VII. Communauté d'habitants

1* Avec la féodalité tout s'immobilise. Il semble qu'à cette époque la terre avait enchaîné la société entière à sa condition d'immobilité.

L'affranchissement des serfs (Louis le Gros, 1108), est le premier mouvement fait en dehors de l'immobilité féodale. Les croisades y contribuèrent également

Voilà donc des hommes libres qui sortent pour ainsi dire de la terre. Seuls, ils sont sortis du régime de Vabsolti, La propriété dans laquelle ils veulent prendre place n'est et ne peut être encore que la propriété du régime féodal. Us ne peuvent donc espérer qu'à des concessions de terrains, à charge de fruits on de redevance. La convention entre les contractants ne peut avoir de véritable existence que par la mise en possession, et comme conséquence il fallait la tradition réelle de l'objet concédé. Le contrat, par la nature des choses, était un contrat réel, parfait par la seule tradition. Il fallait que le concessionnaire fut ensaisiné de Vobjet.

Seigneurs féodaux, ils ne concèdent qu'en cette qualité. Us retiennent des droits de corvée attachés d'abord au servage, et stipulent un droit nouveau qui représente tout à la fois une partie des revenus possibles du terrain concédé et l'auto-

rite seigneuriale de l'ancien propriétaire. C'est ce droit qu'on appelle cens, La concession est le bail à cens. Les terres concédées sont les censives.

Comme le fief, la censive dépendait d'un seigneur, avec cette différence toutefois que le fief était une tenure noble vis-à-vis du vassal et du seigneur, tandis que la censive était un bien roturier du côté du tenancier. Dans les deux cas, la terre était concédée à perpétuité avec réserves d'un droit supérieur et de certains services. Nobles et personnels pour les fiefs, ces services étaient d'une nature vile pour les censives.

Le censitaire ne devait ni foi ni hommage ; il payait le cens, c'est-à-dire une redevance en argent dont la qualité était modifiée.

Ces censives étaient beaucoup plus nombreuses que les fiefs, mais elles avaient moins d'étendue. Là où il n'y avait pas d'alleu, toute terre était fief ou censive.

Le bail à cens fut lui aussi, d'un usage fort répandu. C'était un véritable contrat par lequel une personne obtenait la terre d'autrui à titre de jouissance perpétuelle à charge de payer une redevance.

La tenure à censive était relalivement avantageuse. De la part du tenancier, elle n'avait pas le caractère noble, mais avons-nous dit, il ne devait ni foi ni hommage, ni le service de guerre ni celui de cour. Il payait une redevance très modique et cette redevance n'était même pas le prix de location de la terre, mais une simple preuve, une reconnaissance de la seigneuria

2* Pour entrer en possession du fief, il^fallait l'investiture ; pour la censive c'était la Tnise en saisine ou ensaisi/nement. L'ancien censitaire s'étant dessaisi entre les mains du seigneur, celui-ci devait bailler la saisine au nouveau preneur. A l'occasion de cette mise en saisine, le nouveau tenancier payait un droit fixé d'ordinaire à 12 deniers ; puis des lettres de saisine revêtues du sceau du seigneur étaient annexées à l'acte de transmission.

Le censitaire primitif avait la vraie saisine. L'acquéreur qui le remplace devait avoir aussi la saisine de droit et de fait. Il avait Tune et l'autre par l'acquittement du droit seigneurial et par la tradition réelle de l'objet vendu. L'ensaittinemeut était la condition essentielle de la transmission.

Pour pouvoir accenser une terre, il fallait être noble. Mais au contraire, pour acquérir une censive, aucune condition de capacité spéciale n'était exigée. Le censitaire devait tout simplement reconnaitre son seigneur par le paiement du cens et ce cens n'était pas quérable mais portable.

En sus du cens et du surceiis, le censitaire était tenu quel- <]ue fois à d'autres redevances.

S* Si le censitaire ou ses représentants veulent céder à un autre la terre donnée à bail à cens, il doivent avoir l'approbation du seigneur ; le vendeur paiera pour vendre, l'acheteur pour acquérir. Ce sera le droit de lods et ventes, que dans la suite l'acquéreur seul a été chargé de payer.

Le taux de ce droit était du sixième au douzième, suivant les coutumes. Il était dû comme le droit de quint pour toute mutation ou acte équipollent.

On a beaucoup discuté sur l'origine des lods et ventes ; certains auteurs y ont vu un emprunt fait au droit romain de Temphytéose, mais il est plutôt probable que c'est l'esprit de lucre des seigneurs qui a déterminé l'établissement de ce droit.

En outre de ce droit et de certaines autres prestations périodiques, le censitaire devait au seigneur certains services personnels connus sous le nom de taUles, corvées, haTialités,

Quelquefois le seigneur pouvait, d'après certaines coutumes, prélever double cens, notamment pour sa chevalerie, pour payer sa rançon, pour l'aparagement noble de sa fille ainée, etc., etc.

4* Le censitaire pouvait toutefois échapper assez facilement aux charges que lui imposait sa tenure au moyen du déguerpissement»

Le dégaerpissement se faisait en faveur de celui qui avait été seigneur de l'héritage ; il n'était pas un simple abandon de possession, un simple délaissement par hypothèque, mais un transport de propriété, et il avait ainsi un caractère particulier dans le droit coutumier.

Le bail à cens ou la censive prenait fin pour les causes qui auraient amené l'extinction d'un fief, tel qu'attentat à la vie du seigneur, etc., etc.

S* Il y eut aussi quelques autres tenures inférieures, car à côté des concessions à titre de fiefs et de cens se placèrent des contrats qui participèrent à leurs différentes natures et qui tendirent cependant à mettre moins de * dépendance féodale dans le caractère des possesseurs. Ce sont les baux à rente foncière. Ils étaient immobiliers et non rachetables ; on les regardait comme faisant partie des fonds sur lesquels ils étaient imposés.

Dans le bail à cens, la redevance était payable en argent. Dans le bail à rente, la redevance était payable en nature, blé, bois, etc., etc.

Il y eut aussi les rentes constituées à prix d'argent, avec hypothèque ou assignation sur immeubles. Elles portèrent l'empreinte féodale, en ce sens qu'elles furent généralement immobilisées, et subirent comme les immeubles le caractère de propres ou d'acquêts.

0« Le champart {campi pars) était une autre tenure difi*érente de la censive. Il existait lorsque le tenancier, après le prélèvement de la dîme ecclésiastique, devait à titre de redevance en nature, une partie de la récolte. Le champartier était tenu des mêmes charges que le censitaire et ce n'est que par l'objet de sa redevance annuelle qu'il se distinguait du censitaire.

L'hostise devait nécessairement être contractée avec un homme de la seigneurie et non un étranger. Ce tenancier devait un cens ou une rente. Pour être l'hôte du seigneur il

fallait être libre de toute autre seigneurie et on ne pouvait quitter impunément même par déguerpissement Vhoatiae du seigneur.

La tasque ou terrage était une redevance seigneuriale d'un autre genre. Elle ressemblait au cens en ce qu'elle était fixe et au champart en ce qu'elle était due en nature.

La tenure à meative consistait en ce que celui qui la devait était ordinairement obligé de payer au seigneur deux boisseaux de blé sur une certaine étendue de terre, à moins de convention contraire.

Certaines vignes étaient tenues au quart et au quint

Le bail à complant fut pour la vigne ce que le champart fut pour les autres culturea Le propriétaire des terres en friche les cédait à un fermier qui s'engageait à les planter en vignes et à donner une partie des f ru its à titre de redevance.

L'albergement était la convention intervenue entre le vassal et le seigneur, pour substituer une redevance en argent ou en nature au droit de gîte.

La mainferme existait dans le nord de la France. C'était une véritable censive. De droit temporaire qu'elle était au début, elle devint per nanente. De là, son nom.

Le hourdelage était une tenure roturière plus lourde que la censive ordinaire, mais plus avantageuse que les tenures serviles. Elle correspondait au métayage.

Le bourgage désignait une autre tenure. Il ne portait que sur des biens situés dans les villes ou dans leur banlieue, maisons, manoirs, terres, cens, rentes, etc., etc. Le bourgagiste relevait d'un seigneur à qui il payait des redevances.

7* Souvent les concessions étaient faites à des serfs réunis en villages, en communautés d'habitants.

Ces concessions eurent différents objets. Tantôt elles étaient relatives à des droits d'usage seulement, que plusieurs individus exerçaient dans les bois, les près, les marais ; tantôt elles comprirent des terrains dont la propriété indivise était abandonnée à plusieurs concessionnaires, pris individuelle-

ment, ou à une communauté d'habitants, prise à titre universel.

Remarquons que ces concessions étaient faites plus dans l'intérêt des seigneurs et de leurs fiefs que dans l'intérêt des tenanciers. C'était un moyen habile de fixer dans leurs domaines des habitants plus nombreux, et donner ainsi une plus grande valeur à leurs terras, etc., eta Les droits de rachat, de lods et ventes croissaient naturellement avec cette valeur.

Ces serfs formaient des sociétés sous la protection de quelques seigneurs, pour se garantir de la tyrannie des autres, et pour êtres jugés par leurs pairs.

Voici comment se formait cette communauté d'habitants : un groupe s'établissait dans une localité et y formait une villa, village. Ils habitaient des maisons en bois autour desquelles se trouvait un terrain approprié et le reste des terres était commun et la plus grande partie consacrée au pâturage. Personne ne pouvait vendre ou céder sa propriété et par suite son droit au pacage commun, sans l'autorisation de tous. A fortiori, aucun étranger ne pouvait s'établir sur les terres communes en s'en approprier une fraction sans cette même autorisation. On voit quel rôle considérable, quelle suprématie, le groupe, la collectivité, exerce sur la propriété individuelle. Les droits de vaine pâture et de parcours étaient inhérents à la communauté.