CHAPITRE VII

Hypothèques et Ventes forcées

[. — Les rédacteurs du projet de Code civil avaient de nombreux matériaux pour rédiger le titre des Hypothèques. Ils se trouvaient en présence de plusieurs systèmes successivement appliqués (1). Aussi la Commission se montra-t-elle embarrassée. Ce n’est qu'après de nombreuses discussions (2) qu’elle adopta le système de l’édit de 1771 (3) qui n’organisait pas la publicité des hypothèques, mais la procédure des lettres de ratification, afin de purger les immeubles après le transfert de propriété. Elle voulut simplifier les dernières lois sur la

(1) Celui des lois romaines, celui de l'édit de 1771, celui de la loi du 11 brumaire an VII. On peut citer encore celui du décret de messidor an IIT.

(2).« Après bien des méditations et plusieurs conférences, nous préférâmes l'édit (de 1771), sauf quelques améliorations dont nous le crûmes susceptible.» Maleville, Analyse de la discussion du Code civil, t. IV, p. 163,

(3) Cf Fenetiit. Ip: 211.

matière parce que « des formes inquiétantes et indiserètes perdent le crédit sans éteindre les fraudes; elles accablent sans protéger » (1). Elle essaya de concilier l'intérêt du fise avec celui de la législation (2).

Quelles sont donc les dispositions auxquelles elle aboutit en partant de ces idées ? (3).

Le projet énonçait, tout d'abord, la règle générale admise par les législations antérieures (4) que quiconque s'est obligé personnellement est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers, présents et à venir (9), et donnait aux créanciers la possibilité d’avoir certaines garanties (6), notamment l'hypothèque, droit réel sur les immeubles affectés au paiement d'une dette,

(1) Discours préliminaire, Fenet, t. I, p. 15. :

(2) « Dans toutes ces institutions évitons les subtilités, ne multiplions pas les précautions onéreuses ; cherchons à concilier l'intérêt du fisc avec celui de la législation. L'expérience démontre que dans les matières dont il s’agit l'excès des droits en diminue la perception el que le fisc ne peut faire le préjudice du citoyen, sans faire le sien propre. » Discours préliminaire, Fenet, t EL, p. 516. |

(3) Nous ne les analyserons, comme toujours, que par rapport aux observations présentées par le Tribunal de Montpellier. Nous sommes donc obligé, pour suivre le plan que nous nous sommes imposé, de donner dans ce chapitre beaucoup de détails, à côté des principes généraux, en étudiant le projet, puisque c'est justement la multiplicité de ces détails qui est critiquée par le Tribunal de Montpellier. Cf. plus bas, p. 178 et sq.

(4) Cf. notamment pour la période révolutionnaire les projets de Camba- . cérès (1* Projet, Liv. IL, it. XI, 2° Projet, Liv. [LL Tit. XIV.-8e Projet, Liv. III, Tit. XIV). ,

(o) Art. 1% du Titre VI, Des Privilèges et Hypothèques du Livre IH. Fenet, LIT Sp 2211;

(6} Cf. art. 2: « Lorsque la même personne a plusieurs créanciers, tous ses biens sont leur gage commun et leur prix se distribue par contribution au marc le franc, à moins qu'il n y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence. » —< Art. 3 : « Les causes légitimes de préférence sont les privilèges et les hypothèques. »

— 161 — de sa nature indivisible (1), qui suivait l'immeuble en quelques mains qu'il passe (2). ‘

Il reconnaissait trois sortes d'hypothèques : l'hypotheque légale (3); l'hypothèque judiciaire résultant de plein droit des jugements et des décisions arbitrales exécutoires (4) ; lhypothèque conventionnelle (5), œuvre des parties, mais forcément consentie dans un acte authentique (6). Toutes les trois étaient générales (7). Elles existaient sans qu'aucune mesure de publicité ne fùt nécessaire.

Comment le projet permettait-il au créancier hypothécaire de réaliser sa créance, c'est-à-dire d'exercer son droit de suite et de préférence ?

Le Chapitre IIL était consacré à l'effet de Phybothèque contre les tiers détenteurs (8): « L'action hypothécaire ou privilégiée s'exerce contre le tiers détenteur, par une demande en déclaration d’hypothèque : il est tenu de payer le créancier à quelque somme que la

(1) « Elle subsiste en entier sur tous et chacun des immeubles affectés et sur chaque portion d’iceux. »

(2) Art. 12.

(3) Celle de la femme mariée sur les biens de son mari, existant du jour du contrat ou du jour du mariage en l’absence de contrat, sous n'importe quel régime. (V. art. 19, 20, etc.) ; celle des mineurs et interdits sur les biens de leurs tuteurs (art. 23); celle des communes et établissements publics sur les biens des receveurs et comptables (art. 28); celle de l’art. 27 contre le survivant des époux, ou les héritiers qui ont été chargés, par l'inventaire, des biens de la communauté ou de la commission, à compter du jour de la clôture de l'inventaire.

(4) Art. 29 à 37.,

(5) Art. 38 à 49.

(6) Art. 40. Mais un acte authentique n'emportait plus forcément hypothèque.

(7) Art. 14; sauf stipulation contraire pour les hypothèques convention nelles.

(8) Chapitre INT, De l'effet des hypothèques contre les liers détenteurs, ou de l'action hypothécaire ; art. 49 à 75. Fenet, t. IT, p. 220.

créance monte, ou de laisser l'immeuble hypothéqué pour être vendu judiciairement » (1) et le délaissement qui se faisait obligatoirement au greffe et sur lequel intervenait un jugement pour le valider (2), ne pouvait pas être partiel (3).

Le projet réglait ensuite les causes ‘d'extinction des privilèges et hypothèques : c'étaient les mêmes que pour l'engagement dont ils étaient l'accessoire, la renonciation .du créancier (4), la prescription (5) et les moyens établis par la loi pour purger les privilèges et hypothèques (6), c’est-à-dire les lettres de ratification (7) et les adjudieations sur saisies réelles (8). |

Tous les propriétaires d'immeubles (9) qui voulaient purger les hypothèques et les privilèges dont ces immeubles étaient grevés étaient tenus de prendre, à chaque mutation, des lettres de ratification, au Tribunal dans le ressort duquel lesdits immeubles étaient situés (10). Ces letires purgeaient les hypothèques et les privilèges de tous les créanciers des vendeurs, qui auraient omis de : former opposilion avant le sceau de ces lettres (11).

(1) Sauf le droit de discussion prévu à l'art. 52. 2) Aux frais du délaissant, sauf son recours (art. 62). 3) Art. 58.

4) Art. 76 et sq.

5) Art. 79 et sq. Di ) Art. 75. e 7) Titre VII.

8) Titre VIIT. ?

(9) « Soit en pleine ou nue propriété, soit en usufruit, par acquisition, échange ou actes volontaires translatifs de DA à titre onéreux ou gratuit. » (art..2, Titre VII).

(10) Liv. IIT, Titre VII, art. 2. Fenet, t. II, pr225:

A1) Titre VIT, Chap. I. De l'effet des lettres de ratification et sur quels contrats elles peuvent être obtenues. V. notamment art. 3 : « Ceux qui ont pris de semblables lettres ne sont plus tenus des dettes des précédents propriétaires,

Pour obtenir ces lettres de ratification (1) les formalités suivantes étaient requises : Dépôt par l'acquéreur de son contrat au greffe et mention dudit dépôt sur un registre à ce destiné (2), avec évaluation de l’immeuble (3); — dénonce de ce dépôt au vendeur, avec sommation d’élire domicile dans la commune du Tribunal compétent (4); — affichage d’un extrait du contrat (5) pendant quatre-vingt-dix jours et mention de cet affichage en marge de l’acte de dépôt. — Pendant ‘ce délai, les créanciers pouvaient enchérir ou surenchérir par soumission au greffe d'augmenter d’un dixième le prix de vente {6). |

Pour conserver l'immeuble, l'acquéreur devait faire dans les 10 jours, à compter de l'expiration du délai de 90 jours, une surenchère du vingtième.

L’adjudicataire était tenu de payer le prix entier aux

en quelque sorte et sous quelque prétexte que ce soit, lorsque les créanciers ont négligé de former leur opposition dans la forme légale avant le sceau de ces lettres.» Mais ces lettres se bornaient à purger les privilèges et hypothèques, elles n'effaçaient point les droits de propriété, les charges et servitudes réelles. Elles ne couvraient point les vices et nullités du contrat (art. 4). d

(1) Chap. III, Du dépôt du contrat au Greffe et de l'affiche ; Chap. IV, Des enchères et surenchères ; Chap. V, De l'expédition el du sceau des lettres de ratification.

(2) Art. 38.

(3) Art. 39, 40, 41.

(4) Art. 42. Et ce dans les 10 jours du dépôt. Si le vendeur n'élit pas domicile comme il en est sommé, « toutes les procédures, disait l’art. 44, pourront être faites valablement contre lui au domicile qu'il avait au jour du contrat de vente ».

(5) « Portant les nom, prénoms.et demeure de celui qui aliène l'immeuble, ‘et de celui au profit duquel il est aliéné ; leur état s'ils en ont, la désigna tion de cet immeuble, le prix et les conditions de l’aliénation, et, sileprixny est pas déterminé, on ajoute sur l'extrait la somme à laquelle il a été évalué. — Il est fait mention en marge de l'enregistrement du dépôt du contrat, du jour où l'extrait en a été affiché. »

(6) Chap. IV.

créanciers et de restituer à l'acquéreur les sommes légitimement déboursées.

Les créanciers, même les mineurs, les interdits, les femmes mariées sans qu’elles aient besoin d’autorisation, les absents, les agents ou préposés du gouvernement, les administrateurs des communes: et de tous établissements publics (1), qui prétendaient avoir un droit de privilège ou d’hypothèque sur l'immeuble devaient former opposilion au bureau de la Conservation des hypothèques de l’arrondissement dans lequel limmeuble était situé (2), et ce par ministère d’un huissier (3). +

L'adjudicataire devait se faire remettre par le greffier un cerlificat constatant le dépôt du contrat, l'affichage pendant le temps prescrit et le nom de l’adjudicataire (4), sur lequel le conservateur mettait aussitôt son visa et dans les dix jours à compter de la date de ce visa le conservateur des hypothèques était tenu d’expédier les lettres de ratification et de les remettre au greffe du Tribunal compétent pour les sceller (5). |

Enfin, S'il ÿ avait des oppositions subsistantes, mention devait en être portée dans les letires de ratification | qui dans ce cas ne seraient scellées qu’à la charge des

4) Sauf leur recours ainsi que de droit contre ceux qui, étant chargés de l'administration des biens, auraient négligé de former opposition.

(2) Art. 17. s (3) V. Sect. TIT du Chap. Il. Elles devaient contenir sous peine de nullité les prénoms, nom et demeure de l’opposant, son état, avec élection de domicile dans la commune du bureau du conservateur (art. 25), les nom, demeure du débiteur, Son état (art. 28), mais il n'était pas utile d'énoncer le titre et le

montant des créances (art. 27). : ,

(4) Art. 63. En outre « si l'adjudicataire définitif est un enchérisseur il doit remettre au conservateur des hypothèques le procès-verbal constatant la réception de sa caution » (art. 64).

(5) Art. 66.

ie

oppositions, sinon on les scellerait purement et simplement (1)... |

Aucune opposition ne pouvait être formée une fois les lettres scellées (2).

Ces formalités remplies, il restait à distribuer le produit de la vente entre les créanciers selon les règles du chapitre VIT: Dans les quinze jours depuis le sceau des lettres de ratification l'acquéreur devait dénoncer à son vendeur toutes les oppositions formées au sceau de ces lettres (3).— Après quarante jours l’ordre était provoqué soit par le vendeur, soit par l'acquéreur, soit par les créanciers opposants. — On procédait à l’ordre et à la distribution devant le Tribunal de la situation des immeubles (4). Ce Tribunal commettait un juge devant lequel était ouvert un procès-verbal d'ordre au greffe et la distribution avait lieu suivant les règles indiquées au titre de la vente forcée (5).

Quelle était la procédure prévue pour la vente forcée (6) ? Il y en avait deux : l’une pour la saisie des

(1) Art. 68 : « Toutes les lettres de ratification remises au greffe par le conservateur des hypothèques doivent être rapportées et scellées les 9, 18 et 27 de chaque mois. — Lorsqu'un de ces jours se trouve un jour férié, les lettres sont rapportées et scellées la veille, » Elles étaient scellées par un juge nommé chaque mois par le Tribunal (art. 67).

(2) Art. 70. Le Chapitre VI déterminait les fonctions.et limitait la responsabilité des conservateurs des hypothèques.

(3) Art. 79. « À peine contre l'acquéreur de toutes pertes, dépens, dommages et intérêts. »

(4) Art. 84.

(5) Titre VII, Règles DEA ales, art. 112 à 125, Formalités de l’ordre, art, 195 à 136. Fenet, t. Il, p. 263. Cf. plus bas, p. 168.

(6) « La vente forcée d'immeubles est celle qui se fait en justice par voie de saisie réelle, à la poursuite d’un créancier, à défaut de paiement » (art. 1‘). Le Titre VIII était consacré à la vente forcée. Son Chap. 1° déterminait sur

immeubles d'une valeur inférieure à quatre mille franes, et l’autre pour les saisies d'immeubles d’une valeur supérieure.

Le chapitre III contenait les dispositions communes à loule la procédure sur la vente forcée. Mais les rédacteurs du projet avaient indiqué en note qu'il conviendrait de faire de ce chapitre et des suivants « une loi organique séparée, attendu que c’est l'expérience seule qui peut indiquer les avantages et les inconvénients des formes judiciaires ; qu’il ne serait pas moins nécessaire de former un tarif de tous les frais et salaires des greffiers, des avoués, des huissiers (1). »

Le chapitre IV était consacré aux règles de la saisie réelle. C'était les suivantes :

Un commandement de payer fait au débiteur (2). — Huit jours au plus tôt et trois mois au plus tard depuis le jour de ce commandement il devait être procédé à la saisie réelle (3) : Procès-verbal de la saisie était dressé par l'huissier (4); — Visa de ce procès s-verbal par le juge de paix du lieu des immeubles (5) ; — Signification de ce procès-verbal au saisi (6) : — Enregistrement de ce pro- , cès-verbal par le greffier sur un registre spécial et déli-

qui la saisie réelle peul être faite, le Chap. Il, sur quels titres el pour quelles detles on peut saisir réellement. Pour le surplus voir notre texte. Cf. Fenet, ta Se p. 240.

(1) Fenet, t. Il, p. 245, note a.

(2) Ou à son domicile, — par ministère d'huissier.

- (3) Elle devait être poursuivie devant le Tribunal du NT. du saisi même si tous les biens ne sont pas situés dans le ressort de ce tribunal ; devant le Tribunal du lieu de l'ouverture de la succession si on saisit pour une dette de succession. Cf. art. 28.

(4; Contenant la date de la saisie, le nom, la demeure du saisissant, désignation a HR TES compétent, celle des itdetles (art:"29).

(5) Art.

(6) Du jour de cette signification il ne pouvait plus percevoir les fruits.

vrance du récépissé ; — Affichage, dans les cinq jours de cet enregistrement, d’un extrait du procès-verbal sur . un tableau à ce destiné (1) ; — Dépôt d'un extrait de ce même procès-verbal, dans les 15 jours de la date de sa clôture, au greffe de chaque justice de paix et de chaque tribunal de 1" instance du lieu des immeubles et affichage jusqu'à l’adjudication définitive, en outre publica- . tion de cet extrait (2) ; — Dépôt au greffe du Tribunal, par le poursuivant, d'une copie du procès-verbal de l'huissier instrumentaire, et d’un certificat de chaque greffier, de la remise de l'extrait du procès-verbal de saisie réelle et de l’exposition qui en a faite au tableau, gratuitement par le juge de paix de chaque canton (3) ; — Nomination par le Tribunal, dans la huitaine de l'enregistrement, d'un séquestre à la requête du poursuivant (4) qui lui remet une copie du procès-verbal afin de le signifier à chaque fermier (5); — Assignation du saisi

en validité de saisie (6).

Trois espèces d’oppositions pouvaient être faites à la vente forcée (7): L'opposition afin d'annuler, par le

(1) Art. 39. Il devait contenir « la date du procès-verbal, les noms, demeures du saisissant et du saisi, leur état, le nom du Tribunal, l'avertissement à tous créanciers et prétendant droit de propriété ou autres, de former, au greffe du Tribunal, leur opposition, avec constitution d'avoué, et élection de domicile chez cet avoué pour tous actes de procédure; désignation des biens saisis suivant les formes indiquées par l’art. 40, 5° ».

(2) « Le même extrait est encore publié dans le même délai, au bruit du tambour, aux lieux et en la manière accoutumés, dans chacune des communes énoncées en l’avant-dernier article. » (art. 45.)

(3) Art. 47. L

(4) Art. 54 et 55.

. (5) Art. 58 et 59.

* (6) Art. 79. « Le président commet un huissier pour cette citation et fixe le délai qui ne peut excéder dix jours... » — Sur l'opposition en cas de jugement de défaut et sur appel, v. art. 80 et suivants.

(7) Cf. Chap. V. Des oppositions, et de l'ordre. Fenet, t. IT, p. 257.

ON

tiers prétendant que la totalité de l'immeuble saisi lui appartenait, ou de distraire par celui qui prétendait que l'immeuble qui lui appartenait faisait partie de ceux saisis ; l'opposition à fin de charge par le tiers prétendant que le bien saisi était grevé envers lui de quelque charge réelle; l'opposition à fin de conserver par un créancier pour être payé de ce qui lui était dû sur le prix qui proviendra de l’adjudication (1).

Nul ne pouvait être dispensé de former opposition (2).

Ces oppositions se faisaient au greffe du Tribunal où se poursuivait la saisie réelle (3).

Il fallait ensuite fixer l'ordre, c'est-à-dire la classe et le rang dans lesquels chacun des créanciers devait être payé sur les deniers provenant du prix et des revenus de l'immeuble vendu (4). Au premier rang venaient les créanciers privilégiés suivant la qualité de leur privilège ; ensuite les créanciers hypothécaires (5); enfin les créan-

(1) Elle était directe si c'était le créancier lui-même qui s'opposait, en sousordre lorsqu'elle était faite par un créancier du créancier du saisi. Art. 88.

(2) Pas même les mineurs, interdits, femmes mariées, sauf leur recours ainsi que de droit. Art. 89.

(3) Sur un cahier particulier à chaque saisie. Art. 90 sq. Pour la tenue de ce cahier v. art. 90. Sur le fond de l'opposition v. art. 91. Le projet réglait ensuite les formes des trois espèces d'opposition: Distinction IT, Des oppositions afin d’annuler ou de distraire, art. 93 à 100; distinction TIT, Des oppositions à fin de charge, art. 100 à 104 ; distinction IV, Des oppositions afin de conserver, art. 104 à 112. — Nous ne croyons pas devoir analyser ces articles. Nous pensons donner dans notre texte suffisamment de détails sur Jes hypothèques et ventes forcées pour comprendre la pensée du Tribunal de Montpellier.

(4) Sect. Il,'art. 112, Fenet, t. If, p. 263.

(2) Art. 116. Il ne pouvait s'agir bien entendu que des créanciers hypothécaires qui avaient fait opposition. Les autres n'étaient pas connus et ne pouvant plus faire opposition, étaient forcément confondus avec les créanciers chirographaires. -

ciers chirographaires qui étaient payés par contribution au marc le franc, sur les deniers restants (1).

L'ordre était volontaire lorsque les créanciers, par suite d’un contrat d'union, y avaient procédé dans la forme eonvenue, et exécutoire par l’homologation (2), sinon judiciaire, et en ce cas quinze jours au plus tard avant l’expiration des quatre-vingt-dix jours d’exposition de l'extrait du procès-verbal de saisie réelle, le poursuivant devait faire sommation aux domiciles élus chez les avoués, à ceux des opposants qui n'auraient pas produit leurs titres, de les produire, avant l'expiration du délai de quatre-vingt-dix jours, sous peine d’être forclos (3). A l'expiration du délai, le poursuivant obtenait, dans les dix jours, un jugement qui ordonnait de procéder à l'ordre et qui nommait un juge pour en dresser procèsverbal (4). Le poursuivant dénonçait ce procès-verbal au saisi et aux opposants, dans les huit jours de sa clôture (5).

Après que le juge commis avait ajouté au procèsverbal d'ordre les réclamations faites, il en ordonnait le renvoi à l'audience; le poursuivant citait à cette audience les opposants qui avaient réclamé pour y être statué en présence du saisi et de l’avoué du eréancier hypothécaire dont l'opposition aux hypothèques est de la date la ‘plus ancienne (6).

(1) Art. 118. Cf. les art. suivants pour les créances à terme, ete...

(2) Art. 1925. |

(3) Art. 127, 128.

(4) Art. 129, et ce dans un délai très court (art. 130). Ce jugement était en dernier ressort.

(5) En même temps sommation était faite d'en prendre connaissance dans les 15 jours au greffe ainsi que des oppositions, pièces et requêtes y rélatées et d'y remettre les observations et conclusions qu'ils aviseront.

(6) Art. 132, 133.