ARS

de Vatimesnil a pris dans son rapport de 1850 un cas parliculièrement frappant (1). « Un tuteur rend un comple au mineur devenu majeur qui avait pris inscription sur lui. Le compte est approuvé par le pupille, le reliquat est payé par le tuteur et l'inscriplion est rayée. Plus tard le tuteur emprunte sur hypothèque. Mais le compte de tutelle élait frauduleux ; il y avait eu des omissions ; le pupille fait rectifier le compte et se trouve créancier de sommes considérables. La justice déclare, conformément au véritable sens du Code civil, qu'il doit primer les préteurs qui ont traité avec le tuteur dans une complète bonne foi et une ignorance invincible. »

Ce premier point : que l'existence d’hypothèques occultes et générales est incompatible avec tout bon régime hypothécaire, est une vérité en quelque sorte d'évidence que nul n’a jamais songé à contester, Nous touchons ici au vice fondamental de la législation actuélle, à celui qui appelle le plus impérieusement une réforme puisqu'il touche à « l'élément vital » de toute organisation hypothécaire. Une seule catégorie d'hypothèques dispensée de publicité, et tout le reste du système est radicalement vicié, car la sécurité à laquelle ont droit les tiers n'existe plus.

30. Les auteurs du Code avaient obéi en cela à des préoccupations graves et fort dignes d'intérêt : il

(1) Moniteur de 1850. Supplément au n° 116, p. ?, col. Î.

Me fallait protéger les incapables contre leur propre faiblesse et contre la mauvaise administration de leurs biens par ceux qui sont chargés de les gérer. Et dans le conflit qui s'élevait entre l'intérêt des imcapables et l'intérêt du crédit public, ils avaient fini par abandonner celui-ci au profit de celui-là.

Or, non seulement le système qu'ils adoptaient brisait toute l'harmonie de la conception d'ensemble durégime hypothécaire, mais encore il n’aboutissait pas à protéger les mcapables, au profit desquels on faisal ce gros sacrifice d'abandonner en leur faveur spécialité et publicité.

L'hypothèque légale de là femme mariée est une garantie absolument insulfisante, car elle peut y renoncer, y subroger, par conséquent abandonner toute la protection qu'elle doit en retirer, pourvu qu'elle ne soit pas placée sous le régime dotal ; mais alors, en ce dernier cas, ce n'est pas l'hypothèque légale qui protège la femme, c'est la dotalité. C'est ce qu'à la sous-commission Juridique du cadastre a très fortement exprimé M. Bufnoir : « Pour toute lemme qui n'est pas mariée sous le régime dotal, le résultat le plus clair de l’hypothèque légale, c'est que la femme se ruine toutes les fois que le mari se ruine... Personne, bien entendu, ne traite avec un homme marié sans demander l'intervention de la femme, sans qu’on demande, comme on dit, que le prêteur, par exemple, soit subrogé aux droits de la femme dans son hypothèque, ou qu'elle renonce à son hypothèque au

profit de l'acquéreur. » (1) Et c'est ce que déjà, lors de l'enquête de 1840, constatait le rapport rédigé par M. Valette pour la Faculté de Paris (2) : « La législation actuelle ne défendant plus aux femmes de s'obliger pour autrui, ni même pour leurs maris, les créancrers qui traitent avec ces derniers ne manquent presque jamais d'exiger le concours des femmes, en qualité de coobligées; et même de coobligées solidaires... Quelquelois, la femme, sans s’obliger personnellement, renonce purement et simplement à son hypothèque ou y subroge des tiers... Ainsi, dans la pratique des affaires, ces garanties, si solides en apparence, s'en vont en fumée, ou du moins ne profitent aux lemmes mariées qu'à l'égard des tiers les moins rigoureux dans leurs exigences ou quelquefois même les plus dignes d'intérêt, tels que ceux dont le mari est devenu le débiteur à raison d'un délit ou d'un quasi-délit dont il doit réparation. » (3)

La situation des mineurs et des interdits est plus solide : car leur incapacité même les empêche de renoncer à leur hypothèque légale. Mais que l'immeuble du tuteur soit vendu, 1l faut, si l'acquéreur procède à la purge, que, dans les deux mois, l'hypothè-

(1) Séance du 9 juillet 1891. P. V., |, p. 28.

(2) Documents relatifs au régime hypothécaire. publiés par ordre de M. Martin du Nord, tome II, p. 445 el suivants. Paris, Imprimerie Nationale, 1844.

(3) Voyez encore un excellent résumé de ces critiques dans l'exposé des motifs du projet du Gouvernement de 1850, Moniteur, 1850, p. 1160, col. ?.

ERONT TE que légale du mineur soit révélée, faute de quoi limmeuble est déchargé. On voit la fragilité extrême de cette garantie, à peine supérieure à celle de la femme.

Enfin, aussi bien pour les femmes mariées que pour les mineurs, l’hypothèque légale ne répond à rien et ne repose sur rien au cas où la fortune du mari ou du tuteur est une fortune mobilière. Le Code a complètement négligé de pourvoir dans ce cas à la sûreté des incapables. La loi du 27 février 1880 a remédié en partie à celle situation en protégeant les valeurs mobilières du pupille : mais, celte réserve faite, combien restent vraies, en 1907, les critiques qu'en 1840 Ja Faculté de Paris formulait dans le rapport que nous avons cité : « Aucune précaution n'est prise ici pour garantir les reslitutions à faire par les débiteurs, aucun placement n'est jJudiciairement exigé, aucune caution n'est demandée. Il senible que l’hypothèque générale, véritable panacée universelle, dispense de tout autre remède, de tout autre moyen de précaution : ainsi, le débiteur a-t-1l des immeubles considérables, le gage du créancier sera complet, exagéré même, peu importe ; au contraire, n'a-t-1l pas d'immeubles, le créancier n’a pas de sûreté, la loi ne songe plus à lui. » (1)

Ainsi, en résumé, le crédit foncier en général compromis, le crédit des hommes mariés et des tuteurs paralysé, les droits du mineur et de la femme lais-

(1) Documents... ete., L e., Il, pi

LR COR sés, malgré cela, sans garantie sérieuse ; voilà comment peut S analyser tout le système de notre loi en malière d'hypothèques légales destinées à protéger les incapables.

81. la réforme s'impose, mais elle se présente ici comme particulièrement difficile. Il faut que le crédit immobilier soit assuré, mais il ne faut pas que l’inté- rêt des incapables soit compromis. Combinaison difficile à réaliser, car loutes les fois qu'on subordonne l'hypothèque légale de ces incapables à des conditions de publicité, on court le risque de la supprimer en fait, ces condilions ne pouvant être assurées de facon certaine. Certains de ceux qui ont été appelés à se prononcer dans ce conflit ont considéré toute solution destinée à satisfaire les deux desiderala comme à peu près impossible. Un des intérêts en jeu doit être sacrifié à l’autre ; et dans l'enquête de 1840, par exemple, il semble que de façon générale l'intérêt des incapables ait été préléré à tout autre. Cet mtérêt même exigerait, d’ailleurs, une réforme, puisque nous avons vu que le système actuel élait radicalement impuissant à le satisfaire ; mais cet intérêt satisfait, certains estimeraient que l'œuvre est suffisante et qu'il n'ya point lieu de chercher à obtenir une publicité mpossibie. « Il ne paraît pas v avoir de milieu entre ces deux solutions : ou la suppression totale de lhypothèque légale de la femme, ou le maintien de sa situation privilégiée avec

ous les caractères qui en sont là conséquence. » (1) Et alors, prenant la contre-partie de nos critiques de tout à l'heure, on tend à prouver que les dangers el les inconvénients de la généralité des hypothèques légales et de leur occultanéité n'ont pas l'importance qu'on leur à attribuée et ne justifient point les eriliques vigoureuses el intransigeantes qui ont élé. dirisées contre elles. S'il est vrai que le principal danger, pour les lers, se trouve dans leur ignorance de l'hypothèque légale, qui ne voit que, le plus souvent, surtout pour celle de Ia femme, cette ignorance ne sera pas excusable ? Surtout depuis la loi du 17 août 1897, qui exige la mention du contrat de mariage en marge de l'acte de naissance «les deux époux (art. 76 du Code civil), 11 est impossible qu'une’ vigilance ordinaire ne puisse découvrir le fait du mariage. Et, quant aux entraves apportées à la civculation des biens par l'affectation générale et indéfinre des immeubles du mari à la garantie des créances de la femme, il n'y à qu'à utiliser, pour y porter remède, la théorie du Code en matière de réductions, qui ne demande qu'une réforme de procédure destinée à 4lléger les frais -— l'institution de la purge d'hypothéque légale — et la possibilité, pour la femme, résultant des lois de 1855 et de 1889, de renoncer à son hypothèque légale ou à y subroger. Par là, les imeubles du mari sercnt dégrevés.

(1) Thézard, Rapport, De 0 En le?

En LT Re Nous nous contenterons d'opposer les deux systèmes : nous les verrons appliqués dans les projets que nous éludierons. Faisons, sur le dernier point, une simple remarque : c'est qu'on ne peut arriver à alléger le mari de la charge écrasante qui constitüe pour lui Fhypothèque légale, sinon en compromettant les intérêts de sa femme, solution qu'il faudra toujours rejeter. Notons, d'autre part (ce que nous retrouverons plus loin), que tout projet de réforme doit tenir compte du régime dotal. Malgré ses inconvénients, ce régime resie un régime utile, pratique, grâce aux atténuations dont il est susceptible, éminemment conservateur, et qu'il faut favoriser plutôt que combattre. On ne saurait approuver une réforme qui, dans un souci exagéré de publicité, compromettrait implicitement l'existence du régime dotal.

82. La charge que constitue pour le mari l'hypothèque légale de la femme esi atténuée, en une certaine mesure, par cette disposition de la loi, décidant que cette hypothèque légale prend rang seulement du jour où naissent successivement les créances que la femme acquiert contre le mari.

. La règle est très sage et-doit être conservée. Mais, pour l'hypothèque légale du mineur, l'article 2135-1°, par une différence de traitement assez inexplicable, fixe, d’une façon uniforme, la date à laquelle elle prend rang : il y aurait là une réforme de détail à opérer ; car il serait certainement préférable que

Ar CR l'hypothèque ne prenne rang que du jour de Pacte même qui lui a donné naissance, et que, de ce chel, les créanciers du tuteur {ou les acquéreurs d'immeubles) antérieurs à cet acte, ne soient pas Imquiétés. Cette analyse rapide sulfira à mettre en relief les principales critiques auxquelles notre loi hypothécaire donne lieu : deux ou trois points spéciaux méritent toutefois de nous retenir encore, comme ayant donné lieu à des difficultés pratiques, et appelant, par conséquent, quelques précisions destinées à les. faire disparaitre.

38. Il faut rendre Justice à la théorie du Code Napoléon en malière de purge : sans doute, des perlechonnements pratiques sont désirables qui diminueraient les frais excessifs de cette opération. Mais on ne saurait contester sans injustice que l'ensemble de notre législation sur ce point est satisfaisant.

« Les dispositions du Code, dit M. Thézard dans son Rapport (1), sont dans leur ensemble très rationnellement combinées. S'il s'agit de créances soumi-: ses à l'inscription, avertir lous les créanciers inscrits, les mettre en demeure d'accepter le prix offert ou de surenchérir, et leur impartir à cet effet un délai rai-

(1) Page 219, n° 143.

es

sonnable :; s'il s'agit de créances dispensées d'inscriplion, les obliger préalablement à se faire connaïlre, à peine de déchéante, el leur appliquer ensuite des règles analogues à celles des créanciérs inscrits : dans l'un et l'autre cas, arriver en définilive à reporler le droit sur le prix et épuiser ainsi l'effet hypothécaire : telle. est en somme la procédure : les moyens, comme le but, se dégagent avec une nellelé parlaite. »

Il n'en resle pas moins certaines imperlections que - l'expérience a signalées el qui pourraient être corrigées par une réforme assez simple.

Signalons principalement quatre de ces critiques que l'organisation actuelle de Ja purge semble devoir soulever,

1° Actuellement, la purge n’est possible que de la part d'un acquéreur qui veut « neltoyer » l’immeuble des charges qui le grèvent, L'intérêt qu'il a à brenure cette mesure est évident. Mais non moins évident semblerait être l’intérêt d'un prêteur de deniers à faire de même. Un créancier qui prête sur hypothèque devrait pouvoir libérer de la sorte l’immeuble qui lui est affecté. Cela est si vrai qu'on à accordé ce droit, de façon exceptionnelle, au Crédit Foncier (Décret du 25 février 18352, articles 19 à 23). Une généralisation de cette mesure ne pourral que consolider le crédit.

2° La critique la plus importante qu'on doive faire à notre purge actuelle concerne la coexistence de deux

sortes «le purges, nécessitée par la coexistence symé-

RSS RE rique de deux sortes d'hypothèques : les unes occultes, les autres apparentes. IT est certain que la crilique tombera d'elle-mênie dans un projet de réforme qui soumettra toutes les hypothèques à la publicité. Un seul mode de purge suffira alors. Néanmoins, nous avons vu tout à l'heure, à propos des hypothèques légales, que si on devait souhaiter la disparifon des hypothèques occultes dans notre droit, l'intérêt -des incapables rendait cette solution difficile, el que certains très bons esprits acceplarent comme une nécessité l'existence de l’hypothèque légale de la lemme et du mineur, telle que la fixe notre droit, avec certaines modifications destinées à garantir davantage la sécurité des tiers. Les deux purges devraient alors continuer à exister : mais même en maintenant ainsi l’ensemble de l’organisation, telle que le Code l’a établie, il n'en faudrait pas moins tenir comple des critiques qu'entraîne l'application de cette organisation, et tendre à une combinaison plus salisfaisanie entre la purge des hypothèques dispensées d’inscripuon et celle des hypothèques inscrites : supposons, en effel, que la purge des hypothèques inscrites soit faite avant celle des hypothèques légales : « Chaque créancier inscrit recevra la notification de l'acte d’aliénation et le tableau sur trois colonnes qui lui fera connaître les hypothèques inscrites utilement. C'est d'après ce tableau qu'il verra s'il a oui ou non intérêt à surenchérir ; il s’en abstiendra évidemment, s'il vient en ordre utile d’après ce tableau, encore que le prix de l'immeuble soit

Je Ro LD —

inférieur à sa valeur réelle, et il laissera écouler le délai de 40 jours imparti à cet effet. Puis, on fera la purge des hypothèques légales qui amènera les titulaires de ces hypothèques à se faire connaïlre : el ainsi seront révélés des droits prélérables à celui du créancier qui s'était cru à l'abri.

» Il voudra peut-être surenchérir ; mais il sera trop tard : 1] en éprouvera donc un préjudice. I faut reconnaître que la pratique ordinaire remédie à cet inconvénient en procédant tout d’abord à la purge des hypothèques légales. Mais cette méthode n'est pas légalement obligatoire.

» Ce n'est pas tout : à supposer même que la purge des hypothèques légales n'ait pas été faite en temps utile, el que les soixante jours donnés aux créanciers pourvus de ces hypothèques se soient écoulés sans quils aient pris inscription, le créancier à hypothèque inscrite pourra encore se croire en pleine sécurité et laisser passer son propre délar de quarante Jours sans surenchérir. Mais une surprise peut l’attendre encore : les créanciers à hypothèque légale ont sans coute perdu le droit de suite et la faculté de s'inscrire : mais nonobstant le défaut d'inscrip- Lion, ils conservent encore jusqu'à la clôture de l'ordre le droit de prélérence et sont fondés à se faire colloquer à leur rang (1). »

On ne saurait mieux formuler celle critique qui est

(1) Thézard, op, cil., p. 221-222, n° 14.

APR PES la plus sérieuse qu'on puisse opposer à notre sysième de purge : le remède est d’ailleurs très simple ; il sulfirait d'exiger la purge des hypothèques légales préalablement à celle des hypothèques inscrites. , Il peut arriver également que par l'effet de la purge actueilement en vigueur, les conditions du conrat hypothécaire se trouvent faussées, au point de vue des délais convenus. Or, il est nécessaire que la purge respecle ces délais.

Le Code civil, conformément à l’ancien droit et au décret de Messidor, contrairement ‘à la loi de Brumaire, oblige, dans son article 2184, l'acquéreur d'un immeuble qui veut purger de déclarer en notifiant son contral « qu ‘il est prêt à acquitter sur-le-champ les dettes el. charges hypothécaires, sans distinction des delles exigibles el non exigibles. »

Procéder ainsi, s'écrie M. Challamé!, c'est, contre foute justice, porter atteinte äux droits du créancier. Voici, par éxemple, un immeuble qui s’achète 12.000 francs, et qui n’est frappé que d’une hypothèque de 10.000, créance non échue. Le gage est plus que suffisant pour l'entier acquittement de la dette ; le créancier à qui l'on dénonce la vente n’a pas d'mtérêt à la contester, ni par conséquent à surenchérir. Pourquoi serais-je done autorisé à modifier les termes du contrat qu'i a passé avec mon vendeur et dont l'immeuble était la caution réelle ? Je savais en achetant que la créance inscrite n’était remboursable qu'à telle époque. Si l'intérêt dû au créancier est

— TT — à

élevé, je n'avais qu'à le faire entrer dans le calcul du prix. Le Juste souci de ma sécurité, au point de vue de la propriété de l'immeuble, n’exige pas que je fasse disparaître dès aujourd'hui l'inscription ; je n'ai qu'à mettre en réserve la partie du prix qui doit revenir au créancier ; en un mot, je n'ai qu'à rester fidèlement l'ayant cause de mon vendeur, ou si l’on préfère cette expression, l'ayant cause de la propriété grevée d'hypothèque, que je viens d'acquérir et dont toutes les charges me sont opposables, à concurrence de mon prix, non contesté par le créancier (1). »

Injustice done à l'égard du créancier à terme qui peut avoir grand intérêt à conserver le délai qu'il à stipulé. Mais préjudice également, dans la plupart des cas, à l'égard de l'acheteur, qui peut désirer conserver le bénéfice du terme accordé par le créancier à son vendeur. Si, par exemple, les deux créances reposant sur un immeuble vendu, la première n'est pas échue, &lors que la deuxième l'est, pourquot forcer l'acheteur à payer immédiatement : le premier créancier : il n'a qu'à faire les notifications habituelles, le premier créancier surenchérira s'il croit devoir le faire : mais si les choses restent en l’état, le deuxième créancier sera seul remboursé : « Dira-t-on que l’exigibilité des créances est nécessaire pour qu'il soit procédé au règlement de l’ordre ? Rien ne

(1) Challamel, Rapport général. P. V., fase, VIT, p. 149, n° 167.

3 — T8 — serait moins exact. Tous les jours, on colloque des créances conditionnelles : ‘on colloque des capitaux nécessaires pour le service des rentes viagères : dans l’un et l’autre cas, le montant de la collocation reste entre les mains de l'acquéreur. Pourquoi donc ne colloquerait-on pas une créance non échue ? L'acquéreur payera lorsque l’époque de l’exigibilité sera arrivée (1). » Solution satisfaisante, mais qui laisse subsister une objecion, objection qui semble avoir déterminé les rédacteurs du Code civil. Tronchet la formuiait très nettement : « S'il existait sur un immeuble trois créances hypothécaires, l’une de 4.000 francs, l'autre de 5.000 francs, et l’autre de 10.000 Irancs, et que la deuxième ne fût pas exigible, le premier créancier élait payé, le deuxième s'opposait à ce que le troisième le fût, attendu que s'il permetlait le paiement et que le bien vint à diminuer de valeur, il courrait le danger de ne plus trouver dans le gage une sécurité suffisante pour le recouvrement de sa créance : on à vu tel ordre (2) qu'il a été impossible de terminer parce qu'il se composait de beaucoup de créances exigibles et non exigibles qui se (rouvaient entremêlées (3). » De là, le vote de l’article 2184 que le raisonnement de Tronchet semble en effet justifier. Mais on peut répondre qu'en accor-

(1) Rapport de M. de Vatimesnil, loc. cit, (2; Sous le régime de la loi de Brumaire.

(3) Motifs et conférences du Code civil, édit. Didot, IL. p. 278.

dant le terme, les créanciers ont dû envisager l'hypothèse d’une baisse éventuelle sur l'immeuble.

4° Nous avons déjà fait allusion à un des inconvé- : ments de la purge actuelle : l'énormité des frais qu’elle entraîne. Sur ce point, nous devons nous borner à signaler la critique et à indiquer le sens de la réforme qui relève de la procédure pure : c'est vers une simplification des règles de procédure, des formalités aujourd'hui nécessaires que le législateur devra orienter la réformé attendue.

34. À côté de la purge, le Code civil prévoit une autre cause d'extinction de l’hypothèque, qui appelle des critiques plus sérieuses et une modification plus radicale : nous voulons parler de la prescription, non pas, bien entendu, de la prescription de l'obligation principale, entraînant, par voie de conséquence, l'extinction de la garantie : mais d'une prescription spéciale, s'exercant de facon spéciale sur l'hypothèque, en dehoïs de la créance elle-même. |

Cette distincüion des deux prescriplions avait élé reçue par les pays de droit écrit, sauf dans le ressort du Parlement de Foulouse. Elle faisait l'objet de la loi cum nolissime, et S'analysait, en dernier ressort, en une prescription extinctive de l'action hypothécaire au profit du débiteur, el au profit du tiers détenteur en une usucapion de la propriété franche et quitte d'hypothèque.

La loi de messidor an ITT abrogea la loi cum nolis-

Sime.

Le Code civil ne reprit pas la théorie romaine, mais l'article 2180 règle, au profit des tiers détenteurs, une prescriphion spéciale de la créance hypothécaire, qui est à proprement parler une usucapion avec les délais de droit commun : 30 ans en toute hypothèse ; 10 à 20 ans s'il y a Juste titre et bonne foi.

L'arhicle 2180 spécifie également que cette prescriplion ne commencera à courir que du Jour de la transcription.

Théoriquement, au reste, comment admettre que l'aliénation de l'immeuble par le débiteur puisse modfier la nature de l'hypothèque et d'accessoire, la laire en quelque sorte devenir principale, vivant d’une vie propre. avec des causes d'extinction spéciales ?

Cette théorie de l’article 2180 est incohérente et injustifiable. Par elle, le créancier hypothécaire se verra dépouillé de son gage, sans même qu'il puisse agir ulilement, dans les cas, par exemple, où sa créance est subordonnée à un terme ou à une condition. :

Sans doute, la jurisprudence admet bien que la prescription ne court pas, même au profit du tiers débiteur, si la créance n’est pas exigible (1). Mais cette jurisprudence est très contestable. M. Thézard (2) la critique très fortement, et il propose une dis-

(1) Besancon, 19 décembre 1855, D. 56-2-174 : Req., 16 nov. 1857, D. 58-1-34; Bordeaux, 12 mai 1879, D. 80-2-8; et Req., 30 décembre 1879, D. 80-1-338 : Montpellier, 10 janvier 1878, D. 80-2-35 ; Pau, 26 juin 1888, D. 89-2-119.

(2) Thézard, Privilèges el hypolhèques, n° 52.

TEE

Uinclion entre le cas où le liers détenteur a acquis l'immeuble du débiteur lui-même, et le cas où il a acquis a non domino. En faveur de ce dernier, qui usucape aux yeux de tous, la prescription ne saurait être influencée par les conditions dans lesquelles se trouve la créance. Au contraire, dans le premier cas, il y aurait lieu à suspension de la prescription.

M. de Loynes repousse cette doctrine (1) ; et réfutant très Justement la jurisprudence, il conclut que la prescription de l’hypothèque court alors même que prescription de la créance est suspendue parce que la créance est à terme ou conditionnelle. La solution peut paraître rigoureuse, elle est seule conforme aux principes ; et à elle seule, elle est une critique suffisante de notre législation sur ce point. Cette législation appelle nécessairement une réforme. La question est de savoir, s'il faut se contenter de retouches de détail, ou s’il faut aller jusqu'à supprimer radicalement la dua-

lité de prescription.

85. Non moins que la prescription, le concours des hypothèques générales et des hypothèques spéciales, au moment de la liquidation, a soulevé de justes critiques ; el nous voyons dans l'enquête de 1841, par exemple, de nombreuses Cours et Facultés se préoccuper de cette question. Le moyen le plus simple de venir à bout de la difficulté, c'est évidemment

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(1) Op. cit., n° 2294, p. 518, tome IT.