On sait quelle a été l’évolution générale en ma

Hère de constitution de propriété, et comment, du

43 = lormalisme grossier des sociétés primilives on en est arrivé, par des dégradations successives, à la théorie moderne, dépouillée de tout élément matériel, qui met dans le fait purement intellectuel de l'acte de volonté la force suffisante pour opérer de façon immédiate le déplacement de la propriété. Le Code civil marque le terme extrême de cette évolution. Il nous importe peu de rechercher ici quelles furent les raisons premières du formalisme antique et comment ces raisons $e transformèrent. Un seul fait pour nous s'en dégage : c'est que, de ce formalisme, résultait, dans la constituhion du droit de propriété, une publicité parfaitement organisée. Que cette publicité fût, par rapport aux lormes qui la constituaient, un effet ou une cause ; qu'il y eût, dans ces règles primitives, la préoccupation d'assurer le, crédit et de protéger les Hers, ou plus simplement, et plus vraisemblablement, des mesures restrictives de la libre circulation des biens dans l'intérêt de la communauté familiale, désireuse d'empêcher le plus possible toute aliénation de celte terre pure et sainte (1), du fundus ophimus, maximus, considérée comme le plus ferme soutien de la religion, de la cilé el du loyer, il ne nous appartient pas de le décider (2). Par là, du moins, était fixée et déterminée, aux yeux de tous, la propriété

(1) Tite-Live, 1, 24.

(2) Voyez sur ce point le livre de M. Besson : Les livres fonciers

et la réforme hypothécaire, 1e partie, p. 1 à 124. Paris, Delamotte. 1891.

ETAT RES de chaque fonds de terre. Au contraire, dans le système consacré par le Code civil, le déplacement de la propriété s'opérant en dehors de tout acte et de tout geste extérieur, le fait du transfert ne saurait fournir par lui-même aucune indication aux liers. =

8. Il serait inutile d'insister longuement sur l’utilité ou, pour mieux dire, sur la nécessité absolue de porter à la connaissance des tiers des faits de celte nature dans l'intérêt du crédit. Et c’est, en effet, à assurer le crédit qu'ont tendu, depuis une époque déjà ancienne, les formalités auxquelles furent soumises les mutations de propriété. À côté de l’iInsinuation, introduite en Gaule avec le Code Théodosien, et qui se maintint après l'invasion des Barbares, nous voyons les formes de publicité en usage chez les tribus germaniques se continuer Jusqu'à l'époque féodale. Sans doute, celle-ci nous offre un régime foncier tout différent des régimes précédents : mais les principes mêmes qui la dominent ont également pour conséquente d'assurer la publicité : l'investiture féodale et l’ensaisimement, à la création desquels ne vint, il est vrai, contribuer aucune préoccupation d'assirer le crédit foncier, n’aboutirent pas moins à donner à toute modification relative à la propriété terrienne, celte publicité nécessaire à la garantie des tiers. Toulefois, lorsque vers la fin du XII siècle, l'influence du droit romain reprit un peu partout son empire, l'ensaisinement féodal se simplifiant au point de se

confondre avec la tradition romaine, les mutations

rs {PURE de la propriété foncière finirent par se réaliser clandestinement, à la suite de la disparition progressive des formes anciennes de la tradition et de leur remplacement par des clauses de style. Seules, les coutumes du Nord de la France et la province de Bretagne, les premières au moyen du nantissement, la seconde par l'appropriance, maintinrent le principe de la publicité en matière de transfert immobilier. Mais, dans les régions mêmes qui avaient abandonné ce principe, nous le voyons réapparaître de nouveau dans la formalité de l'insinuation romaine, d’abord restreinte aux seules donations entre vils, et, pour celles-ci, étendue à tout le royaume par l'Ordonnance de Villers-Cotterets (1), puis rendue obligatoire pour les actes à titre onéreux par l'édit de Henri Il de mai 1553, qui resta d’ailleurs à peu près mapplhiqué,. jusqu’à l’édit de décembre 1703, par lequel Louis XIV rendait cette obligation effective. On connaît par ailleurs la tentative de Colbert en 1673, si intéressante par sa nouveauté, et qui contenäit en germe certaines des meilleures réformes modernes : on sait aussi combien fut vaine cette tentative, si pratique pourtant, el si sagement réformatrice, et comment il faut arriver au décret de Messidor pour trouver celle idée fondamentale de la publicité organisée en un corps de doctrine homogène. Signalons cependant l’importante institution des décrets volontaires auxquels

(1) François Ier, 1539.

LOT l'édit de juin 1771 substitua le système des leltres de ratification, qui suppléait à la non-publicité ces hypothèques et donnait une assez gran«le sécurité aux

acquéreurs d'immeubles.

4. Faisant table rase de ces diverses formalités hétérogènes que leur léguait l’ancien droit, les législateurs de lan IE organisent par leur décret du 9 messidor (1) un système d’une nouveauté audacieuse dont la conception fondamentale était dans l’obliga- Lion imposée aux propriétaires fonciers de faire la déclaralion détaillée de leurs immeubles au bureau de la Conservation des hypothèques, afin de pouvoir les aliéner ou les affecter hypothécairement : c'est le système de la déclaration foncière qui se rapproche de façon smgulière de celui de l'immatriculation des pays germaniques. Le décret de Messidor paraît donc consacrer, pour la première et dernière fois dans notre droit, ia publicité réelle. Ce décret ne reçut qu'une apphcation limitée ; mais il serait inexact de croire, comme on le croit encore beaucoup, et comme on l'a enseigné longtemps (2), qu'il n’entra jamais en vigueur. Du 17 frimaire an IV au 9 germinal an VII, M. Flour de Saint-Genis a relevé 8.827 actes passés en conformité de cette loi, et déclare que « le

(1) Bulletin des Lois; l'° série, nos 164-963. Ce décret avait été précédé des lois du 7-12 septembre 1790 et du 21 nivôse an II.

(2) Ainsi Falcimaigne, De la publicité des hypothèques, p. 455. — Challamel, De la cession des créances hypothécaires, p.72. — Besson, OPAACLT ID Idees ‘