CHAPITRE V
RÈGLES SPÉCIALES PROPOSÉES CONCERNANT LA FIXATION DES INDEMNITÉS EN CAS D’EXPROPRIA- TION D'IMMEUBLES INSALUBRES
Dans la matière spéciale de l’expropriation pour cause d'’insalubrité, la proposition de M. Siegfried, adoptée par la Chambre des députés avec quelques modifications, tend à établir des règles particulières qui seraient imposées au jury pour la fixation de l'indemnité. On veut éviter la surévaluation que les méthodes ordinaires d'appréciation pourraient conduire le jury à admettre pour les immeubles insalubres.
L'article 4 de la proposition de M. Siegfried portait,
à cet effet, les dispositions suivantes :
Pour la fixation du chiffre des offres à faire au propriétaire, le préfet nomme trois experts, l’un sur la désignation du maire, le second sur la désignation du propriétaire de l'immeuble à exproprier, le troisième sur la désignation du président du tribunal civil, ce dernier étant pris parmi les membres du Conseil départemental d'hygiène.
Les experts ainsi nommés auront pour mission exclusive d'évaluer :
1° La valeur vénale actuelle de l'immeuble ;
20 Le montant de la dépense qu'entraînerait l'exécution des travaux nécessaires pour l’assainir ; la nature et l’importance de ces travaux sont, au préalable, déterminées suivant les formes prescrites par les articles 12 et suivants de la loi du 15 février 1902 sur la protection de la santé publique.
3° La détermination de revenu pouvant en résulter.
Dans le cas où l'immeuble serait frappé d’interdiction totale, les experts devront évaluer le prix du terrain et des matériaux de la construction, Ils devront déposer leurs conclusions dans le délai d'un mois.
Cet article fut adopté par la Chambre,avec la seule modification suivante : à la fin du premier alinéa, les mots « ce dernier étant pris parmi les membres du Conseil départemental d'hygiène » ont été rayés. Suivant l'observation faite par M. Potié, il arrivera fréquemment que l'expert, désigné par le maire, soit lui-même pris parmi les membres du Conseil départemental d'hygiène, il serait excessif que deux experts sur trois appartinssent à ce Conseil. D'ailleurs,trouverait-on toujours dans cette assemblée des membres qualifiés pour apprécier la valeur des travaux de construction ? Mieux valait donc laisser au président du tribunal civil la liberté du choix, et c'est ce qu’a décidé la Chambre des députés.
L'article 5,adopté par la Chambre,est conçu ainsi :
Les règles suivantes sont observées dans la fixation des indemnités :
Le jury fixe l'indemnité par deux délibérations motivées. La première établit la valeur vénale de l'immeuble. La seconde établit la somme quil y a lieu d’en déduire pour tenir compte : 1° de la dépense qu'occasionneraient les travaux nécessaires pour rendre l'immeuble salubre ; 2° de l'augmentation de valeur que sont susceptibles de recevoir du fait des travaux d'assainissement et d'amélioration du quartier, les immeubles ou parties d'immeubles non compris dans le périmètre exproprié et restant + 1 possession du propriétaire.
Dans le cas où l'immeuble à démolir n'aurait pu être rendu propre à l'habitation par des travaux d'amélioration ou des modifications partielles, le jury n'accorde l'indemnité que pour la valeur du sol et celle des matériaux de démolition.
L'indemnité à ailouer au propriétaire d’un immeuble exproprié pour cause d’'insalubrité ne comprendra jamais d’indemnité pour le fait de dépossession.
Ce texte contient, outre des modifications de forme, deux modifications de fond au texte proposé par M. Siegfried.
D’après l’auteur de la proposition, la somme à déduire dela valeur vénale de l'immeuble exproprié devait comprendre deux éléments : 1°lun tiré de la diminution du revenu qui résulterait de la réduction du nombre des locataires au chiffre que permettraient les règles de l'hygiène; 2° l’autre tiré de la dépense qu'occasionneraient les travaux nécessaires pour rendre l'immeuble salubre. Mais M. Chenal fit observer que la diminution de revenu à prévoir par suile de la réduction du nombre des locataires pourrait être assez délicate à fixer.
Le surpeuplement dont il aurait fallu tenir compte est celui qui est dû non au fait du locataire lui-même, mais à celui du propriétaire. Par exemple, un locataire emménage dans un logement qui est suffisant pour sa famille actuelle, si, ensuite, sa famille vient à augmenter, le surpeuplement n’est pas imputable au propriétaire. Mais voici, au contraire,qu'un propriétaire aménage en chambres, d'anciens cabinets noirs donnant sur un escalier,en perçant une fenêtre et une porte sur cet escalier : ici, l’abus est imputable au propriétaire lui-même. Cependant, il est assez malaisé d'établir, dans un texte, une distinction entre ces deux sortes de surpeuplement. Et puis, les experts, appelés à apprécier l'importance des travaux à exécuter pour rendre l'immeuble salubre, comprendront parmi ces travaux ceux qui sont nécessaires pour supprimer les logements malsains abusivement créés. Dans ces conditions, la Commission et la Chambre décidèrent de ne pas faire entrer en compte le premier des éléments envisagés par M. Siegfried.
D'autre part, l'alinéa 2 de l’article était primitivement rédigé ainsi :
Dans le cas où l'immeuble ne pourrait être rendu propre à l'habitation par des travaux d'amélioration ou des modifications partielles.
Mais M. Lefas fit remarquer que, sans pouvoir être rendu propre à l'habitation, l’immeuble pour-
rait parfois, sans inconvénient, au point de vue hygiénique,être affecté à un autre usage, par exemple servir de magasin, d'atelier ou d’écurie.Ne serait-il pas injuste dans ce cas de ne payer au propriétaire que la valeur du sol et des matériaux de démolitions. La collectivité réaliserait alors, du fait de l’expropriation, un bénéfice, puisque l'immeuble pourrait être immédiatement affecté par elle à un usage autre que l'habitation, et représenterait une valeur supérieure à celle des matériaux et du sol. Pour donner satisfaction à l'observation de M.Lefas,on voulut marquer dans le texte que le mode de calcul de l'indemnité, inscrit dans l’alinéa 2, ne s'appliquerait qu’au cas où l'immeuble, n'étant susceptible d'aucun usage, devrait nécessairement être démoli. Aussi la rédaction fut-elle modifiée ainsi par l’adjonction des mots : (à démolir ». « Dansle cas où l’immeuble à démolir ne pourrait être rendu propre à l'habita: tion... »
Malheureusement, avec les modifications apportées, la rédaction devient confuse. En réalité, le jury pourra avoir devant lui trois hypothèses:
1° L’immeuble peut, au moyen de travaux appropriés, être rendu propre à l'habitation. Dans ce cas, le jury doit déterminer plusieurs sommes : 1° la valeur vénale de l’immeuble : 2° la dépense qu'occasionneraient les travaux nécessaires pour rendre l'immeuble salubre: 5° augmentation de valeur que
Platrier n
les travaux pourraient procurer aux immeubles voisins du même propriétaire. Le total de ces deux dernières sommes devrait être déduit du montant de la première pour donner le chiffre de l'indemnité.
2° L’immeuble ne peut pas être rendu propre à l'habitation, mais, il pourrait, soit dans son état actuel, soit à la suite de travaux, être affecté à un autre usage: magasins, usine, écurie, etc... Dans ce cas le texte ne porte pas de disposition nette. Il semble qu'ici encore, le jury devrait fixer trois sommes :
a) La valeur vénale qu’aurait l’immeuble s’il était affecté non à l’habitation, mais à l’usage auquel il pourrait servir sans violation des règles d'hygiène ;
b) La dépense qu’occasionneraient les travaux nécessaires pour rendre l’immeuble salubre, en vue de l'objet auquel il pourrait être affecté ;
c) La plus-value que les travaux d’assainissement pourraient apporter aux immeubles voisins du même propriétaire.
Ces trois éléments seraient combinés de la même manière que dans la première hypothèse ;
3 Enfin l'immeuble ne peut être affecté à aucun usage. Sa démolition s'impose. Dans ce cas, le jury ne fixe qu'une seule indemnité, qui comprend la valeur du sol et des matériaux de démolition.
Ces règles, qui établissent des principes spéciaux à l’expropriation pour cause d’insalubrité, nous
paraissent parfaitement justifiées. Le droit de propriété n’est plus, aujourd’hui,ce droit absolu de jouir et de disposer des choses ,que définissait notre Code civil. À tort ou à raison, la tendance de plus en plus accentuée est de le considérer comme une situation objective correspondant à une véritable fonction sociale.Le propriétaire ne peut donc pas user légitimement de sa chose pour empoisonner ou intoxiquer ses semblables. S'il entasse ses locataires dans des logements surpeuplés et malsains, il est en faute. I ne doit pas lui être tenu compte du bénéfice exceptionnel que lui procure cette action fautive.
Des règles spéciales étant ainsi posées pour le cas d'opérations d'assainissement, il s'agissait d’établir le contact entre les cas où il serait fait application de la loi de 1841 et ceux où on aurait recours à la procédure nouvelle. L'article 6 du projet volé par la Chambre prévoit à cet effet deux hypothèses :
1011 y a des cas dans lesquels un immeuble, dont l’expropriation est poursuivie en vue de l’exécution d’un travail public serait soumis, pour l’évaluation de l'indemnité, aux règles posées par la législation spéciale à l’assainissement. Cela se produirait lorsque cet immeuble aurait fait l’objet d’un arrêté ordonnant des travaux ou prescrivant l'interdiction d’'habiter, conformément aux dispositions des articles 12 et suivants de la loi du 15 février 1902 et que les délais impartis au propriélaire pour s’exécuter seraient
‘expirés au moment où interviendrait le jugement ‘d’expropriation ;
20 Inversement, il se pourrait qu’un immeuble compris dans une opération d'assainissement fut évalué conformément aux règles générales posées
par la loi du 3 mai 1841 :
Lorsque,dans un groupe d'immeubles ou un quartier exproprié en conformité des décisions de la présente loi, se trouvera compris un immeuble sur la valeur vénale duquel les experts désignés à l’article 4 de la dite loi auront admis qu'il n’y a pas de déduction à opérer pour cause d’assainissement, la fixation de l'indemnité par le jury aura lieu conformément aux dispositions de la loi du 3 mai 1841.
Cette disposition, très équitable, n’était pas comprise dans la proposition de M. Siegfried. Elle a été ajoutée au texte, sur l’avis de la commission, à la suite d’un amendement déposé par M. Chenal.
Telle est la situation faite aux propriétaires d’immeubles expropriés pour cause d'assainissement. Quelle est celle des locataires ? M. Siegfried avait proposé, à leur sujet, la disposition suivante :
Les indemnités à allouer aux locataires seront fixées en tenant compte des dispositions de l’article 19 de la loi du 15 février 1902.
Nous avouons, d’ailleurs, ne pas très bien comprendre le sens de ce texte. En effet l’article 19 de la loi dë 1902 est ainsi conçu :
Lorsque, par suite de l'exécution de la présente loi, il y aura lieu à résiliation des baux, cette résiliation n’emportera, en faveur des locataires, aucuns dommages et intérêts.
La disposition se traduisait donc ainsi : les indemnités à payer aux locataires seront fixées en tenant compte des dispositions de l’article 17 de la loi de 1902, qui n’accorde,en pareil cas,aucune indemnité ! Ileût été beaucoup plus simple, à notre sens, de dire qu'aucune indemnité ne serait due aux locataires à raison de la résiliation de leurs baux. C’est d’ailleurs avec ce sens que la disposition de M. Siegfried fut interprétée dans les débats qui eurent lieu à la Chambre.
M. Lefas s’éleva contre cette règle, qu’il proposa de remplacer par la suivante :
Les indemnités à allouer aux locataires seront fixées à un trimestre de leur loyer, sans toutefois que cette indemnité puisse être inférieure à 30 francs, ni supérieure à 100 francs.
Cette somme ne sera pas susceptible d'opposition pour le paiement des loyers arriérés.
Le sous-secrétaire d’État de l'Intérieur se montra opposé à cet amendement, auquel il reprochait d’être en désharmonie avec la disposition de l’article 17 de la loi du 15 février 1902. Mais la commission l’acceptait. Le rapporteur fit valoir que les situations envisagées étaient absolument différentes dans les deux cas. Dans la loi de 1902, l'indemnité, s’il en était dû, incomberait au propriétaire, et non à la commune.
Au contraire, dans le cas visé par la proposition de loi, c’est la commune qui exproprie; or, comme il peut y avoir dans les immeubles une population assez nombreuse qui se trouve obligée du jour au lendemain à déménager, il paraît légitime d’accorder une certaine assistance à cette population.
L’amendement de M. Lefas a été adopté par la Chambre des députés.
