Plus importante était, pour la sous-commis

(1) P. 348 et suiv. | (2) Vide infra, même chapitre, 3* et 4° parties, .

sion, la détermination juridique de l’immeuble enregistré au livre foncier : « Etant admis ‘qu'il suffit d'indications cadastrales incomplètes, même partiellement inexactes, pour établir cependant suffisamment l'identité d'une propriété, puisque cela se passe ainsi, avec notre législation actuelle, depuis un siècle, on comprend aisément avec quelle précision, au contraire, il faul constituer le dossier juridique de celte propriété, de cet héritage, de celle unité foncière, puisqu'il s'agit ici non plus d'une désignation par à peu près, d'une photographie plus ou moins ressemblante, à une échelle plus ou moins grande, mais de l’attestation authentique du droit de propriété d’un individu sur cette propriété » (1).

Deux classifications de ces renseignements furent proposées : l’une par M. Challamel ui les répartissait ainsi : 1° propriété (identité et capacité du propriélaire) : 2° charges et restrictions ; 3° privilèges et hypothèques : — l'autre par M. Faye, ainsi conçue ; 1° fixations de l'unité foncière à l'égard des autres unités foncières environnant : 2° noms des propriéaires, mutalions, droits réels affectant l'immeuble : 3° privilèges et hypothèques. Il y avait Jà, en somme, comme le remarqua Bufnoir, des indications qui, tout en gardant un caractère purement juridique, étaient le complément nécessaire de la détermination physique : ainsi des confronts, des mitoyennetés, des

(1) Flour de Saint-Genis, 11, p. 395,

serviludes. C'est ce que M. Faye appelait très Justement la détermination physico-juridique de l’immeuble.

Cette détermination physico-juridique provoqua assez de confusion : des opinions diverses se heurtèrent à propos des confronts, des rapports à établir entre la détermination juridique et la détermination géométrique de la propriété, le bornage, la fixité à souhaiter pour les limites, l'éventualité d'un antagonisme entre les lignes du plan cadastral, et les énoncialions des procès-verbaux de délimitation. etc. Nous ne voulons pas entrer dans les détails de ces

débats, de peur de trop compliquer cette analyse. Quelques indications nettes suffiront, et M. Challamel apporta à les fournir beaucoup de précision. La délimitation devait se faire en même lemps que la revision du cadastre ; et par là, on réglait la question des confronts, et on prévenait la dualité redoutée entre les lignes du plan et les énonciations des procès-verbaux. Quant aux mitoyennetés et aux serviludes, on ne pouvait qu'admettre leur inscription sous réserve de la force probante à leur attribuer. Il y avait à craindre, et M. Sanguet en fit l'observation, que la vérification géométrique imposée au conservateur fût assez difficile : au lieu donc de cette référence purement graphique, mieux valait une description littérale des limites, se rélérant aux résullats du cadastre. La Commission entra dans cette voie, et remplaça les mots « d'après le plan cadastral » par « d’après le cadastre mis à jour » qui n’im-

— A04 — pliquaient pas la même obligation de vérification géométrique.

Quant aux mitoyennelés et servitudes, MM. Drumel et Massigli demandaient que l’on ne soumît point les servitudes-passives à la publicité : combattue par MM. Faye, Worms, Flour de Saint-Genis, la proposition fut rejetée. Toutes les servitudes seraient donc inscrites.

Enfin, il y avait lieu de se demander si on indiquerail la nature de la propriété, si elle était bâtie ou non. bâlie. La Commission avait décidé que l'indication était inubile. MM. Flour de Saint-Genis et Bufnoir reprirent la proposition, que combattit M. Lallemand, et qui fut encore rejetée ; mais on adopta une adjonction de M.:Faye, qu'appuyä M. Challamel, ordonnant l'indication « des constructions qui se trouvent sur l'immeuble ». Par là, la nature de la propriété était indiquée.

26. Restait la détermination proprement Jjuridique : la première des indications s ÿ raltachant sera nalurellement le nom du propriétaire avec l'indicalion de son bitre de propriété. Ainsi Durand (Joseph), demeurant à Versailles, 30, rue de l’Orangerie, contrat de vente passé le 1* juillet 1900, devant M° un tel, notaire à Paris.

Le fait de la propriété ainsi constaté, 11 fallait indiquer les restricüons et les charges qui pouvaient grever cèlte propriété. La sous-commission s’en tnt, à

ce point de vue, à une formule extrêmement géné-

— À05 — rale, demandant que le livre foncier indiquât « les restrictions, démembrements el charges qui grèvent l'immeuble. » Nous verrons, dans la deuxième parte de ce chapitre, avec ous les détails que la question comporte, comment.est organisée cette publicité.

Toutefois, deux catégories d'indications se rattachent trop intimément au fond même du Livre Foncier, pour qu'il ne faille pas les indiquer je1 ; nous retrouverons, du reste, plus tard la seconde : 1° Que faut-il faire, d'une part, en ce qui touche les mutations partielles ? Quid des incapacités ne qui frappent le propriétaire ?

-27. Avec beaucoup de sens, la sous-commission estima qu'on ne pouvait remettre cette question des mutations partielles, et considérer, comme le voulient MM. Marquès di Braga et Faye, la parcelle comme invariable. La question touche, en effet, au fond même de l'institution.

La difficulté essentielle peut se formuler ainsi : Une mutation partielle doit-elle nécessairement entraîner la mort de la parcelle, ou, plus explicitement, faut-il décider que tout changement dans la constitution physique de l'unité foncière entraîne nécessairement la clôture du feuillet qui lui est ouvert et l'ouverture d'un ou plusieurs feuillets nouveaux ? Au contraire, faut-il distinguer et se contenter suivant les cas d'une simple distraction de la parcelle objet de la mutation?

Une première opinion absolue veut que toute mulation entraine l'ouverture d'un feuillet nouveau et la

clôture du feuillet ancien (Marquès di Braga, Bonjean). Comment, en effet, faire des distinctions ? A quel degré « d’amputation », selon le mot de Marquès di Braga, faudra-t-il créer un nouveau feuillet réel ? Ce serait Jeter les conservateurs dans les difficultés inextricables. Toutes les modifications partelles s'enchevêtreront et il viendra un moment où le conservateur du Livre Foncier reculera lui-même d'horreur à l'aspect du livre qu'il tiendra. Pour M. Flour de Saint-Genis, 1l convenait de créer un feuillet nouveau pour le cas de démembrement de la parcelle, mais de maintenir l’ancien feuillet lorsqu'il s’agit au contraire d’une adjonction.

L'opinion la plus répandue était plus modérée, et admettait le maintien de l'unité foncière au cas de mutation partielle, sauf à examiner les différents cas ainsi, M. Révoil, M. Bufnoir, M. Fravaton : ce dernier laissait le conservateur et le propriétaire juges de l'opportunité de la solution. Adopter la proposibon Marquès di Braga, disait de son côté M. Challamel, c’est vouloir amener la création de 400, 500, 600 millions de feuillets : « vous y verrez un feuillet foncier par motte de terre ». La proposition Fravaton l'emporta. M. Lallemand supprimait la difficulté en demandant d'admetlre que le propriétaire ne püût aliéner ni hypothéquer une surface moindre à celle de son îlot, sauf à délimiter, lui-même, à nouveau la parcelle, et à faire reporter cette délimitation au plan cadastral. Cette proposition ne fut point appuyée ; c'était porter attemte au droit de propriété, ou bien

DT

pour un fait économique transitoire, modifier l'unité foncière (1). |

28. La question de l'inscription des incapacités sur laquelle nous reviendrons en détail, fit l'objet d'un rapport de M. Massigli qui, au nom de la majorité du Comité de rédaction et d'étude, renvoyait la question aux pouvoirs publics et déclarait que la sous-Commission, mal qualifiée pour accomplir cette œuvre, ne devait pas conclure à la publicité nécessaire des incapacités, mais en exiger seulement la mention à titre de renseignement.

M. Challamel, au nom de la minorité du Comité, attaqua ces conclusions. On ne pouvait, d’après lui, obliger les tiers à se renseigner eux-mêmes sur ces points, à remonter à 50 ans en arrière, pour être bien sûrs qu'il n'y à pas eu de mutations consenties par un incapable. Sans doute, comme l’indiquait le rapport, on crée un droit différent pour les transaclions mobilières et immobilières ; mais cette distinclion est toute naturelle, les nécessités du crédit l’exisent et la différence qui existe actuellement, entre les meubles et les immeubles, est plus considérable que celle qui séparait à Rome les res mancipi el les res nec MaAncipl.

Cette théorie fut combattue par MM. Drumel, Flour de Saint-Genis, Léon Michel : on ne pouvait, d'après

(1) P.-V., f. IL, p. 415 à 465, passim.

ceux-ci, échapper à ce dilemme : ou donner aux menions d'incapacité la valeur d'un simple renseignement, ce qui enlève loute garantie aux liers ; ou leur donner la force probante, de telle sorte que, si l'incapacité n'est pas révélée, on n'en tiendra aucun compte, ce qui revient à supprimer l'incapacité, conséquence considérée par eux comme inadmissible. De son côté, M. Bufnoir proposait une solution intermédiaire : si je traite avec un incapable, c'est à moi de me renseigner : la loi de 1850 m'y aide et le défaut de men- Hon ne saurait me profiter. Au contraire, si Je traite avec un tiers dont le titre antérieur est vicié par quelque incapacité, J'ai pu me fier au Livre Foncier, cette incapacité non inscrite ne saurait m'être opposée.

Au contraire, M. Bonjean appuva la thèse de M. Challamel : « Nous ne réaliserons une réforme utile et pratique. tant au point de vue de la stabilité de la propriété foncière qu'à celui dé la sécurilé des transmissions, que si le feuillet réel constitue l'état civil de la propriété foncière et renferme, par conséquent, non seulement sa détermination physique, mais sa définition juridique… J'estime, en conséquence, qu'il doit reproduire d'une façon précise toutes les incapacités du propriélaire de la parcelle ». Celle opinion l’emporta. Mais la sous-commission refusa de se prononcer sur la question capitale : la force probante de ces inscriptions. Elle se bornait à décider que, sous réserve de force probante qu'on pourrait y attacher, les Livres Fonciers contiendraient des énonclalions relatives à la capacité des personnes.

VI. AUTORITÉ DES LIVRES FONCIERS. — THÉORIE DE LA FORCE PROBANTE (No 6 des questions de M. Bufnoir)

29. Le Livre Foncier doit donc présenter deux parlies : Fune correspondant à la détermination physique, l'autre à la détermination juridique. Dans cette seconde partie seront portées différentes indications dont l'étude détaillée fera l'objet des deux dernières parties de ce chapitre (publicité des droits réels, autres que les privilèges et les hypothèques, régime hypothécaire). Il importe maintenant de savoir quel sera l'effet de la publicité ainsi organisée, quelles seront les conséquences du fait qu'une des mentions aura été inscrite ou, au contraire, omise.

Cette question complexe se présente sous trois as- - pects, suivant que l’on considère les rapports de l’acquéreur et de son auteur (rapports des parties entre elles) : les rapports de l'äcquéreur et des tiers : ou, enfin, les rapports du propriétaire véritable avec un acquéreur qui, sur la foi du Livre Foncier, a traité avec une personne indfment inscrite sur ce livre (soit que l'inscription ait été obtenue par l'héritier apparent, soit qu'elle l'ait été sur la production de pièces fausses, etc.)

30. Le Comité de rédaction et d'étude aimsi que la Commission s'en finrent sur le premier point au

principe du Code civil : entre les parties, la convention produit fous ses effets en dehors de l'inscriplon : « l'acquéreur, malgré l'inscription prise, reste exposé à toute action en nullité ou en résolution ». Certains membres demandèrent qu'il fût bien précisé que les tiers étaient absolument en dehors et qu'il ne s'agissail uniquement que des actions en nullité intentées par l’auteur contre l'acquéreur. On adopta donc cette rédaction plus précise que « l'auteur ne peut se prévaloir à l'encontre de l'acquéreur du délaut dinseriphion : l'acquéreur, malgré l'inscription prise, reste exposé à toute action en nullité ou en résolution. »

81. La question des rapports de l'acquéreur et des lers souleva plus de difficultés : le texte soumis à la sous-commission portait : « L'inscription met l'acquéreur à l'abri de toute action fondée sur un droit non inscrit ou intentée en raison d’une clause d’un contrat non inscrit.

C'était là le principe dont la disposition de l’avantprojet sur la publicité des droits réels contenait le développement (1).

Ce principe une fois posé, était-l possible d'y plier tous les droits, toutes les causes de résolution ? le Comité d'étude ne le pensait pas, et M. Massigli, dans son remarquable rapport, indiquait une série

(4) Avant-projet sur la publicité des droits réels autres que les privilèges et hypothèques, A. 5, 6,7, 8, 9, 10, 13, 14.