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vaik de synthèse, nous essaierons de dégager les idées maîtresses qui semblent dominer l'opinion des jurisprudents de cette époque, en ne craignant pas de mettre côle à côte des conceptions contradictoires, lorsque nous nous trouverons, sur une matière donnée, en présence d'avis différents.

Æ. Sur le principe même, la grosse majorité des Cours, et les Facultés unanimement, se déclarent convaincues cle la nécessité d'opérer des réformes. Seule la Cour de Toulouse, tout en reconnaissant les défectuosités du Code, croit qu'un changement pourrait entrainer de graves dangers : « IL y a près d’un demi-siècle que le régime hypothécaire est assis sur la double base de la publicité et de la spécialité. En tarissant les sources des vieux abus, ce nouveau système pouvait avoir aussi des inconvénients d'un autre genre. L'esprit de changement réveille presque toujours des tendances réactionnaires : et, quand elles s'opèrent sous cette influence, les réformes portent une empreinte d'exagération malheureuse qui altère le bienfait des plus sages institutions. » (1)

Dès lors, la pratique suffira à réparer d'elle-même les « quelques imprévoyances de détail » qui peu-

(1) Documents, I, 93.

HORS vent se rencontrer : « Ce n’est pas, d’ailleurs, ‘à la législation hypothécaire, continuait la Cour, qu'il faut demander compte des embarras, des lenteurs dont on se plaint, mais bien aux formalités de procédure imposées aux prêteurs, pour assurer l'efficacité de leur gage et attemdre l'objet final de l'hypothèque, c'est-à-dire le payement. » (1)

Et la Cour de Toulouse conclut « qu'il y aurait plus d'inconvénients que d'avantages à remanier notre Code hypothécaire » et « qu'en indiquant comme utiles certaines innovations, on obéit à un devoir de convenance plutôt qu'on n'émet un désir. »

5. En réalité, la crainte de la Cour de Toulouse est partagée par beaucoup d'autres Cours ; mais celles-ci se montrent cependant moins timides. Il semble bien que, de façon générale, les professeurs et magistrats consultés aient redouté davantage des innovations dangereuses que le maintien des inconvénients présents. Sentiment d'une grande sagesse, que certains esprits imprudents pourront taxer de Umidité, mais qui, aujourd'hui surtout, semble par trop faire défaut à quelques novateurs hardis. Cette circonspection est la condition même de tout progrès véritable, raisonnable et pratique, et peut préserver bien des fois d'aventures décevantes. Aussi trouvons-nous dans un grand nombre d'observations cette indication, qu'il faut agir avec la plus

(1) Documents, 1, 96.

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grande prudence el ne pas tenter l'impossible : et la Cour de Colmar semble assez bien résumer l’état d’esprit général sur la question de principe, lorsqu'elle indique qu’ « il faut procéder avec une extrême réserve ; améliorer sans doute, car le temps change et la législation doit le suivre, mais ne pas se jeter à l'aventure, dans des innovations trop hardies.. : en cette matière, la France à fait l'expérience du danger de trop radicaliser les améliorations législalives. : améliorer, ce n’est pas créer, et il faut toujours s'appuyer sur le point de départ afin de marcher plus sûrement. » (1)

De là, chez certaines Cours, le besoin de défendre le régime hypothécaire contre certaines attaques exagérées : el c'est un hommage général, rendu par des hommes compétents el versés dans la pratique, à la grandeur et à la solidité de l'œuvre napoléonienne : « Vous serez immédiatement frappés (en étudiant les détails de cette œuvre) de l’harmonie qui règne dans leur ensemble, de l'ordre qui a présidé à leurs classifications : vous admirerez la clarté el la précision des dispositions, el pénétrés d'un respect profond pour ces intelligences si élevées dont les savantes discussions préparèrent le régime hypothécaire du Code civil, vous vous empresserez de reconnaître qu'il doit rester pour la France une œuvre immortelle, comme la mémoire du grand homme

qui lui imprima le cachet de son génie, et que ce n'est qu'avec une timidité pleine de réserves qu'il faut essayer d'y introduire des améliorations dont l'expérience aura démontré la nécessité. » (1) Et la Cour de Bordeaux souligne « tout ce qu'a d’exagéré le reproche adressé à notre système hypothécaire de comprimer l'essor du crédit foncier » (2). Mêmes éloges du Code et mêmes craintes de nouveautés dans le rapport de la Cour de Pau (3). Et les considérations générales de la Cour de Limoges ne sont qu’une réfutation des objections que l’on prétendait tirer contre le Code d'une dépréciation de la terre, et d’un manque de crédit chez les propriétaires, deux faits, suivant elle, également inexacts (4).

6. D'autres Cours et Facultés se montrent moins respectueuses du Code ; mais l'idée d’une refonte complète de la législation hypothécaire est extrêmement rare, et, seule peut-être, la Cour de Bastia se

(1) Cour de Rouen, op. cit., p: 92.

2)«Op. cit. tome; pres:

(3) Op. cit., I, p. 73-74.

(4) Op. cit., 1, p. 40 à 44.

A des degrés divers, les Lendances que nous signalons se rencontrent dans de nombreuses autres Cours et dans deux Facultés. Voyez à ce sujet les observations générales des Facultés de Dijon et de Strasbourg (1, p. 100 et suiv.) La Cour de Rennes déplore qu’ «il existe une tendance malheureuse à toucher sans cesse à nos lois, comme si la stabilité n'était pas la qualité première en fait de législation » (1, p. 76). La Cour de cassation la première, les Cours d'Agen, d'Angers, celle de Grenoble, aux tendances cependant nettement progressives, la Cour de Paris affirment les mêmes idées, tout en admettant, à la différence de Toulouse, la nécessité de certaines réformes.

ROTES montre aussi hardiment novatrice. Peut-être, la situa- Uüon de la propriété foncière dans son ressort entraîne-l-elle ce pessimisme qui la pousse à demander la rélorme complète du régime hypothécaire (1). Derrière elle, d'autres Cours et la majorité des Facultés, sans vouloir de transformations aussi radicales, non seulement acceptent le principe de la réforme, mais encore la souhaitent profonde et détaillée (2). :

7. Si maintenant, nous jetons un coup d'œil sur les tendances générales qui se dégagent des documents fournis à l'enquête, nous pouvons y distinguer quelques idées maîtresses qu'il sera intéressant d'indiquer tout d'abord.

Obéissant à une crainte légitime, certaines Cours et au premier rang la Cour de cassalion et la Cour de Paris émellaient le vœu que la réforme projetée ne fût point orientée dans un sens tel qu'elle aboutit, en donnant une facilité de circulation trop grande aux immeubles, à diminuer la stabilité des fortunes terriennes. La Cour de cassation désirerait que, en se préoccupant « de l'avantage de soutenir le crédit

(1) Op. cit., tome I, p. 14.

(2) Voyez Cour de Nimes (1, p. 64), d'Orléans (p. 80), de Nancy (p. 54), d'Aix (p.5); et les Facultés de Caen (p. 9), de Grenoble (p. 101), de Paris (p.102), de Poitiers (p. 110) et de Rennes (p. 111).

LPC Ge foncier et de donner aux acquéreurs et aux prêleurs capitalistes de plus complètes garanties, on prenne en considération nôn moins sérieuse l’impérieuse nécessité de conserver les patrimoines » (1). Et la Cour de Paris est encore plus explicite, et déclare qu'entre la pensée de laciliter les transactions et les placements hypothécaires, et celle de maintenir les garanties de sécurité et de stabilité de la propriété foncière, elle n'a pas hésité et que c'est cette der-

nière préoccupalion qui domine chez elle (2).

8. La (sour de Montpellier ouvre à cet égard un avis intéressant et opposé aux opinions précédentes. Elle semble s’écarter un peu des tendances conservalrices que nous avons signalées, lorsqu'elle demande plus de facilités pour celui qui veut converür son immeuble en capital disponible : mais elle proteste bien qu'elle ne veut pas donner à la propriété foncière « une mobilité imcompatible avec sa nature même », el elle demande que la réforme tende seulement à faire tomber tous les obstacles aux prêts hypothécaires. Autre point de vue intéressant : elle désire, en second lieu, « rendre la propriété foncière 4e plus en plus accessible aux petites fortunes, naturellement timides et peu aventureuses, et par la par- Hcipation du plus grand nombre à la propriété du sol. généraliser l'esprit d'ordre et de conservation et

INMMOD CE RIOometlAbee; (2) Op. cil., tome I, p. 71 à 73 passim.

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élargir la base la plus vraie et la plus solide de l'égalié civile el politique » (1).

9. De façon générale, à des degrés divers, la préoccupalion qu'on retrouve au fond de loutes ces observalions générales est d'assurer une plus grande publicité à l’état de la propriété foncière. Depuis les avis les moins novateurs, comme ceux de la Faculté de Strasbourg, jusqu'aux plus hardis, comme ceux de la Cour de Nancy ou de la Faculté de Caen, l'idée de publicité apparaît, pour ainsi dire, indiscutée. C'est par l'unanimité des magistrats de la Cour de Nimes que le principe de la publicité à été réclamé (2). La Cour de Grenoble fait dans cet ordre d'idées une proposition intéressante aux conséquences fécondes. Elle demande de « réunir dans chaque canton ou dans chaque bureau d'enregistrement, les documents du cadastre, de la contribution foncière, de l'enregistrement et de la conservalion actuelle des hypothèques, et de faire concourir tous ces documents pour établir la situation de chaque propriétaire, relativement à son crédit immobilier. On trouverait aussi dans le même dépôt des renseignements sur l'âge, l'état et la capacité des personnes » (3). La Faculté de Paris, dont il est tout particulièrement intéressant de consulter les avis, étant donnée la très haute compétence du jurisconsulte qui rédigea le

(1) Op. cit., t. I, p. 48.

(2) Op. cit., I, p. 64.

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rapport (D, demande de « faire entrer la pubheité dans les conditions des événements qui confèrent ou enlèvent le droit de propriété, de manière à rendre aussi promptes que faciles la connaissance et la Juslification de ces événements » (2) : proposition grave el dont nous aurons à voir en détail l'application qui a été faite. Et ce même rapport analyse très Justement les éléments divers qui interviennent dans une mutation : fait physique (paroles ou écrits, le plus souvent), sens de ces paroles et de ces écrits, idenlité des individus dont la volonté doit intervenir, capacité des mêmes individus. De cette identité et de cette capacité, la Faculté de Paris confierait l’examen aux notaires (3), décision qui sera reprise de nos Jours.

Il serait superflu de donner en détail les opinions des diverses Cours et Facultés sur cette question de la publicité, puisque aussi bien nous avons déjà dit qu'à la presque unanimité, le principe de la pubheité était reconnu comme devant nécessairement dominer notre législation hypothécaire.

10. Mais à côté de celte exigence générale, certaines Cours : Grenoble, Lyon, émettent la crainte que la nécessité d’une publicité absolue porte atteinte aux droits des incapables : « Il faut se garder d’'amoindrir les sûretés destinées à protéger certaines

(1) M. Valette.

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classes de personnes qui ne peuvent, à raison de leur imprévoyance el de leur faiblesse, surveiller ellesmêmes ieurs Intérêts. » (1) « Il ne faudrait pas, déclare à son tour la Cour de Grenoble, en vue d'un développement chimérique du crédit foncier, compromettre les droits dotaux des femmes et les créances des mineurs: en établissant un régime absolu de publicité. » (2) Préoccupations intéressantes, que nous retrouverons avec toute l'ampleur qu'elles comportent, dans la matière des hypothèques légales. Par contre, la Cour de Nimes semble avoir des tendances opposées (3).

11. Le principe de la spécialité semble avoir moins préoccupé les jJurisconsultes que celui de la publicité, ou, pour mieux dire, 1l a été beaucoup plus contesté ; nous verrons, en poussant plus avant l’analvse, que cerlaines assemblées l'ont nettement combattu (4). Dans les divers préambules qui précèdent les rapports que nous étudions, et où se rencontrenl des indications générales précieuses pour dégager l'esprit dans lequel chacun est conçu, il est rarement fait mention de la spécialité. La Cour de Nimes est celle qui s'en occupe le plus abondamment, et elle en fait une longue critique que nous reproduirons

Cour de Lyon, op. cit., I, p. 46.

Op. cit., 1, p. 39,

Opcit., 1,,p- 80.

) Faculté de droit de Dijon, Observalions sur l'art, 2129 op, cit,, III, p. 324 à 329,

avec plus de détails en abordant la question de La spécialité. Elle n’en conclut pas moins au maintien du principe (1).

12. Nous ne saurions laisser là ces aperçus généraux sur les dendances de lenquête, sans signaler un vœu particulièrement frappant en ce qu'il devance l'avenir, et en ce qu'il reste isolé. La Cour de Nancy, qui commence son rapport par une excellente dissertalion générale, après avoir insisté sur la nécessité de réduire les frais entraînés par les actes: relatifs à la propriété foncière, préconise l’amortissement des dettes hypothécaires par des remboursements à long terme, et considère comme le seul moven d'atteindre ce résultat, la création d’un agent intermédiaire entre le capitaliste et le propriétaire « Il existe entre le capitaliste qui veut placer ses fonds, et le propriétaire fonciér qui a besoin de recourir aux emprunts, un conflit d'intérêts qu'il faudrait pouvoir concilier : les inconvénients qui en résultent Sont incontestables. La Cour accueille la. pensée d'un agent intérmédiaire chargé de procurer aux capitalistes des placements de fonds dans les conditions ordinaires des prêts commerciaux, et, en même temps, d'offrir aux propriétaires fonciers des emprunts hypothécaires avec un long crédit et la lacihté d'un amortissement annuel. » (2) C'est la

(1) Op. cit, I, p. 6b el suiv.

(2) Op. cit., Lome [, p. 60-61.

conception même à laquelle le Gouvernement du Prince-Président donnera satisfaction par le décret de 1852 : c'est l’idée même de la Société du Crédit Foncier, idée féconde, qu'il faut louer les magistrats de Nancy d'avoir été pour ainsi dire les seuls à avoir indiquée.

13. La question de la publicité des mutations immobilières devait être une des premières préoccupations de l'opinion publique : c'était Ià incontestablement que se mamifestait le défaut le plus grave du Code : on était alors, en effet, sous le régime de la: clandestinité à peu près absolue, puisque le Code lui-même n'exigeait en aucune façon une formalité quelconque de publicité. L'article 834 du Code de procédure, la loi fiscale du 28 avril 1816 avaient bien tenté de donner à la transcription une utilité, l’une en décidant que quinze Jours après la transcription de son titre, l'acquéreur d’un immeuble n'avait plus rien à craindre d'inscriptions à venir sur cet immeuble (article 834), et l'autre, en enlevant au publie toute raison fiscale d'éviter la transcription pour se soustraire au paiement de la taxe de 1 fr. 50 % qui l’accompagnait, en rendant le paiement de cette taxe exigible de plein droit lors de l'enregistrement du contrat de transfert, indépendamment de la