BAIL A LOYER

La clef porte un an , trois mois la clef

des champs.

(Droit coutaniier.)

Sauf quelques rares exceptions, toutes les

locations de maisons , granges , bâtiments , jardins

et vergers, à la campagne, sont censées faites pour

un an , avec obligation réciproque de se donner

congé trois mois d'avance.

On (lit d'un localaîre congédié qu'il a reçu la clef des champs.

L'entrée en jouissance des héritages ruraux , le plus communément, est au lo mars, parce que c'est le moment où commencent les travaux qu'ils exigent.

Les granges, louées séparément, sont censées Télre pour tout le temps qui s'écoule depuis le moment où elles sont vides de la récolte précédente jusqu'au moment où elles le seront de la récolte prochaine. C'est pourquoi le bail , d'après l'usage, commence et finit du 24 juin au 1" juillet.

Vin en collier Tété ne peut déloger.

(Mi(M de la France.)

Cette règle est empruntées l'article 113 de la coutume de Bergerac:

Cl Se aucun a son vin en maison ou cellier d'autrui^ » à la Saint Jean-Baptiste, époque à laquelle op loue » communément les maisons; et le maistre du lieu » où ledit vin est , le loue à un autre , pour ce que )) ledit vin ?o pourroit gaster en le remuant , celwi

» à qui il appartiendra pourra retenir ladite maison )) au inesme prix qu'elle aura esté Jouée de nou- M veau. »

'* Vin au détaillant vendu , ne comprend

pas le fût.

Il est de règle, à peu près générale, que la vente des boissons livrées par les marchands en gros elles brasseurs aux délaillanls. ne comprend que le contenu et non pas le conlenant. Les tonneanx sont censés loués pour tout le temps que doit durer le débit de la marchandise qu'ils renferment ; après lequel temps, ceux qui les ont reçus sont obligés de les restituer.

Mais la présomption du louage cesse quand il y a, entre le domicile du vendeur et celui de l'acheteur, une distance telle qu'elle exclut la possibilité de rapports fréquents et suivis entre le marchand et le détaillant.

Coutume de Troyes , art. 203 :

« O^and aucun demeurant à Troyes ou à quutrf*

» lieues à Tenviron, vend vin en gros en la ville et

}) banlieue de Troyes , et que Taclieteur le débite

)) en ladite ville et banlieue , ledit acheteur est tenu

)) rendre et restituer au vendeur les vaisseaux après

)) que le vin est débité ; et s'il est débité hors ladite

)) ville et banlieue , ledit acheteur n'est tenu rendre

»> les dits vaisseaux.))

Le locataire doit être tenu clos et couvert.

(Droit Coutamier).

Sur celle règle , voir les Institutes de Loisel , édition Dupin el Laboulaye n*» 475.

La conséquence de ce principe est que le locataire est autorisé a retenir , sur le prix de son loyer, les dépenses de réparations aux bâtiments occupés par lui , qu'il a Taites , après sommation

infructueuse , pour se garantir de la pluie et du vent.

Coutumes de Saint-Sever , titre III, art. 7 :

« Sont dites réparations nécessaires celles qui » ont pour objet de couvrir , fermer de parois , » portes , fenêtres et de soutenir la maison si elle » voulait tomber. »

* Haie productive est un taillis , Haie de défense est sans produits.

Tout héritage entouré d'une haie vive est réi)ulé clos. Mais la clôture est plus ou moins de défense selon le mode d*aménagement auquel la haie est soumise et l'essence de bois dont elle est formée.

Ainsi , par exemple, une haie de charmille qu'on ne coupe qu'une ou deux fois dans le cours d'un bail de neuf ans, présente moins de défense, mais donne plus de produits qu'une haie d'épine qu'on taille régulièrement chaque année. Celle-ci^ par suite des soins assidus dont elle est l'objet protège mieux la propriétéqu'elle environne, mais reste improductive pour le locataire.

Il est certain en effet, qu'une haie qu'on abandonne à elle-même, s'éclaircit d'autant plus, dans le bas, qu'elle prend plus de développement dans le haut. Les haies mal tenues se dégarnissent du pied et finissent par y laisser des jours assez grands pour livrer passage aux volailles et aux enfants qui dévastent les jardins et les vergers.

11 n'y a donc vérilablemenl de haies de défense, que celles qui sont rabattues et taillées tous les ans. Celles-là sont véritablement improductives pour le fermier et le locataire.

On tailLî la haie au printemps une ou deux fois .en neuf ans.

(Flandre.)

L'usufruitier et le fermier qui ont la jouissance des héritages ruraux, n'ont droit aux produits périodiques des arbres et des haies, qu'en se conformant à l'usage du pays ou à la coutume des propriétaires, (Code Nap. art. 593. ) Sur ce point, les usages sont très-divers, le plus général admet toutefois cette règle que le fermier ne peut exploiter les haies vives qu'une ou deux fois dans le cours d'un bail de neuf ans.

Coutume de Bouchote, rubrique X, art. 11 :

« Lorsque le bois de coupe ou bois taillis qui a » déjà été coupé, est donné à ferme, le fermier ne » peut le couper qu'une fois en 9 ans à moins de J) convention contraire. ))

* Sur le bois mou, la serpe, plus souvent que sur bois dur, ébrèclio son taillant.

(Flandre.]

Celte maxime est facile à comprendre. En effet , quoique plus tendre à couper, le bois mou qui pousse avec plus de vigueur, nécessite par cela même plus fréquemment que le bois dur, remploi de la serpe el de la cognée. C'est donc relativement à la périodicité des coupes que l'instrument a moins de chance de s'émousser sur Tun que sur l'autre.

On entend par bois tendre ou bois mou, les saules , les aunes et autre espèces d'une croissance 1res -rapide, el par bois dur, les chênes, les hêtres, etc. , dont la végétation est moins active.

Coutume de Bouchote, rub. X, art. 14 :

« Le fermier, soit que, dans son bail, Tâge du bois )) soit déclaré ou non , n'a pas la faculté de couper » le bois dur au dessous de Tâgc de neuf ans et le » bois tendre au dessous de sept ans. »

Coutume du pays du Franc de Bruges art. 115 :

i( Les saules et autres troncs de bois tendre

)) peuvcut èti-e coupés à quatre ans, et un quai-t )) ('haque année. »

La serpe du fermier s'arrête à la couronna.

(Flandre.)

Ainsi , de tout arbre qui tombe ou que le propriétaire fait abattre, celui-ci à le tronc et le fermier les branches jusqu'à la couronne , parce que les branches sont un produit périodique dont le propriétaire est présumé avoir cédé la jouissance au fermier. { Usage de la Somme.)

Les coutumes flamandes , enlr'autres celle d'Eccloo, rub. V, art. 19 , reconnaissent au propriétaire :

« Le droit de faire abattre les arl}res montants » qui croissent sur Théritage affermé, sans que » le fermier puisse prétendre droit aux branchages, )) plus loin que là où la serpe ou la cognée a passé )) lorsque l'arbre était debout. »

La loi municipale de Malines n'accorde pas à Tusufruitier un droit plus étendu de jouissance sur les arbres qui ne sont point mis en coupe réglée :

(( Usufructuario fas non est grandes arbores et » incœduas rescindere , neque ulterius ferro agcre, )) quam ubi anteà dolabram falciemve expert»

sunt. (Leges municip. civ. Mechlin, titre XV art. 4.)

SECTION II

BATL A FERME.

Au fermier sortant , Tépi traînant.

(Artois.)

Il y a trois usages qui régissent rentrée et la sortie des baux à ferme soumis à l'assolement ternaire. Le premier livre , un an d'avance, la sole à jachère au fermier entrant qui la prépare , comme bon lui semble, pour la semence qu'elle doit recevoir au mois d'octobre suivant , sous la condition que le fermier sortant laissera à celui qui doit lui succéder dans la culture, les logements convenables

et autres facilités pour ses travaux. Cesl à cet usage que fait allusion la première partie de Tarlicle 1777 du Code Napoléon. Le second oblige le fermier sortant à cultiver et à préparer la terre qu'ensemencera le fermier entrant , à la charge par celui-ci de lui rembourser, à dire d'experts, le prix de ses labours et engrais. C'est , comme on le verra dans l'article suivant , le système consacré par les coutumes de la Flandre.

Enfin , le troisième ne permet au fermier entrant de prendre possession , la première année , que de la sole à mars et de la sole à jachère , parce que le fermier sortant qui a ensemencé la sole à blé au 1 .•' octobre de l'expiration de son bail, conserve la jouissance de cette sole jusqu'après la récolte de Tannée suivante.

D'après cet usage , qui est connu sous le nom de tierce sole ou de lépi traînant, le fermier sortant ne paie point de redevance pour la tierce sole, parce qu'il a payé intégralement le fermage la première année de sa jouissance ; par la même raison , le fermier qui entre paie la totalité du fermage , quoique réellement il ne jouisse que des deux tiers de l'exploitation, sauf à être récompensé, à la fin de

son bail, par la récolle de Tépi Iratnant qu'il enlè- Tera sans rien payer. (M. Clément, Essai sur les usages locaux du Pas-^e-Calais , p. 172 n.* 135).

Ce dernier système a sans doute été imaginé pour obvier aux inconvénients des deux autres , car il ne met point en contact , comme le premier, pendant une année entière , deux intérêts rivaux souvent inconciliables ; il oe force point le fermier sortant à fournir des logements aux serviteurs et aux bestiaux de celui qui lui enlève , pour Tavenir, les profits d'une exploitation quMl a peut-être améliorée. D'un autre côté , il n'oblige pas , comme le second , le fermier entrant à accepter les risques et les conséquences des travaux faits par son prédécesseur et à se soumettre aux chances d'une expertise incertaine pour la fixation de l'indemnité dont il aura à lui faire compte. Il ne constitue pas le propriétaire débiteur d'une créance qui doit avoir pour résultat une reconduction forcée du bail accompli , s'il ne trouve pas un nouveau fermier prêt à la payer en son lieu et place.

Mais toutes ces difficultés disparaissent avec les usages qui avaient pour but de les prévenir , depuis que les progrès de l'agriculture ont permis de sub*

sllluer le système de la jachère productive au système de la jachère morte. Les récoltes intercalaires qu'on lui fait produire n'auront pas peu contribué à simplifier les rapports établis , par Tancien état de choses , entre le bail qui finit et le bail qui commence.

An fermier qui finit, le fermier qui commence Rendra fer, engrais et semence.

(Flandre.)

Voici , à cet égard , quel était l'usage de la Flandre,

Coutwne de Lille, titre xvi, art. 1*'.

* Vc- Quand un censier a labouré et ensemencé au- • euns héritages, après le bail expiré , il doit jouir )) de tels héritages et des autres d^njointement don- » nés à semblable titre de censé , trois ans ensoi- » vans et continuels , au prix et conditions du pré- » cèdent bail , à moins que le propriétaire ne lui ait » signifié ou fait signifier de soy en départir, avant ». qu'il ait labouré ou ensemencé, ou, après les » avoir ensemencées . en dedans le jour et fête de

» Chandeleur (2 février) précédant la dépouilhs )) en lui offîrant labeur, fer et semence. »

Coutume d^Audenarde, rubrique ix, art. 16 :

(( Les nouveaux fermiers ne peuvent labourer )) avant l'entrée de leurs baux. Les anciens fermiers

» ont la faculté de labourer et de semer jusqu'au

)) dernier jour ; mais le propriétaire ou le fermier

» nouveau peut prendre les fruits semés et les la-

)) bours^ en payant les labours et semences ; et , au

» cas qu'ils ne les prenne pas , le fermier qui sort

)> fera les levées des fruits, en payant le loyer selon

n rétendue de la terre. »

Coutume d^Alost , rubrique xi v :

« Art, 12. Une personne occupant une censé

» avec maison, granges et étables, a la faculté,

)) lors de la sortie de son bail expirant à Noël, de

)) labourer, de fumer et de semer les jachères accou-

» tumées de la dernière année ; et si le maître ou

» fermier à venir souhaite de prendre à son profit

» lesdits biens , il est obligé de payer au fermier

n qui sort les labours, engrais et semences^ au

M dire de gens à ce connaissans.

» Art. 13. Un fermier qui sort a la faculté de la- )) bourer les terres en chaume jusques à la veillo » de Noël , qui est le dernier jour de son bail; et le » fermier entrant est obligé de l'en satisfaire sui-^ » vaut la prisée.

)) Art, 14. Le maître ou le fermier est tenu de » payer le tiers des engrais charriés dans les ja- » chères de la dernière année , avec le tiers des voi- )) tures et de Tépanchement, à l'estimation de gens » à ce connaissans.

)) Art. 15. Le maître ou fermier qui doit entrer » est obligé de faire compte à celui qui sort du tiers » des fossés faits dans la dernière année de sa » ferme , pour les fruits d'été , au dire de gens à ce » connaissans. »

Ces coutumes sont, pour ainsi dire, les seules qui aient prévu les difficoUés auxquelles donnent lieu les rapports transitoires du fermier entrant et du fermier sortant , lorsque le bail a pour objet une exploitation soumise à l'assolement triennal. Mais en voulant éviter un inconvénient , elles sont tom- ,. bées dans un autre. La plus mauvaise combinai- " son , en effet , est celle qui » constituant le propriétaire débiteur du fermier , offre à celui-ci Falternative d'une reconduction ou d'une indemnité pour ses labours , engrais et semences. Par cela même que le chiffre de cette créance est Indéterminé et subordonnée une expertise , H en résulte que le propriétaire préfère laisser le fermier en jouissance, et même Tautoriser à céder ses droits, plutôt que de

tenter la chance d'one relocation à un tiers que Texpectalive de celte indemnité à payer immédiatement, n'encourage pas à offrir un prix supérieur à celui de Tancien bail. De-là , sans doute , Torigine d'un abus qui s'est perpétué depuis plusieurs siècles dans certains cantons de la Picardie , de la Champagne , de l'Artois , du Gambrésis et du pays de Liège » sous le nom de mauvais gré ou de droit de marché. (Voir l'article suivant.)

A. Cliilly , en Chillois , on tue son homme au coin d'un bois.

(Picardie. — Artois )

Ce dicton satirique parait être une allusion aux mœurs vindicatives des habitants du Santerre et aux déplorables excès qui y sont la conséquence du droit de marché. On appelle ainsi un usage abusif en vertu duquel les fermiers de ce pays se perpétuent dans leur jouissance contre la volonté des propriétaires , et rétrocèdent leur bail moyennant un prix qui est quelquefois du quart , du tiers et

même de la moitié de la valeor vénalede Fimmeuble affermé.

La situation qae cet usage fait au propriétaire , est telle qu*il lui est impossible d'augmenter son revenu , tant qu*il n'a pas désintéressé le fermier par le rachat de son droit de marché. S'il veut le déposséder sans lui payer d'indemnité , il ne trouve personne pour reprendre ses terres » ou s'il rencontre par hasard un amateur » celui-ci ne tarde pas à se voir en butte au ressentiment systématique d'un ennemi invisible , qui commence par le bris des charrues , le vol et la destruction des récoltes , la mutilation des arbres et des bestiaux» pour finir par l'incendie des bâtiments . quelquefois même par l'assassinat de celui qui a été assez téméraire pour s'exposer à mériter le nom maudit de dépotnleur.

On prétend que » à une époque dont il est impossible de préciser la date , une convention serait intervenue entre les propriétaires et leurs fermiers » et que ceuxH^i , moyennant une somme payée par eux , auraient obtenu un bail sans terme et un droit de jouissance q^i , par la suite des temps , ne devait éprouver ni changement ni variation. Mais

celte assertion est dénuée de toute espèce de preuve historique.

Ce qui est plus vraisemblable , c'est la supposition d*un pacte secret entre personnes y ayant un même intérêt , qui se seront coalisées à Teffet de s'assurer la tranquille possession de leurs tcnures , lorsque le retour de la paix leur a fait entrevoir l'espérance de se couvrir des pertes qu'elles avaient essuyées pendant les ravages de la guerre : supposilion d'autant plus admissible que les propriétaires egi-mémes ont dû saisir cette occasion de se montrer plus exigeants sur les conditions du renouvellement de leurs baux.

Quoiqu'il en soit , si la coalition n'est pas la cause originelle du droit de marché , au moins elle a été le moyen de l'affermir et de le perpétuer , car nous voyons les fermiers , non seulement ne pas se faire concurrence les uns aux autres , mars encore se prêter aide et assistance pour assurer l'impunité des crimes que l'un d'eux peut commettre en se vengeant d'un dépointeur. Quand ils n'|fCMpèrenl pas activement, ils s'y associent par leur résistance aux investigations de la justice, et par les efforts qu'ils font pour dérober le coupable à la vindicte des lois.

Od a vu , au commencement de ce siècle , un malheureux fermier tué en plein jour d*un coup de fusil. Parmi les 200 témoins de cette scène de violence accomplie dans une église , il ne s'en est pas trouvé un seul (yii osât révéler le nom du coupable; tous déclarèrent avoir vu reffet de Tarme homicide, mais ne pas avoir reconnu Tassassin qui en avait fait usage. {Observations de la Commission consultative de Douai sur le projet de Code rural , Ver- NEiLH , tome I , page 260.)

Déjà , à plusieurs époques , le législateur s'est préoccupé du droit de marché ; mais ses efforts pour le faire cesser ont toujours été impuissants.

Il y a donc une cause qui explique la persistance de cette coutume barbare si invétérée que , depuis des siècles , elle continue de braver la justice et les lois. Cette cause n*est pas bien difficile à découvrir. Le droit de marché se transmet par héritage , se transporte à litre gratuit et onéreux , en vertu (]*acles publics et authentiques revêtus des formalités et daoMlIt lieu à la perception des droits de timbre et d'enregistrement qui accompagnent les autres actes translatifs de la propriété. On conroit dès-lors que les porteurs de semblables titres —

c'est le cas dans lequel se trouvent aujourd'hui la plupart des possesseurs du droit de marché , — opposent une opiniâtre résistance à la prétention du propriétaire qui leur en conteste la légitimité » ou qui les évince sans leur offrir le dédommagement de leur droit de jouissance.

II faut dire aussi que plusieurs propriétaires , en faisant des concessions de biens avec réception et reconnaissance de sommes d'argent , opèrent ainsi une sorte de confusion entre les anciennes et les nouvelles ienures. Or , ce fait seul donne une apparence de fondement à l'opinion de ceux qui prétendent que ce qu'on fait aujourd'hui a dû se faire autrefois, et que telle serait la cause première d'un usage qui a produit de si déplorables conséquences. Ce qui a été dit dans les deux articles précédents , vient encore à l'appui de cette opinion.

Il est toutefois à remarquer que le droit de marché perd insensiblement de sa valeur. Elle est tombée de 1800 à 900 fr. Thectare , dans quelques cantons ; dans d'autres , elle variai de SOO fr. à SOO fr. Le morcellement dss grands domaines , Fînlroduclion de la culture industrielle , les locations en délail et la suppression progressive de la

jachère , lui ont déjà porté de graves atteintes. Le temps et les transactions achèveront de faire dispa* rattre un usage qui est une plaie pour notre pays et une honte pour la civilisation.

Deux fruits sur un fumier , Récompensent le fermier.

( Flandre. )

En d*autres termes , le fermier , à la fin de son bail , n*a pas droit de réclamer Tindemnité de ses engrais lorsqu'il a récolté deux sortes de fruits sur un même fumier. (Gourtrai, rub. vii^art. 35. — Bergues-Saint-Yinox, rub. vu, art. 20. — Eccloo, rub. v, arl. IS.)

Pamier qui porte un fruit Perd moitié de son prix.

( Flandre. }

Gomme conséquence de la règle précédente , il

esl juste que , dans la prisée des impenses faites par un fermier sortant, on ne compte plus que comme demi engrais le fumier sur lequel il a récolté un fruit.

Cette règle résulte de l'article 117 de la coutume du Pays du Franc de Bruges ainsi conçu :

<( L'engrais charrié dans la terre où il y a eu un )) fruit, est réputé pour demi engrais. »

Verdure sur jachère Est engrais pour la terre.

( Picardie. )

Dans le département de la Somme , l'usage ne considère pas comme dessolement une verdure sur jachère , pendant la dernière année du bail , lorsque le fermier sortant la fait pâturer sur place par ses bestiaux, de manière à laisser la terre libre à la Saint-Jean qui précède l'entrée en jouissance du nouveau fermier.

Récoltes ne peut vendre Qui les pailles doit rendre.

Linterdiclion portée par la loi du 6 messidor an lil » de vendre les grains en vert pendants par racines , n*est pas applicable , aux termes du décret du 23 du même mois , aux ventes qui ont lieu par suite de tutelle , curatelle » changement de fermiers, etc. Mais celle liberté accordée au fermier sortant ne peut préjudicier aux clauses du bail qui Tobligent à laisser au fermier entrant les pailles et fourrages de la dernière récolte.

Fermier qui rend houblonnière ou prairie La remettra de deux ans rétablie.

( Flandre. )

Coutume de Poperingue, titre vi , art. IS :

« Quiconque laboure les anciennes prairies — » ce qui n'est permis à personne sans le consente-

)) ment du propriétaire — et qui en fait une bon- )) blonnière , devra , à sa sortie , délaisser ladite )) ten^e plantée de plants de houblon de deux ans » au moins , ou en faire une prairie deux ans avant » la fin de son bail. »

SECTION III