LETTRE XXXVIII

L'ACTE TORRENS et la Propriété en Algérie et en Tunisie.

Échecs. — Conséquences du rejet des 50 millions. — L'art de mécontenter tout le monde. — L'Acte Torrens et l'Algérie. — Lettre k M. Tirman. — Lettre de M. Cambon. — A l'expropriation substitution de la loi de ToiTrc et de la demande.

Des faits énoncés ci-dessus, nous pouvons donc conclure :

Que la plus grande partie des terres possédées par les indigènes sont des terres à Tétat d'indivision ;

Que cet état d'indivision est un résultat de la civilisation pastorale ;

Que cette civilisation ne peut pas être remplacée du jour au lendemain, par la simple volonté du législateur français ;

Que les dispositions prises contiennent cette singulière contradiction : proclamation de la nécessité d'installer des Européens en Algérie; en même temps interdiction aux Européens d'acheter de la terre aux indigènes ;

Que le gouvernement algérien n'avait su concilier ces deux termes contraires que par la mesure vexatoire de l'expropriation, au lieu de s'en rap-

porter à l'action de la loi de l'offre et de la demande ;

Que, plein de confiance dans cette mesure en vertu de laquelle des titres étaient toujours suffisants pour l'expropriation de l'indigène et presque toujours insuffisants pour le payement de son indemnité, il a négligé de constituer régulièrement la propriété indigène, de manière à la rendre susceptible de 'transactions ;

Que la loi de 1873, ayant pour but de constituer la propriété indigène d'une manière factice, a complètement échoué.

Le rejet du projet des 50 millions a eu un résultat que M. Tirman constatait naïvement dans son discours au Conseil supérieur le 4 février 1884 : « Depuis le vote du 28 décembre , la situation s'est modifiée. A défaut d'expropriation, j'estime qu'il est possible et nécessaire d'autoriser, en territoire collectif, les transactions immobilières, entre indigènes et Européens. »

Défendre aux Européens d'acheter à leur gré ; forcer les Arabes de vendre contre leur gré ; cela s'appelle l'art de mécontenter et de spolier tout le monde. C'était de cette merveilleuse conception qu'était né le projet des 50 millions. Son échec n'aurai t-ii eu d'autre résultat que de culbuter ce système, que nous devons nous en féliciter.

Il aura peut-être aussi un autre résultat : ce sera d'arriver à une constitution équitable de la propriété algérienne.

En 1877, je vis entrer dans les bureaux de la lié-

forme économique un grand jeune homme qui §.rrivait d'Australie et qui m'apportait un article intitulé : YAct Torrens. Je le lus, m'empressai de le publier, et ne revis jamais le jeune homme qui le signa : Tommy Lahuppe. Si ces lignes lui tombent sous les yeux, qu'il accepte l'expression de ma gratitude. L'article me frappa à tel point que je m'occupai de réunir les documents australiens et anglais qui pouvaient éclairer cette question. J'y pus parvenir, grâce à l'obligeance de M. J. Stansfeld (1).

En 1881, dans ma Science économique, j'exposai le mécanisme de ïAct Torrens, Puis en 1882, je trouvai le moment favorable pour provoquer une agitation autour de cette question. Je fis une communication sur ce sujet au Congrès de r Association pour r avancement des Sciences à la Rochelle ; je publiai une série d'articles dans le Globe, d'autres dans le Journal des Economistes et dans divers journaux.

Les journaux algériens, surtout le Petit Colon^ s'occupèrent si activement de cette question que le Conseil supérieur et le Conseil général d'Alger la . mirent à l'étude.

En 1883, dans mes deux voyages en Algérie, j'en parlai à tous ceux que la question pouvait intéresser. A la fin de l'année, M. Tirman qui croyait à la réalisation du projet des oO millions consacrait une grande partie de son exposé à prouver que YAct Torrens ne devait pas être appliqué à l'Algérie.

(l) V. sur M. Stansfeld, La Prostitution, p. 409.

Je lui répondis par la lettre suivante (1) :

Lettre à M. Tirmariy gouverneur de V Algérie,

Paris,

Monsieur le Gouverneur,

« Je viens seulement d'avoir communication de VExposé de la situation de rAlgérie, que vous avez adressé au Conseil supérieur à la fin de 1883. J'y lis :

« Dans la dernière session, le Conseil supérieur a été saisi d'une proposition tendant à provoquer l'examen par l'administration de l'utilité et de la possibilité d'appliquer à la propriété foncière en Algérie la loi facultative dite Act Torrens, en vigueur en Australie, où elle a été inaugurée, ainsi que dans d'autres possessions anglaises. »

« Et après un examen de quelques pages, vous arrivez à la conclusion suivante :

« 1° Que Y Act Torrens ne saurait être appliqué en Algérie sans l'être en même temps en France ;

« 2® Que son application, en France, présente, dans l'état actuel de l'organisation de la propriété, de la législation qui la régit et des nécessités budgétaires, des obstacles et des inconvénients que ne compenseraient pas les avantages qu'on pourrait en recueillir. »

« J'ai d'abord à vous remercier. Monsieur le Gouverneur, de l'examen développé de Y Act Torreris auquel vous vous êtes livré, tout en regrettant que

(1) Z:e Globe, 23 avril 1884.

VOUS ne vous soyez référé qu'à une reproduction incomplète des études que j'ai publiées dans le Globe ' et dans le Journal des Économistes sur ce sujeL J'aurais été trop heureux de vous les envoyer.

« Mais il résulte de votre étude que le régime de la propriété doit être exactement le même en Algérie qu'en France. C'est l'assimilation complète. Tel est le premier point de votre conclusion. Mais ce premier article de votre conclusion vise aussi bien la loi de 1873 que VAct To?Tens, Si la propriété est, en Algérie, absolument de même nature qu'en France, pourquoi alors y a-t-il une législation spéciale? Pourquoi ces commissaires répartiteurs ? Pourquoi leur œuvre, si onéreuse, est-elle si lente ? Pourquoi de 1873 à 1883, a-t-elle coûté 8 millions de francs pour la constitution de 400,000 hectares seulement? Et cette constitution est-elle définitive ? N'est-elle pas exposée à des répétitions de tout genre ? ^

« L'œuvre est peu avancée relativement aux 40 ou oO millions d'hectares que l'on attribue actuellement à la surface de l'Algérie. Je sais que vous me direz que la constitution de la propriété n'est pas urgente dans le sud et que le Sahara restera toujours dans un certain état d'indivision. Mais c'est encore pis, si on prend seulement les 15 .millions d'hectares du Tell sur lesquels les Européens ne possèdent guère qu'un million d'hectares !

« Et il y a évidemment, d'un côté, des indigènes qui vendraient facilement, au moins, une partie de leurs propriétés ; de l'autre, des Européens qui les achèteraient avec empresseincnl. Seulement, les uns et les

autres ne se trouvent qu'en présence de 400,000 hectares constitués.

« Vous n'avez pas abordé, Monsieur le Gouverneur général, une difficulté qui ne se rencontre pas en France et qui cependant se trouve en Algérie : vous savez mieux que personne que Tétat-civil est fort rudimentaire parmi les indigènes ; que les registres n'en sont pas régulièrement tenus comme en France ; que les noms y sont peu variés ; que tous les Arabes s'appellent fils de quelqu'un, ben^ beni^ comme les Béni Israël sont les fils d'Israël; qu'ils n'ont que deux ou trois noms, comme Mohammed, avec quelques transpositions, et qu'il est fort difficile de s'y reconnaître.

« Beaucoup de gens prétendent que la difficulté est si grave qu'elle a quelquefois donné lieu à des abus et à des spoliations.

« VAct Torrens présente justement leg rand avantage de ne pas fonder la propriété sur le nom d'une personne, sur un titre personnel; il n'attache pas forcément la propriété à Jean, Pierre ou Jacques. Mohammed ou Ali. Jean, Pierre, Jacques, Mohammed ou Ali sont des individus plus ou moins réels, plus ou moins bien déterminés, plus ou moins fugaces.

« Mais voici un lot de terre, cadastré sous le numéro X. Il est délimité, il est une réalité. Impossible de le nier. Voici l'acte qui constate son existence. Il est entre les mains d'Ali, de Mohammed, de Jacques ou de Pierre. Peu importe ! on n'a pas à s'inquiéter de l'individualité du possesseur. La possession vaut titre.

« N'y a-t-il pas là tout particulièrement au point de vue de TAlgérie un avantage incontestable? Aujourd'hui, dans l'application de la loi de 1873, n'êtesvous pas obligé de vous en rapporter à des témoins plus ou moins suspects ? Ne voit-on pas encore trois complices se partageant ainsi les rôles ; deux larrons affirment comme témoins que la propriété appartient à un troisième larron, pour permettre à celui-ci de vendre tant bien que mal une propriété qui ne lui appartient pas. N'y a-t-il pas là égal danger pour le véritable propriétaire et pour l'acheteur de bonne foi ? N'y a-t-il pas urgence à mettre fin le plus tôt possible à cet état précaire ? VAct Torrens^ en faisant constater la propriété par la possession du titre, ne hâterait-il pas la solution de toutes ces difficultés ? Si la loi de 1873 n'est pas plus rapidement appliquée dans l'avenir qu'elle ne l'a été dans le passé, pouvez-vous assigner une date à la constitution de la propriété, seulement dans le Tell ? et cette constitution ne coûtera-t-elle pas plus cher qu'une expropriation totale ?

« Mais vous ne vous êtes pas placé. Monsieur le Gouverneur, au point de vue de l'Algérie ; vous avez raisonné comme un conseiller d'Etat qui n'aurait qu'à examiner l'application de YAct Torrens à la France, où la propriété est mieux constituée que dans la plupart des autres pays, je dois le reconnaître.

« Mais parce qu'elle n'est pas trop mal constituée, faut-il s'en tenir là et se déclarer satisfait? Autant vaudrait dire qu'il faut s'en tenir à la machine de

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Watt et à la locomotive de Stephenson, en dédaignant tous les progrès accomplis depuis.

« Vous commencez vous-même par reconnaître avec un adversaire de VAct Torrêns « que YAct Torrens^ envisagé simplement dans ses résultats ^économiques, rapidité de transmission, solidité de la propriété acquise, ne soulève pas d'objection. » (P. 168.)

« Mais cela me suffit et me paraît suffisant pour en justifier l'adoption.

« Alors quoi ? la propriété serait trop facilement transmissible ? elle deviendrait un objet de commerce ? tandis que « la propriété foncière en France et dans tout le centre de l'Europe a une destination tout autre : elle est un élément de stabilité et de conservation sociale. »

« C'est là un argument politique , et non un argument économique ; c'est un argument de tory anglais, de hobereau allemand, de privilégié de l'ancien régime. Je n'examine pas si, en voulant détourner la propriété immobilière de son but économique pour lui donner une destination conservatrice, on n'arrivera pas à la ruiner ; si ce n'est pas cet esprit de certains propriétaires qui détermine, en ce moment, un certain malaise parmi eux ; si, en partant de ce principe, il ne faudrait pas rétablir le régime des corn laws et augmenter encore les droits sur le blé, sur la viande, c'est-à-dire sur l'alimentation du public (1). Mais, me plaçant à votre point de vue politique, je vous demande :

(i) Je ue savais pas ôtro alors si bon prophète.

— Croyez-vous donc qu'il soit de Tintérêt de la colonisation de laisser à la terre en Algérie ce caractère féodal, ce caractère de stabilité, ce caractère de conservation ?

« Est-ce que nous, Français, à l'égard de la civilisation arabe, nous ne représentons pas Télément révolutionnaire, l'élément de transformation? Est-ce que nous ne devons pas, par tous les moyens possibles, leur faciliter toute évolution qui les arrache à leurs habitudes, qui les déracine ? Du jour où un Arabe pourra porter son titre de propriété au monlde-piété ou le vendre sur le marché, comme il vend une charge de blé dur, ne sera-ce pas tout profit pour les Européens ?

« Vous invoquez ensuite au point de vue français la question des hypothèques occultes : elle est tranchée en Australie par un simple caveat ; la question de faculté pour les propriétaires de se mettre sous le nouveau régime ou de rester sous Tancien : pour moi, c'est la méthode expérimentale appliquée au droit.

« L'intérêt des officiers ministériels : les adversaires des chemins de fer invoquaient aussi l'intérêt des conducteurs de diligence.

« J'espère, Monsieur le Gouverneur, que vous ne vous en tiendrez pas à cet examen sommaire. J'ai l'honneur de vous informer que je mets à votre disposition les documents australiens et anglais, dont quelques-uns fort rares, que je possède sur cette question. Les arguments invoqués contre VAct Torrens^ au point de vue français, sont précisément

ceux qui me le t'ont soutenir. Au point de vue algérien, il y en a un qui me paraît sans réplique : c*est rimpuissance démontrée de la loi de 1873.

« Veuillez agréer, Monsieur le Gouverneur, Tassurance de ma haute considération.

Yves Gttyot. »

J'avais, en 1883, terminé un de mes voyages en Algérie par une excursion en Tunisie; là, je vis M. Cambon, et lui exposai avec toute la force de ma conviction, les avantages de l'application de VAct Torrens à la constitution de la propriété. Je lui fis adresser les articles du Globe que j'avais publiés sur cette question. Je sus par diverses lettres et informations qu'il s'en occupait. Enfin je reçus de hii son Projet de loi sur la constitution de la propriété et des droits réels en Tunisie, accompagné d'une lettre qui m'a profondément touché et dont voici quelques fragments.

A M. Yves Guyot,

Tunis, 14 décembre 1884.

Monsieur,

« J'ai l'honneur de vous envoyer un exemplaire du projet de loi présenté par le gouvernement tunisien pour l'établissement d'une législation immobilière. Ce n'est qu'un projet indiquant des lignes générales. 11 devra être complété, soit par ufie réglementation accessoire, soit par une révision des articles. C'est le ti'avail auquel se livre en ce moment, avec beaucoup d'ardeur, la commission instituée par le

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Bey. Tel qu'il est cependant, ce projet contient quelques-unes des meilleures dispositions de ÏAct Torrens. Il s'inspire de Fidée dominante dans le régime australien, à savoir : Tinscription constituant l'origine de tout droit réel.

« Depuis que j'ai eu le plaisir de vous voir à Tunis et de correspondre avec vous au sujet de VAct Torr^n^, j'ai étudié ce document dont je ne connaissais l'économie que par vos articles du Globe et du Petit Colon. Vous en donniez du reste une analv^se très complète et très suffisante. Il m'a paru qu'en nous inspirant des idées de M. Torrens nous pouvions résoudre facilement tous les problèmes qui se posent en Tunisie pour l'établissement de la propriété.

« Nous sommes en effet ici obligés de satisfaire à une double nécessité. En premier lieu, il faut donner aux Européens et aux acquéreurs de terres qui affluent en ce moment dans la Régence une sécurité absolue et les mettre à l'abri des revendications du passé et des incertitudes de la justice musulmane. En second lieu, nous voulons respecter les lois et les institutions du pays et nous tenons essentiellement à ménager les influences religieuses qui sont maîtresses ici de l'opinion indigène.

« Le projet que je vous envoie répond à ce double but.

« Tout Européen propriétaire en Tunisie peut naturaliser sa terre et la rendre française par le seul fait de Tinscription.

« Tout acquéreur peut imposer à son vendeur cette naturalisation comme condition préalable.

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. « La faculté de procéder à cette formalité est laissée à la libre initiative de chacun. Inscrivez votre propriété si vous voulez la faire passer sous la juridiction française ; ne l'inscrivez pas si vous désirez rester sous la j uridiction musulmane : libre à vous, que vous soyez indigène ou Européen. Vous êtes juge de votre propre intérêt.

V Ainsi les indigènes ne peuvent se plaindre d'être contraints à accepter de force une législation qui leur répugne. Ils s'apercevront d'eux-mêmes des avantages de la nouvelle loi, et à mesure que les transactions avec les Européens s'étendront, nous verrons peu à peu la terre tunisienne se franciser.

« Je suis convaincu du succès de notre loi immobilière si l'application en est tentée en Tunisie. De là elle passera en Algérie et vous la verrez passer en France par la porte du cadastre. La révision du cadastre, qui semble impossible, devient d'une facilité extrême avec VAct Torrens, Chaque immeuble a son sommier, sa case, son état civil et son plan, et s'il se divise, il forme autant de cases nouvelles et le plan se divise en même temps. Je ne désespère donc pas de voir, dans quelques années, les principes de VAct Torrens s'infiltrer dans notre législation française.

« Vous avez, je crois, signalé le premier les avantages de cetle façon de procéder. Vous suivrez donc

notre tentative avec intérêt et je vous tiendrai au courant de nos expériences.

Paul Gàmbon. »

Les mauvais exemples heureusement n'ont pas le monopole de la contagion. Les bons aussi quelquefois font la tache d'huile. M. Tirman a remis à l'étude Fapplication de VAct Torrens à l'Algérie.

Je prépare, depuis longtemps, une élude complète sur Tapplication de YAct Torrens, Je n'aborderai donc pas ici toutes les questions techniques qu'elle soulève. La lettre de M. Paul Cambon me paraît indiquer suffisamment les principes essentiels qui doivent être appliqués à la constitution de la propriété en pays musulman.

A la contrainte, à l'arbitraire, aux mesures choquantes pour les droits, les intérêts, les préjugés des indigènes, il substitue l'expérience et la persuasion.

A l'expropriation, il oppose le libre jeu de la loi de l'offre et de la demande ! A la spoliation, le libre contrat !

Il commence par où on finira en Algérie.