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(1) « Trutie de Varreux (Ouv, cité, page 48) les évalue ainsi: amortissement et entretien, 20 p, cent du revenu brut normal; impôts et taxe, 20 p. 100; frais de gestion, d'assurances, de concierge 10 p. cent,
ce es
Lau Ou Dion. ils dut de se maintenir dans les prix à une clientèle éventuelle de locataires: la grande ma- jorité des immeubles récemment construits. comprend des: logements exigus, des studios, ses, trop petits pour les familles nombreuses. ga SA * Pour que l'initiative privée et les épargnants S rinté- = ressent à la construction d’i immeubles, il faut que l’opération soit possible, € rest fire rentable. La perspective d’ une revénu normal et assuré doit subsister. L’effort conjugué des intéressés : usagers, je aires et collectivités, doit y parvenir.
a) À la population, aux usagers de comprendre qu’il leur faut un logement sain, répondant à leurs besoins; « tant qu’on laissera l’ouvrier dans l'illusion que la part de son salaire qu'il consacre actuellement à son logement est suffisante: (1) aucune solution du problème du logement ne sera possible ». Trutié de Varreux, ouv. cité page 45).
Salubrité, confort d’abord; bon marché ensuite.
Certes, nous n’oserons pas dire comme cet économiste hollandais, A. Pierson, que « si les locataires paient plus cher,pour un logement sain, ils sont obligés de boire moins de gin… (2) ». Mais ce même auteur ajoute que la cherté de la vie à la ville, en particulier
» (1) Tous les auteurs insistent sur ce-point que les loyers sont limités en France à un taux trois fois inférieurs à ceux pratiqués à l'étranger. « Depuis 1936, l'cuvrier français a pris l'habitude de ne consacrer que 8 %, de ses revenus pour son logement. Une moyenne prise sur la Suisse, l'Allemagne, la Belgique, la Hoïilande, l’Angleterre et l'Amérique nous indique que le pourcéntage correspondant y est compris entre 18 et 21 % ». (Gutton, ouv. cité page 136). (2) M. Pierson. Rapport au XIII Congrès Internat d'Hyg. et de Démograph., Bruxelles, 1903.
le prix des loyers, est un des facteurs qui retiennent la population rurale à la campagne et lutte contre 161 surpeuplement des villes. C’est PAR là un argument intéressant. - Le
Ce qui est certain, e est qu’un na cie nt ce quement recherché malgré la médiocrité de la construetion ou l’exiguité des locaux qui en résultent diminuer la salubrité de l’habitation. x
Le bon marché obtenu par des faveurs fiscales consiste en réalité à faire payer une partie de la population pour des privilégiés qui sont souvent des mécontents et n’apporte qu’une solution partielle au problème: nous avons vu les résultats insuffisants obtenus par la législation sur les H. B. M. C’est aux habitants | des taudis d’exiger des logis sains, mais c’est à eux surtout d’être prêts à consentir les sacrifices pécuniaires inévitables: directement ou indirectements, ce sont eux qui aur ont à supporter les frais de la reconstruction.
b) Les propriétaires. — Rien de plus normal que l’initiative privée qui fait bâtir, recherche une juste rémunération de son travail et de ses capitaux.
Mais il faut aussi que tout propriétaire aït conscience de son rôle social. Plus que tout autre, il doit être mû par un état d’esprit communautaire: l’argent qu'il touche lui vient de familles dont les ressources, le bienêtre et la santé ne doivent le laisser indifférent;. la valeur de ses immeubles dépend pour beaucoup de la salubrité, des aménagements, de la beauté du-quartier où ils sont situés; les taxes et les impôts qu’on exige de lui varient selon la richesse ou le déficit de la caisse publique; le pouvoir d’achat de son revenu dépend de
Le
si
la prospérité ner, fonction ile: -même ide la situa-
Fort de son droit, conscient de ses Ho le pro-
tion immobilière du pays, ete.
priétaire doit pouvoir calculer librement, équitable-
ment son revenu. Il doit pouvoir en réserver une part
suffisante pour l’entretien de la salubrité et pour les
améliorations éventuelles.
c) Associalions syndicales de propriétaires: La loi du
14 jum 1938 encourage les propriétaires des immeubles faisant partie d’un îlot insalubre dont l’assainissement
a été déclaré d’utilité publique par le Préfet, à se grou-
per en associations syndicales pour démolir l’îlot et.
construire des immeubles destinés à l’habitation.
Les communes sont autorisées à poursuivre l’expropriation pour le compte de l’Association sydicale; elles prennent à leur charge les indemnités d’éviction dûes à certains locataires des immeubles démolis; supportent les dépenses de voirie pour l’aménagement de l’ilot; accordent leur garantie aux emprunts que ces associations syndicales sont autorisées à faire.
Le règlement d’administration de cette loi n’est pas paru. nn elle est intéressante car elle indique deux tendances: | ;
— obliger les ni réaires à se grouper en associàtions syndicales qui auraient plus des force et d’unité que les particulfers, ceux-c1 plus enclins aux égoismes et aux rivalités. (On parle même d’une « Famille du
logement » qui engloberait les propriétaires, leurs man-
dataires, les concierges...),
__ en second lieu nous voyons $e dessiner une collaboration plus étroite entre ces associations de proprié-
ne et les he ce > qui : nous âmène es At
de ce dernier point.
d) Rôle des collectivités: L de privée s' ’inté-
ressera en effet d’autant plus à la construction d’im- LE meubles d'habitations que les collectivités Ly. encoura-
geront, et même ne l’en empêcheront pas... ass A ce sujet, il y aurait beaucoup à dire sur » les one ;
ceux qui entravent la solution du problème de l’habita- ‘
DST EE
tion sont tous ceux qui font hausser le prix des maté-.
riaux; tous ceux qui font renchérir la vie des ouvriers (plus le fise leur prend, moins il leur reste pour se loger convenablement) ; tout ce qui nuit à la prospérité géné-
rale porte préjudice à la condition des logements qui, |
dans une certaine mesure, indique le degré du bien-être.
Il va sans dire que les impôts frappant spécialement les 2
maisons doivent compter parmi ceux Ron les effets
peuvent être nuisibles.
Les décrets relatifs au crédit qui précédèrent n guer- |
re de 1939-1940 l’avaient nettement souligné dans leur exposé des motifs (décrets relatifs au crédit, du 25 août 1937 et du 2 mai 1938). Des faveurs fiscales furent ac-
cordées, diminution de moitié du droit de mutation en
ce qui concerne les bâtiments destinés à être démolis et
reconstruits, prorogation jusqu’au 1” janvier 1941 du délai d'achèvement des constructions susceptibles de bé-
néficier de l’exception particulière de l'impôt foncier
et les taxes locales. e
Ces exemptions d'impôt foncier accordées aux constructions achevées avant une certainé date, ont certes, une action psychologique et matérielle réelle, mais de durée limitée, ce qui entraîne périodiquement de nouvelles prorogations de délais d’achèvement des cons-
tructions. Ces faveurs fiscales, de même que celles ac-
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qu’ elle ne. devait pas consacrer à son loyer une part
plus raisonnable de son salaire, Ce déséquilibre entre
divers immeubles entraîne une rupture de la loi de
L'offre et de la demande et le découragement de ceux
qui ne sont pas favorisés par la-lo1
Nous pouvons dire que si une aide fiscale apparaît
comme indispensable pour aider à la résolution du problème du logement, elle dan être accordée sans distinction à toute construction nouvelle. | |
Là ne se borne pas le rôle de la collectivité. Elle devra faire une étude poussée de ce facteur financier, comme l’expose M. A. Gutton, urbaniste en chef du département de la Seine-et-Oise, dans une allocution à . une cinquantaine de maires de ce département, au su-
jet de la reconstruction des quartiers insalubres démo-
lis: « Vous devez de toutes manières, concevoir que le loyer que vous imposerez dans les immeubles reconstruits devra toujours être égal à la valeur moyenne de la localité. II faudra avant toute étude de recette établir un prix moyen locatif correspondant à l’habi-
tant des nouveaux locaux. Lorsque vous saurez par en-
quête quels sont les futurs occupants, vous étudierez chacun des budgets familiaux. Ce sont ces enquêtes qui vous indiqueront s’il y a lieu à intervention de la collectivité pour le paiement d’une sorte d’allocation de logement et qui. vous permettront d’exiger de ce locataire la part qu’une famille française doit toujours inscrire pour son loyer » (1). |
(1) A. Gutton, ouv. cité, page 134.
È eordées : aux “halitatiues S ’adressent à à dtidines catégo- cu ries de la population, ont pour effet de créer une dlas Le privilégiée. Celle-ci est confirmée dans Sa conviction
Nous voyons à nouveau apparaître che notion d ’allocation de logement, préconisée depuis longtemps déjà.
Elle serait accordée aux familles nombreuses, bien entendu, et autant que possible aux familles nombreuses en puissance, c’est-à-dire aux jeunes ménages. En subordonnant son attribution à certaines condi- “ditions d’habitabilité du logement (salubrité, cloisonne-
ment, eubage, etc...) en exigeant que l’allocation soit
effectivement consacrée au logement, la loi introduirait, ipso facto, la notion si importante de l'inspection sanitaire d’un très grand nombre de logements ouvriers. | ee
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En conclusion, les faveurs fiscales accordées par les lois sur les H. B. M. ne profitent qu’à quelques privilégiés. La collectivité doit faire les avances à taux
réduit et bien souvent combler le déficit des organismes .
gérant ces H. B. M. Ce bon marché est payé ne la majorité de la population.
La stabilisation artificielle des loyers par des lois
d’exception entraîne l’exiguité des logements nouveaux, la mésentente entre propriétaires et locataires.
Si l’on veut des logements, compter beaucoup sur l'initiative privée. Elle placera ses capitaux dans des entreprises de construction dans la mesure où cette opération lui rapportera. :
Les loyers doivent dépendre avant tout du prix de revient de l’immeuble. Il est possible d’adapter les
plans, les projets aux ressources des futurs occupants.
Ceux-ci devront de toutes façons réserver une part
plus importante de leur budget pour leur logement. La collectivité pourra accorder une aide financière
aux usagers qui ne peuvent fournir une COnDIPOURe suffisante.
