fruits » (1).

Ainsi disparaîtrait du Code le résiliement des ventes de fruits par l'effet de la vente postérieure du fonds, c'est-à-dire une source de beaucoup d’abus (2). Le con-. trat de vente des fruits antérieur doit être préféré. On ne voit pas pourquoi la règle qui prior est tempore, polior est jure a été méprisée par le projet, à ce sujet (3). Dans le $ 1* de son rapport, le Tribunal avait déjà fait une longue observation sous l’art. 25 du litre de la vente. Il faisait valoir, outre cette maxime, que l'acquéreur était censé connaître les droits des tiers sur les fruits, qu'on lui demandait donc de participer à la mauvaise foi du vendeur. Une vente fictive serait un moyen trop commode pour le propriétaire de se délivrer des baux qui ne lui conviendraient plus, et les droits des fermiers seraient presque

(}) Fenet, t. IV, p. 484.

(2) « H est aisé de voir à quels abus peut conduire la faculté qu'aura V'acheteur postérieur du fonds, de priver l'acheteur des fruits de l'objet de son acquisition, la fraude et la mauvaise foi n'auront plus de ménagements à garder, la Connaissance des faits ne leur imposant pas la moindre gêne. ». (Fenet, t. IV, p. 485.)

(3) « Car on ne voit pas sur quel fondement cette règle ne serait pas applicable pour faire donnér la préférence, toutes choses égales d'ailleurs, à l'auturité du contrat de vente des fruits... » (Fenet, t. IV, p. 484.)

illusoires (1). Il présentait ensuite un argument juridique : « Dans la rigueur et la subtilité des principes, Je travail du fermier fait du consentement du propriétaire n'est-il pas un moyen légitime d'acquérir les fruits? » Il ne peut pas dépendre du propriétaire de les séparer de la propriété « et d’en transférer par fiction le domaine avant leur séparation du fonds ».

Le Tribunal rappelait enfin que ces raisons (2) avaient conduit l’Assemblée Constituante à bannir du droit français la maxime vente coupe rente tirée de la loi Emptorem (3).

La disposition qui, dans le silence des parties, règle la perception des fruits en faveur du retrayant, lors du rachat du fonds vendu à ce pacte, disparaîtrait tout aussi heureusement, car elle mérite la même critique : elle n’est pas équitable, puisqu'elle accorde au vendeur faisant usage de la faculté de réméré les fruits des travaux et semences de l'acquéreur à pacte de rachat (4). En outre, elle est contraire à la nature du titre de lacquéreur, qui jouit à litre de propriétaire.

Et, précisément parce qu'il jouit à titre de propriétaire, une troisième disposition du projet est'incompréhensible. A ce titre, en effet, «il peut sans contredit affermer et avec les mêmes avantages que le propriétaire à titre incommutable ». Or, d’après le projet, le retrayant pourrait ne pas maintenir les baux passés par lacquéreur.

(1) Fenet, t. IV, p. 458.

(2) « Puisées dans l'équité naturelle et conformes aux principes qui doivent régler l'exécution des contrats. »

(3) « Aussi la loi sur la police rurale (art. 2?) maintient en cas de vente les baux à ferme dont la durée n'excède pas six années. »

:(4) « Surtout lorsqu'il n'avait pas trouvé, sur ce même fonds, des fruits pendarnits lors de son acquisition. » (Fenet, t. TV, p. 485.)

Une semblable perspective interdit, dans la pratique, à l'acquéreur d’affermer: qui donc voudra s’exposer à une expulsion toujours possible ? Qui donc, en y consentant, voudra payer le loyer que le propriétaire serait en droit de toucher ? « Pour obvier donc à un pareil inconvénient, la loi doit encore maintenir le bail; mais pour que d'un autre côté on n’abuse pas de cet avantage au préjudice du retrayant, les baux ne devraient pas être pour de longues années, ni leur prix au-dessous du taux ordinaire {1). »

Plusieurs points doivent être pris en considération au moment du rachat du fonds par le vendeur à reméré : « Les fruits pendants par les racines lors du rachat doivent donner liéu à différentes dispositions suivant les circonstances, comme si les fonds sont affermés ; si, lors de la vente à faculté de rachat, il y avait ou non des fruits pendants ; si les terres étaient ensemencées, ou ne l’étaient pas, ele... (2). » En effet, si lors du rachat il y avait des fruits qui ne se trouvaient pas pendants par les racines lors de la vente, le vendeur en profiterait injustement, de sorte qu’on serait conduit, par la raison des contraires, à ne jamais mettre les dégradations à la charge de l'acheteur. Dans le partage des fruits il faut avoir égard à ce qui doit former la portion du propriétaire et la portion colonique, qu'il est naturel de réserver au fermier, comme fruit de son travail et de ses débours (3).

(1) Fenet, t. LV, p. 486.

(2) Ceci est écrit dans le $ 1 du Rapport sous l'art. 95 du titre de la vente. Déjà à la lecture des articles, avant de rattacher ces articles à une théorie générale, le Tribunal avait donc présenté une longue observation sur cette disposition qui manquait de précision et d'équité. (Fenet, t. IV, p. 460.) !

(3) Le Tribunal développe donc des idées d'équité dans son $ 1%.H y énonce aussi cette idée que les baux passés par l'acheteur doivent être maintenus

Le

«Enfin la règle générale qui dépouille le possesseur des produits de la chose (Liv. IF, Tit. IT, sect. I, art. 16) pour être restituées au propriétaire qui‘la revendique, ‘excepté les cas de la bonne foi du possesseur, rencontre pareïllemment les plus graves inconvénients dans la pratique (1). »

Il y en aurait de quatre sortes: le propriétaire pourrait

abuser de ee principe, en revendiquant tardivement sa chose qui néanmoins produira pour lui des fruits (2). Ce qui conduirait au double résultat à redouter de « laisser incertain le domaine des choses et d'opérer la ruine du possesseur ».

: Un propriétaire qui aurait troublé le possesseur en lui prenant l’objet de sa possession, qui aurait été condamné au possessoire, dans l’action en réintégrande, à la restitution de la chose, aurait le droit, — en vertu de la généralité de cette règle — le jour où il triompherait au pélitoire, de se faire restituer avec la” chose litigieuse les fruits perçus par le possesseur, auquel'il aurait remis cette chose après la sentence intervenue sur la réintégrande. Cependant, auteur d'un troublé, et pour cela condamné, « il a toujours à s'imputer d'avoir employé contre le possesseur les voies de fait que la justice réprouve (3). » :

Ensuite les liquidations des fruits donneraient lieu à des « discussions interminables », voire « à des contes-

par le vendeur au moment du rachat: et c'est sur ce point qu'il insiste à nouveau dans le $ 2 en termes à peu près identiques.

(1) Fenet, t. IV, p. 486, sous la rubrique « Possession ».

(2) « Procédé qui mérite beaucoup moins de ménagement que la négligence » ; or la négligence du propriétaire laisse s’accomplir la prescription. (C£. le contexte : Fenet, t..IV, p. 486.) :

=, (8) Fenet,.t: IV, p. 487, 3.

— [M — tations dispendiaires », quand les calculs remonteraient à des époques éloignées.

Enfin, exception elle-même, qui accorde les fruits au possesseur de bonne foi, amènerait des difficultés pour prouver la bonne foi.

À côté de cet argument d'ordre pratique le Tribunal en formule un autre d'ordre logique ou juridique : de même que les intérêts des créances ne courent que du jour de la demande en justice, de même les fruits — qui sont à l'égard des fonds ce que les intérêts sont à l'égard des capitaux — ne peuvent être dus que du jour de la revendication (1).

Toutes ces considérations avaient fait admettre dans certains pays de droit écrit, que « sans nulle différencé de fruits, sans ‘nulle distinction entre les actions de bonne foi et celles appelées stricti juris, sans s'arrêter à la bonne ou à la mauvaise foi du possesseur, les fruits des biens-fonds, tout comme les intérêts des sommes dues, ne sont adjugés régulièrement que du jour de la demande préjudicielle, On y excepte cependant quelques cas'parlicüuliers dont le privilège se fait sentir, tels que celui de la dot, celui de la légitime, le cas du vendeur qui retient la chose après en avoir recu le prix, et la spoliation (2). » On avait ainsi un système uniforme (3).

(1) « Cette règle est un contraste frappant avec celle qui régulièrement ne fait courir les intérêts des sommes dues que du jour que la demande en est formée en justice... » (Fenet, £. IV, p. 480.)

(2) Fenet, t. IV, p. 487.

(3) « Dans ce système, intérèts et fruits, tout se règle uniformément, quelle que soit la différence des circonstances : et gi le propriétaire qui revendique la chose, et le créancier qui réclame les sommes qui lui sont dues, n'obtiennént pas respectivement les fruits et les intérêts pércus et discourus antérieurement à leur demande, ils ont à s’imputer de ne pas l’avoir formée plus tôt en justice. Ils sont ici punis de leur négligence ou de leur retard, par la perte des fruits ou des intérèts, comme ils le seraient par la perte même

IT. — Le Tribunal de Montpellier en accordant les fruits non seulement à celui qui a possédé comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété, mais erroné ou vicieux (1), mais au tiers qui a un litre, ou un juste molif d'exploiter les fonds d'autrui, et d'en percevoir les.fruits, en élargissant ainsi l'exception (2), se conformait à la maxime qui sème récolte (3). Il nous paraît étendre ici le sens généralement donné au terme de possesseur de bonne foi, même en pays de droit écrit, Serres, en effet, en écrivant (4) qu'on appelle ainsi «celui qui a acquis ou qui a reçu par quelque titre une chose qu'il ignorait être à autrui, qui ignoravit rem alienäm esse, leg. 109 jf. de verber. signif. », et possesseur de mauvaise foi « celui qui a joui sans titre ou avec un titre vicieux, comme s'il a acquis contre la prohibition des lois, ou sachant que le vendeur n’est pas le véritable maître, dict. leg. 109 cap. 82, de req. jur. in 6° », lu

de la chose ou des sommes capitales, s'ils laissaient accomplir la prescription. C’est la tranquillité publique qui commande, dans l’un et dans l’autre cas, le sacrifice de la propriété particulière. Tout est lié ; tout se tient dans un pareil système, qui coupe court aux contestations dont la sagesse du législateur doit toujours chercher à étouffer le germe. » (Fenet, t. IV, p. 488.)

(1) C’est ainsi que le projet définissait le possesseur de bonne foi, à qui il accordait des fruits. Cf. plus haut p. 139.

(2) En effet, dans ce système, celui qui possédait de bonne foi, à titr: de locataire, de fermier, etc., conservait les fruits, alors que le système du projet les accordait à celui-là seul qui possédait à titre de propriélaire.

(3) L'acquisition des fruits par le possesseur de bonne foi dans certaines coutumes en était une application. Cf, Beaumanoir. On considérait les fruits comme acquis par cela seul que les travaux avaient été faits. Cf. Brissaud (éd. 1904), t. IT, p. 1219, n. 2. |

(4) Institutions, Liv. IT, Tit. L,$ 35.

donnait la signification que les rédacteurs du projet ont adoptée.

Les pays de droit écrit, la région montpelliéraine en particulier, ne suivaient pas le Code de Justinien en matière de possession, notamment en accordant au possesseur de bonne foi, lorsqu'il élait assigné en délaissement, tous les fruits cueillis ou perçus même non consommés (1). Seuls les fruits pendants au moment de la demande étaient dus. La bonne foi était nécessaire seulement au début de la possession (2).

Comme le Tribunal de Montpellier le demandait dans ses observations, on tenait compte en pays de droitécrit, Jors du rachat dans les ventes à réméré, pour régler la propriété des fruits, de différentes circonstances : « vendeur à faculté de rachat réservant, aura tous les fruits, s'ils sont à recueillir, les droits du colon réservés (3) » : les fruits pendants devaient donc être partagés eu égard au temps de l’année, à compter, d'un côté du jour de la vente, et, de l'autre, du jour des offres réelles suivies aussitôt de consignation.

(1) Serres, Institutions, Liv. I, Tit. I, $ 35. On ne faisait pas de différence « entre les fruits naturels ou industriaux, consumés ou existants, perçus ou qu'on aurait pu percevoir ». L'’ordonnance de 1539, art. 94, et l’usage avaient aholi cette distinction de Justinien. De même on ne suivait plus la distinction que faisait l'Empereur en voulant que le possesseur de bonne foi soit tenu de rendre les fruits qui se trouvaient existants et non consumés, lors de l'assignation en délaissement, « car on regarde en France les fruits comme consumés pour ce qui est de leur acquisition dès qu’ils ont été perçus ou cueillis, c'est-à-dire dès qu'ils ne sont plus sur pied, et qu'ils ont été séparés du sol. » Dans le même sens Du Rousseaud de la Combe, v° Fruils.

(2) La coutume de Toulouse était d’ailleurs en ce sens. Cf. Tit. VI: « Ceux qui dès le commencement de leur possession ont et possèdent de bonne foi en Tholouse ne sont tenus des fruits consommés, ni en nature, ni par ceux retirés des choses à eux demandées, quoique leur soient évincées, ‘que puis la contestation, jusqu'à fin de cause. » — A Rome, la bonne foi au moment de la perception était nécessaire.

(3) Du Rousseaud de la Combe, v° Faculié de rachat.

La disposition du projet de Code autorisant le vendeur

quand il faisait usage de la faculté de rachat à résilier

les baux passés par son acheteur était conforme au

principe de la loi Emplorem qui autorisait tout acquéreur

à renvoyer le fermier. On aurait donc pu s'attendre à l'approbation du Tribunal de Montpellier, plutôt qu'à sa critique contre la législation romaine. Mais il ne faut peut-être pas trop s'étonner de l'attitude du Tribunal de Montpellier, car la loi Emplorem parait avoir eu une existence éphémère (1).

Cependant Du Rousseaud de la Combe indique nettement l’éffet de cette loi et ne fait aucune réserve quant à son application présente (2). — Le Tribunal de Montpellier visant l’abrogation de cette loi par la Constituante, sans faire one à la jurisprudence du Parlement de . Toulouse, ni à l'usage, peut-on conclure que la loi s’ap-

(1) Constitution d'Alexandre Sévère, très probablement rendue quand il avait le plus d'ardeur à faire prévaloir les principes favorables à l'aristo-

cratie qui devaient diriger son gouvernement, la loi Emptorem avait eu pour

but de permettre au dominus d'être le maître de tous les hommes employés à l'exploitation et de les avoir à sa discrétion. Mais elle ne parait justifiée “ni par les traditions, ni par les tendances de l'avenir. Un siècle et demi plus tard l'acheteur n'avait plus, en fait, le droit d’expulser le colon devenu à cette époque partie intégrante de la terre. Cf. Meynial, Note sur la Loi Emptorem (Dans les Mélanges Girardin).

(2) V° Bail, Section IT : « Locataire ou fermier peut être expulsé par l’ac-

quéreur, sans qu'il soit obligé d'habiter en personne L. emptor. 9. C. de

loc. cond., et par tout successeur à titre singulier. L 120, $ 2, de leg. 1, quand

même l'acquéreur aurait été chargé d'entretenir le bail, sauf les dommages et intérêts : c'est la dernière jurisprudence contre ladite loi 9. » et il renvoie à

Cujas. Et spécialement en matière de vente à reméré : « Retrayant peut ex-

pulser l'acquéreur auparavant locataire.» — De même il indique une jurisprudence contraire à la doctrine du Tribunal de Montpellier au sujet des fruits pendants par les racines lors de la vente qu'il dit appartenir « à l'acquéreur, L. 13, 8 10, de Act. empt. sans qu'il soit tenu de laisser jouir le fermier, ni se contenter du prix du bail, dièf. L. 9. cod. de locat. de mème du légataire /. 120, 8 2, de leg. I, cependant il doit laisser finir l’année au fermier et ne le prendre au pied levé. »

‘pliquait encore à Montpellier? Ou bien la démande du Tribunal était-elle inspirée par un usage local (1)?

IV. — La section de législation du Conseil d'Etat apporta quelques modifications au projet. Le texte qu'elle proposa à la discussion du 20 vendémiaire an XI (2) n'énonçait plus le principe catégorique : « tout ce qui est produit par une chose immobilière appartient au propriétaire de cette chose (3) », mais seulement ses applications : «les fruits naturels ou industriels de la terre ; les fruits civils ; le eroît des animaux appartiennent au propriétaire par droit d’accession (4) ». Cela reve-

Despeisses indiquait déjà l'application de cette loi : « Le bail à loyer prend fin par divers moyens. Primo: par l’aliénation de la chose baillée à ferme ; . ainsi si la chose bâillée à ferme a été vendue pendant le bail par le locateur, l'acheteur n'est pas obligé d'entretenir le bail, mais il peut faire sortir le fermier de la chose louée », et il cite en ce sens de nombreuses références, puis il ajoute qu'il en est ainsi « bien que le fermier ait hypothèque générale sur tous les biens du locateur, et ainsi a été jugé au Parlement de Grenoble le 17 mars 1554, au Parlement de Paris, par divers arrêts, notamment de l'an 1541, et au Parlement de Dijon le 23 février 1581, voire même qu'il ait hypothèque spéciale sur la chose louée : ainsi a été jugé au Parlement de Bordeaux le 7 février 1558... au Parlement de Tolose le 17 septembre 1599. » Plus loin : « Ce qui a été dit de la vente du fonds baillé à ferme a pareillement lieu en la vente de la maison baillée à loyer. … En deuxième lieu le bail à loyer se dissout non seulement par l'aliénation de la chose baillée à ferme mais aussi par l'aliénation de l’usufruit, ou des fruits, de la chose affermée. Et c'est ce qu'on dit communément que vente des fruits rompt cens. » (Despeisses, Œuvres. Partie 1°, Du Louage. Sect. V.)

(1) Quelle était la coutume de Montpellier ? Il est assez difficile de le dire : Giraud rapporte un texte et d'Aigrefeuille en cite un autre tout opposé. Voici celui de Giraud: Art. 82: « Dominus vel locator domus, vel ejus nuntius pro eo, non potes inquilinum expellere de domo pro propria domini vel locatoris stagna, nisi conventio ad hoc reclamet..…. « Mais d’Aigrefeuille écrit : « potest éxpellere ». :

(2) 1$ octobre 1805. Fenét, t. XI, p. 77.

(8) Fenet, t. II, p. 101.

(4) Fenet, L. XI, p. 77 (Art. 541 du nouveau projet).

nait au même. — L'art. 3 dont les conséquences avaient effrayé le Tribunal de Montpellier devenait l'art. 542 sous une forme légèrement différente : « Les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais de labours, travaux et semences faits par les tiers (1). »

Le principe restait donc le même avec sa même exception. Il fut adopté sans explications au Conseil d'Etat, et Portalis, dans son exposé des motifs au Corps législatif, l'énonça ainsi : « C'est un principe constant chez toutes les nations policées que la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, s'étend sur lout ce que celle chose produit » (2), et le légitima en disant: « Dans l’ordre et la marche des idées, c’est la nécessité de reconnaître le droit du cultivateur sur les fruits provenus de son travail et de sa culture, qui, au moins jusqu’à la récolte, a fait supposer et reconnaître son droit sur le fonds même auquel il a appliqué ses labours. C’est ainsi que d’année en année le cultivateur s’assurant les mêmes droits par les mêmes travaux, la jouissance s’est changée pour lui en possession continue et la possession continue en propriété. Il faut done bien avouer que le propriétaire du fonds est nécessairement propriétaire des fruits, puisque c’est le droit originaire du cultivateur sur les fruits qui a fondé la propriété même du sol. De plus la propriété du sol serait absolument vaine si on la séparait des émoluments naturels ou industriels que ce sol produit » (3).

(1) Fenet, t. XI, p. 79 (Art. 542 du nouveau projet). (2) Fenet, t. XI, p. 122.

‘ (3) Fenet, t. XI, p. 122.

Le tribun Faure dans son rapport trouvait la distinction faite entre le possesseur de bonne foi et le possesseur de mauvaise foi «infiniment juste » (1). Grenier disait (2) que l'accession est « le principe complémentaire de la propriété ».

Voici pour le principe, voyons ce qu'on a dit de ses applications : l’art. 95 du titre de la vente, combattu par le Tribunal de Montpellier, avait disparu du projet. Le texte nouveau précisait même que le vendeur qui faisait usage du réméré devait respecter les baux passés par son acheteur (3). Il n’y eut aucune discussion (4), la question ne fut débattue ni dans les discours, ni dans les rapports (5).

L'autre application : l'acquisition des fruits du jour ‘de la vente, fut maintenue et adoptée sans discussion (6) sans que les orateurs au Tribunat ou au Corps législatif y fassent la moindre allusion.

(M). Fenet;:t. XI, p. 138.

(2} Dans son discours au Corps législatif, Fenet, L. XL, p. 166,

(3) Art. 93 du nouveau projet, $ 2. V. Fenet, &. XIV, p. 16.

(4) Fenet, t. XIV, p. 33.

(5) Fenet, t. XIV, p.127 (Exposé des Motifs au Corps législatif), p. 72 (Rap: de Faure au Président) et p. 202. (Discours de Grenier au Corps législatif).

(6) Fenet, t. XIV, p. 27. 4