CHAPITRE VI

Les prêts hypothécaires ne sont séparés des autres placements effectués par l'intermédiaire des banquiers par aucune ligne de démarcation absolue. Il est vrai que cea prêts reposent sur un gage difficile à réaliser et suscepti-

ble éventuellement d'unegrande dépréciation; c'est pourquoi les banquiers chez lesquels les dépôts sont exigibles sur demande ou à courte échéance redoutent l'hypothèque et la fuient avec raison. Cependant la somme des prêts hypothécaires donne lieu à une telle masse d'affaires, qu'on a de tout (emps fait des efforts pour introduire J'hypothèque en banque, pour en rendre la négociation facile et courante.

La valeur de tout prêt dépend à la fois du caractère et des habitudes de l'emprunteur, de la nature et des propriétés économiques du gage. A ce double point de vue, les immeubles susceptibles de servir de base à des opérations hypothécaires se divisent en trois grandes classes : \° les fonds de terres destinés à la culture. Ceux-ci sont quelquefois d'une réalisation difficile et ne donnent en tout temps qu'un revenu médiocre, mais leur marché est étendu, et leur prix n'éprouve guère de grandes variations ; 2° les maisons urbaines, destinées à l'habitation ou à la location. Elles produisent, en général, un revenu plus élevé que les fonds de terres et sont d'une réalisation plus facile, mais leur prix subit parfois de grandes variations; 3° enfin, les immeubles industriels situés à la ville ou à la campagne. Leur revenu est très variable, et leur valeur en capital, très incertaine, parce qu'ils ne répondent qu'à des besoins restreints et capricieux par nature, et ne trouvent que par occasion des acheteurs.

Ces immeubles et les maisons urbaines sont ceux qui fournissent la matière des placements hypothécaires les plus dangereux, et ce sont justement ceux sur lesquels les banquiers qui ont en leurs mains les dépôts à long terme consentent le plus souvent à prêter, parce que leurs prêts donnent ouverture à un compte courant commercial. Un manufacturier, un entrepreneur empruntent sur hypothèque et apportent au banquier qui a consenti le prêt leur compte courant commercial . il en est de même du propriétaire de mines et de carrières. L'agriculteur et le propriétaire de maisons de location, qui n'ont

point donné à leurs affaires la forme commerciale, n'ont aucun crédit hypothécaire chez le banquier, tandis qu'en Ecosse les banques de circulation prêtent couramment sur hypothèque aux propriétaires d'immeubles ruraux, dont les opérations agricoles, conduites commercialement, donnent ouverture à un compte courant.

En France les prêts hypothécaires sur immeubles ruraux et urbains sont, dans la plupart des départements, aux mains des notaires. Les capitalistes apportent là leurs fonds, attendant souvent d'avoir trouvé un placement à leur convenance pour obtenir un intérêt de leurs capitaux.

Les notaires sont rémunérés, d'abord, par leurs honoraires, et, ensuite, par des commissions spéciales> tantôt directement, tantôt à titre d'honoraires extraordinaires.

Les notaires ont donc un intérêt évident et très grand à ce que les prêts soient multipliés et, par conséquent, à ce qu'ils soient consentis à courte échéance et souvent renouvelés. La difficulté de transférer le contrat éloigne en même temps le capitaliste des prêts à long terme.

L'entrepreneur, cependant, aurait besoin de garder longtemps les capitaux qui lui sont confiés. S'il veut les rembourser sur le produit de son travail et de son champ, devenu plus fécond par l'emploi des fonds empruntés, il lui faut de longues années ; même lorsqu'il veut rembourser par une vente, il a besoin de temps, car les immeubles n'ont point de prix courant, et, pour les vendre à des conditions avantageuses ou simplement convenables, il faut attendre une occasion. Aussi l'emprunteur est-il presque toujours forcé de renouveler son contrat à son grand dommage, et sans profit pour le capitaliste.

On peut juger, par l'état suivant, des charges que la brièveté des prêts hypothécaires impose à la petite propriété rurale.

BANQUES HYPOTHECAIRES

Frais pour une obligation de 300 francs

Recette .... Certificat de conservation des hypothèques. 2 fr. 00

Honoraires de la minute 3 00

Enregistrement 3 50

Timbre, expédition et minute 1 60

Honoraires pour l'expédition 4 00

Droit d'hypothèque et de timbre. ..... 1 45

Salaire du conservateur 1 25

Rédaction des bordereaux 2 50

Remboursement. Minute de la quittance. ... 3 fr. 00 \

Enregistrement 1 65 J

Timbre, minute, extrait pour /

radiation d'hypothèque. . . 2 85 > 12 50 Honoraires (expéditions et ex- i

trait) 4 00 j

Salaire du conservateur. . . . \ 00 j

Total 31 fr. 80

Ainsi, lorsqu'un emprunt de 300 fr, est consenti pour un an, les frais ajoutent plus de 10 p. 0/0 à l'intérêt payé au capitaliste ; lorsque l'emprunt est pour deux ans, les frais ajoutent à l'intérêt plus de 5 p. 0/0 et en portent ainsi les charges annuelles de 10 à 15 p. 0/0, par an, indépendamment des commissions et honoraires extraornaires.

M. d'Audiffret, après avoir publié l'état ci-dessus, ajoutait : « 11 se fait en France (1838) 250.000 prêts hypothécaires de 300 îr. et au-dessous, dont la plus longue durée est de deux ans » '.

La révélation de ces faits, lenormité apparente delà dette hypothécaire, son importance réelle, et la détresse des populations rurales ont fourni la matière d'un grand nombre de discours, d'écrits et de projets, pour constituer ce qu'on est convenu d'appeler le crédit foncier. Au lieu de rattacher les prêts hypothécaires à l'ensemble des opérations de crédit auxquelles donnent lieu le commerce et

1 Examen des revenus publics, par M. le marquis d'AuDiFFRET. Ces frais sont, à très peu de chose près, toujours identiques, même lorsque l'acte est en « brevet ».

l'industrie, on n'a songé qu'aux moyens de les isoler. Déjà, en 1820, on avait fondé, au capital de 30, millions, uneCaisse hypothécaire destinée au soulagement des propriétaires de terres. Cette Caisse, dont il est inutile d'exposer le mécanisme, puisqu'elle a cessé d exister, a liquide après une courte existence de vingt-six ans.

Depuis plusieurs années, l'attention publique s'était portée sur les établissements fondés en Allemagne pour l'administration de la dette hypothécaire. La plupart de ces banques, établies par de grands propriétaires de terres, qui avaient associé leur crédit et solidarisé leurs billets par la négociation d'obligations collectives, avaient, jusqu'à ce jour, évité l'expropriation et obtenu un taux d'intérêt modéré. Aussi, bien que la distribution de la propriété foncière et la nature de la terre, et les lois, et les usages fussent différents en France, on a proposé d'y introduire ces institutions, en confiant les opérations à une Compagnie intermédiaire, et non, comme en Allemagne, à des Syndicats d'emprunteurs.

Un décret du 28 février 1852 a ouvert la carrière aux expériences. Nous en reproduisons ici les principales dispositions :

Article premier. — Des Sociétés de crédit foncier, ayant pour objet de fournir aux propriétaires d'immeubles qui voudront emprunter sur hypothèque la possibilité de se libérer au moyen d'annuités à long terme, peuvent être autorisées par le Président de la République, le Conseil d'Etat entendu. — Elles jouissent alors des droits et sont soumises aux règles déterminées par le présent décret.

Art. 2. — L'autorisation est accordée, soit à des Sociétés d'emprunteurs, soit à des Sociétés de prêteurs.

Art 3. — Les Sociétés sont restreintes à des circonscriptions territoriales que le décret d'autorisation déterminera.

Art. 4. — Les Sociétés de crédit foncier ont le droit d'émettre des obligations ou lettres de gage.

Art. 6. — Les Sociétés de crédit foncier ne peuvent prêter que sur première hypothèque. — Sont considérés comme faits sur la première hypothèque les prêts au moyen desquels tous créanciers antérieurs doivent être remboursés en capital et intérêts. — Dans ce cas, la Société conserve entre ses mains une valeur suffisante pour opérer ce remboursement.

Art. 7. — Le prêt ne peut, en aucun cas, excéder la moitié de la valeur de la propriété ; le minimum du prêt sera fixé par les statuts.

Art. 10. — L'emprunteur acquitte sa dette par annuités. 11 a toujours le droit de se libérer par anticipation, soit en totalité, soit en parlie.

Art H. — L'annuité comprend nécessairement : 1° l'intérêt stipulé, qui ne peut excéder 5 0/0, 2° la somme affectée à l'amortissement, laquelle ne peut être supérieure à 2 0/0, ni inférieure à 1 0/0 du montant du prêt , 3° les frais d'administration, ainsi que les taxes déterminées par les statuts.

Art. 13. — Les obligations ou lettres de gage des Sociétés de crédit foncier sont nominatives ou au porteur. Les obligations nominatives sont transmises par voie d'endossement, sans autre garantie que celle qui résuite de l'article 1093 du Code civil.

Art. 14. — La valeur des lettres de gage ne peut dépasser le montant des prêts. — Elles ne sont émises qu'après avoir été visées par un notaire et enregistrées. — Le visa est donné gratuitement par le notaire dépositaire de la minute de l'acte de prêt. — li est fait mention sur la minute du nombre et du montant des lettres de gage visées. — Les lettres de gage doivent être enregistrées en même temps que l'acte de prêt. — L'enregistrement des lettres de gage a lieu au droit de 10 centimes.

Art. 15. — 11 ne peut être créé de lettres de gage inférieures à 100 l'r.

Art. 16. — Les lettres de gage portent intérêt. — Dans le courant de •chaque année, il est procédé à leur remboursement au prorata de la rentrée des sommes affectées à l'amortissement.

Art. 17. — Les porteurs de lettres de gage n'ont d'autre action, pour le recouvrement des capitaux et intérêts exigibles, que celles qu'ils peuvent exercer directement contre la Société.

Par ce décret, le contrat hypothécaire mobilisé, devenu transférable sans frais, avec la plus grande facilité, puisqu'il peut être au porteur, s'approprie à merveille aux prêts à long terme, dont la condition indispensable est la substitution facile d'un prêteur à un autre, sans déboursés nouveaux, sans renouvellements. L'emprunteur n'aura plus affaire à un capitaliste capricieux, ni à un intermédiaire dont les intérêts sont opposés aux siens, mais à une Société dont les intérêts ne lui sont pas contraires, dont les habitudes, les dispositions, sont toujours égales, et dont le but est toujours de prêter.

Mais les avantages que le décret du 28 février promet a l'emprunteur hypothécaire ne sont pas gratuits : en effet, ce décret confère aux Sociétés de crédit foncier des avantages tout exceptionnels ; il crée en leur laveur une loi civile spéciale, une procédure sommaire, dont la

rapidité rappelle les formes qui assurent le crédit commercial.

Art. 26- — Les juges ne peuvent accorder aucun délai pour le payement dès annuités.

Art. 27. — Ce payement ne peut être arrêté par aucune opposition.

Art. 28. — Les annuités non payées à l'échéance produisent intérêt de plein droit. — Il peut, en outre, être procédé par la Société au séquestre et à la vente des biens hypothéqués, dans les formes et aux conditions prescrites par les articles suivants.

Art. 29. — En cas de retard du débiteur, la Société peut, en vertu d'une ordonnance rendue sur requête par le président du tribunal civil de première instance, et quinze jours après une mise en demeure, se mettre en possession des immeubles bypothéqués,aux frais et risques du débiteur en retard.

Art. 30. ~ Pendant la durée du séquestre, la Société perçoit, nonobstant une opposition ou saisie, le montant des revenus ou récoltes, et l'applique par privilège à l'acquittement des termes échus d'annuités et frais. — Ce privilège prend rang immédiatement après ceux, qui sont attachés aux frais faits pour sa conservation de la chose, aux frais de labours et de semences et aux droits du Trésor pour le recouvrement de l'impôt.

Art. 31. — En cas de contestation sur le compte de séquestre, il est statué par le tribunal comme en matière sommaire.

Art. 32. — Dans le même cas de non-payement d'une annuité, et toutes les fois que, par suite de la détérioration de l'immeuble ou pour toute cause indiquée par les statuts, le capital intégral est devenu exigible, la vente de l'immeuble peut être poursuirie. — S'il y a contestation, il est statué par le tribunal de la situation des biens, comme en matière sommaire. — Le jugement n'est pas susceptible d'appel

La procédure d'expropriation établie dans les articles 33 et suivants du même décret abrège les délais et réduit les frais de réalisation parles voies judiciaires.

L'article 44 isole complètement les prêts hypothécaires des placements commerciaux: « îl est interdit aux Sociétés de faire d'autres- opérations que celles prévues par le présent décret ».

Plusieurs Sociétés de crédit hypothécaire se formèrent aussitôt après le décret du 28 février, en petit nombre toutefois, et non sans peine. Des obstacles considérables s'élevaient devant elles : d'une part, la résistance des intermédiaires qu'elles menaçaient de remplacer, et notamment des notaires ; de l'autre, l'hésitation des emprunteurs, ou l'irrégularité d'un grand nombre de titres de propriété et la défiance des capitalistes. Au commen-

cernent de 1853, ii n'existait en tout que six Sociétés de crédit hypothécaire. On s'empressa, selon l'habitude française, sous prétexte d'arriver plus sûrement au but, de préparer un monopole -. la Société établie à Paris sous le nom de Banque foncière obtint le privilège exclusif d'opérer dans tous les départements où il n'existait pas de Sociétés du même genre ; elle prenait le nom de Crédit Foncier de France, et le décret du 10 décembre 1852 lui assurait une subvention de 10 millions de francs, devant être versés proportionnellement à l'importance des prêts effectués. Au prix de cette subvention, îa Société s'engageait à prêter jusqu'à concurrence de 200 millions, à raison d'une annuité de 5 p. 0/0 pendant cinquante ans.

Mais, pour prêter cette somme, il fallait deux conditions ; en premier lieu, que le Crédit Foncier en disposât; en second lieu, qu'elle fut demandée par des propriétaires qui remplissent les conditions exigées par les statuts, et, avant tout, qui eussent des titres de propriété réguliers. Ni l'une ni l'autre de ces conditions n'étant réalisée, on fit d'abord effort pour obtenir les capitaux. L'émission de 50.000 actions, sur chacune desquelles 250 fr. seulement avaient été versés, avait fourni 12.500.000 fr. à la Société ; elle tenta d'émettre 200.000 obligations de 1.000 fr. chacune portant intérêt à 3 p. 0/0, remboursables à 1.200 fr., et participant au tirage d'une loterie dont les lots, en 1853 et 1854, devaient s'élever à la somme de 1.200 000 fr., et à celle de 800.000 fr. dans les années suivantes.

La négociation de ces obligations réussit peu. On créa d'abord, selon l'usage de la Bourse, des <r promesses d'obligations », qui furent libérées de 200 ïr. (jne partie seulement parvint à se placer. Plus tard, on introduisit les coupures de 500 i\. et de 100 fr. portant le numéro du titre de 1.000 fr., dont elles n'étaient qu'une fraction ; plus tard encore, on émettait des titres à 4 p. 0/0, remboursables sans prime, et des titres à 5 p. 0/0, remboursables aussi sans prime et ne prenant aucune part au tirage des lots.

Cependant, le taux de l'intérêt s'élevait sous l'influence de la guerre, des mauvaises récoltes, des émissions de titres de toutes sortes, et la négociation des obligations du Crédit Foncier devenait chaque jour plus difficile. D'autre part, les demandes d'emprunt étaient lentes, et l'irrégularité des titres de propriété continuait d'opposer aux opérations des difficultés considérables. Force était de renoncer au prêt de 200 millions moyennant annuité de 5 p. 0/0 pendant cinquante ans. Bien qu'on n'eût obtenu qu'une faible partie des capitaux demandés, ils ne trouvaient pas d'emploi, de telle sorte que la Société de Pans pût faire des prêts assez importants à celles de Nevers et de Marseille. "^

La hausse du taux de l'intérêt motivait suffisamment celle de l'annuité qui a été portée de 5 fr. à 5 fr. 44, à 5 fr. 65, à 5 fr. 95 et à 6 fr. 06.

Le 26 juin 1854, la Société hypothécaire^cle Paris fut placée dans les attributions du ministre des Finances. Le 6 juillet de la même année, la constitution de cette Société fut encore modifiée et assimilée à peu près en tout à celle de la Banque de France, avec gouverneur et sous-gouverneurs nommés par le Gouvernement. Le même décret autorisait le Crédit Foncier à faire, non seulement des prêts sur annuités à long terme, mais des prêts à courte échéance, avec remboursement intégral, jusqu'à concurrence- du capital fourni par le fonds social et les bénéfices. Quelques jours auparavant, il avait absorbé, comme on avait pu depuis longtemps le prévoir, les Sociétés de Marseille et de Ncvers ; son monopole était définitivement constitué.

Depuis cette époque, le Crédit Foncier n'a pas cessé d'étendre le champ de ses opérations. La loi du 28 mai 1858 l'a substitué à l'Etat pour les prêts à faire en vue de drainage et aux droits et privilèges accordés au Trésor public par la loi du 17 juillet 1856. Le décret du 1 1 janvier 1860 étend son privilège à l'Algérie ; une loi du 19 mai de la même année le substitue au Comptoir d'Escompte pour les opérations de cet établissement avec le Sous-Comptoir

des entrepreneurs de bâtiments, la loi du 6 juillet suivant l'autorise à prêter aux communes et aux associations syndicales, avec ou sans affectation hypothécaire, et celle du 26 février 1862 autorise des prêts du même genre aux hospices et aux établissements publics, quels qu'ils soient.

Enfin, le Crédit Foncier étendit ses opérations au moyen de la création d'une Société anonyme, légalement indépendante de la Société mère, mais qui avait le même gouverneur, les mêmes propriétaires, et partant la même administration. Cette Société, autorisée par décret du 16 février 1861, commença ses opérations le 1er avril de la même année, et prit le nom de Crédit Agricole. L'Etat garantit à cette Société, destinée k faire les opérations que le Crédit Foncier ne pouvait faire, aux termes de ses statuts, un minimum d'intérêt de 4 p. 0/0, à condition que les pertes éprouvées ne figurassent point dans les frais annuels, pour cinq ans, à dater de l'approbation dse statuts. — L'article 2 des statuts résumait ainsi l'objet de la Société

La Société a pour objet de procurer des capitaux ou des crédits à l'agriculture et aux industries qui s'y rattachent, en faisant ou en facilitant par sa garantie l'escompte ou la négociation d'effets exigibles au plus lard à quatre-vingt-dix jours ,

D'ouvrir des crédits ou de prêter à plus longue échéance, mais sans dépasser trois années, sur nantissement ou autre garantie spéciale ;

De recevoir des dépôts avec ou sans intérêt, sans pouvoir excéder deux fois le capital réalisé ou représenté par des litres déposés dans la caisse de la Société, conformément à l'article 9 ci-après.

D'ouvrir des comptes-courants.

D'opérer des recouvrements ;

El de faire, avec l'autorisation du Gouvernement, toutes autres opérations ayant pour but de favoriser le défrichement ou I amélioration du sol, l'accroissement et la conservation de ses produits et le développement de l'industrie agricole.

La Société du Crédit Agricole opérait dans les départements par des correspondants choisis entre les maisons de banque déjà existantes, et par desSous-Comptoirs agricoles suscités en imitation des Sous-Comptoirs d'escompte. Elle se livrait à l'escompte, prêtait sur gages,

recevait des dépôts et émettait des bons à diverses échéances. C'était une vraie maison de banque, fille du Crédit Foncier, qui lui donna des petites-ailes. Elle pouvait, de plus, se vanter d'être sans privilège, bien qu'elle s'appuyât sur la Société mère, qui eu a un. On comprend que, grâce à cette création, toutes les opérations de banque pussent être entreprises par le Crédit Foncier. Nous n'en exceptons qu'avec difficulté l'émission des billetsmonnaie, car le Crédit Foncier émet des bons de caisse à deux jours de vue ; il est vrai que ces bons portent intérêt.

En 1876, le Crédit Foncier a absorbé le Crédit Agricole, qui était sur le point d'être mis en faillite, à la suite de5 spéculations malheureuses, notamment d'avances considérables (168 millions) au Gouvernement du Khédive.

En 1882, le Crédit Foncier a, en outre, absorbé la Banque hypothécaire de France, fondée en 1879, au capital nominal de 100 millions, dont un quart avait été versé.

Cette Société s'était préparée à ces hautes entreprises en modifiant encore une fois ses statuts, le 31 août 18a0. Les trois premiers articles des nouveaux statuts furent rédigés de façon à permettre ces opérations à la Société. Depuis, ils ont subi quelques modifications assez importantes, surtout le dernier paragraphe de l'article premier, qui doit attirer l'attention. Voici en quels termes ils sont conçus :

Article premier. — La Société prend le nom de Crédit foncier de France. Elle a pour objet : — de prêter sur hypothèque aux propriétaires d'immeubles des sommes remboursables, soit à long terme, par annuités, soit à court terme, avec ou sans amortissement; de créer et de: négocier des obligations foncières ou lettres de gage pour une valeur qui ne peut dépasser le montant des sommes dues par les emprunteurs. — • Elle peut appliquer, avec l'autorisation du Gouvernement, tout autre système ayant pour objet de faciliter les prêts sur immeuble, l'amélioration du sol, les progrès de l'agriculture et l'extinction de la dette foncière. — La Société peut traiter avec des Compagnies d'assurances françaises ou étrangères pour favoriser la libération de l'emprunteur. En aucun cas, et quelles que soient la nature et la provenance des fonds disponibles, la Société ne peut faire aucune opération soit sous forme d'achat et de rachat, soit sous forme d'avances et de reports sur titres autres que les obligations foncières et communales et les litres admis par la Banque de France comme garanties d'avances.

La Société s'interdit toute opération d'achat, de report ou d'avances sur ses propres actions.

Art. 2. — La Société est autorisée à recevoir, avec ou sans intérêts, des capitaux en dépôt. Toutefois, le montant des capitaux reçus par elle a ce titre ne pourra dépasser 100 millions. — Les capitaux reçus en dépôt parla Société devront être représentés: 1» pour uïi quart au moins, et pour une somme plus considérable avec le consenurmenl du Ministre des Finances, pardes versements en compte courant au Trésor au tauxd'intérêt fixé par le Ministre. Ces versements pourront, d'ailleurs, être remplacés par la remise de valeurs agréées par le Ministre ;- 2° pour le surplus : soit par des rentes sur l'Etat français, soit par des bons du Trésor, soit par des avances dort le terme ne devra pas excéder quatre- vignt-dix jours, sur les obligations émises par le Crédit Foncier, ou sur tous litres admis par la Banque de France, comme garanties d'avances ; soit, enfin, par des lettres de change ou des effets de commerce, à l'échéance maxiina de quatre-vingt-dix joins, revêtus de deux signatures au moins et passés à l'ordre de la Société.

Les avances sur litres ne pourront, en aucun cas, dépasser la moitié <îu montant des dépôts, déduction faite des valeurs remises au Trésor.

Art. 3. — La durée de la Société est de 99 ans, à partir du 31 décembre 1831.

Le capital du Crédit Foncier qui avait été élevé à 90 millions à la fin de 1869 fut porté à 155 millions après l'absorption de la Banque hypothécaire. Il est aujourd'hui de 262.500.000 fr.

Quelles qu'aient été, au fond, les opérations du Crédit Foncier, il a obtenu pleinement la confiance des capitalistes, et surtout des pauvres, attirés par ridée de sécurité que le vulgaire attache à tout ce qui porte le nom de garantie hypothécaire et par l'appât des loteries. Les obligations de cet établissement se sont négociées sans peine, depuis.

Divers décrets, rendus sur la demande de la Société du Crédit Foncier, ont eu pour objet d'améliorer la législation hypothécaire et de faire disparaître des abus invélérés. Le Crédit Foncier a donc joué, en matière de prêts hypothécaires, le même rôle que le Comptoir d'Escompte à l'égard des opérations de dépôts, d'escompte, etc.

Nous devons reproduire ici ceux des articles des statuts du Crédit Foncier de France qui intéressent le plus directement ses relations avec le public, et qui sont les plus propres à faire connaître la nature de ses opérations spéciales :

Art 51. — La Société fait des prêts hypothécaires de deux sortes : — les uns sont remboursables à long terme, par annuités calculées demanière à amortir la dette dans un délai de dix ans au moins, dcsoixanlequinze ans au plu6, en France et en Algérie. — Les autres sont remboursables à court terme, avec ou sans amortissement. — Ces prêts peuvent être faits, soit en numéraire, soit en obligations foncières ou lettres de gage.

Art. 52. — La Société ne prête aux propriétaires d'immeubles que sur première hypothèque, excepté dans les cas prévus par les statuts, les lois et décrets existants.

Art. 54. — Ne sont point admis au bénéfice des prêts faits par la Société : — les théâtres, les mines et les carrières; — les immeubles indivis, si l'hypothèque n'est établie sur la totalité de ces immeubles, du consentement de tous les copropriétaires, ceux dont l'usufruit et la nue propriété ne sont pas réunis, à moins du consentement de tous les ayants droit à l'établissement de l'hypothèque

Art. 56. — Le montant du prêt ne peut dépasser la moitié de la valeur de l'immeuble hypothéqué. - Il est au plus du tiers de la valeur pour les vignes, les bois et autres propriétés dont le revenu provient de plantations. Les bâtiments des usines et fabriques ne sont estimés qu'en raison de leur valeur indépendante de leur affectation industrielle

Art. 57. — Dans aucun ces, l'annuité au service de laquelle l'emprunteur s'engage ne peut être supérieure au revenu total de la propriété

Art 59 — L'annuité est payable en espèces. — Elle comprend : — l'intérêt, — l'amortissement, déterminé par le taux de l'intérêt p.t la durée du prêt.

Art 60 — Les annuités sont payables par semestre, aux époques déterminées par le Conseil d'administration. — Au moment du prêt, la Société retient sur le capital l'intérêt et l'allocation applicables au temps à courir jusqu'à la première échéance semestrielle.

Art 61 — Tout semestre non payé à l'échéance porte intérêt de plein droit et sans mise en demeure au profit de la Société, sur le pied de 5 p. 0/0 par an '. — 11 en est de même des frais de poursuite liquidés ou taxés faits par la Société, pour arriver au recouvrement de ses créances, el ce, à partir du jour où ils ont été avancés.

Art 62 — En outre, le défaut de payement d'un semestre rend exigible la totalité de la dette un mois après la mise en demeure.

Art. 63 — Les débiteurs ont le droit de se libérer par anticipation, ei> tout ou en partie Les remboursements anticipés sont effectués, au choix des débiteurs, soit en numéraire, soit en obligations foncières ou lettres de gage appartenant à l'émission indiquée par le contrat de prêt. — Ces obligations ou lettres de gage seront reçues au pair, quel que soit leur cours. — Les remboursements anticipés donnent lieu, au profit de la Société, à une indemnité de 50 centimes par 100 fr. du capital rem-

1 Si le taux de l'intérêt des prêts dépasse 5 p. 0/0 les semestres non payés à l'échéance portent intérêt au taux même des prêts (décret du 29juin 1918).

bourse par anticipation. — Les fonds provenant des remboursements anticipés, et effectués en numéraire, seront employés soit à amortir ou à racheter des obligations foncières ou lettres de gage, soit à effectuer de nouveaux prêts.

Am\ 70. — L'estimation des biens offerts en garantie a lieu d'après les titres, baux et autres renseignements fournis par le propriétaire qui demande à contracter l'emprunt. — La Société a le droit, en outre, de faire procéder à une estimation par experts. — Dans tous les cas, l'estimation est faite sur la double base du revenu net et du prix vénal.

Aht. 74. — Les obligations foncières créées par la Société sont nominatives ou au porteur.

Art. 76. — Le capital réalisé par l'émission d'obligations foncières et communales ne peut dépasser le montant des prêts hypothécaires ou communaux consentis par la Société.

Art. 78. — Les porteurs des obligations foncières n'ont d'autre action pour le recouvrement des capitaux et inléréts exigibles que celle qu'ils peuvent exercer directement contre la Société.

Art. 82. — Les obligations foncières sont créées sans époque fixe d'exigibilité pour le capital. — Elles sont appelées au remboursement par voie de tirage au sort. — Chaque remboursement comprend le nombre d'obligations nécessaire pour opérer un amortissement, tel que les obligations restant en circulation n'excèdent jamais les capitaux restant dus sur les prêts hypothécaires.

Art. 83 — Il peut, avec l'autorisation du Gouvernement, être attribué aux obligations des lots et des primes payables au moment du remboursement.

Art. 87. — Les obligations foncières remboursées par suite du tirage au sort sont immédiatement frappées d'un timbre d'annulation. — Elles sont détruites en présence du gouverneur, d'un membre du Conseil et de l'un des censeurs. — 11 est dressé procès-verbal de cette opération.

Bien que rétablissement du Crédit Foncier présente déjà une assez longue existence, nous ne hasarderons aucune appréciation détaillée des opérations qu'il a faites. La plupart d'entre elles ont consisté en prêts hypothécaires destinés à favoriser la transformation des grandes villes de France, et de Paris en particulier, ou en emprunts communaux tendant au même but. Gomme un certain nombre de ces opérations ont été enveloppées d'un remarquable mystère, nous ne devons pas les juger, ne pouvant avoir sur elles qu'une opinion, bien arrêtée peut-être, mais qu'il est impossible d'appuyer sur des preuves suffisantes pour porter la conviction dans l'esprit du lecteur. Nous pouvons dire seulement que, de toutes les Sociétés anonymes de crédit fondées de

noire temps, il n'en est pas qui ait donné à ses titres, et spécialement^ ses actions, une existence plus accidentée et plus favorable aux spéculations de bourse.

D'ailleurs, comme la Banque de France et les possesseurs de monopole, en généra!, le Crédit Foncier prétend que ses fondateurs « ont eu en vue un intérêt public, bien plus que des intérêts particuliers » '.

C'est une prétention, et rien de plus. Cet établissement a pris autant sinon plus de capitaux dans les campagnes qu'il n'y en a apporté. Les petits prêts et aussi les moyens restent, en matière foncière, dans les mains des notaires. Or, comme les petites opérations de ce genre sont relativement celles qui coûtent le plus, les conditions des petits emprunteurs n'ont donc point été améliorées.

Comme bien d'autres établissements, nous le craignons, le Crédit Foncier n'a pas fait ce qu'il avait promis de faire, et a fait ce qu'il était entendu qu'il ne ferait pas.

D'ailleurs, les institutions foncières qui ont, comme l'un des buts premiers de leur existence, de consentir des prêts hypothécaires agricoles, se prêtent mal à la centralisation. Ce sont de tous les établissements de crédit ceux qui doivent suivre avec le plus de soin leurs emprunteurs et connaître les causes locales multiples, et bien diverses d'un bout de la France à l'autre, qui font varier, dans des proportions considérables, la valeur de la propriété foncière.

En matière d'emprunts communaux, le Crédit Foncier qui avait, après la guerre de 1870, aidé à opérer des conversions, en offrant des conditions meilleures que celles obtenues, dans les années antérieures difficiles, par les communes vis-à-vis des particuliers, s'est vu, depuis, à la suite de la baisse rapide du taux de l'intérêt, obligé de subir un grand nombre de remboursements anticipés. Une différence sensible s'est fait sentir entre l'intérêt de ses prêts et l'intérêt qu'il servait à ses obli-

1 Compte rendu de 1873, p. 9.

cataires. Il en est résulté une diminution consécutive des dividendes. Il a essayé de parer à cette difficulté en profitant, aussi lui, de la baisse du taux de l'intérêt, et en émettant des obligations à un taux plus bas que ceux des émissions antérieures. On sait qu'il existe deux catégories d'obligations : l°les obligations foncières correspondant à des prêts fonciers consentis à des particuliers ; 2° les obligations communales représentant les prêts faits à des communes. Ces obligations sont à lots, ce qui facilite leur placement Dans les obligations communales, on trouve des obligations de 2,60 p. 0/0 et de 3 p. 0/0 ; dans les obligations foncières, des obligations de 2,60, 2,80, 3, 3,50, 4 et 5,50 0/0.

Le premier prêt du Crédit Foncier porte la date du 26 novembre 1852. Au 31 décembre 1907. le total des prêts faits depuis l'origine à des particuliers s'élevait à plus de 5.577 millions de fr. ; en 1913, ce total atteignait 6.678 millions, représentant, en nombre, 188.598 prêts, soit une moyenne d'un peu plus de 35.409 fr. par prêt. Calculé de la même façon sur les résultats totaux, la même moyenne était en 1907 de 37.500 fr. Elle s'est donc légèrement abaissée depuis 1907.

Les prêts aux particuliers qui étaient de 150 millions en 1907 se sont abaissés à 120 millions en 1908 et 1909 pjur se relever ensuite et atteindre leur maximum en 1913; le montant au 31 décembre était de 296 millions pour un nombre de 9.505 prêts.

Par suite de la guerre le CréditFoncier a vu le nombre de ses prêts diminuer considérablement. Le total des prêts hypothécaires, qui était en 1914 de 172 millions a décru progressivement d'année en année, jusqu'en 1918, époque à laquelle le montant atteignait 20 millions pour un nombre de 257 prêts, soit une moyenne de près de 78.000 fr. par prêt.

Le montant des obligations foncières en circulation au 31 décembre 1918 était de 2.797 millions.

Le montant des prêts communaux depuis l'origine — 1860 — s'élevait, en 1907, à 3.687 millions, correspon-

dant à 36.360 prêts, ce qui donne une moyenne d'un pen plus de 100.000 fr. par prêt. Au 31 décembre 1913, ce total, depuis l'origine, dépassait 4.681 millions pour 50.722 prêts, ce qui donne une moyenne d'environ 92.000 fr. par prêt. Il y a eu là aussi baisse dans la moyenne des prêts.

Les prêts communaux, qui turent de 123 millions en 1907, atteignirent 318 millions en 1912 pour s'abaissera 153 millions en 1913. Les premières années de la guerre, le Crédit foncier fit peu de prêts de cette espèce : leur montant s'est abaissé à 3 millions en 1916. Il a remonté à 111 millions en 1917 et à 262 millions en 1918.

Au 31 décembre de cette dernière année le montant des obligations communales en circulation était de 2.175 millions.