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Le projet du Gouvernement apportait à cet égard deux textes généraux, l'article 1% et l'article 8, visant, l'un les actes entre vifs, l’autre les mutations par décès.

Pour les actes entre vifs, le projet Darlan donnait la formule la plus large possible : « Sont rendus publics, par la transcription au bureau des hypothèques de la situation des biens : 1° lous actes et conventions entre vifs à titre gratuit ou à titre onéreux, et tout jugement avant pour effet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou étendre un droit réel immobilier.

» 2° Les baux excédant douze années, soit par leur terme originaire, soit par l'effet d’un renouvellement. |

» 3° Les actes et jugements portant même pour bail de moindre durée, libération ou cession d’une somme supérieure à une année de loyer ou de fermage non échu. »

Ce texte appelle plusieurs observations intéressantes.

Et d'abord, malgré son apparence extrêmement générale, cet article ne contient pas tout ; bien au contraire, à un certain point de vue, il semble restreindre la loi de 1855. Celle-ci portait expressément (art. 2, n° 1) que le contrat d'antichrèse était assujetti à la transcription. M. de Lovynes fait très Justement

observer que la rédaction de l’article premier ne permet pas d'y faire rentrer ce droit (1).

Il n’est pas à croire que le Gouvernement ait voulu modifier dans un sens restrictif, la législation de 1855,

mais un texte précis serait sur ce point nécessaire.

9. L'innovation importante de ce texte consiste en ce que, après avoir confirmé la loi de 1855, en parlant des actes ou jugements ayant pour effet de constituer, transmettre, modifier ou éteindre un droit, il pose le principe de la publicité relativement aux actes et jugements purement déclaratifs.

La même innovation se rencontre dans le projet de M. Thézard ; mais avec des différences notables d’une part, la sanction est tout autre, nous nous en occuperons dans un instant ; d'autre part, la rédaction est différente : le projet du Gouvernement se bornant à la formule très vague que l’on connaît, le projet de M. Thézard énumérant, au contraire, soigneusement, les actes de cette nature : « Doivent être transcrits... 1° tous actes ou jugements portant par-

lage ou licitation au profit d'un des copropriétaires ;

2° tous jugements statuant sur une question de pro- (] priété immobilière... :; 3° toutes transactions sur les

mêmes objets... » (Art. 3.) Il y a là plus qu'une question de formé : le texte du

(1) Îlest vrai que la question est controversée de savoir si la droit d’antichrèse est un droit réel immobilier (voir Baudry- Lacantinerie et de Loynes : Privilèges el Hypothèques, tome I, n° 206) : en ce cas ils rentreront dans la disposition de Part. 1e",

projet du Gouvernement est incontestablement trop

vague, et nous lui préférons de beaucoup le texte de M. Thézard. Il faut tout d'abord bien faire attention qu'il ne s’agit dans cet article premier, que des actes déclaratifs intervenus entre vifs ; les actes déclara-

is de mutation par décès faisant l'objet de l’article 3 du projet du Gouvernement. La chose est importante, à cause de la différence de sanction : or, il est ‘assez difficile de classer certains actes, et on en arrive

forcément à une application distributive de l’article 1

et de l’article 3, qui n'est pas exempte d’arbitraire.

Dans quelle catégorie rangera-t-on le partage ? Il semble logique, et c'est l'opinion de M. de Loynes,

de distinguer selon qu'il s’agit d’une dissolution de société, de communauté, provenant d'une autre cause

que du décès d'un des co-associés ou des coproprié-

taires, ou au contraire, d'une dissolution ayant sa

cause dans un décès : selon qu'il s'agit, d'autre part,

d'une indivision provenant du décès de l’auteur com-

mun, ou résultant d’une acquisition faite en communauté. Mais cette distinction peut paraître absolument injustifiée. Toutes ces difficultés disparaissent avec le texte clair et précis de M. Thézard, assujettissant Ja

publicité des actes bien déterminés, sans distinguer d'ailleurs, quant au partage, quelle était la source de

l'indivision, ou la cause de la dissolution. Tous les actes déclaratifs que vise l’article 3 de cette proposilion, sont soumis aux mêmes règles, quelle que soit leur cause.

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10. Quoi qu'il en soit, il importe d'indiquer que la Commission ne fit point unanimement bon accueil à linnovation proposée. Une forte opposition s’alfirma contre la publicité des actes déclaratifs. Les membres qui la composaient étaient effrayés de l'énorme quantité d'actes qui allaient devoir être transcrits. Du rapport de M. Thézard, il résulte en eftet que, en l’année 1895, les partages avaient donné lieu à 83.877 actes portant sur des valeurs s’élevant à près de 3 milliards, et donnant lieu à des droits s’élevant à 5.595.339 francs ; en 1896, 86.404 actes pour 3.222.137.839 francs, payant 6.042.108 francs de droits ; il y avait là évidemment une source de charges particulièrement lourdes qui allaient grever la propriété foncière déjà si obérée. On peut, d’autre part, soutenir que les fraudes auxquelles la transcription est destinée à parer, en matière d’actes translatils, ne sont guère à redouter pour les actes de partage, les tiers étant en fait toujours prévenus qu'ils traitent avec un individu tenant ses droits d’une succession où il a été appelé avec d’autres ; les travaux législatifs antérieurs étarent là pour confirmer ce point de vue : on se rappelle sans doute que, sur le rapport de M. de Vatimesnil, l'Assemblée de 1850 s'était prononcée contre l'application du principe de publicité aux actes déclaratifs, et, en 1855, ce fut en parfaite connaissance de cause, et non par suite d’un oubli, que l'on repoussa l'assimilation des actes déclaratifs aux actes translatifs.

Cependant, à une faible majorité, le principe de

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la publicité l’emporta ; et le texte de la Commission, dans son article 4, soumet à la transcription Îles actes déclaratifs. Cet article abandonne la formule critiquable du projet du Gouvernement et énumère les actes à transcrire, comme le faisait la proposition Thézard : partages, jugements statuant sur une question de propriété immobilière, transactions.

11. Mais ce premier principe une fois admis, la Commission allait abandonner le projet du Gouvernement sur l'importante question des sanctions à donner au défaut de publicité, qui se confond avec celle des effets de la transcription. :

Sur ce point, le projet du Gouvernement s’en tenait rigoureusement à la solution de la loi de 1855 ajoutant aux actes énumérés par cette loi les actes déclaratifs ainsi que nous venons de le voir, y assimilant les actes à titre gratuit, que cette loi laissait régir par d'autres textes, le projet formule pour tous les actes entre vils le même principe, qui n'est autre que celui de la loi de 1855, dont 1l reproduit httéralement le texte : « Jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et jugements énoncés en l’article précédent ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois » (art. 2). En elle-même, et abstraction faite du principe qu'elle consacre, cette formule n'est pas pleinement satisfaisante. Outre une difficulté classique à propos des baux de 18 années que nous examinerons tout à l'heure, elle crée une

difficulté nouvelle relativement aux actes nouveaux auxquels elle s'applique : nous voulons parler des actes de partage.

Cette question des eflets de la publicité relativement aux actes intervenus avant ou après le partage peut soulever’ tout un ensemble de controverses sur lesquelles il nous est impossible de nous étendre longuement.

Dans l'excellent commentaire qu'il a donné du projet de loi Darlan, M. de Loynes expose les jrincipales difficultés qui peuvent surgir : « Un immeuble dépend d’une société où d’une communauté dissoute. Supposons que cette dissolution résulte d’un événement autre que le décès de l’un des associés, pour écarter toute mutation par décès. Pendant l'indivision, et avant tout partage, l'un des copropriétaires aliène ou hypothèque sa part Imdivise dans cet immeuble. L'acquéreur ou le créancier hypothécaire fait transcrire ou inscrire. Il ne fait pas opposition au partage : puis le partage intervient hors de sa présence, les autres copropriétaires ignorant la transcription ou l'inscription. Quelle sera la situation ? L'acte de partage ne sera pas opposable à l'acquéreur où au créancier, au moins en tant qu'il s’applique à l’immeuble. Il aura done le droit de provoquer un nouveau partage.

» Prenons une autre hypothèse :le partage a eu lieu. L'immeuble a été attribué à un seul des coproprié- {aires. Mais l’acte de partage n’a pas encore été transecrit. Un autre des copropriétaires aliène ou hypothè-

que sa part indivise dans cet immeuble. Transcripion ou inscription a été requise de l'acte translatil ou de l'hypothèque avant la transcription de l'acte de partage. Cet acte n'est pas opposable à lacquéreur où au créancier hypothécaire. Ne faut-il pas en conclure que celui-ci a le droit de provoquer un nouveau partage ? Il n'a pas pu faire opposition, puisque son droit n’était pas né au moment du partage. N'y a-t-1l pas là une dérogation importante à l’article 882 du Code civil ? »

Ces objections ont une valeur qu'on ne saurait méconnaitre. Elles ne sont d’ailleurs pas les seules qu'on puisse relever. [Il faut encore tenir compte, dans cet ordre d'idées, de la théorie élaborée par la jurisprudence relativement à l'héritier apparent. Qu'il y ait où non transcription du partage, l'aliénation ou l’hypothèque consentie par un héritier, qui réunit en sa personne les circonstances de fait exigées par la jurisprudence, devra être validée ; et, au con- [raire, si on ne trouve pas chez la personne qui aliène ou qui hypothèque les caractères de l'héritier apparent, le fait qu'il y a eu ou qu'il n'y a pas eu transaction devrait êlre imopérant.

12. Toutes ces difficultés tombent si, au lieu de la sanction adoptée par le projet du Gouvernement, qui est l’inopposabilité aux tiers, on s’en tient à la sanction de la proposition Thézard : une simple amende au préjudice de la personne chargée d'opérer la (ranscription.

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