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Les réponses à ces deux questions ont élé très diverses, et nous aurons à les examiner en détail. Mais il convient, puisque aussi bien nous faisons en ce moment l'examen de notre système actuel, de considérer quelles solutions la loi française fournit sur la deuxième de ces questions. Nous avons vu qu'elle lranchait la première, de façon absolue, par la néga-

tive.

10. Notre loi s’est préoccupée des causes de résolution qui peuvent venir affecter un contrat, mais elle l’a fait de facon très imcomplète. La loi du 23 mars ne s'occupe, parmi ces droits si nombreux de résolution susceplibles d'opérer rétroactivement, que du seul privilège du vendeur.

Antérieurement à cette loi, nulle publicité n'exisant pour les actes translatifs de la propriété foncière, la menace du droit résoluloire pesait sur la tête du sous-acquéreur, qui n'avait aucun moyen de contrôler si le prix de la précédente aliénalion était encore dù et l’usucapion seule pouvait écarter cette meuace. La loi de 1855 devait se préoccuper de cette situalion : elle ne pourvut pas directement à la publicité du droit résolutoire (1), mais elle confondit, pour ainsi parler, dans la même mesure, ce droit de réso-

(1) La commission parlementaire de 1850 avait pensé à étendre à l'action résolutoire la disposition de l'article 958 du Code civil sur l'action révocaloire pour ingratitude. C'élait supprimer la rétroaclivité de l'action résolutoire du vendeur impayé. L'Assemblée législative rejela celte proposition.

DS lution et le privilège du vendeur. EL assurant, d'une part, la publicité de ce privilège, subordonnant, d’autre part, l'exercice de l'action résolutoire au mainlien de ce privilège, elle écarta des tiers acquéreurs toute menace d'éviction de la part du précédent propriélaire, lorsque les tiers avaient pu s'assurer que le privilège du vendeur, objet d'une publicité spéclale, ne pouvait plus s'exercer. C'est là toute Péconomie de l’article 7 (D). « L'action résolutoire établie par l'article 1654 du Code Napoléon ne peut être exercée après l'extinction du privilège du vendeur, au préjudice des Hiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur, et qui se sont conformés aux lois pour les conserver ». Il restait bien entendu qu'entre le vendeur et l'acheteur, auquel il laut Joindre leurs ayants-cause universels, le droit de résolulion opère par la seule force du contrat et ne nécessite aucune publicité.

On a fait justement remarquer que la disposition de Particle 7 est une mesure imparfaite ef quelquefois inefficace. D'une part, elle ne saurait protéger les créanciers hypothécaires, puisque le privilège du vendeur et, avec lui, l'action résolutoire subsistent sans publicité aucune, tant qu'il n'y à pas eu revente transcrite. D'autre part, il n'est pas certain que l'action résoluloire ne puisse en certains cas survivre à lex-

linction du privilège (2).

(1) Voté sur la proposition de M. Rouher. Vide infra,-ch. TH (2) Aubry et Rau,$ 278, L. HI, p. 357. — Jurisprudence contraire.

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Il ne faut pas oublier davantage que l’action résolutoire peut trouver à s'exercer dans des opérations qui n'engendrent aucun privilège au prolit de l’alénaleur : ainsi constitution de servitude moyennant un prix payable à lerme. Mais surtout la loi de 1855 est insuffisante en ce qu'elle ne s'occupe que de laclion résolutoire de l'article 1654, laissant de côté un grand nombre de cas de résolution qui peuvent, lorsqu'ils se produisent, Iéser profondément les intérêts

des tiers (1).

11. En dehors des causes de résolution proprement dites, il peut se rencontrer certains faits juridiques en nombre assez considérable qui viennent paralyser entre les mains du propriétaire son droit de disposition. Il y à là une autre source de dangers graves pour les liers : ici encore, la publicité n’est assurée que de façon très incomplète par notre loir acluelle. Celle-ci, en effet, ne prémunit les tiers que contre un seul des faits de ce genre : l’article 678 du Code de procédure civile ordonne la transcrip- Uion de la saisie immobilière afin de prémunir les tiers contre le danger de traiter Sur un immeuble que la saisie met en dehors de toute transaction. Le législateur n'a pas généralisé cette mesure excellente : et

cependant que de situations analogues ! La dotalité,

(1) Ainsi : révocation de libéralités pour inexécution des charges ; exercice du droit de retour (art, 951) ; faculté de réméré ; retrait d’indivision ; rapport à succession ; remploi non effectué ; survenance d'enfants,

“VAN plots la faillite, la liquidation judiciaire, le conseil judiclaire, la privation des droits civils, autant de faits qui vont emporter la nullité absolue ou relative des actes de disposition accomplis par le propriétaire incapable, que les liers auraient évidemment le plus grand intérêt à connaître.

Qu'est-ce à dire, sinon qu'il serait souhaitable de voir organiser une publicité complète des incapacités, non seulement de celles qui viennent à un moment donné paralyser le droit du propriétaire, mais encore de celles qui tiennent à son âge ou à ses infirmités physiques. La question est difficile et complexe, et les réflormateurs s'y sont trouvés en butte à de graves difficultés. Il faudra voir comment ils l'ont envisagée. Constatons pour linstant que les incapacités qui, aujourd'hui, sont, en fait, généralement inconnues des liers, sont pour ceux-ci un grave danger, et qu'il convient d'organiser à leur égard une publicité légale plus sérieuse : «€ Chaque législation doit être appropriée aux mœurs de la société qu'elle régit. Notre société moderne se caractérise par la rapidité des communications, par le déplacement incessant des imdividus, par un mouvement marqué de la population vers les grands centres où les affaires surgissent, où les mariages se nouent, à la rencontre de personnes qui le plus souvent ne se connaissent pas l’une l’autre. Autrefois, on vivait là où on était né. Dans chaque milieu, on se connaissait de longue date, et tout fait modifiant la condition d’un tel était bien vile ébruité par la rumeur

RO) publique. C’est pourquoi les législations anciennes sont si indifférentes aux questions de publicité et s'occupent si peu d'éclairer, à l'intention des tiers, la situalion sociale des citoyens. Aujourd'hui, en présence «le nos remuantes agglomérations d’imdividualités, étrangères les unes aux autres et qui ont souvent intérêt à se dissimuler muluellement leur véritable condition, il faut, si l'on ne veut pas ébranler la confiance et ralentir les transactions, prendre des mesures générales pour que la situation sociale de

chacun puisse être connue de tous (1). »

12. 11 resterait enfin, pour assurer une sécurité complète, à donner la publicité aux demandes en nullité ou en révocation des droits réels immobiliers et des décisions qui les ont suivies.

Ici encore notre législation n'a pas complètement négligé ce point de vue, mais n'a pourvu à celte nécessité que d’une manière incomplète. L'article 4 de la loi du 23 mars 1855 ordonne que tout jugement prononçant la résolution, la nullité où la rescision d'un acle transcril sera, dans le mois où il a acquis l'autorité de la chose jugée, mentionné en marge de la transcription. L'avoué qui a obtenu ce jugement est tenu, sous peine de 100 francs d'amende, de faire opérer celle mention en remettant un bordereau rédigé et signé par lui au conservaleur.

(1) Raymond Petiel, De la publicité en matière d'élat el d'incapacité des personnes. Etude publiée dans la Revue critique de législalion el de jurisprudence (n°s 9:10, septembre-octobre 1887).

Mais en déhors de cette excellente mesure, nous ne trouvons plus rien, à ce sujet, dans notre législalion. Seule l’action en révocation des donations pour ingratitude est portée à la connaissance des tiers par voie d'inscription sur les registres publics, aux termes des articles 956 et 958 du Code civil. Nous trouvons là, comme sur les autres points, une disposition excellente qui aurait dû être étendue aux autres cas, ce que M. Besson appelle justement « la pierre d'attente d'une organisation plus générale ». Ce serait, semble-t-il, sur ces pierres d'attente que l’on pourrait édifier les améliorations nécessaires sans en arriver à un bouleversement général de notre système foncier.

13. C'est au contraire un bouleversement général de notre régime actuel qu se trouve impliqué dans la critique fondamentale à laquelle nous arrivons, et qui ne tend à rien moins qu'à translormer radicalement l'organisation actuelle de la publicité. Cette publicité, telle que nous venons d'en faire l’analyse, est, comme on le sait, une publicité personnelle. Tous les renseignements concernant la propriété foncière sont centralisés autour du nom: du propriétaire actuel de l'immeuble.

C'est donc à la personne que s'adresseront ceux qui auront quelque intérêt à se renseigner. On part de la personne actuellement propriétaire : on remonte à ses auteurs, et par l'examen des actes que les registres rendent publics, du chef du propriétaire ac-

tuel ou de celui de ses auteurs, on reconstitue pour ainsi dire les éléments de la propr'été, on reconnaît si telle personne est, à l'égard des liers, propriétaire, si les démembrements de son droit ont été constatés el s'ils sont opposables aux tiers. “pe

Cette pubhcité personnelle est imparlaite ; on ose à peine renouveler contre elle des critiques tant de lois reproduites. Les renseignements qu'elle est suscepuble de fournir ne pourront donner une sécurité complèle aux acquéreurs et aux prêteurs. S'il est vrai qu'il ne sulfise pas aux lers intéressés de connailre seulement l'état hypothécaire d'une personne donnée, s'il leur fault (et ce sera le cas ordinaire) se rendre comple de la situation de l'immeuble luimême, nous venons d'indiquer quels détours 1l sera contraint de prendre pour y arriver. Il faudra que le conservateur prenne pour point de départ de ses invesligalions la liste de tous les anciens possesseurs. Or, celle recherche est pleine de complications et d'erreurs : difficultés sur l'identité de l'immeuble visé par la réquisition, difficultés sur l'identité des personnes, le plus souvent incertaine ; une seule omission dans la suite des propriétaires peut entraîner la ruine du prêteur, puisque le propriétaire omis est peut-être le propriétaire qui à grevé l'immeuble de la charge dangereuse, ou (péril encore plus grand) qui a négligé de consolider son titre par la transcription. « Dans ce système, on ne peut jamais affirmer avec cerlitude que le cerlificat délivré par le conservateur

relativement à tel:immeuble présente le tableau com

plet el fidèle des charges et droits’ réels existant sur cet immeuble (1). »

À ce système de la publicité personnelle s'oppose le système «le la publicité réelle, organisée par unité loncière. Le premier est celui des peuples latins le second est en usage dans ies pays germaniques.

M. Four de Saint-Genis écrivait très justement à ce sujet : « Dans les pays de race latine, c’est autour de ‘homme que viennent se grouper tous les accidents de la vie sociale et de la vie civile, le droit de propriété et les différentes manifestations de la fortune n'y étant que les accessoires de l'initiative et de la volonté de l'individu.

» Chez les peuples de race germanique, où les traditions du régime féodal se sont maintenues, c’est l'inverse. Le sol est tout, l’homme est l'accident (2). »

Dans ce syslème, ce n’est donc plus au moyen du nom du propriétaire qu'on arrivera à connaître les renseignements intéressants sur l'immeuble ; ce sera l'immeuble lui-même, individualisé, déterminé de facon fixe en un certain nombre de parcelles, qui se présentera en quelque sorte au public, tel qu'il se comporte, avec les charges qui le grèvent, les modifications diverses qu'il a pu subir. Le « Livre Foncier », assorti d'un plan exact et complet, retrace de la sorte l’image réelle de la propriété, et une seule

(1) Besson, op. cil., p. 171. Il‘ partié, ch. 2 (2) Flour de Saint-Genis, L'Hypothèque judiciaire en France el à l'étranger, in-80. Fontainebleau, Thirel, 1881, p. 33.

ARR ue feuille donne le tableau d'ensemble de toute l'histoire de chaque parcelle, depuis l'immatriculation mitiale. « Il fait disparaître les doutes en même lemps que les fraudes ; il écarte les contestalions et oppose un obstacle aux usurpations..… Il y aurait là... la plus fidèle représentalion ües droits de chacun, la plus sûre garantie pour le crédit et la sécurité des transactions (1). »

La grande commission extra-parlementaire du ca- .dastre a fait du « Livre Foncier » l’article fondamental de la réforme qu'elle propose. Il reste à savoir si des tentatives de réforme aussi complètes, des bouleversements aussi profonds, des transformations aussi radicales, ne risquent pas de se heurter à des difficultés telles qu'elles ajourneraient les amélorations atlendues à une époque indéterminée. Peut-être vaudrait-il mieux se contenter de réformes plus modestes, mais par contre plus pratiques et d'une réa-

hsation immédiate.

14. Si, maintenant, nous signalons les restrictions qu'apportent au droit de communication des registres aux intéressés les prescriptions actuellement en vigueur (2), l'exagéralion des taxes fiscales qui accompagnent ies certificats d'inscriptions ou de transcriptions, les droits superposés à la perception desquels donne droit la moindre formalité des bureaux

(1) Thézard, Rapport sur le projet de 1850. Paris, Mouillot, 1904. (2) Code civ., art. 2196, rapproché de l'art, 2181.

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hypothécaires, nous aurons indiqué, au moins dans leurs grandes lignes, les principales critiques auxquelles peut donner lieu l'organisation actuelle de la publicité de la propriété foncière. Les critiques ne sont ni moins nombreuses, ni moins graves au sujel du régime hypothécaire lui-même, soit qu'on le considère dans son organisation intime, soit qu'on envisage la publicité qui est donnée aux charges réelles grevant un fonds. Quelle est à ce point de vue la législation actuelle et quelles défectuosités peut-on y relever ?

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15. Ici nous devrons nous borner, car il n'est à vrai dire aucune disposition du régime actuel qui n'ait été et très vivement critiquée et aussi énergiquement défendue. Sur chacun des privilèges, une discussion s'est élevée, de même que sur une quantité de détails d'application pratique que nous serons forcés de négliger. D'une façon générale, nous ferons porter l'examen que nous voudrions tenter du régime actuel sur cinq points principaux qui en détermineront les divisions naturelles : l’organisation des privilèges, des hypothèques conventionnelles, de lhypothèque judiciaire, des hypothèques légales, de la purge hypothécaire, et nous indiquerons chaque fois quels procédés de publicité le Code Napoléon a adop-

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tés pour chacun des faits juridiques que nous rencontrerons.

16. On a adressé aux privilèges de l’article 2107 (privilèges généraux sur les meubles et sur les immeubles) une juste critique. On sait qu'au profit de certaines créances dont l’article 2101 donne l'énumération, le Code civil établit un privilège qui s'exercera d’abord sur l'actif mobilier, puis, au cas d'insuffisance de celui-ci, s'exercera sur les immeubles (art. 2104), et sera alors préférable, aux termes de l’article 2105, aux privilèges spéciaux existant sur chacun de ces immeubles, à plus forte raison aux hypothèques dont ces immeubles sont grevés.

Très raisonnablement, on a objecté à ce système qu'il ne convenait point qu'un créancier hypothécaire, aux veux duquel les registres du conservateur ont établi qu'il n'existait aucun droit préférable au sien sur l'immeuble affecté à sa créance, se trouvât, au jour de la liquidation, en présence d’autres créanciers à lui préférables qui, eux, avaient suivi la foi de leur débiteur et ne pouvaient compter sur tel ou tel élément particulier de son patrimoine, que ce débiteur était libre d’aliéner à son gré : « Le crédit hypothécaire peut-il s'accommoder d'un système dans lequel un créancier qui a cru recevoir hypothèque sur un immeuble absolument net de charges sera exposé à voir surgir au moment du versement de ce qui lui est dû, des privilèges dont, il est vrai, le chiffre ne sera pas élevé en particulier, mais qui par

PAR TES l'accumulation de plusieurs créances pourrait monter assez haut (1). »

On ne saurait, d'autre part, faire un grief au Code civil de ne pas avoir organisé la publicité des privilèges généraux. Qui pourrait en effet avoir l'idée d'exiger une inscription quelconque du privilège des fournisseurs ou de celui des gens de service ? On se trouve donc dans l'alternative suivante : ou maintenr intégralement la disposition de l'article 2105, ou déclarer que les privilèges généraux ne sauraient

“s'exercer à l'encontre des créanciers hypothécaires el que les créances qu'ils garantissent ne seront privilégiées qu'à l'égard des créanciers chirographaires, ainsi qu'en avait décidé l'ancien droit.

« Le conflit s'élève, selon la formule.de M. Bufnoir à la Commission du cadastre, entre la considération générale d'humanité qui a motivé ces privilèges, et l'intérêt du crédit hypothécaire. » Nous aurons à voir les positions qu'ont prises les divers projets de

réforme dans ce conflit.

17. l'oujours sur les privilèges généraux une autre question s'est posée. Y a-t-1l lieu de soumettre ces privilèges à la publicité pour assurer à ceux qui en sont bénéficiaires l'exercice du droit de suite contre des tiers-acquéreurs ? L'article 2107 du Code civil décide que les créances énoncées dans l'article 2101

(1) Bufnoir, Procès-verbaux de la Commission du cadastre, fase, I, p: 220.