TOME CXXXV

de la condition des personnes sous le régime féodal. Il distingue trois espèces de serfs : le serf attaché à la personne du maître et vivant dans sa domesticité ; le serf cultivant la terre du maître et ayant, en général, un petit champ et une maison ; le serf exploitant une terrCj manse ou borde, appartenant au maître et ne pouvant transmettre sa culture par héritage qu'avec Tautorisation de son maître. Il s'est appliqué à prouver que la mainmorte ne s'est établie que peu à peu, comme une régularisation et un adoucissement du servage, qu'il y a eu, g.insi que l'a prouvé depuis longtemps M. Delisle, des provinces où le servage avait disparu de très bonne heure, mais que, malgré le grand mouvement d'affranchissement du xiv* et du xv® siècle qu'il attribue à des causes économiques beaucoup plus qu'à un sentiment d'humanité, il est resté des serfs jusqu'en 1789 (1). Au sujet de l'esclavage proprement dit, il montre qu'au xvi® siècle on faisait encore en Provence un commerce d'esclaves, et il cite une ordonnance du comte de Roussillon défendant en 1341, « à tout homme marié, dans les ordres ou religieux, de tenir une esclave dans sa maison ou dans une maison étrangère pour s'en servir charnellement ».

Il présente un tableau de la campagne féodale, qui paraît fidèle : des bois couvrant de vastes étendues, où presque partout les habitants coupaient librement et où vaguaient les cochons et les moutons; des vaines pâtures, où vivait le bétail des vilains ; des prés, plus rares qu'aujourd'hui, qui, après la première coupe étaient livrés au

(1) L'auteur cite l'édit de 1779 qui déclare le servage supprimé dans tout le royaume et il ajoute qu'eu 1787, les serfs de 23 communautés de Tabbaye de Luxeuil réclamaient contre l'affranchissement que l'abbaye prétendait leur imposer moyennant une somme modique.

libre parcours, comme l'étaient les terres labourées après la levée de la moisson et le glanage. Les communaux occupaient une grande partie du sol dans la plupart des paroisses; quoique dépendant de la justice du seigneur, ils étaient considérés en général comme appartenant aux manants qui en avaient la jouissance. « L'histoire, ditil, nous apprend que la propriété foncière, sous sa forme actuelle, loin d'être, comme certains esprits sont portés à le croire, un vestige du passé qu'on a omis de faire disparaître, est au contraire une conquête du présent qu'on vient de consolider. «

Au xiii" siècle, la population augmente; les seigneurs créent des villes neuves et des villes franches; de toutes parts on les voit bailler à cens des terres auparavant vagues et incultes; la superficie des labours s'étend considérablement aux dépens des bois et des landes. M. d'Avenel pense qu'il y a eu une diminution du prix du blé dans la première moitié du xni® siècle et il croit voir dans ce fait la preuve que les défrichements dépassaient alors l'accroissement de la population, tandis qu'il lui semble que l'effet contraire, c'est-à-dire un accroissement de la population plus rapide que celui des subsistances, s'est produit dans la seconde moitié du siècle. La courbe du prix du froment (1) que j'ai dressée,^ d'après les ch^iffres de l'auteur, ne semble pas confirmer cette hypothèse : on voit que la moyenne du prix du blé par quart de siècle ne cesse de monter de 1201 à 1325. D^ailleurs, les différences entre les moyennes que M. d'Avenel a calculées de 1225 à 1328 me paraissent trop peu considérables, vu le petit nombre d'éléments à l'aide desquels

(1) Voir cette courbe à la fin du mémoire.

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âO É. tEVASSEUR.

elles ont été établies, pour autoriser une conclusion économique sur les causes probables de la différence. De 1225 à 1250, le mémoire de M. d'Avenel ne renferme que cinq textes relatifs au revenu de Thectare de terre de labour, et le plus faible est de 1 fr. 61 tandis que le plus fort est de 58 fr. 50 (1). Il est vrai qu'il mentionne trente-six prix d'achat; mais ces prix sont aussi trop disparates pour que la moyenne qui en est tirée inspire confiance : ils varient de 19 francs l'hectare pour une terre inculte dans l'Aisne à 1 873 francs l'hectare pour un champ situé près de Brie-Comte-Robert. Quoi qu'il en soit, le prix moyen de l'hectare de terre labourable, qui s'était maintenu pendant un siècle (1225-1325) entre 206 et 261 francs, diminue dans la période 1326-1475 : on lé voit tomber de degré en degré Jusqu'à 48 francs. L'auteur cherche à mesurer chaque degré et à donner la raison économique du changement. La matière ne comporte peut-être pas toujours le degré de précision que l'auteur lui suppose; mais il y a des trouvailles ingénieuses dans ses inductions.

De 1301-1325 à 1326-1350, la valeur de l'hectare de terre de labour est descendue de 222 francs à 108 francs et le revenu de 22 francs à 10 fr. 80 ; en même temps le prix du blé (de 8 fr. 66 à 6 fr. 76) et celui du seigle (de 6 à5 francs) ont faibli aussi, quoique les salaires aient continué à hausser. M. d'Avenel, appuyé cette fois sur un grand nombre de textes accusant la même tendance, n'hésite pas à déclarer — c'est une nouveauté pour J 'histoire économique, — que l'extension des défrichements

(4) 11 est bon de rappeler que tous les prix, de quelque époque qu'ils soient, sont exprimés en monnaie actuelle, à raison de 1 franc par 4 gr. 50 d*argent fin contenus dans la monnaie du temps.

a dépassé dans cette période le progrès de la population.

De 1351 à 1375, le prix du blé est remonté très haut (9 francs l'hectolitre) et le prix de Thectare est descendu à 83 francs- Ne sont-ce pas les misères de la guerre contre les Anglais et de la Jacquerie qui ont restreint la production, causé, d'une part, les famines et la cherté et, d'autre part, avili la terre que les paysans abandonnaient?

De 1376 à 1400, le prix de Thectare s'est relevé un peu (98 francs), quoique le blé ne valût plus en moyenne que 4 fr. 66. Ne convient-il pas de dire que les effets n'ont suivi les causes qu'à distance et d'attribuer ce revirement au gouvernement réparateur de Charles V ?

Si rhectare est tombé à 48 francs en 1451-1475, c'est que cette période est celle où la France, épuiséç et dé^ peuplée par les dévastations de la guerre de Cent ans^ en subit les dernières conséquences sans avoir encore eu le temps d'en réparer les pertes ; les plaintes proférées par les représentants des provinces aux Etata- Généraux de Tours, en 1484, montrent combien le mal a été persistant. Cependant, dans l'Orléanais, l'hectare, qui était descendu jusqu'à 16 francs, s'est relevé, immédiatement après la délivrance d'Orléans, à 92 francs. Il y a des provinces oîi le prix était même descendu plus bas encore. Pendant ce temps, dans le Comtat Venaîssîu qui n'a été rançonné qu'une fois par les Grandes compagnies-, l'hectare valait 161 franco (il y a toujours été à un prix plus élevé que dans la plupart des autres provinces). Lorsque les Anglais eurent été expulsés et les gens d'armes plies à une certaine discipline, les laboureurs revinrent peu à peu à leurs champs. Dans le bourg de Priers, près de Soissons, le premier qui se hasarda,

ta./

après quinze ans d'absence, « ne sait, dit une déclaration du temps, à qui s'adresser pour louer de la terre, et nul ne peut lui dire à qui la terre appartient. » Le pays était devenu un désert. Les textes relatifs à la dépopulation de la France au milieu du xv« siècle abondent ; l'auteur n'avait qu'à choisir.

De 48 francs, l'hectare remonta dans la période isuivante à 97 francs; s'il fléchit ensuite à 98 francs au commencement du xvi® siècle (1801-1825), c'est qu'une cause nouvelle intervenait dans la fixation de sa valeur. Les années qui se sont écoulées de 1478 à 1S28 ont été une période de relèvement.

Durant cette période on a abattu les forêts qui avaient envahi le sol; on a défriché les landes. « La tierce partie du royaume est réduite à la culture depuis trente ans, » écrivait Claude de Seyssel au commencement du XV!"* siècle ; il ajoutait même, non sans exagération : « La rente des terres, bénéfices et seigneuries a cru généralement, et plusieurs sont de plus grand revenu par chaque année qu'ils ne se vendaient du temps même de Louis XI pour une seule fois. »

Le commerce renaissant et les métaux précieux, dont l'approvisionnement venait alors presque uniquement d'Europe, devenant insuffisants pour une circulation plus large et plus active, le pouvoir de l'argent augmenta, c'est-à-dire que les prix baissèrent. C'est ce qui explique pourquoi, malgré la prospérité croissante, le jfrix de la terre n'augmenta pas au commencement du xvi® siècle. Louis XII ne pénétrait pas la cause de ce phénomène lorsqu'il se plaignait que « les prix d'or et d'argent étaient haussés, » et qu'il en accusait les orfèvres et les marchands des foires.

Au contraire, après la conquête du Mexique et du Pérou par les Espagnols, l'argent afflua tout à coup en quantité énorme relativement aux temps antérieurs, et le prix de Thectare, montant toujours à mesure que s'abaissait la valeur du métal précieux, atteignit, dans le dernier quart du xvi® siècle, le prix moyen de 317 francs.

Les révolutions monétaires que le vicomte d'Avenel a décrites correspondent à très peu près aux périodes de rhistoire des métaux précieux que j'avais, il y a plus de trente ans et après d'autres écrivains, tracées dans La Question de F Or. Je retrouve aussi dans un grand nombre de textes, cités par M. d'Avenel, des preuves qui confirment des faits que j'ai signalés dans La population française : d'une part, l'accroissement de la population au xm^ siècle et à la fin du xv«; d'autre part la diminution de cette population pendant la guerre de Cent ans et pendant les guerres de religion. Vers la fin du XVI® siècle, les campagnes étaient au pillage : « le misérable temps pour n'oser sortir des villes! » écrivait en 1585, dans son livre de raison, un bourgeois de Tulle.

Depuis le moyen âge jusqu'à nos jours, la vale.ur de la propriété foncière a beaucoup plus augmenté que n'a diminué le pouvoir de Pargent. En voici la preuve : e n 4451-1500, ce pouvoir était six fois plus grand qu'aujourd'hui, et l'hectare de terre de labour s'achetait av ec vingt-deux fois moins d'argent qu'aujourd'hui (1).

Dans le même temps, le revenu de la propriété foncière a augmenté, mais dans une proportion bien moin-

(1) En 1884, le prix moyen, d'après Tenquête du ministère des Finances était de 1,600 francs ; daàs la seconde moitié duxv« siècle, il était, d'aprè s M. d'Avenel, d'environ 72 fr. 50 (moyenne de 48 francs et de 97 francs)

dre; car c'est à peine s'il a décuplé de 1451-1500 jusqu'à nos jours. M. d'Avenel, qui a établi ce fait par de nombreux textes, en conclut que l'intérêt de l'argent s^est abaissé à masure que s'accroissait le capital. Le revenu d'ailleurs a varié différemment suivant les cultures ; les bois au moyen âge coûtaient relativement peu, parce qu'il y avait beaucoup de forêts ; les prés coûtaient davantage et le foin était cher, parce qu'on ne connaissait pas les prairies artificielles ; les transports étant très difficiles, les vignobles se vendaient en raison plutôt de la proximité du débouché que de la qualité du cru : par exemple, pendant que le loyer d'un hectare de vigne était en moyenne de 19 francs en France (1476- ISOO) et qu'à Nîmes en 1382, il descendait à fr, 90, il s'élevait à 30 francs à Gentilly.

Il est plus difficile de comparer le prix des maisons que celui des champs. Aujourd'hui le champ n'est pas sans doute précisément ce qu'il était au moyen âge; les améliorations foncières ont modifié cet instrument de la production agricole; mais il y a toujours des terres qui sont naturellement bonnes, et des terres qui sont mauvaises. Quant aux maisons, elles ne sont plus du tout ce qu'elles étaient, surtout dans les grandes villes. La plupart de celles qui ont été conservées jusqu'à nos jours étaient des demeures somptueuses qui ne donnent pas une idée des logements du peuple. Les chaumières des serfs du moyen âge ont toutes disparu ; les habitations urbaines ont presque partout été reconstruites ; il est rare d'en voir dont la construction remonte au delà du xvi® siècle. Ce qui n'a pas changé, c'est le sol sur lequel Jes constructions s'élevaient; c'est pourquoi le vicomte d'Avenel a étudié surtout le prix

LES PRIX, * 2îi

du terrain. Il a calculé que, dans le Payis actuel où l'hectare vaut aujourd'hui en moyenne 1,300,000 francs, il valait 6S2 francs au temps de saint Louis.

Alors le loyer d'une maison paraît avoir été en moyenne de 123 francs : ce qui suppose, d'après le taux de l'intérêt dans ce temps, un prix de vente de 1,800 francs; aujourd'hui, la moyenne de la valeur locative est de 7 000 francs, et celle de la valeur vénale de 130,000 francs. Les loyers, obéissant aux mêmes influences économiques que les terres labourables, augmentèrent au xni® siècle et diminuèrent, pendant la guerre de Cent ans et après cette guerre, jusqu'à 58 francs : tel est du moins le taux moyen de la période 1430-1475.

Au xvf siècle, sous la double influence de la dépréciation de l'argent et de l'accroissement rapide de la population parisienne, le prix du mètre de terrain, qui, à la fin du xv® siècle, était en moyenne de 2 centimes et demi à Paris, a monté jusqu'à fr. 95 en 1588. Les rois s'inquiétaient de cette agglomération. Les mesures qu'ils prenaient pour l'arrêter avaient le sort de la plupart de celles par lesquelles les gouvernements prétendent enrayer le mouvement économique : elles étaient impuissantes (1).

En 1234, un cordonnier anglais acheta, sur Fempla-

(1) Édit de 1627 : « Les rois nos prédécesseurs, reconnaissent que l'augmentation de notre bonne ville de Paris était grandement préjudiciable, ont souvent fait défenses de bâtir dans les faubourgs, et noi^s avons depuis quelques années continué les mêmes défenses, au préjudice desquelles un grand nombre de personnes ne laissent d'y entreprendre plusieurs bâtiments ; ce qui nous a fait résoudre d'y pourvoir par nouvelles défenses, et sur de plus grandes peines, afin de retenir chacun dans l'obéissance. » L'édit interdit de construire en aucune place nouvelle, (t si ce n'est pour refaire les maisons qui s'y trouvent faites de vieille date, sans s'étendre. » . .

cément où la rue Bergère aboutit aujourd!hui dans la rue du faubourg Montmartre, un terrain de 2 hectares 70 de marais ; il fit cette acquisition au prix d'une rente de 245 francs, prix très élevé pour Tépoque, ^i correspond (au denier 10) à un capital de 2,480 francs. Ce terrain, donné à FHôtel-Dieu en 1261, rapportait 84 francs en 1394 et 32 francs seulement en 1426, époque de diminution du revenu des immeubles et d'augmentation de la valeur des métaux précieux; il rapportait 346 francs en 1S89, et, par delà du xvi'» siècle, 1 ,472 francs en 1637.. Aujourd'hui (1892), ce même terrain, évalué à 1,000. francs le mètre, vaudrait 27 millions et devrait rapporter, sans les constructions, environ un million.

Il y a des exemples de grandes plus-values durant notre siècle ^ mais il n'eu existe pas, à ma connaissance qui se soient produites dans de telles proportions. Une famille dans laquelle se serait transmis de père en fils un terrain situé actuellement dans Paris, aurait vu augmenter sa fortune d'une manière prodigieuse. Une famille qui aurait conservé la propriété d'une ferme à la campagne aurait vu aussi son capital et son revenu augmenter considérablement, quoique dans une proportion bien moindre.

Tout autre aurait été le sort d'une famille qui aurait possédé une fortune mobilière consistant en rentes foncières ou en intérêts d'argent prêté à un titre quelconque et dont le placement aurait été renouvelé de période en période après des remboursement successifs. Elle aurait subi les conséquences d'une triple diminution : diminution graduelle de l'intérêt du capital qui était de 10 p. 100 au xni® siècle. et qui est de moins

de 4 aujourd'hui (1) ; diminution du poids de métal fin contenu dans la livre tournois; diminution du pouvoir commercial de l'argent, sans parler de la diminution du pouvoir social qui est considérable. M. d'Avenel a calculé que 1,000 livres placées au temps de Philippe- Auguste et représentant alors en valeur intrinsèque 21,770 francs et en pouvoir commercial 98,000 francs actuels, auraient procuré un revenu dont le pouvoir commercial eût été égal à celui de 9,800 francs actuels. En 1600, le revenu de 1,000 livres n'était représenté que par 417 francs (pouvoir actuel) ; en 1790, le capital n'aurait plus valu que 900 francs (valeur intrinsèque) et le revenu n'aurait été que de 45 francs; en 1890, le revenu serait réduit à 36 francs.

Au contraire, le propriétaire d'une terre de labour achetée 1,000 francs (valeur intrinsèque) sous Philippe-Auguste pourrait vendre aujourd'hui cette terre 122,500 francs et avoir un revenu de 4,050 francs. Donc, malgré les variations, accidentelles ou permanentes, causées par l'état politique ou économique du pays, la propriété foncière a été, dans la suite des siècles, beaucoup plus favorisée que la propriété mobilière. C'est elle qui, à ce point de vue, a le plus profité de l'accroissement général de la richesse nationale.

M. d'Avenel en conclut qu'elle n'a pas le droit de se plaindre lorsque parfois il se produit quelque mouvement en sens inverse, surtout lorsque ce mouvement a pour cause une abondance plus grande de produits et

(1) La moyenne du taux de l'intérêt est indiquée ainsi par M. d'Avenel :

1200-1475 denier 10 soit 10 0/0

28 É. LEVASSECR,

pour conséquence une plus grande facilité d'existencç procurée à la masse de la population. v

En traitant de la terre et de son revenu dans les deux derniers siècles (xvii* et xviii'), le vicomte d'Avenel insiste sur le droit de chasse dont il croit que les rigueurs ne sont guère antérieures au xvi« siècle. Au moyen âge, suivant lui, la chasse était plutôt un devoir du seigneur qui devait purger la campagne d'animaux malfaisants (1), qu'un privilège garanti par une sévère pénalité.

Il montre, d'autre part, les rentes foncières diminuant de plus en plus ôt s'évaporanl en quelque sorte dans la main du seigneur par suite de la réduction, du poids de la livre tournois et de son pouvoir commercial. Cependant les censitaires se plaignaient; la Révolution française, qui les libéra en autorisant le rachat ou en supprimant purement la rente, leur procura un certain bénéiBce ; elliB n'en procura pas à la masse des paysans qui n'étaient pas propriétaires et qui, en mainte pa* roisse, perdirent des droits d'usage et même des bien^ communaux.

M. d'Avenel explique comment les baux à cens, qui étaient la forme d'amodiation la plus ordinaire au moyen âge, devinrent rares dans les temps modernes et com-ment le bail à ferme domina à son tour, du moins dans les grandes plaines de labour, comme la Beauce. Il pense que dans cette région, comme dans plusieurs autres, la culture était, par suite de. cette transformation, moins morcelée au xvii" et au xvni* siècle qu'elle ne l'avait été au moyen âge.

(1) Il cite ce fait qu'en 1341, aux environs de Troyes, on tua 18 loups et on en prit 572 vivants.

. LES PBIX. 29

Il ne croit pas que la condition du tenancier se soit améliorée et il affirme que, plus la richesse a progressé, plus forte a été la part du revenu que le propriétaire s'est réservée par le contrat passé avec son fermier ou son métayer. J'hésite à le suivre dans cette induction parce que je me demande si, de Taccroissement du revenu du propriétaire il faut nécessairement conclure à une diminution de la situation du tenancier? Que le fermage de l'hectare représentât en moyenne 87 litres de froment dans la première moitié du xvn' siècle et 166 dans la seconde moitié du xviii® siècle, tandis qu'il en représente aujourd'hui 250, la conséquence n'est pas nécessairement que le tenancier ait moins aujourd'hui pour sa part ; car la terre peut avoir rapporté davantage au xvni* qu'au xvii% quelques restreintes que fussent alors les améliorations foncières. La thèse aurait besoin d'être éclairée par des preuves plus lumineuses.

« Dépossédé au xvi® siècle par la crue de la population, du bien-être matériel dont il avait joui au moyen âge, le paysau français ne le recouvra que de nos jours. » Telle est l'affirmation de M. d'Avenel qui, quoiqu'un peu trop absolue, paraît contenir une forte dose de vérité. Il s'applique à la prouver en insistant sur la diminution des vaines pâtures et la perte des droits d'usage. Il montre, en 1623, le parlement de Toulouse défendant à l'évêque de Montpellier d'inféoder les terrains vagues de Villeneuve-lès-Maguelonne « lors même qu'ils pourraient être mis en culture.», parce que les habitants avaient droit de faire paître leur bétail dans toute la juridiction; en Provence, sous Richelieu, des chefs de famille obligés de quitter les terres qu'ils cultivaient, parce que la suppression de la vaine pâture leur avait

sa É. LEVASSEUR.

enlevé le moyen de faire vivre leur bétail, et par suite, de faire valoir leur propre champ ; au xvii* siècle, T usage des prairies artificielles commençant à s'introduire et les propriétaires s'efforçaïit de les défendre contre les habitants qui y envoyaient paître leurs bêtes; en 1769, un édit abolissant le droit de parcours en Roussillon avec les considérants que voici : « Les héritages qu'il n'est pas permis de clore sont pour ainsi dire au premier occupant, parce que les troupeaux, même ceux des simples tenanciers possédant une certaine quantité de terres dans les communautés, jouissent de la faculté d'y entrer librement. Il en résulte un concours, aussi monstrueux qu'effectif^ dans la consommation précipitée des herbages et des dommages souvent irréparables pour les possessions livrées à cette servitude. » Le droit de parcours n'a définitivement été aboli en France que par la loi du 9 juillet 1889.

Un fait que Fauteur établit solidement et qui est d'un intérêt majeur pour l'histoire économique, c'est l'abaissement de la valeur vénale et du revenu de la terre vers la fin du xvii* siècle, et l'augmentation considérable de cette valeur et de ce revenu dans la seconda moitié du xviii« siècle. Le prix de l'hectare s'était élevé au xvn'' siècle de 277 francs, en 1601-1625, à 481 francs durant la période 1651-1675 qui a été une période de prospérité. Puis il avait baissé dans la seconde partie du règne de Louis XIV sous la double influence de la guerre et d'une politique économique qui appauvrissait l'agriculture et il avait continué à baisser pendant les premières années du règne de Louis XV jusqu'à 265 francs (période 1701-1725). Grâce à une paix prolongée que troublèrent peu, à l'intérieur du royaume, la guerre de

succession de Pologne, celle de la succession d'Autriche et même la guerre de Sept ans quoiqu'elle ait été non moins triste pour notre honneur militaire que funeste à nos colonies, la population, qui avait beaucoup diminué, augmenta de nouveau; les défrichements se multiplièrent et le prix de l'hectare tripla presque dans l'espace de soixante-quinze ans (764 francs en 1776-1 790) •

L'auteur a dressé un tableau comparatif du revenu de la terre labourable par province en 1790 en doublant (conformément au pouvoir qu'il assigne à l'argent) les prix de cette époque et en les comparantaux prix de 1884 (d'après l'enquête du ministère des finances). On voit d'après ce tableau qu'il y a eu baisse en Champagne (baisse de 68 p. 100), dans le Comtat Venaissin (68 p. 100), en Saintonge (28 p. 100); qu'il y a à peu près parité en Berri et en Languedoc ; qu'il y a eu accroissement de 5 p. 100 seulement dans l'Ile-de- France et de 9 en Bourgogne; que cet accroissement s'est élevé à 43 et 45 en Normandie et dans le Maine, à 78 et à 86 en Picardie et en Flandre. Il peut être intéressant de connaître ces rapports, quoiqu'il n'y ait pas lieu de leur accorder une confiance absolue.

La Révolution française a pour un temps ralenti le mouvement ascendant de la valeur foncière ; M. d'Avenel cite des fermes qui étaient louées moins cher en 1795 qu'en 1785 (1). Mais ce mouvement a recommencé vers 1830 et, depuis 1850, il a été assez rapide pour devenir comparable à celui dont ont été témoins les hommes de la seconde moitié du xvm® siècle. L'auteur demande si,

(1) Je puis donner une preuve de cette diminution tirée des archives d'un des lycées de Paris. Pendant la Révolution, les terrains et bâtiments de l'ancien collège d'Harcourt (aujourd'hui lycée Saint-Louis) furent mis en vente en plusieurs lots. Voici l'estimation faite en 179U de

après avoir profité de plus-values si considérables, les propriétaires et les cultivateurs, qui parlent au nom dé l'intérêt de la terre, sont bien fondés à opposer aujourd'hui des barrières artificielles à une évolution qui se produit en sens contraire, et dont le résultat aurait contribué au bon marché de la vie.

' Dans un mémoire, qui avait figuré une première fois dans le concours de 1886 et quin'apas reparu en 1889 (1), Fauteur avait établi entre le revenu des terres au xvin** siècle et au commencement de la Restauration une comparaison qui le conduisait à conclure que, dans l'intervalle, il n'y avait pas eu progrès. Sur ce point les deux auteurs ne sont pas en contradiction, car l'augmentation de la valeur de la terre est postérieure à 1815 ; mais les prix que donnait l'auteur du mémoire étaient notablement supérieurs (2) à ceux qu'a recueillis le vicomte d'Avenel. Le prix des terrains à bâtir dans les grandes villes a augmenté du xvn» à la fin du xviiie siècle, beaucoup plus encore que celui des terrains de culture. Il a d'ailleurs subi les mêmes vicissitudes. Entre autres

la valeur de la toise de plusieurs de ces lots et le prix de la mise en vente en 1798;

Estimation de la, valeur de la toise {sur 1316 toises en tout).

En 1790. En 1798.

1" lot 800 livres. 300 livres.

(Voir V Ancien nollège d'ffarcourt et le lycée Saint-Louis, par M. Bouquet.) (1) Nous avons appris que l'auteur de ce mémoire était M. A. des Cilleuls. •

/2) Revenu net des terres médiocres, Revenu net moyen

d'après les recherches de l'ensemble des terres

de Tauteùr du mémoire. du département, d'après Chaptal

(De Vlnd. fr. 1819.) fr.fr.

Eure 1748-1778 51 49 55 10 40.43

Seine-et-Oise. . 1747-1788 50 35 58 33 51 »

Oise.. ' 1788 50 44 39.80

Puy-de-Dôme, . 1779 21 01 24.28

preuves du recul qui s'est produit, de la mort de Colbert au ministère de Fleury, l'auteur cite une maison de la rué Planche-Mibray, vendue 20,700 francs en 1676 et 10,600 en d717. Plus que les terres, les maisons subissent l'influence de la mode : ainsi un hôtel du Marais qui rapportait 4,900 francs lorsque, sous Louis XIII, la place Royale et le Marais étaient le rendez-vous du monde élégant, n'était plus louée que 3,600 francs eh 1770. Par la même raison, les loyers étaient très chers à Versailles au xvm° siècle. L'auteur estime que le loyer moyen des maisons de Paris a sextuplé dans le cours du xvn® siècle, époque où une partie de la noblesse vint se fixer à Paris et s'y fit bâtir des hôtels, oii le luxe de la bourgeoisie et le nombre total des habitants augmentèrent très fortement. Après la dépréciation du commencement du xviii'* siècle, le progrès recommença; le prix moyen d'une maison dans le périmètre des fortifications actuelles est évalué par M. d'Avenel à 40,500 francs en 1651-1675, à 22,700 francs en 1701- 17.25, à 73,500 francs en 1776-1790.

3° Le travail et les salaires. — Les chapitres que le vicomte d'Avenef a consacrés aux salaires sont une des parties les plus intéressantes de son mémoire. Le prix du travail n'a pas toujours suivi dans ses changements une ligne parallèle à la propriété foncière ; il ne s'est pas réglé non plus sur la condition civile des ouvriers. Liberté et bien-être, dit l'auteur, ne marchent pas nécessairement du même pas. « Dans une société civilisée, il arrive quelquefois qu'un homme meurt de faim faute de ressources, cela n'arrive jamais à un bœuf. » ilsfjoute : pas même à un esclave et peut-être moins à un serf qu'à un homme libre.