Josseau. Traité du Crédit Foncier, 3° éd., Paris

ss 9e, paiement des annuités ou semestres d’annuités porte de plein droit intérêt au même taux que le prêt (55 Stat.). L'exigibilité immédiate de la dette sanctionne dans plusieurs cas les obligations de l’emprunteur: par exemple, si celui-cin’a pointpayéuneannuité (ou 1/2 annuïité, suivant le mode de remboursement convenu) un mois après mise en demeure (55 Stat.); ou bien s’il a omis de dénoncer, dans le délai d’un mois également, toute atteinte àla possession ou à la propriété qui peut intéresser les droits de la société : détériorations, aliénations (57 Stat.) ; ou s’il a dissimulé des causes d’hypothèques légales pouvant grever le gage de son chef (58 Stat.). Il y a substitution de l’acquéreur d’un immeuble hypothéqué à l’ancien propriétaire vis-à-vis de la société (59 Stat.). Au cas d'exécution d’un débiteur insolvable, la société peut se porter adjudicataire dans le but d’assurer le recouvrement de sa créance ; mais elle ne peut le faire pour une somme excédant de plus du quart le montant de sacréance en principal et accessoires (25 Stat.). Cette acquisition de biens a un caractère exceptionnel : la société n’achète que pour ne pas perdre ses créances, non pour conserver les immeubles ; elle revend ceux-ci, à l’amiable ou aux enchères, dès qu'une occasion favorable se présente ; elle peut même les échanger contre d’autres biens, pourvu que la soulte à payer par elle ne dépasse pasle quart

de la valeur de l'immeuble échangé.

Règles spéciales aux différentes sortes de prêts. — Les prêts aux usiniers sont faits à peu près dans les mêmes conditions que par le Crédit Colonial ; ils en étaient l’objet unique, ils demeurent encore l'opération essentielle du C. F. C. L'article 43 des statuts exige toujours : une première hypothèque ou un gage quelconque, mobilier ou immobilier, la justification de récoltes annuelles suffisantes pour alimenter l’usine à construire ou à améliorer, l’apport de toutes les récoltes à l’usine (si le prèt est fait à un groupe de propriétaires), etc. Ces prèts sont remboursables par annuités complètes ; une demi-annuitéest retenue d'avance (54 Stat.). Pour les prèts hypothécaires ordinaires, les principales conditions sont : première hypothèque, nécessaire, sur un immeuble d’un revenu durable et certain, le montant du prêt ne pouvant excéder la moitié de la valeur de l’immeuble donné en gage (44, 48, 49 Stat.). Ne sont pas admis au bénéfice des prêts les théâtres, mines et carrières, les immeubles indivis ou dont la propriété et l’usufruit ne sont pas réunis (à moins du consentement unanime des propriétaires ou ayants-droits) (47 Stat.). Les formalités de la demande de prêt sontindiquées dans les articles 60 à 63 inclusivement des statuts : pièces àproduire (titres, baux), examen de la Commission spéciale qui fonctionne dans chaque colonie (composée de l’agent, de 2 membres nommés par le Conseil

Général et de 2 membres nommés par le Conseil

d’administration),contrat conditionnel (sur délégation du Conseil d'Administration, la Commission locale peut consentir définitivement les prèts inférieurs à 10.000 francs), purge, frais, etc. Les annuités sont payables par semestre, d'avance (54 Stat.).

Aucune règle n'est établie pour les prêts consen-

Lis aux colonies ou aux communes des colonies,

Les obligations

Le titre V des statuts (art. 64 à 73 inclus.) s’occupe des obligations que la société émet en représentation de ses différentes sortes de prêts. Ces obligations sont au porteur ou nominatives (bien que les statuts ne mentionnent pas ces dernières) ; on les émet au fur et à mesure des versements à faire aux emprunteurs, après approbation du ministre des Finances et du ministre de la Marine et des Colonies, et par l’intermédiaire du Comptoir d'Escompte. Leur capital nominal peut varier de 500 à 1.000 francs ; sont possibles : des coupures de 100 francs, des primes, des lois. Pas d'époque d’exigibilité pour le capital. Le remboursement se fait par tirage au sort (68 à 71inclus.) ou par rachat (au cas de remboursement anticipé, 56 stat.). On frappe immédiatement d'annulation les obligations remboursées par voie de tirage au sort et elles sont détruites en présence d’un administrateur, d’un censeur et du directeur ; procès-ver-

bal. Un timbre spécial d'annulation est apposé sur les obligations rachetées, qui ne peuvent être remises en circulation qu'après une nouvelle délibération du Conseil d'administration et moyennant approbation ministérielle. Dans tous les cas elles participent

au Lirage.

Contrôle

Le décret du 31 août 1863 organise le contrôle des opérations de la société par les moyens suivants : dépôt d’un extrait trimestriel de l’état de situation de la société au greffe du tribunal de première instance de la Seine (art. 9), d'extraits mensuels des comptes aux ministères intéressés (art. 10) ; possibilité de vérification complète de la gestion sociale, à Paris et dans les agences coloniales, par les délégués du ministère des Finances (art. 11). L'autorisation accordée à la société peut être retirée au cas de pio-

lation ou de non exécution des statuts (art. 12).

$ 2. — La Convention du 8 septembre 1863

avec la Réunion

La convention signée avec la colonie de la Réunion isolément le 8 septembre 1863 (elle est identique da reste à la convention passée le 9 août précédent avec

la Martinique et la Guadeloupe) se présente comme

MTV un document assez court, en douze articles. (1), et dont la caractéristique est l’imprécision sur les points essentiels. Conçue par un des contractants dans son: intérèt, acceptée par l’autre, nous l’avons vu, sans étude approfondie, la convention devait ètre une source de difficultés multiples : les parties purent l’interpréter dans des sens opposés et cependant également plausibles, chacune y trouvant après coup des arguments en sa faveur et invoquant tour à tour selon les besoins de la cause le texte ou l’esprit qui avait présidé à sa rédaction. Nous essaierons de déterminer le sens le plus admissible des dispositions de 1863, en soulignant au passage lacunes et obscurités ; par la suite nous retrouverons les thèses adverses formulées dès 1867,

La Convention définit d’abord les obligations respectives de la Société et de la Colonie. Le C. F. C. s’engage à effectuer, dans l'ile de la Réunion et aux conditions statutaires, des prèts hypothécaires jusqu’à concurrence de 10 millions de francs au moins. Tel est l’article 1" ; les trois articles suivants visent les obiigations de la colonie et tous les autres ont pour but d’atténuer la lourde charge qui en résulte pour elle.

La colonie s’oblige : 1° à payer à la société, pen-

dant toute la durée de son privilège (c’est-à-dire pen-

1, Voir en appendice le texte de la convention.

dant 40 ans), le loyer de son agence et les passag'es aller et retour des employés qu’elle envoie à la Réu-. nion pour gérer ou inspecter. La dépense résultant de ce double engagement ne peut toutefois s'élever annuellement à plus de 8.000 francs (art. 2) ; dans la marge de ce maximum, la société a naturellement toute liberté (cela sera cependant contesté) ; 2° la colonie s’oblige en outre à fournir éventuellement chaque année une garantie à la société (art. 3.) C'est la charge capitale, celle qui motivera presque tous les. procès ; il importe de l’analyser de près.

: Et d’abord quelle est la nature de cette garantie ? C'est une subvention, promise personnellement par la colonie à la société pour la soulager d’une partie des pertes qu’elle peut subir dans le pays. La colonie n’est pas la caution des emprunteurs ; elle ne les connaît pas, elle n’a aucun recours contre eux : or la subrogation au créancier désintéressé caractérise le cautionnement. Cette subvention est éventuelle (on a renoncé, nous l’avons vu, à l’inscrire d’une façon permanente pour son maximum dans le budget local) ; elle est accordée chaque année. Il est possible que les circonstances obligent la société à la réclamer tous les ans ; la colonie devra toujours être prête à payer... La garantie est limitée à certains prêts : ceux réalisés depuis la création du C. F. C. (les prèts du Crédit Colonial sont expressé-

ment exclus. Art. 11), et à un certain taux : 2 1/2 °/,

RU du montant des obligations émises par la société en représentation des prêts réalisés par elle dans la colonic. Le chiffre prévu pour les prêts étant de 10 millions, le maximum dela garantie s'élève à 250.000 francs et ne peut êlre dépassé en aucun cas. Que veulent dire au juste ces mots : /e montant des obligations émises en représentation des prêts ? La concordance exacte entre obligations et prèts est un principe en matière de crédit foncier ; la convention veut-elle le sanctionner spécialement (les prèts non représentés n'étant point garantis), ou bien est-ce un simple rappel de ce qui se fait normalement, sans idée de sanction ? mais alors ce serait peu utile. C’est un point incertain. Il semble équitable que les prêts même non représentés soient garantis : la colonie profite de ceux-là comme des autres; elle a grand intérêt à recevoir de l'argent, peu d’intérèt à savoir s’il a été immédiatement couvertpar desobligations...La garanlie est enfin destinée, « par préférence aux ressour- « ces de La société, à couvrir les pertes éprouvées dans « le cours d’un exercice soit sur le paiement des an- « nuités dues par chacun des emprunteurs, soit sur « le remboursement du capital de chacun des prêts « après liquidation du gage ». Précisons : 1° la garantie peut très bien ne pas suffire à couvrir toutes les pertes d’un exercice ; la société y pourvoira à l’aide de ses propres ressources. La garantie y est

affectée seulement par préférence, c'est-à-dire que la

Lors

société a le droit de l’utiliser avant toute autre ressource. Les autres ressources de la société sont : le capital social, la commission de 1,20, la différence entre le taux des emprunts et le taux des prêts consentis; et aussi sans doute les revenus que peut faire la société dans l’exploitation des gages qu’elle détiendra après expropriation en attendant la revente (ceci sera très discuté plus tard). 2° L’exercice est naturellement la période allant du 1° janvier au 31 décembre ; c’est d’ailleurs l’année statutaire du Crédit Foncier (art. 74 stat.). 3° La garantie est fractionnée, c'est-à-dire qu’elle porte sur chacun des emprunteurs et sur chacun des prêts, il suffit par conséquent qu'un seul débiteur ne serve pas ses anuités pour qu'il soit fait appel à la garantie.

Voilà un résultat que ne prévoyait certes pas le Conseil Général de la Réunion lorsqu'il autorisait le Ministre à traiter en son nom : il croyait (comme on le lui affirmait de tous côtés) que la garantie resterait purement illusoire ; or du texte signé pour lui découle la possibilité, pour ne pas dire la certitude, du fonctionnement incessant de la garantie... Ce fonctionnement est réglé par l’article 4 : « Lorsqu'il ré- « sultera du compte de l’exercice (on attendra donc « la fin de l'exercice) que la garantie devra fonction- « ner, la société remettra au Directeur de l'Intérieur « de la colonie un état des sommes qui lui resteront

« dues soit sur les annuites, soit sur le capital après

« réalisation des gages hypothécaires liquidés dans « l'année. » Sur l’état, faudra-t-il inserire toutes les sommes restant dues? La colonie a intérêt à connaitre la situation exacte des prêts, et pourtant la société ne semble pas obligée de ia mettre tout à fait au courant. L'état des sommes dues sera-t-il seul fourni ? le moindre débiteur a le droit d'exiger la production de tous les documents ayant servi à l’établissement de sa dette. La suite de Particle 4 paraît indiquer que l’état est suffisant à lui seul: « Sur le « ou de cet état, le gouvernement colonial pourvoira « au paiement de la dette en inscrivant au plus pro- « chain budget de la colonie un crédit d’égale somme, « jusqu’à concurrence du chiffre maximum fixé. » L'expression : au plus prochain budget, n’est pas très claire ; faut-il comprendre : au plus prochain budget qui sera discuté après le dépôt de l’état des pertes, ou bien : au plus prochain budget qui sera appliqué ? Cette dernière interprétation est préférable, parce qu’elle permet la plus rapide solution, ce qui est conforme à l'esprit du texte. Le maximum de la garantie étant susceptible d’ètre réclamé chaque année, l'Administration coloniale n’a qu’à prendre les mesures nécessaires pour avoir toujours cette somme à sa disposition. Mais des nécessités budgétaires peuvent gèner la bonne volonté de la colonie,occasionner des retards. Nous avons vu que la société compte

à ses débiteurs des intérèts moratoires ; en sera-t-il

de même à l'égard de la colonie? La convention est muette ; l'assimilation est équitable.

Nous avons ainsi analysé la nature et le mode de paiement de la garantie. En chemin, des incertitudes ont été constatées ; l'obscurité devient complète sur la question de l'étendue de la garantie. À quel moment l'opération finit-elle au regard de la colonie ? Il faut supposer une expropriation suivie d’adjudication à la société, suivant l’article 25 des statuts ; sur réclamation, la garantie est payée. Tout est-il terminé dès lors pour la colonie ? De grosses difficultés se présentent. Faut-il déduire à partir del'expropriation pour l'établissement du maximum de la garantie, les prêts dont les gages ont été adjugés à la société? si, postérieurement, la revente du gage laisse un déficit nouveau, la colonie peut-elle être appelée à fournir une seconde garantie? Quelle est la nature du droit de la société sur les biens à elle adjugés ?.. Toutes ces questions d’un intérêt considérable ne sont aucunement prévues dans la convention ; elles se poseront plus lard successivement et soulèveront des discussions passionnées. 1

Nous avons indiqué la préoccupation sensible dans l’acte de 1863 d'atténuer la charge, dangereuse parce qu'imprécise, que la colonie s’imposait en accordant sa garantie : de l’article 4 in fine à l’article 12 inclusivement, ce ne sonten effet qu'atténuations d’es-

pèce et d'importance variées. L’une d'elles, qui aurait

pu être capitale, est celle de l'article 7 : c'est le seul passage de la convention qui s’occupe de la revente des gages adjugés à la société après expropriation ; malheureusement là aussi le texte est insuffisant. La colonie doit profiter de la plus-value qui peut résulter de la revente d’un immeuble adjugé à la société après expropriation,« jusqu'à concurrence du capital fourni en exécution de la garantie ».Par là est implicitement constaté le caractère temporaire de l’adjudication à la société ; il eût été essentiel d'en faire une règle plus explicite et que, dans la convention elle-même, la société s’obligeât à revendre vis-à-vis de la colonie. Toute crainte de voir un jour, par suite des circonstances, la société détenir de nombreux domaines eût été écartée. Avec le texte adopté, que peut la colonie si la société refuse de revendre ? Pas grand chose ; que peut-elle si la société revend contre son gré ? Pas beaucoup plus : la fin de l’article 7 porte bien que « l'époque et les conditions de « La revente seront déterminées d'un commun accord « entre La sociélé et la colonie», maisilne prévoit pas l'ombre d’une sanction... La détermination de la plus-value est également peu précise : quand y aurat-il plus-value ? Est-ce lorsque le prix de revente sera supérieur au prix d’adjudication, indiquant ainsi un accroissement de la valeur du gage pendant la détention par le C. F. C ? Mais alors comment empèê-

cher la société de revendre à un prix toujours infé-

TLC

rieur ? On a donné à la colonie plutôt l'espoir d’une atténuation sensible de la charge assumée, que les moyens pratiques d’en bénéficier ; en tout cas l’usage de l’article 7 ne se conçoit pas sans procès.

L’article 6 de la convention apporte une deuxième atténuation : « La colonie aura toujours la faculté de « s2 libérer du service des annuités en provoquant de « la part de la société l’exécution immédiate du gage. « Cette exécution ne pourra être différée que du con- « sentement de la colonie et dans l'intérêt commun. » IL est certain par conséquent que lorsque la société demandera la garantie pour des annuités en retard, la colonie pourra toujours exiger l’exécution des retardataires. Mais la colonie a-t-elle le droit de faire exécuter des débiteurs en retard pour les annuités desquels aucun appel à la garantie n’est fait? la société peut prolonger le crédit d’un débiteur gêné, ne pas compter les annuités qu'il n’a point payées sur l’état annuel. Pour que la colonie puisse user de son droit, il lui faudrait connaître la situation exacte de chacun des emprunteurs ; la convention ne semble pas lui permeltre de réclamer un état spécial, ni d’exiger que l’état annuel comprenne {outes les pertes. Il peut en résulter le danger suivant : la société, ne recourant à la garantie que pour les pertes subies sur le capital après liquidation des gages, laisserait, au lieu d’exproprier tout de suite, s’accumuler les annui-

tés impayées, de façon à faire couvrir le plus possible

de pertes par la garantie, en sériant les expropriations. Contre cette éventualité, le dernier paragraphe de l’article 4 institue une sorte de prescription: « Les « effets de la garantie seront épuisés dans le cours de « deux semestres»; par conséquent, la société renonce à tous les semestres non réclamés, antérieurs aux deux derniers, ceux-ci étant les seuls que garantit la colonie et ceux-là étant prescrits (au seul regard de la colonie, bien entendu). Une difficulté se présente : l'amortissement inclus dans ces annuités réputées payées doit-il être déduit du capital dû sur chaque prêt liquidé et comptant dans le calcul du maximum de la garantie ? La convention ne dit rien... Le paragraphe se termine ainsi: « L’imputation de la dette « d'un exercice ne pourra jamais être reportée sur « l’autre. » Très vague ; à moins que cela ne signifie simplement que la dette arrêtée à la fin d’un exercice ne peut être reportée sur l’exercice suivant, même si la garantie a été insuffisante pour la couvrir tout entière. Il ne semble pas possible en tout cas que cette règle ainsi énoncée interdise à la société de rouvrir le compte d’un prêt liquidé, dans le cas où la revente du gage laisserait plus tard un nouveau défieit: comment faire, si la société réclame une seconde garantie, pour la lui refuser ? La convention ne prend aucune précaution: il faudra plaider.

Les autres atténuations sont celles des articles :

2 in fine : Les stipulations touchant le loyer et les

LE Ve

passages cesseront d’avoir leur effet lorsque le fonds de réserve de la société aura atteint le cinquième du capital social ; elles reprendront leur cours si la réserve vient à être entamée. D'où, semble-t-il, pour la colonie le droit d’obtenir un état de la situation du fonds de réserve.

à : On déduira toujours les frais d'administration, pour lesquels la société perçoit déjà une indemnité comprise dans l’annuité. Il faut sans doute ranger parmi les frais d'administration les frais d'inspecuon.

8 : « Il est également tenu compte à la colonie par « la société de tout excédent qui pourrait rester libre «entre ses mains à la suite de recouvrements opérés « ultérieurement sur ses débiteurs, après application « des dits recouvrements à l'extinction de sa créance « en capital et accessoires. »

9 : Lorsque le fonds de réserve aura atteint le cinquième du capital social, le prélèvement sur les bénéfices servira à constituer un fonds de garantie, « dont le montant sera spécialement et successivement « affecté au remboursement des sommes que la colo- «nie aurait été obligée de verser à la société par « suile de la garantie ».