B) HABITATIONS A BON MARCHE
On réserve le terme légal d’habitation à bon marché à des logements individuels ou collectifs répondant à certaines conditions prévues par la loi:
(1) Une loi du 2 mai 1938 exonérait d'impôts une partie des bénéfices de l'industriel destinée à la construction de logements ouvriers. Cette loi cessa, après un an, d’être en vigueur,
Ca tt
__ 1° Attribution à des « personnes peu fortunées »;
— 9° Garanties de salubrité, vérifiées par un organisme créé à cet effet; Ë :
— 3° Valeur locative ne dépassant pas Sorbonne maxima variant avec l'importance des communes et le nombre de pièces (celui-ei fonction du nombre de personnes à loger).
Se bon marché résulte de dispositions financières accordées aux différents organismes d’H. B. M.:
— exemptions d'impôts pour eux-mêmes et pour les immeubles qu’ils construisent;
— facilité d'obtention de fonds à taux réduit (avances, prêts et subventions de l'Etat; garanties accordées par l'Etat ou les communes aux émissions d'emprunts par ces organismes).
La législation sur les H. B. M. fut mise au point par la loi de codification du 5 décembre 1922, complétée par la loi Loucheur du 13 juillet 1928.
Cette loi a défini les habitations à loyers moyens peu différents des habitations à bon marché, mais dont la valeur locative est 3, 6 fois supérieure. La loi du 26 juin 1930 définit de même les H. B. M. améliorées, dont la valeur locative maxima est le double de celle des H. B. M. et pourvues d'aménagements tels ee gaz, Aedtriedés. douches.
Etudions succintement comment est réalisé ce programme de construction d’habitations salubres à bon bon marché encouragées par l'Etat: nous verrons. les
organismes qui en sont chargés, leur contrôle et leurs ressources.
LS
He t.
I. — ORGANISMES PARTICIPANT À LA RÉALISATION DU PROGRAMME DE CONSTRUCTION
D’ HABITATIONS A Box MARCHÉ
Ils se rit aux opérations d’ Jason, de 7 RE et de crédit.
a) Les sociétés anonymes d’H. B. M.
Ce sont des Sociétés de constructions et de crédit:
— Elles construisent, pour leur propre compte ou pour le compte des collectivités locales ou ‘des particuliers, des H. B. M. individuelles ou collectives ;
-— Elles entretiennent, vendent ou louent ces logements aux bénéficiaires de la législation, et peuvent aussi les attribuer en usufruit, c’est-à-dire assurer à leurs locataires leur vie durant la jouissance du local qu’ils 6ccupent, moyennant le versement pendant 30 ans d’un loyer majoré en conséquence.
D'une manière générale, les règles établies par la doi du 24 juillet 1867 et du 1” août 1893 sur Îles sociétés s’apliquent aux sociétés anonymes d’ H. B. M.; elles ne peuvent fonctionner qu'après réunion d’un assemblée constituante et publication de leurs statuts; ceux-ci devront être approuvés par le Ministre de la Santé Publique après avis du Comité de Patronage et du Conseil supérieur des H. B. M.
b) Sociétés coopératives de construction d’H. B. M.:
Ce sont des coopératives de production, de crédit et de consommation: associations ou sociétés civiles dont les membres s'engagent, sous la responsabilité solidaire et
A Hu ù
illimitée de tons à rembourser les prêts ro en Es
vue de la construction des immeubles répondant à certaines conditions d’hygiène et de bon marché, et destinées à l'usage des familles des coopérateurs. Ceux-ci
sont à la fois actionnaires et. administrateurs de la so-
ciété coopérative, locataires Fe acquéreurs des immeu- : bles que la société construit. :
Le sociétaire acquéreur Su ct un A e d’ es Fe
correspondant à la valeur de l'immeuble construit pour lui. | | |
La libération d’un dixième des. actions se fait à la souscription. Le reste est remboursé dans un délai fixé par le contrat de location, sous forme d’annuités, exagérées par prudence et donnant lieu à des ristournes. Celles-ci ne sont d’ailleurs pas touchées par le coopérateur : elles constituent une véritable épargne lui permettant de se libérer plus tôt ou de différer un ou plusieurs versements en cas de chômage ou de maladie.
Il y a là une manière séduisante de faire coopérer les travailleurs dans la construction et la gestion d’une œuvre qui les intéresse dirertement. Mais des avances et garanties. des collectivités leur sont indispensables pour fonctionner. |
* e) Les offices publics d’H. B. M. créés par la loi du 23 décembre 1912, modifiée par la loi de codification de 1922, ont our objet exclusif l'aménagement, la construction, la gestion d’immeubles salubres régis par les dispositions des lois sur les H: B. M. ainsi que l’assainissement de ceux existant déjà, la création de citésjardins et de jardins ouvriers.
d) Sociétés anonymes de crédit immobilier: Effectuent uniquement des opérations de crédit; consentent
sur | “le soel étés. Elles bénéficient des mêmes immunités fiscales « que des sociétés d’'H. 8. Mise D ce
Se) A èes Socittes dE. B. M, Géo publics et + Socié-
tés de crédit immobilier, or créés pour la réa-
de du programme d’H. B. M, les lois de 1922 et
1928 ont adjoint divers organismes susceptibles d’ap-
porter accessoirement leur « concours financier à à l’œuvre.
se : HER à — Caisses d'Epargne;
— Bureaux de Bienfaisance, hospices hôpitaux; ee — Communes ; — Caisses régionales de Crédit agricole;
7 — Sociétés de Secours Mutuels.
TL Coxrroue DES ORGANISMES
x Le titre 7 de la loi de, Hd cation de 1922 charge les | comités de Patronage et le Conseil Supérieur des H. R. M. de contrôler les divers organismes participant à la
= réalisation du programme d’H. B. M.
a) Comes de Patronage. des H. B. M.: Ils ont pour mission -essentielle d’encourager la construction de maisons salubres et à bon marché, de contrôler la salubrité et de donner leur avis sur la plupart des questions intéressant les organismes constructeurs. :
Les immeubles à bon marché ne peuvent prétendre
aux avantages de la loi avant d’avoir obtenu du Comité
un) er régies par doi: id 24 “juillet ss. 3
Here
de Patronage un « certificat de salubrité » neo ou définitif. AE
Le certificat provisoire, délivré sur examen des plans Let devis, permet aux bénéficiaires d’emprunter aux s0ciétés de Crédit, les sommes nécessaires à la construction et sera remplacé, après achèvement des travaux, par un certificat définitif.
La surveillance persiste aussi longtemps que les immeubles resteront favorisés par la loi: un délégué, au cours dé ses visites annuelles, s’assure que les conditions de salubrité demeurent satisfaisantes. Le certificat de salubrité peut être retiré. à
b) Le Conseil Supérieur des H. B. M.: (Art. 80 de la loi de Codification), a son siège au Ministère de la Santé Publique;
— Centralise et apprécie les renseignements recueillis par chaque Comité de Patronage:
— Eclaire le Ministre de la Santé Publique sur tous les règlements à prendre. concernant les logements économiques ;
— Adresse au Chef de l’Etat un rapport annuel sur les résultats obtenus en France et dans les principaux pays étrangers, et toutes les améliorations qui lui paraissent désirables.
c) Le Comité permanent du Conseil Supérieur des H. B. M.: Contrôle et surveille l’exécution du -programme d’H. B. M. grâce aux renseignements fournis par les organismes de construction et de crédit.
PT ee IIL — RESSOURCES DES ORGANISMES
Les dépenses de construction et les prêts entraînent pour les divers organismes d’'H. B. M., des immobilisations de fonds considérables.
La loi permet à l'Etat de prendre à sa charge ou. d’avancer aux organismes la partie la plus importante de la dépense engagée, tout en maintenant la nécessité d’une contribution personnelle des organismes chargés de se procurer eux-mêmes une artie des sommes nécessaires à l’accomplissement de leur programme.
A. — La Contribution financière de l’Etat
La loi de finances fixe chaque année le montant de cette contribution, versée aux organismes sous forme. de subventions ou d’avances en capital à taux réduit.
a) Subventions.
b) Avances en capital à taux réduit (2. p. 100: destinées à l’aménagement ou à la construction d’H. B. M, d’H. B. M. améliorées, d’H. B. M. à loyers moyens.
Ces avances sont consenties par la Caisse des Dépôts et Consignations:
— aux organismes constructeurs: (Offices publics, Sociétés anonymes d’H. B. M., Sociétés coopératives. d’H. B. M., Communes, Fondations d’H. B. M).
— aux organismes ayant la charge du Crédit Immobier: (Sociétés de Crédit Immobilier, Sociétés coopératives d’'H. B. M. Sociétés de Secours Mutuels).
ce) Immunités fiscales: Les H. B. M. bénéficient d’exonérations fiscales au titre de la contribution foncière et des impositions locales (au titre de la contribution des
patentes et de la taxe FRA des biens de mainmorte), etc...
B. — Concours financier des collectivités locales
— Première dotation, attribuée par lé Conseil municipal ou le Conseil général intéressé au moment de la constitution de ces organismes ;.
— Subventions, prêts;
— Garantie des emprunts contractés par les organismes d’'H. B. M;
— Contribution à l’amortissement et à l'intérêt des emprunts émis par les organismes ;
— Souscription d’actions et d'obligations des sociétés de construction et de crédit.
ce) Concours financier des Caisses d'Epargne (prévu par la loi de codification de 1922): Consistent en:
— prêts hypothécaires,
s — Souscription d'actions et d’ cpu de sociétés d'AÉBME, | de sociétés de crédit immolier, d’offices publics d’H. B. M.
Ces caisses devraient apporter un concours plus effectif et suppléer à l’insuffisance des crédits fournis par l’Etat.
d) Concours financier des établissements de bienfaisance et d'assistance, des hospices et hôpitaux: Ce concours est peu important.
c) Concours de l'initiative privée: La Contribution financière patronale peut consister en souscription d'actions et d’obligations de diverses sociétés d’H. B. M. et d’offices publics.
LS
Ca. bref ru nous montre quel est l'esprit de la loi. Par les avantages financiers qu’il accorde, (exemption d'impôts, avances à taux réduit), le législateur se | propose de « remédier à la crise de l’habitation », de favoriser, d'encourager directement la construction de
Le maisons saines à prix réduit.
Il avait aussi en vue d’intervenir sur le marché d logement et d’exercer un effet modérateur sur le prix des loyers des entreprises privées par le moyen de la concurrence. Sur ce point, les résultats ont été différents: les ouvriers prirent l’habitude de payer un faible loyer; l'initiative privée concurrencée fut découragée et porta ailleurs ses efforts.
be programme d’H. B. M. ne fut que Darticlerent: réalisé. Le budget réservé à ce programme était limité;
la crise économique et la hausse des prix de construc-
tion, le chômage des bénéficiaires des logements à bon marché, les empêchant de payer leur terme, mirent les organismes d’H. B. M. dans une situation difficile. Pour percevoir son dû, la Caisse des Dépôts fit appel à la garantie des collectivités. C’est ainsi que le déficit a atteint, pour la ville de Paris, en 1938, cent millions de francs. | LE
A partir de ce moment, un certain nombre de départements et de communes refusèrent leur garantie. La commission d’attribution des prêts de la Caisse des Dépôts leur refusant dans ce cas des avances, les organismes de construction ou de crédit d’H. B. M. furent paralysés, trouvant très difficilement des crédits auprès des firmes ou des particuliers qui pourraient leur en accorder.
Nous comprenon sdoric les conclusions des rapporteurs du Conseil Supérieur des H: B, M. en 1937: « les offices publics et les sociétés d’H.B.M. sont dans l’impossibilité d'établir actuellement un projet équilibré.
> D'autre part, si l’on relève les maxima des loyers, le pouvoir d’achat que procurent les salaires étant le même qu'avant leur augmentation, nous verrons s’accentuer le mouvement d’abandon des immeubles salubres et le retour aux taudis. Nous ne toucherons plus la catégorie des travailleurs en faveur desquels ont été édictées les lois sur les H. B. M
» Dans ces conditions, il nous paraît évident que.cette législation doit être remaniée, non pas dans ses princi-
pes, qui sont excellents, mais dans ses conditions
financières ».
C). — IMMEUBLES A LOYRS
Las majorité des logements, à la ville surtout, est louée par des propriétaires qui cherchent par là un placement de leurs capitaux: avant 1914, c'était une opération appréciée par sa sécurité, par la régularité et la stabilité du revenu procuré ‘
Vinrent la hausse des prix de la construction, l’accroissement des charges, absorbant la moitié du revenu brut (1). Le propriétaire qui devait fixer un loyer élevé s’exposait à la non-location et à la faillite; les capitaux se détournèrent d’une opération aussi hasardeuse.
