PUBLICITÉ DES ACTES INTÉRESSANT LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE

2. Le projet du Gouvernement fut déposé par le ministre de la Justice; qui était alors M. Darlan, le 27 octobre 1896. Il contenait 2 chapitres et 41 articles : onze articles concernaient la publicité des translerts el autres actes intéressant la propriété foncière : les trente autres, répartis en deux sections comprenaient les dispositions intéressant les privilèges et les hypothèques. La proposition de M. Thézard ne comprenait que quatre articles, dont un seul complètement nouveau : les trois autres modifiant seulement les articles 1, 3 et 4 dela loi du 23 mars. Le Sénat renvoya les deux projets à une Commission dont M. Léopold Thézard fut nommé rapporteur, M. Jules Cazot, président, et M. Dufoussat, secrétaire. Les membres en étaient : MM. Emile Labiche, Thou nens, Bérenger, Cordelet, Pradal, Antony Ratier, Pauliac, Eugène Guérin, Marquis, Léopold Thé- Zard, Maxime Lecomte. Cette Commission fondit les deux propositions en une seule qui, sur certains points. modifiatent assez profondément les disposi-

ions qui hui étaient soumises. Le nouveau projet à

eu Jusqu'ici moins de chance encore que celui de 1550, qui eut les honneurs de la discussion et donna heu à deux délibérations. Le Sénat a dédaigné jusqu'ici de s'occuper de la réforme hypothécaire el d’oublier un moment les préoccupations purement poliliques ; mais même à l'élat de projet, la réforme est intéressante et mérite d'être étudiée,

8. 11 est inutile de revenir sur le principe que nous avons, au cours de ce travail, Lant de fois défendu, qu'il convient de donner le plus de publicité possible à tout acte venant modifier la propriété immobilière : les deux projets élargissent, à cet égard, le champ d'apphieation de la loi de 1855 ;: mais de façon différente dans la forme et dans le fond. Tout d’abord, constatons qu'à la différence de la Commission du cadastre, ni l'un ni l'autre des deux projets nabandionne le système actuel de la publicité personnelle, pour lui préférer celui de la publicité réelle. Cependant, une préoccupation manifeste se révèle dans les deux projets, d'orienter la publicité vers la forme réelle. L'article 38 du projet du Gouvernement complète la loi du 21 ventôse an VIT en ajoutant aux livres déjà exigés par cette loi, un nouveau répertoire qui devra être tenu par immeuble porté sur le registre de la conservation : c'est bien là l'embryon du feuillet réel. Seulement le projet oublie la chose essentielle, qui est de savoir comment se fera

la détermination de l'immeuble, et au moyen de quelle unité foncière on parviendra à l'individualiser.

On se rappelle les difficultés que rencontra à ce sujet la Commission du cadastre. Il est étonnant, qu'en l'état de pareilles données, le projet se contente d’une formule aussi simple que celle de l’arüicle 38, qui consacre en réalité une réforme absolument impraticable, puisque le conservateur sera dans l'impossibilité de dresser le répertoire foncier, ignorant ce qu'est « l'immeuble » qui lui servira de base, et pouvant choisir arbitrairement l'unité immobilière depuis la parcelle cadastrale jusqu'à l’ensemble d’exploitation, pour centraliser autour de ce pivot les renseignements nécessaires : « Il faut donc réserver la disposition de l’article 38, pour le jour désirable mais lointain, où la réforme du cadastre et la constitution du Livre Foncier entreront dans notre législalion civile. » (1)

Le projet de M. Thézard porte en son article 4 une disposition se ratlachant au même souci de la publicité réelle, mais bien différente dans sa portée et d’une réalisation parfaitement possible. Cet article a pour but d'utiliser le cadastre pour la détermination des droits privés, en lui demandant le moyen de fixer de façon précise les immeubles à propos desquels une modification interviendrait : « Tous jugements, tous actes entre vifs, authentiques ou sous seing privé portant transmission, établissement ou reconnaissance

(1) Thézard, rapport p. 226, ne 150,

dé propriété immobilière ou de droits sur les immeubles, el soumis à la transcription devront, à peine d'une amende de 100 francs contre l'officier public rédacteur de l'acte, ou contre les parties intéressées, si l'acte est sous seing privé, contenir l'indicalion des articles du rôle de la contribution foncière relaüf aux immeubles qui feront l’objet de la convention. »

Cette disposition est intéressante en ce qu’elle lournit le seul procédé, aujourd’hui pratique, d’utiliser le cadastre pour la détermination de la propriété foncière (1). Il resterait à savoir si, en l’état actuel, le rôle de la contribution foncière est un instrument sulfisant pour cette détermination. Les données que nous fournissent les travaux de la Commission du cadastre, permettent d'émettre des doutes sérieux à cet égard, mais il serait possible, croyons-nous, de prendre des mesures qui amélioreraient successivement les parcelles cadastrales, et en rendraient l'u-

‘sage plus facile et plus sûr.

Quoi qu'il en soit, il convient donc de retenir ces deux points, tant sur la proposition Thézard que sur la proposition du Gouvernement, que, se refusant à organiser une publicité réelle, l’une et l’autre ont du moins tenté de faire quelque chose en ce sens, et par là ont ouvert la voie à de plus larges réformes.

(1) On sait d’ailleurs que, pour une autre matière, cette disposition existe déjà dans notre loi. L'art. 675 du Code de procédure exige que l'indication des numéros du cadastre figure dans les procès-verbaux de saisie immobilière.

4. Si nous cormparons maintenant les deux projels au point de vue des formes qu'ils vont assigner à celte pubhcité personnelle, nous constaterons d'assez notables différences. :

Le projet de M. Thézard ne modifie pas les principes de 1855. Il sé borne à indiquer que la transcription aura lieu pour tels et tels actes, sans indiquer qu'il sera apporté la moindre modification dans les formes qui la constituent. Il y aura donc lieu toujours à transcription littérale. Au contraire, le projet règle de façon nouvelle la forme de transeription :

« La transcription est opérée :

» 1° Par le dépôt soit d'un extrail analytique ou Nttéral de l'acte notarié du Jugement ou de l'acte administralif, soit d'un original de l'acte sous seing privé, soit d'un extrait du testament ou d'un extrait certifié de la déclaration de-mutation par décès. » Par là, le projet n'exclut point la: transcription littérale, qui reste toujours facultalive, et qui sera même obligatoire, lorsqu'il s'agira d'actes sous semg privé. La publicité ne s'opère pas comme elle s'opérait en Prusse, d’après la loi du 5 mai 1872, et comme elle s'épère aujourd'hui dans toute l'Allemagne, par une simple mention sur le feuillet consacré à l'immeuble, la publicité réelle seule permettant cette simplificalion. Mais le projet Darlan n'en consacre pas moins une innovation intéressante, et s'éloigne de la loi de 1855. Lorsque le titre à transcrire consistera dans un acte notarié, dans un Jugement, dans un acte administratil, le projet substitue la copie d’un simple ex-

l'ail analytique à la reproduction intégrale de l'acte ou du jugement. On ne saurait qu'approuver le principe d'une réforme de ce genre, d'autant plus appréciable que le nombre des actes soumis à la publicité, sera, d'après le projet, beaucoup plus considérable (1), et que les registres se trouveraient surchar-gés par «les reproductions intégrales. L'exposé des motifs indique très Justement à ce sujet : « Une trop longue pratique a fait apparaître les inconvénients qui résultent de ce mode de procéder : excessif travail auquel il astreint le personnel des conservations, l'encombrement inévitable que produit dans les bureaux la multiplicité des registres, rendue nécessaire par de si volumineuses écritures, et l'insuffisance de place matérielle pour les ranger commodément. » Ce sont là des considérations très Justes. Mais une objection se présente naturellement à l'esprit, qui force à faire des réserves sur la disposition précitée. On court le risque, en se bornant à un simple extrait, d'omettre des dispositions importantes et de porter par là préjudice à des droits très légitimes. Il est vrai que le cas ne se présentera qu'en matière d'actes notariés et que l'officier ministériel aura à surveiller lui-même les énonciations à transcrire : 1l v aura donc de ce chef une garantie sérieuse pour les parties. Par contre, les responsabilités des notaires se-

(1) Certains des actes nouveaux sonmis à la publicité seront d'ailleurs particulièrement longs, ainsi les actes de partage,

— b10 — ront considérablement augmentées. Peut-ètre, dès lors, serait-il préférable de revenir au système adopté en 1850, et, supprimant purement et simplement toute inscription de la part du conservateur, de se contenler du dépôt d'une copie de l’acte qui serait visé et répertorié par le fonctionnaire qui la recevrait. C'est la solution qui paraît avoir les prélérences du rapporteur de la Commission, et qui semble, en eflet, devoir être la plus pratique.

5. Les deux projets continuent également à suivre la théorie traditionnelle de notre droit, relativement à la portée de la publicité. La transcription ne donnera pas à l'acte Lranscrit une valeur plus forte que cel acte n'en a par lui-même, et les diverses causes de nullité qui peuvent affecter cet acte réagiront sur l'inscription. Par là, la force probante, telle que lorganisait l’avant-projet de la Commission du cadastre est implicitement condamnée. Et, en conséquence, rien ne se trouvera changé aux Justifications à exiger par le conservateur. Pas de force probante, donc obligation pour celui-ci de transcrire tout acte à lui présenté. En l’état actuel de notre législation, 1l faut approuver ce rejet de la force probante. Une longue pratique nous à habitués à voir le conservateur jouer chez nous un rôle purement passif : de graves intérêts pourraient se trouver compromis par une aussi profonde réforme. Il faut louer les rédacteurs de ces projets de leur prudence à ce point de vue.

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6. Il ÿ aurait cependant quelques critiques de détail à formuler. M. de Loynes a très justement fait ressortir la lacune du nouveau projet qui n'exige pas la remise de deux bordereaux et qui, se contentant du bordereau unique, ne dit pas si celui-ci doit rester entre les mains du conservateur ou être laissé aux parties. Ce silence est regrettable, car d'excellentes raisons peuvent être invoquées aussi bien en faveur de l’une qu'en laveur de l’autre des deux solutions : ce qui indique bien la nécessité des deux bordereaux, dont l’un serait remis aux parties et l’autre au conservateur. À un autre point de vue, le projet nous semble insuffisant ; nous verrons tout à l'heure qu'il soumet à la publicité les mutations par décès : pour opérer celte publicité, il suffira d’un extrait du testament ou d’un extrait certifiant la déclaration de mulation. Pour plus de sûreté, M. de Loynes voudrait que l'on exigeât aussi la présentation au conservateur d'un certificat de délivrance, d’une copie de l’ordonnance d'envoi en possession ou d'un acte de notoriété établissant la qualité d'héritier. Il n'y aurait pas là, en effet, de grandes complications et ce serait une garantie de plus de l'exactitude des mentions portées sur le registre des conservateurs.

7. Cette question des mutations par décès nous amène à parler d’un des points les plus importants de la réforme, celui qui concerne l'étendue d’application à donner à la publicité ainsi organisée, en d'autres termes, des actes soumis à cette publicité.