II. — LA SOLUTION DES MÉTALLURGISTES

Les capitaux. — Pour résoudre le problème, le mieux était de renoncer aux crédits difficiles à obtenir de l'État et de rompre résolument avec les moyens d'action qui sont habituels à la philanthropie. En somme, il fallait traiter le problème du logement ouvrier comme s'il se fût agi d'une entreprise industrielle quelconque. Sans perdre de vue l'inté-

rêt général et le caractère désintéressé de l'œuvre à réaliser, il importait d'arriver à ces fins par les voies les plus pratiques.

Dès qu'on est sorti des nuages de la philanthropie et qu'on a rejeté les lisières de l'État, tout devient clair et aisé.

C'est auprès du public que toutes les sociétés industrielles trouvent les fonds nécessaires à la souscription de leurs actions et de leurs obligations. Pourquoi lorsqu'on parle d'habitations à bon marché, est-on moins écouté des capitalistes que lorsqu'on parle de mines et de forges? Comment dissiper les méfiances du public français qui a l'habitude de considérer les prêts aux sociétés d'habitations à bon marché comme des placements de bienfaisance ou tout au moins de faible rendement?

Il fallait créer un titre du logement ouvrier qui apportât aux capitaux une rémunération aussi élevée et aussi sûre que celle des autres titres qui ont la faveur du public et sont regardés par lui comme des placements de tout repos.

A cet effet, tout d'abord, le titre de logement ouvrier doit être non une action, mais une obligation, il ne doit avoir aucun caractère spéculatif. Il ne saurait être question en cette matière de tenter les capitalistes par l'appât de gains élevés mais aléatoires. Un revenu fixe, l'intérêt normal, du capital engagé, c'est tout ce que peuvent donner les entreprises d'habitations à bon marché.

Par contre l'obligation du logement ouvrier doit présenter toute sécurité* Quelle peut être la formule la meilleure à adopter en vue de donner tout apaisement aux obligataires? Autrement dit, quels organismes doivent être chargés de l'entreprise et en porter la responsabilité?

Les organismes et les garanties. — Les sociétés de constructions à bon marché présentent rarement, à elles seules, la sécurité que réclament les prêteurs. Elles ne peuvent emprunter qu'à bas intérêt, ayant pour objet de louer ou de vendre à bas prix. Elles n'ont en général qu'un

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faible capital social. La garantie hypothécaire qu'elles offrent n'a qu'une faible valeur. Elles sont trop souvent gérées de façon hasardeuse.

Ces inconvénients ne peuvent être complètement supprimés si Ton se propose d'une part de servir aux prêteurs un intérêt normal, et d'autre part de louer à bas prix les habitations construites. Livrées à elles-mêmes, les sociétés de constructions seraient presque toujours en déficit et ne pourraient vivre sans le secours d'autrui.

Faut-il alors laisser aux industriels eux-mêmes la tâche de construire et de louer des habitations à leurs ouvriers?

Ce procédé donnerait satisfaction aux prêteurs, mais il a présenté à l'expérience des inconvénients graves. Bien que la construction de maisons ouvrières ne soit pour lui qu'une cause de dépenses, le patron est souvent accusé de faire, en tant que propriétaire de maisons, de nouveaux bénéfices au détriment de ses locataires; de toute façon, il est bon d'éviter que ce contact vienne provoquer des froissements entre patrons et ouvriers.

Ces diverses raisons amenèrent la Commission de l'Union à concevoir une solution mixte, combinaison des deux systèmes, et offrant le maximum de garantie. On ne pouvait éliminer ni l'industriel, ni la société de construction, ni les employer séparément. On eut l'idée de les utiliser l'un et l'autre, en les étayant l'un par l'autre.

En deux mots, le système adopté se ramène à ceci : la construction et la gestion des logements sont confiées directement à des sociétés d'habitations à bon marché. Les fonds sont prêtés directement à ces sociétés, mais les prêts sont avalisés par les industriels intéressés qui doivent par suite contrôler l'activité des sociétés de construction.

De cette façon, la Société d'habitations, se chargeant de la construction et de la location des logements, déchargerait le chef d'entreprise de multiples préoccupations qui ne se

rapportent qu'indirectement à son exploitation industrielle; elle le préserverait de froissements irritants avec ses ouvriers; son passif ne serait pas grevé par les frais destinés au logement de ses ouvriers.

D'autre part, le chef d'entreprise communiquerait à la société d'habitations un peu de l'esprit industriel; il lui fournirait les éléments techniques et administratifs nécessaires à une bonne gestion; il comblerait, lorsque cela serait nécessaire — son intérêt le lui commandant, — le déficit produit par la disproporlion entre les loyers et les frais de construction. Enfin, grâce à son aval, les prêteurs jouiraient de toute la sécurité désirable, ils deviendraient pratiquement créanciers d'un établissement industriel qui, même en cas de faillite, laisserait des gages plus certains qu'une société de construction. La double garantie constituée par l'alliance de l'industriel et de la société d'habitations serait plus sûre qu'une hypothèque sur les immeubles construits. Car la solidité du gage hypothécaire qu'offrent ces derniers dépend en fait de la fortune de l'établissement industriel, sans que les créanciers des immeubles, qui n'ont que ce gage, puissent avoir un recours quelconque envers cet établissement.

L'œuvre de l'organisation centrale des métallurgistes aurait été incomplète, si elle s'était bornée à indiquer ces directives à ses adhérents, en leur laissant le soin de procurer eux-mêmes des capitaux aux sociétés de construction. D'abord son rôle est de substituer, partout où cela est possible, la puissance de l'action corporative à la faiblesse des efforts isolés. D'autre part, avec une multiplicité de petites émissions, le public se serait trouvé dérouté au milieu de titres divers dont quelques-uns auraient pu ne pas présenter de garanties sérieuses. Il était donc nécessaire de confier le soin de drainer les capitaux vers le logement ouvrier à un organisme corporatif.

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On eut ainsi Tidée de créer une société de crédit, qui servirait d'intermédiaire entre les capitaux épars et les sociétés de construction, et qui ferait appel au public au moyen d'émissions d'obligations. C'est elle qui créerait le titre du logement ouvrier, avec une rémunération équivalente à celle des autres obligations industrielles et une sûreté triple, fondée : 1^ sur les sociétés emprunteuses ; 2^ sur les industriels garants; 3^ sur la caisse de crédit elle-même.

Telle est, dans ses principes et dans ses grandes lignes, la solution à laquelle aboutit la Commission de l'Union et qui pouvait, dès le mois de juin 1917, être esquissée en ces termes :

<( Elle consisterait dans la création d'un organisme pouvant jouer, dans le milieu corporatif ou intercorporatif, le rôle auquel, dans leur sphère régionale, on voudrait voir s'élever les sociétés de crédit immobilier.

(( Cet organisme serait une société anonyme à capital relativement faible, mais faisant un très large appel au crédit par des émissions d'obligations. Il serait l'intermédiaire désigné entre les emprunteurs (sociétés anonymes de construction chargées par les industriels de pourvoir à la question du logement) et les bailleurs de fonds quels qu'ils soient.

« La garantie de ceux-ci consisterait, non dans le capitalactions, puisque, par hypothèse, il serait faible, mais dans l'organisation même et dans le fonctionnement de la société envisagée.

« Celle-ci, en effet, ne se dessaisirait des fonds qu'elle réaliserait :

« que pour un objet unique : prêts pour construction de logements ouvriers;

(( que pour une unique catégorie d'emprunteurs : des industriels ou mieux des sociétés anonymes, organismes patronaux de construction d'habitations ouvrières;

« que dans des conditions financières données : la garantie de l'industriel, au pied du contrat de prêt consenti à la société anonyme de construction, cautionnant l'intérêt promis et constituant la sécurité du travail. »

Ce programme devait être réalisé l'année suivante par la création de la Caisse foncière de crédit pour V amélioration du logement dans V industrie.

III.— LA CAISSE FONCIÈRE DE CRÉDIT POUR L'AMÉLIORATION DU LOGEMENT DANS L'INDUSTRIE

Cette société a été fondée en mai 1918 sous la forme d'une société anonyme au capital de 5 millions de francs. Ce capital a été élevé depuis à 20 millions. Elle a émis en 1918, 25 millions d'obligations et, depuis l'augmentation de son capital social, une nouvelle tranche de 75 millions d'obligations.

Son président et les membres de son Conseil d'Administration ont été pris parmi les représentants les plus qualifiés des industries métallurgiques, de la grande construction mécanique et des Banques. Elle est donc un puissant organisme de corporation, en entendant le mot de corporation au sens le plus large. Beaucoup des actionnaires sont en même temps bénéficiaires des crédits avancés par la société, si bien qu'elle forme une sorte de mutuelle d'emprunts. Les intérêts des prêteurs et des emprunteurs y sont étroitement solidaires. Toutefois, bien que tout naturellement l'activité de la société joue dans le cercle de la métallurgie et des industries connexes, elle ne s'interdit nullement de rendre service aux autres industries.

Ses statuts lui donnent pour objet :

1^ D'effectuer des prêts à des sociétés immobilières placées ou non sous le régime de la législation des habitations à bon marché, et ayant pour but la construction, l'aménage-

ment et ramélioration du logement dans l'industrie; 2^ d'acquérir, de construire ou de prendre en location des immeubles destinés au logement dans l'industrie pour les vendre ou les louer directement ou indirectement.

Comme on l'a vu par le paragraphe que nous avons cité plus haut, la société ne pouiy^ait, sans sortir de ses statuts, prêter directement à des industriels. Les prêts ne peuvent aller qu'à des sociétés de construction. Les fondateurs de la Caisse foncière de crédit ont voulu par là donner aux porteurs de titres du logement ouvrier la certitude que leurs capitaux ne seraient pas détournés de leur destination et qu'ils n'iraient pas servir à de toutes autres fins que l'amélioration des habitations ouvrières. Lorsqu'un industriel veut profiter du crédit de la Caisse foncière pour loger ses ouvriers, il est donc nécessaire qu'il provoque la création d'une société de construction si elle n'existe pas déjà.

Par contre, la Caisse foncière se refuse à effectuer une opération quelconque avec une société de construction, si cette opération n'a pas été avalisée par l'industriel intéressé. C'est là, nous l'avons déjà souligné, une des garanties essentielles de la Caisse de crédit.

Il ne faut pas se dissimuler, en effet, que la signature d'une société de construction ne peut constituer par elle-même une garantie suffisante. Par la force des choses, ces sociétés se trouveront presque toujours en déficit. On peut compter actuellement que la construction d'un logement ouvrier de 4 pièces revient à environ 25 000 francs, non compris l'achat du terrain, non compris les aménagements de voierie et les canalisations nécessaires lorsqu'il s'agit de l'édification d'une cité. Le loyer annuel de l'argent ainsi immobilisé représente environ 1 500 francs. Comme en général les familles ouvrières ne consentent guère à payer plus de 600 francs par an pour leur logement, on arrive à cette conclusion que dans les conditions actuelles chaque logement

construit équivaut, pour une société d'habitations à bon marché, à un déficit annuel approximatif de 1 000 francs, compte tenu de T amortissement de la maison.

Cette différence est en fait prise en charge par l'industriel garant. La sécurité de la Caisse foncière réside donc essentiellement dans la situation matérielle et morale de l'établissement garant. Il en découle naturellement la nécessité de faire examiner de très près, par des hommes rompus aux affaires, les garanties que présentent les industriels désireux de cautionner un prêt à une société d'habitations à bon marché.

Il convient de donner quelques précisions sur les conditions dans lesquelles sont effectués les prêts.

D'abord, comme nous l'avons dit, il ne peut être consenti de prêt qu'à une société immobilière et seulement avec la garantie de l'industriel dont le personnel doit être logé dans les maisons construites. Ensuite ce prêt ne peut être inférieur à 250 000 francs, afin qu'il puisse servir à faire œuvre utile. Il ne peut être supérieur, pour des raisons de sécurité, que l'on comprend aisément, au cinquième du capital social et des réserves de l'établissement industriel garant. Grâce à cette précaution, il n'est pas nécessaire de le limiter, comme ceux que fait l'État, à la moitié ou aux deux tiers de la valeur des immeubles, puisque sa sûreté ne dépend pas de ces immeubles. Le remboursement s'effectue à long terme, vingt ou trente ans, par annuités ou semestrialités comprenant les intérêts et l'amortissement. Le taux de l'intérêt est fixé pour chaque prêt par le Conseil d'Administration. Il est toujours laissé aussi bas que possible. En dehors des intérêts que la Caisse foncière doit à ses obligataires, elle ne se préoccupe que de couvrir ses frais de gestion et d'assurer ses réserves.

La Caisse conclut avec la société immobilière emprunteuse un simple contrat de prêt, aux termes duquel la société

immobilière reconnaît sa dette et s'engage à la payer aux conditions énumérées dans le contrat. Ce contrat n'est signé de la Caisse foncière de crédit que lorsque l'industriel, pour les ouvriers duquel la société immobilière s'engage à employer les fonds avancés, s'est porté caution de cette société en signant un acte de garantie.

Une telle garantie rend inutile les hypothèques. Toutefois, les statuts de la société ne lui interdisent pas de se munir de cette garantie supplémentaire.

Celle de l'industriel étant la principale, elle est examinée attentivement par le Conseil d'Administration de la Caisse. La direction , à l'aide de pièces qu'elle a demandées à l'industriel, établit un rapport qu'elle soumet au Conseil d'Administration. Celui-ci décide si le prêt peut être accordé ou non; la qualité d'industriel de ses membres les met en état de juger en connaissance de cause ; ils sont mieux à même que quiconque de savoir quel cas il faut faire de la signature qui leur est proposée.

La Caisse foncière de crédit s'interdit toute ingérence dans les rapports entre la société emprunteuse et l'industriel garant. Elle ne s'immisce pas dans l'administration de la société de construction. Mais elle n'entend pas lui laisser toute liberté dans la construction des logements. Il ne faut pas perdre de vue, en effet, que l'œuvre entreprise a pour but essentiel de faire disparaître les habitations insalubres. La Caisse foncière manquerait à sa mission, si elle n'obtenait pas qu'avec l'argent du public se construisissent des logements confortables et parfaitement sains. C'est pourquoi le contrat de prêt, signé par la société emprunteuse, stipule que les immeubles bâtis avec les sommes avancées par la Caisse foncière doivent répondre aux conditions exigées pour l'obtention des certificats de salubrité prévus par la loi du 27 avril 1906. De plus, les plans doivent être préalablement soumis à la Caisse foncière et recevoir son approbation.

Il est intéressant de rappeler que la Commission d'études de rUnion, qui a donné naissance à cette œuvre, a entrepris, dès 1917, des études approfondies sur la question de l'aménagement des logements. En s'inspirant des expériences nombreuses qui ont eu lieu tant en France qu'à l'étranger, elle a été conduite à cette conclusion qu'en règle générale on devait construire des maisons individuelles. L'idéal serait que chaque famille ait sa petite maison avec son jardinet. Malheureusement, par suite de la cherté actuelle des matériaux et de la difficulté de se procurer du terrain dans les grandes villes, il est nécessaire dans bien des cas d'accoler les maisons par deux, quatre ou davantage et même d'édifier de vastes immeubles à plusieurs étages. Néanmoins, il est certaines règles d'hygiène dont on ne doit jamais se départir. Il est par exemple indispensable de ménager, dans le logement de chaque famille, au moins trois chambres à coucher, une pour les parents, une pour les enfants de chaque sexe. Le type normal du logement familial comprend donc quatre pièces, la salle à manger et la cuisine étant réunies dans la même pièce. Nous ne pouvons entrer ici dans le détail des règles d'aménagement qui ont été envisagées. Sur les conseils de la Commission a été dressée une série de plans d'habitations ouvrières. On a visé à réaliser avec le maximum de simplicité le maximum d'hygiène et de confort. Quels ont été les résultats de cette nouvelle initiative des métallurgistes? En quelques mois, la Caisse foncière a fourni plus d'argent aux sociétés de construction que l'État en vingt-cinq ans.

Les débuts de la société avaient été assez lents. Ils coïncidaient en effet avec la fin de la guerre. Les matériaux de construction coûtaient alors très cher. Aussi les industriels hésitaient-ils devant les dépenses à engager. Ils comptaient qu'après la guerre le prix des matériaux et de la maind'œuvre diminuerait, ils espéraient aussi, comme on le leur avait promis, que l'État pourrait leur apporter un concours

R. Pinot. — Œuvres Sociales. 10

efficace. Aussi demeurèrent-ils quelque temps sans oser faire appel au crédit de la Caisse foncière. Mais après la guerre, ils furent bien obligés de constater que les prix, loin de diminuer, augmentaient dans des proportions inouïes. La crise du logement ne faisait qu'empirer. L'État avait bien trop de charges pour s'occuper sérieusement de la question. Dès 1919, les industriels furent donc convaincus qu'ils étaient obligés de se charger eux-mêmes de résoudre le problème et ils vinrent s'adresser à la Caisse foncière de Crédit ^.

Les premières opérations ne commencèrent qu'au mois de juin 1919 et cependant au 31 décembre 1919, la Caisse foncière de Crédit avait déjà prêté plus de 25 millions pour la construction de logements industriels. Ses opérations ont continué en s'amplifiant encore en 1920, c'est ainsi qu'entre le 1^^ janvier et le 31 juillet de cette année elle avait prêté environ 78 millions, soit un chiffre total de plus de 100 millions depuis le commencement de ses opérations.

Avec ces capitaux, il a été édifié avant la fin de 1920 plus de 4 000 logements répartis dans les différentes régions françaises. Ces maisons offrent une habitation salubre à environ 16 000 personnes. Si l'on veut se rendre compte par comparaison de l'effort accompli, c'est à peu près de quoi loger la population d'une ville comme Melun.

Ce succès suffît à lui seul à démontrer l'utilité d'un organisme dont la formule à la fois neuve et simple correspond certainement aux besoins actuels.