IT. — FORME DES LIVRES FONCIERS

17. De facon générale, on semblait d'accord pour demander une publicité réelle, sauf à organiser parallélement une publicité personnelle dans des limiles à déterminer. On reconnaissait, du reste, l’accli-

matalion de la publicité personnelle chez nous. Déjà, en 1881, un des membres les plus importants de la Commission actuelle avait écrit : « Dans les pays de race latine, c’est autour de l'homme que viennent se grouper tous les accidents de la vie sociale et de la vie civile, le droit de propriété el les différentes manifestations de la fortune n'y étant que les accessoires de l'initiative et de la volonté de lPindividu.

» Chez les pays de souche germanique où les tradilions du régime féodal se sont maintenues, c'est

l'inverse. Le sol est tout, l'homme est l'accident. » (1)

18. Le principe de la publicité réelle admis, le pont le plus important à dégager, c'était la détermination de ce qui devait être la base de la publicité réelle. Quelle sera l'unité foncière qui deviendra le centre des indications apportées au registre ? C’élait bien là, en effet, la question fondamentale. du débat.

Déjà, Bulnoir avait indiqué, lors de la discussion générale, qu'à ses veux, l'unité foncière devait être le domaine, l'unité d'exploitation, ordinairement désigné d’un nom déterminé, connue dans le pays et répondant à des limites bien précises. Il développa sa thèse en détail le 10 novembre 1892. II n'y avait pas leu, pour lui, de chercher dans l'unité cadastrale l'unité du livre foncier : celui-ci devait s'appuyer sur

(1) Flour de Saint-Génis, L'hypothèque judiciaire en France et à l'Etranger, p. 33.

le cadastre, mais non pas en être la reproduction absolue parcelle par parcelle. En admettant, comme possible, ainsi que l'avait affirmé M. Boutin, l'établissement d’un compte ouvert au livre foncier à chaque parcelle cadastrale, il faudra, dans cette hypothèse, faire des inscriptions sur 400.050 feuillets à la fois ; car, quel est le prêt qui ne portera pas au moins sur 40 ou 50 parcelles cadastrales. C'est exagérer par trop la spécialité. De plus, la division cadastrale ne répond à rien au point de vue économique, alors que l'unité souhaitée par Bufnoir était l'unité économique même. Rien de plus facile, si des modifications survenaient dans un îlot de propriété, de porter cette modification au feuillet foncier, ou suivant les cas, de clore ce feuillet pour en ouvrir d’autres. [n’y aurait à tenir compte en tant que divisions ni des clôtures existant à l’intérieur de cette unité foncière, ni des séparations artificielles créées par les chemins vicinaux : « Il y a lieu de considérer comme formant une individualité foncière, une unité foncière au point de vue du livre foncier, tout ensemble de propriétés réunissant les parcelles contiguës appartenant au même propriétaire, particulièrement lorsque cet ensemble de propriétés porte un nom déterminé » (1). Même si l'exploitation avait lieu sur deux communes différentes, il ne faudrait pas la diviser au livre foncier : il faut respecter « l'ensemble

cullural », el ne point désorganiser au livre foncier la propriété organisée dans la réalité. Même, s'il n°v avait pas contiguité, 1l y aurait cependant lieu de considérer une exploitation, un ensemble de terres, désignées par un nom unique, groupées autour d'une ha- ‘bitation, comme une individualité foncière ayant une unité suffisante. Enfin Bufnoir demandait que le système du feuillet réel ne fût point exclusif et que la publicité personnelle continuât à subsister parallèlement.

19. Ce système fut rigoureusement attaqué au sein de la Commission : système hybride dans lequel « on se demande si le livre foncier sera réel ou personnel, s'il sera tenu par propriété ou par propriétaire ». MM. Marquès di Braga Sanguet, Bonjean, :demandaient que le livre foncier fût tenu par parcelles modestes, et qu'il n’y ait pas de dualité de système « Quand vous aurez constitué un feuillet, qui contiendra, non pas une parcelle individuelle, mais une collectivité de parcelles, toutes les fois que vous aurez à vendre ou à échanger une de ces parcelles, il faudra raturer ce feuillet, en ouvrir d'autres, et vous vous trouverez dans des difficultés inextricables. Il faut que les parcelles soient dans la main du propriétaire comme un jeu de carles, pour avoir une mobilité qui permette au propriétaire foncier de faire utilement tout ce qu'il considèrera comme utile pour l'avenir de sa propriété. Vous avez une propriété foncière, voilà un gros titre : vous la morcelez en flots,

chaque fraction devient une coupure de titre sur laquelle on peut emprunter ». Pas de conservation cadastrale possible « si vous n'avez pas cette individualité de la parcelle qui permettra d’avoir une.sorte de fichier des parcelles foncières, où loutes mutations pourraient facilement s accomplir. » (Bonjean.)

De même, M. Liotard-Vogt voulait que la désignalion de l'immeuble réponde à une individualité bien définie : « la parcelle est la base » (1). « À mon avis, déclarait le conseiller Fave, il faut nous rattacher à l'unité fixe autant que possible, le domaine est une unité variable, la personne une unité changeante, vous n'avez qu'une unité qui persistera, c'est l'unité parcellaire » (2). De même, M. Degouy (3).

20. Le Comité d'enquête, émanant de la souscommission technique, avait déjà défini l'unité qui devait servir, de base au livre foncier. Cette unité correspondait à toute étendue de terre contenant une ou plusieurs parcelles contiguës, appartenant au même propriétaire el située dans la même commune. C’est l’ilot de propriélé que M. Delombre rappela à la séance du 3 décembre 1891 (4. Déjà, M. Worms, Boutin, Marquès di Braga, Flour de Saint-Génis, l'avaient indiqué. La théorie de la parcelle cadas-

e., p. 202. Cf. aussi p. 245.

(2\PLAC tp +208!

(S)2L Cp. 243:

(A)NDr Cr ep i24l.

trale ne semblait pas devoir triompher. M. Challamel lui porta le dernier coup en observant que « l’adoption de la parcelle cadastrale entraînerait la création immédiæte de 150 millions de feuillets fonciers, ce qui est manifestement impraticable ». À ses yeux, l’ilol ou pour mieux dire l'héritage, devait constituer Punité foncière ; un numéroltage spécial distinguerait cette division de celle des parcelles cadastrales ; ainsi pour un îlot de 10 parcelles qui porte sur le plan cadastral les numéros de 227 à 236, J'écris à l'encre

Le)

rouge un numéro unique, n° 27, par exemple. Les 10 parcelles réunies formeront donc, au point de vue juridique, lhéritage n° 27 ». De même encore, M. Léon Michel, écartant à la fois l’umité fiscale (Bonjean, Liolard-Vogt, Degouv), et l'unité économique (Bulnoir), pour s'en tenir à l'unité juridique faite d'un groupe de parcelles contiguës, appartenant au même propriétaire.

21. À l'intérieur de cet héritage, les clôtures, les divisions résultant des chemins importeront peu. Ce point fit quelques difficultés ; certains, en effet, attachaient aux chemins une grande importance. Grâce à leur caractère mvariable, les voies publiques peuvent être un excellent moyen d’individualiser la parcelle : « Ce sur quoi j'insiste particulièrement, disait M. Marquès di Braga, c'est sur l'existence des voies publiques... je crois que dans la détermination, dans la spécification, dans l'identification de chaque parcelle de terre... les voies publiques qui couvrent, à

l'heure qu'il est, d'un admirable réseau la France entière, doivent jouer un bien plus grand rôle que dans les cadastres du commencement du siècle. Telle parcelle perdue dans des plaines très considérables, si on la repère par rapport à des chemins vicinaux, à des voies navigables, prend alors une position invariable ; car on doit considérer ces lignes comme fixes à la surlace du sol, el nous arrivons ainsi à l'identification de la parcelle » (LD).

22. Quant à la question de savoir s'il convenait d'organiser en même temps la publicité réelle et personnelle, MM. Sanguet, Liotard-Vogt, Boudenoot, Bulnoïr, demandaient que le feuillet réel et le feuillet personnel soient jJuxtaposés. Mais ce fut M. Revoil qui soutint je plus énergiquement cette idée à la séance du 10 décembre. Il demanda qu'on établit le feuillet du propriétaire et le feuillet de la parcelle, et que l’on utilisât les données déjà existantes sans attendre la réfection quelque peu hypothétique du cadastre : « Si l'établissement du livre foncier comporte la réfection préalable du cadastre, cela équivaut à dire qu'il n'aura jamais de livre foncier. » Intervenant dans le débat, M.Flour de Saint-Genis en prit occasion pour demander avec beaucoup de sens que l’on ne subît pas de façon trop radicale la superstition des législations étrangères. On peut et on doit utiliser le cadastre

(1) L. c., p.240. Voir aussi M. Sanguet, p. 244.

acluel : mais il ne faut pas se laisser aller à une admiralion excessive pour l'Act Torrens « dont le. preslige s'évanouit à mesure qu'on examine son fonctionnement avec plus d'attention », pas plus d’ailleurs que pour les législations prussienne, tunisienne ou calédonienne. À l’individualisation de la propriété, le cadastre actuel peut très bien suffire : «le cadaslre est un élément accessoire, mais indispensable des livres fonciers... mais vouloir substituer un extrait du plan aux titres de propriété, c'est comme si l'on prétendait que la photographie de Pindividu suffit à constaler son état civil sa valeur morale, son crédit commercial... nous pourrions par l’organisation immédiate des répertoires fonciers donner une première salisfaction à l'opinion publique, puisque ces répertoires peuvent êlre organisés en utilisant le cadastre tel qu'il est. C’est une première étape. si l'on veut attribuer dans l'avenir au droit de propriété une autre assiette et d'autres règles, il faut en attendant séparer la réforme hypothécaire dont tous les rouages sont prêts, de la question des livres fonciers à force probante, dont la base future, le cadastre, est encore à créer (1). »

M. Flour de Saint-Genis ne séparait pas plus que ceux que nous avons cilés, le feuillet personnel du feuillet réel : « ce qu'il faut organiser à côté du ré- .pertoire par individu, c'est le répertoire par immeu-

ble, cet équivalent du feuillet réel dont on parle toujours comme s’il s'agissait d’une nouveauté... en nous dégageant d'une terminologie qui crée tous nos embarras en créant des nuances sur l'interprétation desquelles on diffère, en disant tout simplement : le livre foncier ne sera point tenu par propriété ou par propriétaire, mais par propriété el par propriétaire. »

Il est hors de doute qu'une double publicité, l’une se référant aux immeubles, l'autre aux individus, donnera de meilleurs résultats qu'une seule, si complexe qu'on la suppose. En pareille matière, la simplicité est une condition absolue. Si ces deux publicités coexistantes el parallèles se relient l'une à l'autre par d'incessantes références, il sera difficile d'exiger un procédé plus exempt d'incertitude.

28. Au moment de passer au vote, on constata qu'on ne s'était point entendu sur cette juxtaposition du feuillet réel et du feuillet personnel : les uns comme Révoil et Bufnoir, voulant qu'un fetuilet personnel proprement dit fût adjoint au feuillet réel ; les autres, tels que MM. Dauphin et Challamel, ne voulant entendre parler que de simple répertoire pour faciliter les recherches. Une formule de conciliation de M. Massigli fut rejetée : et Ta sous-commission adopta sans restriction le principe du feuillet réel.

Sur les deux propositions qui lui étaient soumises, la sous-commission se rallia à celle de M. Neymarck. Cetle proposition était ainsi conçue : Il

sera établi pour chaque commune un livre foncier par feuillet réel, c'est-à-dire par unité foncière.

L'unité foncière est constituée par toute étendue de terre, contenant une ou plusieurs parcelles contiguës appartenant au même propriétaire et situées dans la même commune.

À la séance du 24 décembre, le reste de la proposition fut voté :; il s'agissait de savoir l'influence qu'aurait en pareille matière l'existence de chemins ou de cours d'eau publics. Il fut décidé, après des discussions que provoqua M. Bufnoir, qu'il y avait lieu d'ajouter le paragraphe complémentaire suivant : « Ne sont pas considérées comme contiguës les parcelles qui sont séparées par des chemins ou des cours d’eau publies. » Sans discussion on admit, qu'à la demande du propriétaire, plusieurs unités foncières pourraient être réunies dans un même feuillet, et qu'inversement, l’unité foncière pourrait toujours être divisée, chacune des divisions ayant

son feuillet spécial.

III — Mentions QUI DOIVENT FIGURER AU LIVRE FONCIER.

24. L'unité foncière ainsi dégagée, voyons quelles seront les indications à porter à cette référence ? Elles doivent nécessairement tendre à donner aux tiers tous les renseignements utiles ; ces renseignements peuvent être de deux sortes : les uns servant à la délimitation purement physique de l'immeuble envi-

sagé ; les autres à sa détermination juridique. Ce double point de vue nous impose une première divi- Sion.

C'était plutôt le rôle de la Commission technique, de fixer la détermination physique de l'immeuble la sous-commission juridique n'aurait eu, dès lors, qu'à admettre le principe que la première partie du feuillet réel contiendrait cette détermination.

Elle entra, cependant, et avec raison, dans plus de détails. M. Boutin proposa une organisation fort rationnelle. À ses veux, l'état de section devait être l'embryon du livre foncier. La lellre de section sera donc le premier élément de la détermination physique, élément bien facile à établir, le territoire étant divisé en sechions, chacune correspondant à une lettre. Le numéro de l'ilol sera le second élément : 1l ne répondra pas, nous l'avons vu, au numérotage parcellaire, le livre foncier n'étant pas tenu par parcelles : il y aura donc à l'avenir un numérotage parliculier à introduire dans les feuilles du plan cadastral (numérotage rouge). En troisième lieu, le Hivre foncier indiquerait la contenance exacte de la propriété, basée sur le cadastre - et en quatrième lieu, le genre de culture. Enfin, M. Boutin signalait la possibilité d'un plan, d'un croquis, figurant en face des indications précédentes, « procédé qui aurait des avantages,

mais qui ne s'impose pas » (1).

(1) L. e., fase. p. 336,

Tout cela n'élait possible qu'avec une réfection sérieuse et complète du cadastre : « Les documents du cadastre sont dans un état trop défectueux pour se prêter par leurs indications actuelles à la détermination physique de la propriété ». — « Le cadastre, avait déjà dit M. H. Neumann, fournit le squelette, le livre foncier lé corps vivant. » (1)

Des modifications de ‘détail furent proposées relalivement aux imdicalions fournies par M. Boutin. M. Fravalon demandait l'indication des lieux-dits, M. Lallemand mettait au premier rang, comme imporlance, le plan cadastral négligé un peu par M. Bouun. Mais la discussion la plus importante eut Heu entre M. Marquès di Braga et M. Bufnor.

Le premier demanda des changements pratiques au programme de M. Boutin : il désirait qu'on ne divisàt pas un îlot à cheval sur deux sections, comme on le ferait d'un îlot à cheval sur deux communes : qu'on supprimât la contenance aussi bien que l'indication des lieux-dits (2), aussi bien que le numéro des parcelles du cadastre. Ce fut ce dernier point que critiqua Bufnoir qui jugeait l'indication des parcelles absolument indispensable : elle permettrait d'opérer, sans bouleversements du feuillet foncier la distraction de certaines parcelles rattachées à une au- Lre unité foncière ou de grever certaines parcelles en

(1) Rapport sur le cadastre en Alsace-Lorraine (If, p. 337). (RL ncit. Dr-840/p°29345:

— 40I — dehors des autres (1). C'était là, en réalité, en revenir au leuillet personnel. M. Marquès di Braga en fit l'observation ‘: « M. Bufnoir dit L'avantage d'avoir des parcelles c’est, lorsqu'il y aura un démembrement de propriété, lorsqu'une parcelle passera de l'un à l’autre, en bâtonnant, en additionnant ou en soustrayant, vous n'aurez pas touché à votre folio.

Je prends ici M. Bufnoir en flagrant délit de folio personnel... » Et M. Marquès di Braga concluait que chaque mutation dans la consistance d'un fol foncier produit un tel changement dans là personnalité juridique de cet îlot foncier, qu'un nouveau folio doit apparaîlre. Suivant une expression énergique que nous retrouverons, une seule mutation devait entraîner la mort du feuillet foncier.

Restait à conclure. On s’arrêla à un texte qui donnait satisfaction à M. Bufnoir, à M. Boutin et à M. Challamel. La première partie du livre foncier devait comprendre la détermination physique de limmeuble, d'après le plan cadastral, avec l'indication du numéro matricule de l'unité foncière et des lettres de section. M. Fravaton avait proposé le numérotage par communes qui ne fut point admis. On renvoya à plus tard la question la plus délicate : celle de l'indication des mutations diverses, et de leur influence sur le livre foncier (2).