A TT OP ON FOMPENR

» 3° Les actes el jugements portant, même pour bail de moindre durée, libération ou cession d’une somme supérieure à une année de loyer ou fermage non échu. »

Et l’article 2, qui pose, pour tous les actes contenus dans l’article premier, la sanction de l'inopposabilité, ajoute en ce qui concerne les baux la précision suivante : « Les baux excédant 12 années non transcris, ne peuvent être opposés que pour le temps restant à courir de la période de 12 ans commencée. »

Cet ensemble de dispositions maintient en somme la théorie générale de la loi de 1855 sur ce point, tout en modifiant certains délarls, et en solutionnant certaines controverses. °

Le projet réduit tout d'abord de 18 à 12 ans la durée mécessaire pour obliger à la transcription, Celte modification fut adoptée sans difficulté par la Commission : le délai de 18 ans paraissait devoir trop lourdement peser sur l'acquéreur d'un 1mmeuble ainsi affermé, qui a acheté dans l'ignorance de ce bail.

La loi de 1855 se bornait à décider que les baux de 18 années sont soumis à la transcription. Cette formule trop laconique laisse un doute au cas de renouvellement ; si un bail est renouvelé, plusieurs années avant son expiration, de telle sorte que la durée du nouveau bail ajoutée à ce qui reste à courir

de ancien dépasse 18 années, y a-t-il lieu à trans-

cription de ce renouvellement ? Le projet répond explicitement à la question et décide, en remplaçant

le chiffre de 18 par le chiffre 12, que la transcriplion sera obligatoire. C'est là une règle évidente et qu'il est superflu de justifier.

15. Nous lerions peul-être plus de réserves sur le paragraphe 3. Celui-ci reprend la disposition très sage de loi de 1855 qui déclare que les cessions ou quittances de loyers anticipées seront mopposables aux tiers, si elles n'ont pas élé lranscrites. Mais la loi de 1855 n'édictait celte règle que pour le cas seulement où ces quittances et cessions portaient sur une période de 3 ans : c'était un laps de temps parfailement approprié.

Priver l'acquéreur pendant plus de trois ans des revenus de son immeuble eût été mjustifié : l'immeuble subissant du lait de ces paiements anticipés une véritable déprécialion, il était équitable que l’acqué: reur en fût informé.

Le projet du Gouvernement reprend cette idée avec une rigueur extrême qu'il est permis de trouver exagérée.

Il suffira désormais que la cession ou la libération anticipée porte sur une somme supérieure à une année de loyer ou de fermage ; c'est soumettre à la transcription des actes de bien minime importance. Mais, quoi qu'il en soit, on ne saurait penser à soumeltre à Ia publicité les cessions de loyer faites à différentes personnes, pour une somme globale supérieure à la somme due annuellement par le preneur, si chacune de ces cessions n'est faite que pour une

somme inférieure à ce dernier chiffre. IL y a là un moyen de tourner la loi et les créanciers hypothécaires, ignorant ces cessions multiples, seront aussi bien lésés. M. de Loynes propose à ce sujet une disposition plus complète que celle du projet et qui assujettirait à la transcription tout acte ou tout jugement portant Hibération ou cession d'une somme correspondant au loyer où au fermage d'une année ou d'une fraction d'année autre que celle qui est en cours au moment de la quittance ou de la cession ou qui suit immédiatement cet acte.

Sur un autre point enfin, le projet du Gouverneinent appellerait une retouche. On sait la controverse qui s'élève sur le texte de la loi de 1855. Au cas de cession de loyer à venir, ou de quittance anti- - cipée non transcrite, ÿ a-t-1l Heu pour l'acquéreur de considérer la cession ou la quittance comme non avenue pour le tout ? ou devra-t-il la respecter Jusqu'à concurrence de 3 années ?

Les deux solutions ont été soutenues : la première est la’ plus logique et la plus véridique, mais elle est bien rigoureuse, et des raisons d'équité peuvent faire préférer la seconde. Il importe peu d’ailleurs de savoir quelle est l'interprétation à donner à un texte obseur ou insuffisant. Il nous suffit ici de constater cette obscurité et cette insuffisance et de souhaiter qu'une précision intervienne qui y mette fin.

16. Nous en arrivons ainsi aux innovations très importantes consacrées dans les deux projets rela-

hivement aux mutations par décès. Ici on ne se trouve -en présence d'aucune disposition antérieure qui puisse ou guider ou gèner la réforme : le silence de la loi est absolu. Les deux projets posent chacun le principe de Ja publicité : mais, d'accord sur ce principe, ils diffèrent nettement quant à l'application.

I ne saurait y avoir de doutes sur les avantages d'une pareille réforme (1). La propriété ne sera jamais solidement assise si, dans la série des propriéaires, 1] manque quelque chaînon. Le but d'une bonne publicité devrait être d'obtenir une généalogie juridique des immeubles par laqueile la liste exacte el complète des propriétaires successils serail portée à la connaissance des tiers. Mais la mise en pratique d’une pareille réforme n'est pas sans olfrir de réelles difficultés et nécessite une réglemenlalion sérieuse. à

Le projet du Gouvernement se contente à cet égartl d'une formule générale, qui paraît insuffisante « Sont aussi rendues publiques, dit l’article 3, les mutations par décès de droits réels immobiliers par la transcriplion, soit de l'acte constitutif ou déclaraif de la transcription de propriété, soit de la déclaralion faite au bureau de l'enregistrement. »

Les textes concis ont, au point de vue législatif, de grands avantages, et nos législateurs contemporains ne nous ont pas habitués à cette qualité. Mais il ne faut pas que le souci de la concision fasse ou-

1) Elle trouva cependant des opposants au sein de la commission.

Te

bier aux auleurs des lois que leurs règles doivent avoir néanmoins une portée suffisante pour fournir la réponse, sinon aux difficultés de détail, du moins aux questions d'ensemble. Il faut aussi, lorsque la

loi mdique plusieurs moyens pour arriver à un ré-

CE

sultat, qu'elle précise bien si ces moyens sont suppléils les uns des autres, ou s'il convient de les cumuler ; ou enfin, dans quel cas il est préférable d'utiliser les uns plutôt que les autres. À tous ces points de vue, l’article 3 du projet est insuffisant.

Il ne fait aucune distinction entre les deux situalions qui peuvent se présenter en matière de mutalion par décès : les mutations testamentaires ou les mutations ab intestat. Le mode de publicité ne peut évidemment être le même dans les deux cas. Facile, en ce qui concerne les legs, au moyen de la transcriplion du testament, qui est bien « l'acte constitutif du droit de propriété » dont parle l’article 3, en matière de succession ab intestat, que devra-t-on transcrire, et quel sera cet acte constitutif ?

I n'y a pas et il ne peut y avoir en matière de mutation par décès ab intestat, d'acte constitutif : mais l'article 3 continue en parlant d'acte déclaratif, et il est permis de croire qu'il se préoccupe ici des mutations ab intestat. Or, qu'entend-on par acte déclaratif. à cet égard ? Le même article 3 prescrit la transcription de la déclaration faite au bureau d'enregistrement : sans nul doute, il y à là un acte parfaitement susceptible de publicité, mais cette prescription est loin d'être satisfaisante, parce qu'elle

manque des précisions nécessaires. L'exposé des mo-

lifs, parlant des actes déclaratifs dont la transcriplion assurera, aux termes de l’article 3, la publicité de la mutation par décès, cite, à titre d'exemple, les inventaires et les actes de notoriété. Dès lors nous nous demandons quel sera le mode efficace de publicité au milieu de tous ces actes. La transcription de la déclaration sera-t-elle toujours nécessaire ? Faudra-t-il et l'inventaire, et l'acte de notoriété, et la déclaration de succession ? Il Y aurait là un amas inacceptable de formalités. Nous ne parlons pas de la question des frais, parce que l'exposé des motifs contient à ce sujet une promesse formelle de simplification de procédure et d'allègement des charges de la propriété foncière. On ne peut qu'enregistrer cette promesse en affirmant bien fermement la nécessité d'affranchir par une disposition formelle, les mutations par décès des droits de transcription.

17. Le projet de M. Thézard distingue très nettement au contraire les dévolutions ab intestat et testamentaires. Pour celle-ci, l’article premier les assimile complètement aux actes entre vifs, soumis à la publicité. C’est par la transcription du titre que l’on y pourvoira. L'article 3 vise. au contraire. les successions ab intestat et porte à cet égard la disposition suivante : « [ sera fait mention sur les registres des transcriplions de toute déclaration de succession ab intestat.

» Cette mention sera établie d'office par le conser-