PURGE DES HYPOTHÈQUES APRÈS ALIÉNATION VOLONTAIRE

(Art. 832, Cod. proc. civ.; 2169, 218» et s., 2193 et s., Cod. civ.)

Action quanti minoris, 18.

Avoué, 13, 23 et s., 56, 58.

Certificat du greffier, 60.

— d'imprimeur, 62.

Consignation, 52, 53.

Conversion de saisie immobilière, 44.

Copie collationnée, 58 et s., 65.

— séparée, 32, 33, 54, 55.

— unique, 32, 54, 55.

Créancier gagiste, 21, 22.

Crédit foncier, 50.

Décès, 29.

Délai, 20, 59, 62, 6C, 67.

— franc, 66.

— supplémentaire, 67.

Domicile élu, 13, 34, 54, 55.

Dommages-intérêts, 13.

Donation, 16.

Echange, 16.

Election de domicile collective, 3t. — V. Domicile élu.

Suppl. m.

SOMMAIRE ALPHABÉTIQUE

Enregistrement, 34, 45, 59

et s.

Extrait du titre, 23 et s.

Failli, 36 et s.

— concordataire, 41.

Faillite, 36 et s.

Frais, 35 et s., 56, 68.

Garantie, 13.

Héritier bénéficiaire, 55.

Heure, 12.

Huissier, 23 et s., 56, 59.

— (commission d'), 26 et s.,

Hypothèque générale, 49.

— inscrite, 1 et s.

— légale, 57 et s.

— spéciale, 49.

Inscript, hypothécaire, 10 et s.

— (péremption d'), 56.

— (radiation d"), 56.

— (renouvellement d'), 43.

Jour férié, 66.

Journal (insertion dans un),

Mineur, 63, 64.

Notifications, 10 et s., 43 et s.

— collectives, 30, 34.

— nouvelles, 14.

Offres, 47, 50, 51, 53, 54.

Opposition, 9 et s.

Ordonnance, 45.

Ordre, 14 bis.

Paiement antérieur, 50.

Président, 26 et s., 30, 31.

— (empêchement du), 28 Prix, 15 et s.

— (réduction du), 18, 19.

Rente foncière, 46.

— viagère. <7.

Répertoire, 5b.

Réserves, 48.

Sommation de payer ou de délaisser, 1 et s., 43.

— de purger, 2 et s.

rURGE DES HYPOTHÈQUES, etc.— Art. 832.

Subrogé tuteur, 63, 64.

Surenchère, 36 et s., 44. St.

Tableau sur trois colonnes, -23,

Terme, 51.

Tiers détenteur, 1 et s., 43. Transcription, 10 et s.

— (copie de la), 65.

Tuteur, 03, 64.

Tendeur, i- bis.

Vente (résolution de), 43, 47.

Ventilation, 49.

ORMUIES. — Sommation à l'acquéreur (Tu* immeuble de payer ou de délaisser. — Form., t. S, D. (026, p. 648. — Extrait et tableau dressés conformément aux dispositions de l'art. i\W. Cod. cir. — Form. D. 1036, p. 649. — Requête au président pour faire commettre l'huissier chargé de faire les notifications. — Form. D. 1027, p. ù'i'ï. — Exploit de notification aux créanciers inscrits. — Form. n. 1088, p. (352. — Acte de dépôt au greffé de la copie collalionnec d'un titre d'acquisition pour parvenir à la purge des hypothèque* légales non inscrites. — Form. D. 1049, p. 648. — Extrait à afficher par te greffier dans l'auditoire du tribunal. — Form. u. 4680, p. 644. — Xotification de l'acte de dép4t au procureur de la République et aux femmes, subrogés tuteurs, minmrs devenus majeurs, etc. — Form. n. 4021, p. liii. — Insertion des notifications au journal d'annonces judiciaires. — Form. n. 102-2, p. 646. — Acte du greffe constatant que l'affiche a été faite conformément à la loi, — Form. n. 1023. p. 646. — Certificat délivre par le conservateur des hypothèques. — Form. n. 4024, p. 047.

DIVISION

§ 1. — Purge des hypothèques inscrites. I 2. — Purge des hypothèques légales.

§ 1. — Purge des hypothèques inscrites.

m\. (Art. 2160). La sommation de payer ou de délaisser dont doivent être précédées, aux termes de l'art. -2161 , Cod. civ., les poursuites que les créant icrs hypothécaires peuvent exercer contre le tiers détenteur d'un immeuble et auxquelles les formalités de la purge ont pour objet de soustraire celui-ci, doitelle contenir copie du titre du créancier f

L'affirmative a été consacrée par un arrêt de la Cour d'Orléans du 9 janv. ISiO (J. P. 49.1.133), et elle a été adoptée par M. Harel dans le Journal des Avoués, t. 89, p. 360 et 370. -Mais cette solution nous parait inacceptable, en ce qu'elle ajoute aux exigences de la loi ; et, c'est avec pleine raison, selon nous, qu"elle a été repoussée par un arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 1821 (J. Av., t. 23, p. 136) et un arrêt de la Cour d'Alger du 24 uin 1S76 (t. 06, p. 234), dont M. Pont, Priv. et hyp., t. 2, n. 1150,a embrassé la doctrine.

2. (Q. 2198 a). Résulte-ti! de l'art. 2183, Cod. civ., qu'il faille que le tiers détenteur, pour encourir la déchéance du droit de purger les hypothèques et pouvoir être poursuivi par les créanciers hypothécaires, ait reçu une sommation distincte de celle présente par l'art. 2169? En d'autres tenues, doit-il être fait au tiers détenteur : 1° une sommation de purger ; 2* une sommation de payer ou délaisser ?

Carré, au texte, répond négativement. Il estime que le tiers détenteur qui veut purger les hypothèques grevant l'immeuble par lui acquis est sutlisamment averti par la loi qu'il doit user de cette faculté, soit avant les poursuites du créancier hypothécaire, soi» au plus tard dans le mois de la sommation de payer les dettes exigibles, ou de délaisser l'héritage. L'auteur observe qu'aucune disposition de loi n'impose au créancier l'obligation de sommer l'acquéreur de purger. Or, dit-il, il est contraire aux principes de suppléer un.1 obligation à la charge d'une partie, et, à plus forte raison, d'attacher au défaut d'accomplissement de cette obligation la sanction d'une nullité de poursuite.

3. Au reste, ajoute Carré, il est ici une raison qui paraît tranchante ; c'est que le droit du créancier contre l'acquéreur ne peut prendre naissance

PURGE DES HYPOTHEQUES, etc.— Art. 832. 407

que lorsque celui-ci a perdu la faculté de purger; jusque-là, il ne peut agii que contre le débiteur; aussi la loi veut-elle qu'un commandement soit préalablement fait à ce débiteur, et que le tiers détenteur ne puisse être poursuivi que si ce commandement est resté infructueux. Il serait dès lors contraire à 1 économie de la loi d'exiger une sommation de purger qui précéderait le commodément au débiteur. Un tel système serait absurde, et aurait pout résultat de multiplier les frais et d'étendre les délais sans nécessité.

4. M. Chauveau partage cette manière de voir, à l'appui de laquelle il cite deux arrêts, l'un de la Cour d'Orléans, du 4 juill. 1 828, et l'autre de la Cour d'Amiens, du 10 mai 1837 (/. Av., t. 53, p. 427;, ainsi que l'opinion de MM. Persil Régim. hyp., t. 2, p. 175; Delvincourt, t. 3, p. 597, et Lachaize, Vente des imm. par expr. fore, t. 2, p. 308, n. 502. — V. toutefois en sens contraire, Limoges, 28 nov. 1818; Riom, 31 mai 1818 (J. Av., t. 20, p. 488); Bruxelles, 6 fév. 1823 (t. 23, p. 37).

Adde conf. à l'opinion de Carré, MM. Troplong. Priv. et hyp., t. 3, n. 793 bis et 916; Pont, id., t. 2, n. 1299; notre Formul. annot.,t.2,p. 781, note 1, n. 2.

5. M. Chauveau ajoute qu'il est du reste certain que, pour mettre le ti rs détenteur en demeure de purger, la sommation qui lui est faite doit nécessairement avoir précédé ou accompagner le commandement au débiteur originaire : c'est, dit-il, ce qui résulte de la disposition de l'art. 2169, Cod. civ., qui a été ainsi appliquée par la Cour de Caen, le 9 août 1824 (./. P., 3e édit. , 1. 18, p. 952;.

6. Pour faire encourir la déchéance de purger, observe encore M. Chauveau, il faut que la sommation n'ait pas été signifiée dans le simple but de provoquer la notification du titre en vue de la purge, mais bien qu'elle ait pour objet le paiement de la créance ou le délaissement de l'immeuble. La poursuite commencée 3ans ce préalable indispensable est nulle : Angers, 4o nov. 1848 (J. Av., t. 75, p. 373).

T/ . Par un jugement du 28 avril 1834, le tribunal civil de Libourne a reconnu avec raison que si l'immeuble est possédé par plusieurs tiers détenteurs, ils doivent tous recevoir, préalablement aux poursuites et à peine de nullité, la sommation de payer ou de délaisser.

8. (Q. 2198 B). La sommation de payer ou de délaisser, faite par uncrèancier, profile-t-elle à tous les autres ?

M. Chauveau, sous la présente question, qui appartient à son commentaire sur la saisie immobilière, rappelle que l'affirmative a été admise par les Cours de Riom, le 31 mai 1817 (J. Av., t. 20, p. 489) ; de cassation, le 30 juill. 1822 (J.P.17.544), et de Caen, le 1er déc. 1849 (J. Av., t. 76, p. 603); et il fait remarquer qu'il résulte de là que si le tiers détenteur laisse écouler un mois à partir de la sommation qui lui a été adressée par un des créanciers, sans faire, soit à lui, soit aux autres, les notifications prescrites par les art. 2183 et suiv., Cod. civ., il est déchu du droit de remplir cette formalité à l'égard de ceux vis-à-vis desquels il est en retard. Sic, Grenier, Priv. et hyp., t. 2, p. 342 ; Troplong, id., t. 3, n. 793 bis. — V. aussi notre Formul. annot., t. 2, p. 609, n. 6.

9. Il en est d'ailleurs ainsi, comme l'observe également M. Chauveau, alors même que le tiers détenteur a formé opposition à la sommation et contesté devant le tribunal le titre du créancier poursuivant et la validité des poursuites. C'est ce qu'ont décidé un arrêt de la Cour de Limoges du 14 juill. 4847 (J. Av., t. 73, p. 397), et un arrêt de la Cour de Nîmes du 5 mai 4857 (Journ. de cette Cour, 1857, p. 437).

ÎO. (Q. 2458 quinquies). A quelle époque faut-il que les inscriptions d'hy-

108 PURGE DES HYPOTHEQUES, etc. — Art. 832.

pothèques aient été prises pour que l 'acquéreur soit tenu de faire aux créanciers iiiscrits la notification de son contrat ? Quelles sont les conséquences du défaut de notification aux créanciers inscrits ?

La transcription du contrat, observe M. Chauveau, met seule obstacle aux inscriptions du chef du vendeur. — Ainsi l'acquéreur ne peut opposer aux créanciers la date de son contrat d'acquisition comme antérieure à toute inscription ; il faut qu'il l'ait fait transcrire, et il compromettrait évidemment sa sûreté, s'il se dispensait de cette mesure, sous prétexte qu'il aurait reconnu qu'il n'existait pas d'inscriptions prises contre le vendeur au moment de son acquisition. — Au reste, ce n'est pas seulement à l'acquéreur que la formalité de la transcription est nécessaire; elle est particulièrement utile au vendeur, puisque sans elle il ne peut être formé d'inscription d'office à son profit, seul moyen de lui assurer le privilège pour le paiement du prix et la conservation de l'action résolutoire.

11. Dès que la transcription a été opérée, poursuit M. Chauveau, le certificat du conservateur des hypothèques fait connaître la situation hypothécaire de l'immeuble. Cette situation est définitive quant aux inscriptions, lorsque la délivrance du certificat est postérieure aux délais accordés pour la purge des hypothèques légales dont l'inscription n'est pas exigée. — Rien ne dispense donc de la notification aux créanciers inscrits avant la transcription, et l'omission de cette formalité, si elle provenait du fait de l'acquéreur, l'exposerait aux recours des créanciers dont l'hypothèque n'aurait pas été purgée, tandis que si elle provenait du conservateur, l'immeuble demeurerait affranchi, sauf la responsabilité de ce fonctionnaire, et sans préjudice du droit qu'aurait le créancier omis de se faire colloquer dans l'ordre (Vov. Ordre, n. 58 et s.

18. Que décidera-t-on, se demande ensuite notre auteur, lorsque la transcription et l'inscription seront du même jour? Si l'heure de la transcription et l'heure de l'inscription étaient authentiquement constatées, point de difficulté : l'inscription serait nulle ou valable, selon l'antériorité ou la postériorité de la transcription. Dans le doute, la solution est fort délicate. M. Chauveau pencherait, dit-il, pour la nullité de l'inscription ; mais il reconnaît qu'en décidant le contraire, on ne violerait aucune loi.

1 2 bis. Le vendeur peut remplir les formalités de la purge au nom de l'acquéreur qui refuse de le faire : Toulouse, 23 juin 1829 (/. Av., t. 73 p. 430).

13. L'avoué qui a rédigé les bordereaux d'inscription et chez lequel il a été fait élection de domicile est obligé, sous peine de dommages-intérêts, de transmettre à son client les notifications qui ont trait à l'inscription: Paris, 15 juin 1850 (/. Av., t. 75, p. 529). — Adde conf., notre Formul. annot.t t. 2, p. 782, note 4. Compar. Ordre, n. 185 et s. — Néanmoins, l'action en garantie dirigée par un client contre son avoué pour défaut de purge d'hypothèques n'est pas recevable tant que le client n'a éprouvé aucun préjudice provenant de ce défaut de purge : Rouen, 31 août 1850 ; Cass., 5 janv. 1852 (/. Av., t. 76, p. 112, et t. 77, p. 288).

14. Sous la quest. 2460 quater, M. Chauveau regarde avec raison comme incontestable que lorsque l'acquéreur d'un immeuble hypothéqué au profit de plusieurs créanciers a, après avoir rempli les formalités de la purge et avant la clôture définitive de l'ordre ouvert pour la distribution du prix de la vente, revendu certaines portions de ce même immeuble à des acquéreurs qui ont également fait aux créanciers inscrits les notifications prescrites par les art. 2t83 et 2 1 84, Cod. civ., il n'est nul besoin de faire de nouvelles notifications, s'il n'existe aucun créancier inscrit du chef de l'acquéreur devenu vendeur.

15. (Q. 2i57). La notification prescrite à l'acquéreur qui veut purger

PURGE DES HYPOTHÈQUES, etc. — Art. 832. 109

doit-elle contenir, à peine de nullité, la désignation exacte du prix de l'im,' meuble vendu, lorsqu'il Va été moyennant une somme fixe et une rente viagère ou des prestations en nature non évaluées au contrat de vente ?

Nul doute, répond M. Chauveau, que lorsque le prix de la vente est simple, la fausse énonciation qui en aurait été faite ne vicierait l'acte conservatoire prescrit à l'acquéreur pour se mettre à couvert des poursuites des créanciers. La raison en est, ainsi que le font observer judicieusement Pigeau, Comm. proc. civ., t. 2, p. 523, et M. Persil, Comm. de la loi de 1841, p. 355, n. 418, qui réfute l'opinion contraire de M. Troplong, Hypoth., t. 4, n. 924, que la loi veut que les créanciers soient instruits du prix, afin de surenchérir s'ils le jugent convenable, et qu'une fausse énonciation, loin d'atteindre ce but, ne fait que les induire en erreur. On conçoit donc que la nullité puisse être prononcée en ce cas, bien qu'elle ne soit point édictée par le Code, parce que toute notification doit nécessairement contenir d'une manière implicite ou explicite, mais toujours claire, tous les renseignements voulus par la loi, faute de quoi l'on peut dire que ce n'est point l'acte exigé par elle. V. en ce sens, Turin, 2 mars 1811 (/. Av., t. 21, p. 393).

16. Mais en est-il de rr.ême lorsque le prix d'achat se compose d'une somme fixe et d'une somme indéterminée, quoique certaine? Notre auteur ne le pense pas. En effet, dit-il, parmi les diverses déclarations auxquelles les art. 2183 et suiv. attachent l'effet de la purge, aucune ne se rencontre d'où l'on puisse raisonnablement induire que l'acquéreur est tenu d'énoncer le prix ou les charges de son contrat d'acquisition autrement qu'ils ne sont stipulés dans ce contrat môme. Tout indique, au contraire, que la notification du contrat ne doit en être que l'analyse ou l'extrait, et qu'elle ne peut, sous peine de le dénaturer, capitaliser des rentes ou évaluer des prestations en nature qui ne l'ont pas été dans cet acte. Il en serait, sans doute, lout différemment, s'il s'agissait d'un échange ou d'une donation; mais alors l'évaluation serait exigée aux termes mêmes de l'art. 2183, et non point en vertu d'une prétendue analogie qui ne résulte d'aucun texte du Code. C'est donc à tort, selon M. Chauveau, que MM. Persil, Régim. hypoth., t, 2, p. 278, Delvincourt, t. 2, p. 243 et 684, et Troplong, Priv. et hypoth., t. 4, n. 935, pensent que l'acquéreur doit évaluer la chose, si le prix est- indéterminé, comme lorsqu'il consiste dans une rente viagère, et que la Cour de Paris s'est prononcée dans le même sens, le 5 fév. 1814 (/. Av., t. 21, p. 425). Il est, au contraire, d'avis que l'acquéreur n'est obligé, dans ce cas, à l'égard des créanciers inscrits, qu'à leur notifier la copie fidèle du contenu de l'acte de vente; et qu'ainsi, lorsque la notification du jugement d'adjudication contient l'énumération de toutes les charges, elle est valable, encore bien qu'elle ne distingue pas celles qui font partie du prix de celles qui n'en font pas partie. Sic, Cass., 2 nov. 1813 (J. Av., t. 21, p. 399).

11. Il a été également jugé que l'acquéreur n'est pas tenu d'évaluer le capital d'une rente viagère qui fait partie du prix : Grenoble, 17 mars 1852 (/. Av., t. 77, p. 663).

\ 8. Mais un arrêt de la Cour de Toulouse, du 7 fév. 1846 (/. Av., t. 71, p. 498), a décidé, conformément aussi à la doctrine de M. Chauveau, qu'il 3 a nullité de la notification faite par l'acquéreur aux créanciers inscrits, si elle ne contient que renonciation d'un prix hypothétique par suite de réserves d'une action quanti minoris à intenter. Aussi, notre auteur se rcfuse-t-il à admettre, avec une décision de la Cour de Grenoble, du 14 juin 1849 (t. 76, p. 638), qu'après la notification aux créanciers inscrits d'un contrat de vente, avec indication de la contenance de l'immeuble vendu, l'acquéreur puisse encore former une demande en réduction de prix pour défaut de contenance; en pareille circonstance, selon lui, l'acquéreur doit faire admettre son action avant de notifier, afin de ne porter dans la notification que le prix réduit. Tandis

410 PURGE DES HYPOTHÈQUES, etc. — Art. 832.

qu'il approuve une décision de la Cour d'Orléans, du 8 janv. 18-47 (t. 72, p. 624), suivant laquelle lorsque le prix de la vente a été fixé dans le contrat, d'après la contenance garantie par le vendeur, et qu'il a été stipulé que ce prix serait réductible proportionnellement à la diminution de contenance constatée par un arpentage ultérieur, la notification est valablement faite par l'acquéreur au moment où, après avoir fait procéder à l'arpentage, il poursuit la réduction du prix conformément aux résultats de cette opération. Entre cette solution et les précédentes, il y a, dit-il, des différences qui expliquent son adhésion à la dernière. Dans la première, en effeî, l'éventualité du résultat d'une action quanti minoris rendait le prix indiqué très hypothétique; en sorte qu'à vrai dire il n'existait pas de base pour asseoir une surenchère. Dans la seconde, le prix du contrat et des notifications était le môme, et l'action quanti minoris était postérieure à l'expiration du délai de quarante jours, après lequel le prix figurant dans le contrat et la notification demeure définitivement fixé (art. 2186, Cod. bit.). Dans l'espèce de la Cour d'Orléans, au contraire, une clause formelle de l'acte de vente proportionnait l'importance du prix à la contenance qui devait ê!re constatée par un arpentage ?t, d afig la notification, l'acquéreur faisait connaître le prix primitif, la ciause ae garantie, celle de réduction du prix, et enfin le résultat de V arpentage ; en d'autres termes, la notification reproduisait exactement le contrat d'acquisition.

19. La Cour de Grenoble a toutefois persisté dans sa doctrine en décidant, par un second arrêt, en date du 25 mai 1863 (J. Av., t. 89, p. 410), que l'acquéreur, évincé d'une partie de l'immeuble peut, à raison de l'éviction, demander dans l'ordre une réduction du prix à distribuer, encore bien 3u'il ait précédemment notifié son contrat aux créanciers inscrits, avec offre e payer le prix porté dans ce contrat.

SO. (Q. 2458). La notification doit-elle être faite à tous les créanciers inscrits dans le seul et même délai d'un mois, à partir de la première sommation, quel que soit celui d'entre les créanciers qui ait fait faire cettt, sommation ?

L'affirmative a été jugée, avec raison, selon M. Chauveau, par un arrêt de la Cour de cassation, du 29 nov. 1820 (J. Av., t. 21, p. 477), qui la considère comme une conséquence nécessaire de ce principe posé par l'art. 2183, Cod. civ., que les créanciers n'ont tous que le même délai relatif pour surenchérir, quel que soit l'éloignement de l'un d'eux (Voy. Surenchère, Q. 24-59). M. Favard de Langlade émet la même opinion, t. 5, p. 4-74.

Aââe conf., Cass. 30 juill. 1822; MM. Troplong, Prit', et hypoth., t. 3, n. 793 et t. 4, n. 916; Pont. M., t. 2, n. 1299; notre Formul. annot., t. 2, p. 781, note 1, n. 1. — Compar. Douai, 29 juill. 1881 (J. Av., 1. 108, p. 160).

21. (Q. 24^8 bis). La notification tendant à la purge doit-elle être faite aux créanciers gagistes mentionnés dans l'inscription prise par ie créancier qui leur a donné sa créance en gage ?

Ces créanciers sont inscrits, répond M. Chauveau; or, tout créancier inscrit doit être averti; sinon la purge n'est pas opérée à son égard. On oppose l'aggravation de trais qui en résultera dans certaines circonstances (notre auteur avait été consulté dans une espèce où l'immeuble avait été acquis moyennant 4,000 fr.j et où le nombre des créanciers gagistes s'élevait à plus de trente); c'est là, dit-il, un inconvénient inhérent à toute créance hypothécaire: car qui empêche le créancier de céder le lendemain de l'inscription le bénéfice de sa créance à dix, vingt, trente cessionnaires, qui feront notifier leurs cessions au débiteur et éliront chacun un domicile différent? Les créances hypothécaires ne se divisent-elles pas aussi entre les héritiers du créancier, qui peuvent renouveler l'inscription, chacun pour sa part, en faisant

PURGE DES HYPOTHEQUES, etc. -Art. 832. 111

des élections de domicile différentes? Ne l'audra-t-il pas dans ces cas autant de notifications que de cessionnaires ou de cohéritiers?

22. Le créancier gagiste a un droit réel sur la créance dont l'hypothèque garantit le paiement. Si l'on décide qu'aucune notification ne doit lui être adressée, il est exposé à perdre son gage sans qu'il lui soit possible de prévenir cette perte. En prenant une inscription, il a suffisamment prévenu les tiers détenteurs de l'éventualité de ses droits; ces tiers doivent l'avertir que la créance qui lui a été donnée en gage va entrer dans une phase nouvelle.

33. (Q. 2457 bis). Les avoués ont-ils, à V exclusion des huissiers, le droit de composer l'extrait du titre et le tableau à notifier aux créanciers inscrits?

Quoique cette question, qui a excité une assez vive controverse, appartienne plutôt au tarif qu'au Code de procédure, M. Chauveau a cru devoir indiquer ici la solution qu'elle a définitivement reçue.

Dans son Commentaire du tarif, t. 2, p. 315, n. 12 et s., il a reconnu le droit des avoués, mais il ne s'était pas occupé de la concurrence possible de la part des huissiers. Le droit exclusif des avoués, repoussé par an jugement du tribunal de Meaux du 28 mars 1831, par un arrêt de la Cour de Paris du 9 fév. 1833 (Journ. des Huiss., t. 14, p. 38), et par un jugement du tribunal de Tours du 4 juill. 1844 (/. Av., t. 67, p. 672), avait été, au contraire, admis par un jugement du tribunal de Coulommiers, du 17 juill. 1832; par un arrêt de la Cour de Paris, du 5 août 1834, confirmai if de ce jugement; par un arrêt de la Cour de cassation, du 22 mai 1838 (J. Av., t. 54, p. 404), qui maintenait la décision de la Cour de Paris; ainsi que par trois autres arrêts, l'un de la Cour de Nancy, du 3 juill. 1834; le second, de la Cour d'Amiens, du 24 nov. 1836; le troisième de la Cour d'Orléans, dû 21 nov. 1844 (t. 68, p. 15), infirmatif du jugemeut du tribunal de Tours; et enfin par un jugement du tribunal de Versailles, du 9 fév. 1844 (t. 68, p. 144); — lorsque, sur le pourvoi formé contre l'arrêt précité de la Cour d'Orléans, la Cour suprême a rendu, le 20 août 1845 (t. 70, p. 35), une décision destinée à mettre fin aux dissidences.

24. Cette décision s'appuie sur les considérations suivantes : L'accomplissement des formalités tendant à la purge des hypothèques légales constitue une procédure spéciale qui, sans être conlentieuse à son début, contient cependant tous les éléments d'une contestation possible. Dès le premier pas de cette procédure, le ministère de l'avoué est exigé, puisqu'une requête, qui ne peut être que l'œuvre d'un avoué, doit, aux termes de l'art. 83a, Cod. proc, être présentée au président du tribunal, à l'effet qu'un huissier soit commis pour faire les notifications prescrites par l'art. 2183, Cod. civ. L'extrait du contrat et le tableau qui doivent être notifiés, formant l'élément principal de la procédure dont il s'agit, ne peuvent être dressés ou composés que par l'avoué déjà chargé de représenter l'acquéreur. On ne saurait, en effet, confondre ce travail, qui présente quelquefois de sérieuses difficultés, avec les simples copies de pièces qu'il appartient aux huissiers de certifier concurremment avec les avoués dans les notifications qu'ils ont à faire dans le cours d'une instance. Du reste, le droit exclusif des avoués en cette matière est reconnu pour un texte lormel de loi, par l'art. 143 du tarif, qui alloue un émolument pour la composition des extraits de l'acte de vente ou de donation qui doit être dénoncé aux créanciers par l'acquéreur ou donataire. Cet article ne peut évidemment s'appliquer qu'aux avoués, puisqu'il est placé sous le titre des avoués de première instance et dans le chapitre consacré aux actes des matières ordinaires. On ne peut pas dire que le même chapitre contient des dispositions étrangères aux actes des avoués, particulièrement dans les art. 80, 82 et 140, puisque les émoluments accordés par

M2 PURGE DES HYPOTHÈQUES, etc. -Art. 832.

ces articles, bien qu'ils ne soient pas dus personnellement à l'avoué, n'en doivent pas moins lui être passés en taxe, par suite de l'avance qu'il est appelé à en faire, et devaient par ce motif être compris dans le chapitre précité. De la distinction faite par l'art. 143 du tarif entre la composition de l'extrait de contrat et les copies de cet extrait, il résulte que ces dernières seules sont taxées comme copies de pièces, tandis que la composition de l'extrait est un travail spécial du ministère des avoués qui seuls, dès lors, doivent en percevoir l'émolument. Adde conf., notre Formul. annot., t. 2, p. 784, note 7, n. 1.

2S>. Mais le droit exclusif des avoués s'étend-il à la confection et à la certification des copies de l'extrait du titreet du tableau à notifier aux créanciers inscrits? Dans une espèce où ce droit était revendiqué par un avoué, et où nous étions consulté par l'huissier qui le lui contestait, nous avons exprimé notre avis en ces termes :

On n'avait jamais prétendu jusqu'ici que le droit exclusif reconnu aux avoués par la jurisprudence et par les auteurs de composer l'extrait et le tableau que doivent contenir les notifications aux créanciers inscrits, s'étendit à la confection et à la certification des copies de l'extrait et du tableau dont il s'agit. Si les huissiers ne jouissent pas eux-mêmes à cet égard d'un monopole, au moins est-il certain qu'il y a concurrence entre eux el les avoués pour des formalités qui n'exigent pas nécessairement, comme les premières, le ministère de ceux-ci, mais qui rentrent dans les attributions des huissiers non moins que dans les leurs. Ce droit de concurrence a été du reste proclamé par un arrêt de la Cour de Nancy du 3 juill. 1834 et un arrêt de la Cour d'Amiens du 24 nov. 1836, et YEncyclop. des huiss., v° Purge des hypoth., n. 105, le déclare avec raison incontestable. V. aussi le même ouvrage, V Copies de pièces, n. 25.

De ce droit découle pour l'huissier qui, chargé lui-même de remplir les formalités de la purge, n'a remis les pièces à l'avoué que pour l'accomplissement des actes de procédure à l'égard desquels le ministère de ce dernier est obligatoire, de se refuser à faire des notifications pour lesquelles les copies auraient été préparées par l'avoué. La doctrine suivant laquelle les huissiers sont tenus de signifier les exploits qui leur sont remis tout préparés, même quand il s'agit d'actes pour lesquels il y a concurrence entre eux et les avoués (doctrine qui n'est pas d'ailleurs universellement admise ; Voy. Exploit, n. 74), ne peut recevoir son application que dans le cas où c'est l'avoué qui a été chargé de diriger la procédure.

2*J. (Q. 2461). Quel est le tribunal dont le président doit commettre l'huissier ?

L'art. 832, comme l'observe Carré, au texte, dit bien que ce tribunal est celui dans l'arrondissement duquel la notification sera faite, mais il laisse ignorer quel doit être cet arrondissement. L'auteur fait remarquer que ce ne peut être que l'arrondissement dans lequel est situé le bureau des hypothèques, puisque, d'après l'art. 2183, Cod. civ., la notification doit avoir lieu au domicile élu par l'inscription, et que, suivant l'art. 2148, même Code, cette élection doit être faite dans l'arrondissement du bureau où l'inscription est prise, c'est-à-dire, aux termes de l'art. 2146, dans l'arrondissement où les immeubles sont situés.

&Tf. M. Chauveau se borne à dire sur ce point que les règles tracées par Carré continuent de subsister sous l'empire de la loi de 1841. — Addeconi., notre Formul., p. 782, note 3, n. 2.

21 bis. Notre auteur ajoute toutefois que l'art. 838, qui prononce la pt-ine de nullité pour inobservation do l'art. 832, ne permet pas d'admettre aujourd'hui, comme le faisait Carré, que la notification ne serait pas nulle, si

PURGE DES HYPOTHÈQUES, etc.— Art. 832. H3

l'huissier avait été commis par un président incompétent. — V. aussi en ce sens, Bioche, v° Surenchère, n. 111, et notre Formul., ibid.

38. (Q. 2462). Est-il nécessaire, à peine de nullité, que le juge qui signe, à la place du président empêché, l'ordonnance portant commission d'un huissier pour faire la notification prescrite par l'art. 2183, Cod. cio., mentionne l'empêchement du président ?

M. Chauveau, qui examine cette question au sujet de la notification de la surenchère, croit devoir, en présence de l'incertitude de la jurisprudence, conseiller de ne pas manquer de faire insérer la mention de l'empêchement d ans l'ordonnance.

29. (Q. 2462 ter). La notification faite par V huissier commis, dans Vignorance du décès de l'acquéreur survenu antérieurement, est-elle valable ?

Le tribunal de la Seine, le 20 janv. 1859, et la Cour de Paris, le 18 mars suivant (J. Av., t. 84, p. 345), ont avec raison, dit M. Chauveau, considéré l'huissier commis comme le mandataire substitué de l'avoué mandataire de l'acquéreur, et lui ont, en conséquence, appliqué les dispositions de l'art. 2008, Cod. civ., qui consacre la validité des actes faits par le mandataire dans l'ignorance du décès du mandant.

î$0. (Art. 832). Les acquéreurs par un même acte sont-Us tenus de faire par un même exploit les notifications que prescrit l'art. 2183, Cod. civ., et le président du tribunal auquel est présentée la requête à fin de commission d'un huissier pour ces notifications, a-t-il le droit de se refuser à commettre, dans ee cas, autant d'huissiers qu'il y a d'acquéreurs différents d'immeubles ?

Cette question, sur laquelle nous avons été appelé à donner notre avis, nous a paru devoir être résolue négativement.

Dans le cas où, par le même contrat, plusieurs personnes acquièrent du même vendeur des immeubles distincts, sans solidarité, avons-nous dit, elles ne peuvent être considérées comme coïntéressées, et l'on ne saurait dès lors leur faire une obligation de notifier collectivement leur acte d'acquisition aux créanciers inscrits. Elles ont sans doute la faculté de procéder ainsi ; et même, dans ce cas, la division des intérêts ne subsistant pas moins, la Coiîr de cassation a décidé que le droit d'enregistrement de 3 francs en principal est dû autant de fois qu'il y a d'acquéreurs (V. infrà, n. 34). Mais ces acquéreurs sont libres aussi de faire chacun une notification séparée, sans se préoccuper ni de la modicité de leur prix d'acquisition, ni de l'éventualité de l'ouverture d'un ordre unique pour la distribution de la totalité des prix. Assurément, ce mode de notification peut avoir des conséquences regrettables au point de vue des frais qu'il augmente au détriment des créanciers ; mais cette considération ne saurait prévaloir contre le droit.

31. Il suit de là que le président du tribunal auquel est présentée la requête à fin de commission d'huissier, conformément à l'art. 832, Cod. proc, ne serait nullement fondé à refuser de commettre pour les notifications et réquisitions prescites par l'art. 2183, Cod. civ., autant d'huissiers qu'il y a d'acquéreurs d'immeubles différents, sous prétexte que ceux-ci, ayant tous acquis par le même acte, sont tenus de faire une notification collective. Où d'ailleurs le président puiserait-il le droit d'opposer un refus à la demande des acquéreurs? Il ne s'agit pas ici d'une mesure dont il lui appartienne d'apprécier l'opportunité. La commission d'huissier que prescrit l'art. 832, Cod. proc, est une formalité dont il n'a pas le pouvoir de décliner ni même d'ajourner l'accomplissement; car elle doit être remplie dans un délai d'une assez courte durée et dont l'expiration peut être prochaine au moment où la requête lui est présentée.

Dans le cas même où l'identité d'intérêts commanderait aux acauéreurs de

114 PURGE DES HYPOTHÈQUES, etc. — Art. 832.

ne point agir séparément, le président ne pourrait se constituer juge de la nécessité d'une notification collective, et exiger qu'ils se concertent pour demander la commission d'un seul huissier. Quelle serait la sanction d'une décision de cette nature ? Par quel genre de contrainte l'exécution en seraitelle obtenue? C'est au juge appelé à taxer les frais de la procédure qu'est réservé le droit d'assurer ultérieurement l'observation de la loi en rejetant de la taxe comme frustratoire le surcroit de trais qui aura été fait inutilement.

Il n'existe, à notre connaissance, aucune autorité sur la question, mais la ! saine entente des principes ne nous semble pas permettre d'adopter une autre • solution que celle que nous venons d'indiquer. — Compar. MM. Boucher d'Arg\s, Noîw. Dict. raisonn. de la taxe en mat. civ.,v° Frais frustratoires, p. 293, 1°, et p. 456, n. 4, et Chauveau et Godoffre, Comment, du tarif en mat. civ., t. 2, p. 520, 3°.

3&. (Q. 2458 ter). Quand l'inscription a ètè prise par plusieurs créanciers, faut-il que la notification soit faite en autant de copies qu'il y a d'intéressés ?

M. Chauveau enseigne qu'une seule copie suffit pour tous les créanciers qui ont pris, en vertu du môme titre, une inscription collective et élu un domicile commun ; mais qu'en l'absence de ces conditions, il faut autant de copies qu'il v a d'intéresssés. Telle est l'opinion qu'il avait déjà exprimée J. Av., t. 42, p. 339.

33. Mais il a été jugé plus exactement, selon nous, que, même dans le cas d'une élection prise collectivement par plusieurs créanciers, avec élection d'un domicile commun, il faut une copie pour chaque créancier : Bourges, 9 janv. 1857. Conf., M. Pont, n. 1301.

34. (Q. 2i58 quater). De quels droits d'enregistrement sont passibles les notifications tendant à la purge ?

Dans son Comment, du tarif, t. 2, p. 314, n. 11, M. Chauveau avait reconnu que si les notifications étaient faites collectivement par plusieurs acquéreurs de lots distincts, non associés ni solidaires, chacun d'eux ayant un intérêt parfaitement séparé et ne pouvant être considéré comme coïntéressé, il y avait lieu de percevoir autant de fois le droit de 2 fr. 20 cent, (aujourd'hui 3 fr.) qu'il y avait d'acquéreurs ; mais il avait pensé qu'il en était autrement des créanciers inscrits ; que ceux-ci pouvaient rentrer dans la définition que la loi fiscale devait donner au mot coïntéressé, et qu'ainsi leur nombre était indifférent quant à la perception du droit. — Les tribunaux consacraient cette interprétation de la loi (V. Trib. de Saint-Dié, 6 janv. 1831 ; de Brcssuire, 14 nov. 1858; de Château-Thierry, 17 nov. 1849; dp Saint-Omcr. 13 avril 1850, J. Av., t. 75. p. 215, et t. 76, p. 639), lorsque la Cour de cassation a rendu, le 17 juin 1851 (J. Av., t. 76, p. 470), un arrêt par lequel elle a formellement déclaré que la qualification de coïntéressés ne pouvait être appliquée à des créanciers inscrits, non associés ni solidaires, et qu'il était dû autant de droits qu'il y avait de créanciers auxquels les notifications étaient faites. De cette jurisprudence il résulte, selon l'observation de M. Chauveau, que le nombre des acquéreurs distincts qui purgent collectivement doit être multiplié par le nombre des créanciers pour fixer la quotité du droit à per cevoir ; de sorte, par exemple, que, s'il y a cinq acquéreurs et dix créanciers, il sera perçu cinquante droits de 3 fr. ou 150 fr. V. aussi en ce sens notre Formul, p. 785, note 11.

35. (Q. 2160 ter a). A la charge de qui sont les frais de notification et de purge des hypothèques inscrites?

Il n'est pas douteux, dit M. Chauveau, que les frais de la transcription du contrat sont à la charge du vendeur, pourvu, bien entendu, qu'il y ait lieu à cette purge, c'est-à-dire que le prix ne soit pas suffisant pour payer les

PURGE DES HYPOTHÈQUES, etc. — Art. 832. 113

créanciers inscrits. — Pour le développement de son opinion, il renvoie à la quest. 2616. V. Ordre, n. 424 et s.

36. (Q. 2458 septies). Lorsque l'adjudication des immeubles d'un failli vendus à la requête des syndics n'a pas été suivie d'une surenchère dans la quinzaine (Cod. comm., 573), les frais des notifications relatives àla purge des hypothèques sont-ils frustratoires?

M. Chauveau expose de la manière suivante l'état de la doctrine et de la jurisprudence sur cette question :

M. Morin s'est prononcé en faveur des notifications dans une une dissertation savante, insérée /. Av., t. 69, p. 449. La même opinion est exprimée par M. Petit, Traité de la surenchère, p. 269. Elle a été consacrée par les tribunaux de Sedan, le 27 août 1841 (J.Av., t. 77, p. 74); de Caen, le 29 janv. 1845 (t. 69, p. 524) ; de Nogent-sur-Seine, le 2 août 1845 (t. 75, p. 92) ; de Roanne, le 7 oct. 1845 (t.- 69, p. 598) ; du Mans, le 31 juill. 1849 (t. 76, p. 639), ainsi que par la Cour de Douai, le 4 août 1859 (t. 85, p. 74). Cette doctrine repose sur ces considérations très graves, que l'adjudication, dans l'espèce, ne purge pas les hypothèques ; qu'alors même que la surenchère ne serait pas recevante, les notifications devraient être faites pour éteindre le droit de suite; qu'enfin, la prohibition de la loi se conçoit quand il y a une surenchère, mais qu'elle cesse d'être justifiable quand aucune surenchère n'est intervenue.

3T. On a répondu : Les notifications n'ont de raison d'être qu'en vue de la surenchère; sinon les frais qu'elles entraînent absorbent inutilement une partie du prix, au préjudice des créanciers. — Aux termes de l'art. 565 du Cod. de comm. de 1807, pendant la huitaine après l'adjudication des biens du failli, sur la poursuite des syndics, tout créancier avait le droit de surenchérir, pourvu que la surenchère ne fût pas au-dessous du dixième da prix principal de l'adjudication. Cet article, combiné avec l'art. 564, qui, pour les formes de la première adjudication, se réfère aux dispositions du Code civil sur la vente des biens des mineurs et, par suite, aux dispositions des art. 905, 707 et suiv. de l'ancien Code de procédure civile, avait donné lieu à plusieurs systèmes : l'un, consistant à assimiler la surenchère de l'art. 565, quant à sa forme et à ses effets, à celle de l'art. 710, exclusive de toute surenchère ultérieure; un autre, qui, confondant la nouvelle adjudication par suite de surenchère avec toutes les aliénations n'ayant pas le caractère de vente forcée, la soumettait aux formalités de transcription et de purge, avec la faculté pour les créanciers inscrits d'user du droit de surenchère auquel l'accomplissement de ces formalités donnait ouverture ; un troisième, consacré spécialement par la Cour de cassation, qui admettait en concurrence et successivement la surenchère de l'art. 565 et celle de l'art. 2185, Cod. civ., et, à plus forte raison, l'exercice de la seconde à défaut de la première; et enfin un quatrième, qui, indépendamment du droit spécial, créé par l'art. 565 en faveur des créanciers de la faillite, revendiquait au profit de toute personne le droit de surenchère du quart, de l'art. 710. La loi du 28 mai 1838 a eu évidemment pour objet de trancher toutes ces difficultés et de substituer à des procédures multipliées et coûteuses un seul mode de surenchère réunissant tous les avantages de chacun des autres séparément, savoir, la simplicité et la rapidité des formes, la modicité du taux de la surenchère et le concours des étrangers, avec l'extension du délai fixé parles art. 565 et 710.

38. Le tribunal civil de Montargis a adopté ce système, le 27 nov. 1849 (J. Av., t. 75, p. 92), et, sur l'appel, la Cour d'Orléans, par arrêt du 20 mars 1850, a confirmé cette décision purement et simplement, en s'appropriant les motifs des premiers juges. Cet arrêt a été déféré à la Cour de cassation, et le 19 mars 1851 (t. 76, p. 472), la chambre des requêtes a prononcé le rejet du pourvoi, en considérant que la loi du 28 mai 1838, dans le but de réduire

116 PURGE DES HYPOTHÈQUES, etc. — Art. 832.

et de simplifier les formalités relatives à la vente des biens immeubles appartenant à des faillis, a, dans sa nouvelle rédaction, devenue l'art. 573, Cod. comm., organisé sous une forme unique tout ce qui concerne les effets de ces ventes et leurs suites; que, prévoyant en particulier le cas de surenchère, elle a admis à y concourir, non seulement tous les créanciers du failli, mais même tout étranger; qu'elle a prolongé le délai durant lequel la surenchère pouvait avoir lieu, et établi, par une disposition formelle, qu'aucune surenchère ne pourrait être faite en dehors de ces prescriptions; que cette disposition, spéciale aux ventes d'immeubles en cas de faillite, trouve son explication dans la communauté d'intérêts existant entre les créanciers, dans les règles particulières aux faillites, dans la garantie offerte par la présence du syndic, représentant au nom de la loi tous les intéressés, et dans l'utilité de fixer un terme aux opérations de la faillite; que les dispositions réglementaires de toute faillite ne permettent pas d'admettre qu'un créancier hypothécaire, par la seule raison que la vente ne lui a pas été personnellement notifiée, l'a ignorée, qu'il n'a pu surenchérir, et que la vente a pu s'opérer en l'absence de toute contradiction de sa part et lui causer un préjudice. Répondant k l'objection tirée de l'effet des notifications quant à l'extinction du droit de suite, la Cour a dit qu'en pareil cas le jugement d'adjudication règle définitivement la position de l'adjudicataire, qui ne peut se soustraire aux obligations qui en dérivent, c'est-à-dire à l'obligation de payer son prix; qu'ainsi il y a lieu seulement de provoquer l'ouverture d'un ordre et non de faire une purge, désormais sans objet.

39. Comme on le voit, la Chambre des requêtes prohibe tout à la fois la surenchère et les notifications. — Adde conf., Cass., 3 août 1864 (S.-V.64. 1.381), 8avr. et 13 août 1867 (S.-V.67.1. 390; 68.1.31); Caen, 1er juill. 1864 (S.-V.64.2.284); Rodière, t. 3, p. 453; Dalloz, v° Surench., n. 420; Alauzct, Comment. Cod. comm., n. 2818; notre Dict. du contentieux commère., v° Faillite, n. 1433 et 1434.

39 bis. La question s'est présentée, sous un aspect particulier, devant la Chambre civile qui, le 9 nov. 1858 (/. Av., t. 84, p. 634), l'a résolue ainsi :

t Aux termes de l'art. 572, Cod. comm., la vente des immeubles des faillis est assimilée dans ses formes à la vente des immeubles des mineurs; en supposant l'impossibilité légale, pour tout créancier inscrit sur ces immeubles, de requérir la mise aux enchères aux conditions réglées par l'art. 2185, Cod. civ., non seulement dans le cas où la surenchère spécialement autorisée par les art. 573, Cod. comm., et 965, Cod. proc. civ., aurait eu lieu, mais même dans l'hypothèse où aucune surenchère ne se serait produite selon le mode et dans le délai déterminé par chacune de ces deux dispositions, il n'en saurait résulter que l'adjudicataire des immeubles d'un failli soit dispensé de se conformer aux prescriptions des art. 2181 et suiv., Cod. civ., sur la nécessité, soit de la transcription, soit de la notification de son titre d'adjudication, s'il veut, vis-à-vis des créanciers hypothécaires qui n'ont pas concouru aux opérations de la faillite, affranchir l'immeuble par lui acquis, des privilèges ou hypothèques dont il est grevé. En effet, à la différence Je la vente sur saisie immobilière qui, provoquée et accomplie dans l'intérêt spécial et avec le concours des créanciers hypothécaires afin de réaliser leur gage et de convertir en un droit sur le prix leur droit sur l'immeuble saisi, opère aussi la purçe des privilèges et hypothèques, la vente des immeubles d'un failli et les formes qui lui sont propres, ne s'accomplissant nullement ni dans l'intérêt spécial, ni avec le concours des créanciers hypothécaires, ne pe vent par elles-mêmes, en l'absence et à l'insu de ces créanciers, avoir pour effet de porter atteinte à leur droit réel et de le transformer en un simple droit sur le prix. Il en est ainsi particulièrement, en matière de faillite, à l'égard

PURGE DES HYPOTHEQUES, etc. — Art. 832. 117

des créanciers qui, comme dans l'espèce, inscrits sur les immeubles du failli du chef du précédent propriétaire, mais n'étant pas ses créanciers personnels, seraient restés étrangers aux opérations et n'auraient pas figuré au contrat d'union ; vis-à-vis d'eux, en pareil cas, l'adjudicataire reste dans les conditions d'un tiers détenteur soumis à l'action hypothécaire, s'il ne s'affranchit des périls de cette situation par l'accomplissement des formalités de la purge. Ces formalités, telles qu'elles sont réglées par les art. 2181 et suiv., Cod. civ., n'ont pas seulement pour but de mettre les créanciers hypothécaires en demeure de provoquer par une surenchère l'élévation du prix; elles ont aussi pour objet de les avertir de la transmission de propriété de l'immeuble grevé, et de la soumission de l'acquéreur de mettre immédiatement son prix à leur disposition, avec renonciation de sa part, soit aux termes stipulés vis-à-vis du vendeur pour l'acquittement de son prix, soit à toute distinction entre les dettes exigibles ou non exigibles, résultat indépendant du droit de surenchère: »

On remarque que cet arrêt ne résout pas la question de surenchère, maisqu'il se prononce très catégoriquement pour la validité des notifications, au moins dans le cas où les créanciers hypothécaires sont restés étrangers aux opérations de la faillite et au contrat d'union. — V. toutefois M. Alauzet, loc. cit.

40. Par un arrêt du 28 janv. 1856 (J. Av., t. 81, p. 252), la Cour de Nîmes a décidé que lorsque l'adjudication des immeubles d'un failli, vendus à la requête des syndics de la faillite, n'a pas été suivie d'une surenchère dans la quinzaine, l'adjudicataire qui a payé son prix aux créanciers alloués dans l'ordre, ne peut être ultérieurement sommé, à la requête d'autres créanciers non produisants, d'avoir à payer ou délaisser. Mais, même en reconnaissant que les termes prohibitifs de l'art. 573, Cod. comm., dussentsoustraire l'acquéreur à la nécessité de répondre à une sommation de payer ou de délaisser, par la notification de son titre, l'espèce de cet arrêt, observe M. Chauveau, ne-présentait-elle pas une particularité de nature à modifier la solution qu'a admise la Cour de Nîmes ? Il ne s'agissait pas, en effet de savoir si l'adjudicataire était dispensé, par l'art. 573 précité, de faire aux créanciers inscrits les notifications prescrites par les art. 2183 et218Ï, Cod. civ., mais bien si l'adjudication tranchée sur la poursuite des syndics d'une faillite purgeait de plein droit les hypothèques légales dispensées d'inscription, et si l'adjudicataire n'était pas, au contraire, tenu de remplir les formalités prescrites pour la purge des hypothèques. La dernière jurisprudence de la Cour de cassation explique comment, en pareil cas, les sommations sont utiles.

41. (Q. 2458 sexies). Quelle procédure doit suivre l'acquéreur d'un immeuble appartenant à un failli concordataire pour purger et provoquer une surenchère ?

Cette question, que M. Chauveau regarde comme très-difficile à résoudre, a été examinée dans le Journ. des Av., t. 75, p. 426, par M. Dufour, de l'opinion duquel il résulte que l'acquéreur agira avec prudence en adressant la notification : 1° aux anciens syndics qui ont pris l'inscription au nom de la masse en vertu des art. 490 et 517, Cod. comm.; 2" au délégué spécial que les créanciers choisissent ordinairement dans le concordat pour surveiller les opérations du failli concordataire. — Il semble, ajoute M. Chauveau, que, l'art. 517 précité confiant aux syndics le droit de taire inscrire le jugement d'homologation du concordat, c'est au domicile élu dans cette inscription que la notification doit être faite; mais les auteurs ne sont pas d'accord sur le mode d'inscription, ni sur les effets qu'elle produit. Dans l'usage, la masse consent, dans le concordat, à la radiation de l'inscription prise en son nom par les syndics, et subordonne la validité des aliénations

118 PURGE DES HYPOTHÈQUES, etc. — Art. 832.

que fera le concordataire au consentement d'un délégué qu'elle investit de ses pouvoirs. Cette marche est la plus sage, selon notre auteur.

42. (Q. 2460 quater). Quels sont les effets des notifications par rapport au renouvellement des inscriptions?

La Cour de Caen a déclaré, le 1" août 1830 (/. Av., t. 76, p. 348), que les notifications faites aux créanciers inscrits par l'acquéreur dispensent de tout renouvellement postérieur; que les inscriptions alors existantes ont produit leur effet, et que la survenance d'une surenchère ne change rien au rang des créanciers; qu'elle ajoute seulement un supplément au prix primitif. -» La jurisprudence se prononce généralement dans le même sens. Yoy. le Code Gilbert, sur l'art. 2154, Cod. civ-, n. 17 et suiv., et Cass., 49 juill. 1858 (/. Av., t. 84, p. 459).

M. Chauveau estime toutefois qu'il est toujours prudent de ne pas laisser périmer l'inscription.

43. (Art. 832). Quelles sont les autres solutions pratiques qui résultent, en cette matière, du dernier état de la jurisprudence ?

Nous croyons devoir grouper ici un oertain nombre de solutions qui ne se rattachent pas directement aux questions examinées soit par Carré, soit par M. Chauveau, mais que leur intérêt pratique nous engage à signaler.

La Cour de cassation a jugé, le 28 nov. 1865 (J. Av., t. 91, p. 282), que, dans le cas où, tout en prononçant contre l'acquéreur, sur la demande du vendeur d'un immeuble, la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix, les juges ont maintenu une hypothèque privilégiée consentie par l'acquéreur et inscrite sur l'immeuble, le vendeur remis en possession ne peut être tenu de la créance inscrite que comme tiers détenteur, et, qu'il a, par suite, le droit de faire au créancier inscrit, pour arriver à la purge de l'hypothèque, la notification prévue par l'art. 2183, Cod. civ.; alors surtout que ce créancier a fait lui-même au vendeur réintégré dans l'immeuble sommation de payer ou de délaisser, conformément à l'art. 2169, même Code.

44. Suivant un jugement du tribunal civil de Mirecourt du 4 juill. 1873 (t. 100, p. 465), après l'adjudication sur surenchère du sixième à la suite d'une conversion de saisie immobilière en vente ordinaire, il y a lieu de faire les notifications à fin de purge des hypothèques.

45. Bien que la requête à fin de commission d'un huissier pour faire aux créanciers inscrits les notifications prescrites par l'art. 2183, Cod. civ., soit présentée par plusieurs acquéreurs, l'ordonnance rendue sur cette requête ne disposant qu'à l'égard d'un fait unique, n'est passible que d'un seul droit fixe d'enregistrement de 3 fr. : solution de l'adm. de l'enregistr. 28 janv. 1869 (t. 94, p. 189).

46. Le résumé des inscriptions hypothécaires que l'acquéreur qui veut purger les hypothèques inscrites notifie aux créanciers en un tableau sur trois colonnes, doit, lorsqu'une de ces inscriptions a été prise pour garantir les arrérages et le capital d'une rente foncière, énoncer non seulement l'évaluation faite dans l'inscription, mais encore la rente elle-même : Trib. civ. de Saint-Pons, 8 juill. 1874 (t. 100, p. 354). — Il résulte d'ailleurs du môme jugement que les lacunes que présente le tableau dont il s'agit peuvent être combiées au moyen des énonciations des autres actes notifiés, ot notamment par celles du contrat d'acquisition.

47. Le vendeur qui, après résolution de la vente, fait la notilicaliou prescrite par l'art. 21&1 à un créancier inscrit de l'acquéreur, dont l'hypothèque a été maintenue par le jugement de résolution (V. suprà, n. 43), n'est pas tenu d'olïrir dans l'exploit de notification le prix même de la vente

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résolue; l'offre d'acquitter les dettes et charges hypothécaires jusqu'à concurrence du prix évalué par lui dans cet exploit est suffisante et valable : Cass. 28 nov. 1865 (/. Av., t. 91, p. 282).

48. La notification que l'acquéreur fait aux créanciers inscrits ne doit pas contenir de réserves; et spécialement elle est nulle, si elle est faite sous la réserve par l'acquéreur de demander une diminution du prix au cas où il serait jugé qu'un immeuble compris dans la vente a été affermé à d'autres conditions que celles déclarées par le vendeur : Chambéry, 28 nov. 1870 (t. 98, p. 374). —V. également Liège, 8 mai 1811 ; Toulouse, 17 juill. 1844 (S.-V. 45.2.182): Aubry et Rau d'après Zacharise, t. 2, p. 943; Massé et Vergé sur Zacharise, t. 5, p. 261. < — Du reste, la notification faite sous réserve n'empêche pas que l'acquéreur ne puisse ultérieurement, et, par exemple, dans l'ordre, demander la réduction de son prix dans le cas où il viendrait à subir quelque éviction. V. notamment Grenoble, 25 mai 1863 (/. Av., t. 89, p. 410). — V. aussi Ordre, n. 216.

49. Le défaut de déclaration, dans la notification de son contrat, par l'acquéreur d'immeubles frappés d'inscriptions particulières , du prix de chaque immeuble par ventilation du prix total, emporte nullité à l'égard des créanciers ayant une hypothèque générale, aussi bien qu'à l'égard de ceux qui n'ont que des hypothèques spéciales : arrêt précité de la Cour de Chambéry du 28 nov. 1870.

5©. L'acquéreur qui a notifié son contrat aux créanciers inscrits, sans mentionner des paiements qu'il aurait été dans la nécessité de faire (au Grédit foncier, par exemple) en diminution de son prix, n'est pas fondé ensuite à exiger que le montant de ces paiements soit déduit de la somme par lui offerte aux créanciers dans sa notification : Paris, 8 déc. 1874 (J. Av., t. 100, p. 159).

51. Dans le cas où l'acte de vente porte qu'une partie du prix ne sera payable qu'à terme et sans intérêts, si l'acquéreur a néanmoins offert, dans les notifications par lui faites pour arriver à la purge, de payer sur-le-champ le prix d'acquisition, sans aucune distinction ni restriction, et si ses offres ont servi de base à une surenchère suivie d'adjudication à son profit, il ne peut plus réclamer le bénéfice du terme : Cass. 4 nov. 1863 (t. 89, p. 357).

52. L'acquéreur, qui a notifié son contrat aux créanciers inscrits, peut, même sur la demande d'un seul d'entre eux, être forcé de consigner son prix, alors d'ailleurs que sa position est de nature à inspirer, quant à sa solvabilité, de sérieuses inquiétudes, et encore bien qu'il ait entre les mains des oppositions : Caen, 29 avril 1864 (t. 90, p. 322). — Y. aussi Ordre, n. 582.

53. D'autre part, il a été jugé que l'acquéreur auquel le cahier des charges de son adjudication volontaire interdit de notifier son contrat aux créanciers inscrits, sans y être contraint par ceux-ci, et qui ne peut conséquemment remplir les formalités de la purge, a le droit de se libérer de son prix 2nvers le vendeur en suivant les voies ordinaires des offres et de la consignation, l'art. 777, Cod. proc, qui prescrit à l'acquéreur un mode particulier de consignation, étant inapplicable à ce cas : Rouen, 14 mars 1863 (t. 90, p. 323, à la note).

54. Les offres que l'acquéreur doit faire aux créanciers inscrits en leur notifiant son contrat, son valablement signifiées au domicile élu dans l'inscription, encore bien qu'il ait stipulé dans l'acte constitutif de l'hypothèque que le paiement aurait lieu en l'étude du notaire rédacteur, si cette stipulation n'a point été relatée dans l'inscription et est restée ignorée de l'acquéreur : Cass. 24 mars 1862 (t. 88, p. 399). — C'est là un point incontestable.

55. La notification à fin de purge des hypothèques inscrites est-elle va-

120 PURGE DES HYPOTHÈQUES, etc. -Art. 832.

labiemcnt faite à des héritiers bénéficiaires au nom desquels une inscription hypothécaire a été prise, poursuites et diligences de l'administrateur de la succession, par une seule copie remise au domicile élu pour ces héritiers? Appelé à résoudre cette question, nous avons dit que nous ne saurions considérer comme régulière la notification faite dans les conditions qui viennent d'être indiquées. Il est constant, avons-nous observé, que l'assignation donnée à plusieurs héritiers au même domicile, qu'ils ont tous élu dans un intérêt commun, doit leur être signifiée, non point collectivement, mais par autant de copies séparées qu'ils sont de personnes. V. Bioche, Dict. de proc.,\o Exploit, n. 229; Dalloz, eod. verb., n. 364; YEncycl. des huiss., eod. verb., n. 550 et 551. Or, il n'y a pas de raison, selon nous, pour ne pas appliquer cette règle à la notification prescrite par l'art. 2183, Cod. civ., et la circonstance qu'il s'agit d'héritiers bénéficiaires ne nous paraît pas non plus de nature à la faire écarter.

56. La Cour de cassation a très bien jugé, le 7 juill. 1868 (t. 94, p. 101),

que les frais faits par un avoué pour la notification de contrats d'acquisition à des créanciers dont les inscriptions, quoique périmées ou rayées, étaient portées sur l'état délivré par le conservateur, ne sauraient être considérés comme frustratoires et doivent, dès lors, être compris dans la taxe des frais de purge, lorsqu'il est reconnu que les notifications faites étaient indispensables, et que l'avoué chargé de la purge n'aurait pu en négliger aucune sans engager imprudemment sa responsabilité.

% 2. — Purge des hypothèques légales.

57. (Art. 2193 à 2195, Cod. civ.). Quelles sont les règles essentielles que la jurisprudence a consacrée relativement aux formalités de la purge des hypothèques légales ?

Quoique le Code de procédure ne renferme aucune disposition sur cette matière, et qu'elle n'ait été traitée ni au texte par Carré, non plus que par M. Chauvoau, ni par ce dernier auteur dans le précédent Supplément, il nous a semblé qu'elle était trop intimement liée à celles qui font l'objet du présent ouvrage pour que les solutions jurisprudentieiles, au moins les plus pratiques, auxquelles elle a donné lieu, ne fussent pas également résumées ici

58. La confection de la copie dûmont collationnée de l'acte d'acquisition et son dépôt au greffe étant des formalités extrajudiciaires dont l'art. 2194 prescrit l'accomplissement à l'acquéreur lui-même qui veut purger les hypothèques légales, il s'ensuit, d'une part, que les avoués n'ont pas seuls qualité pour remplir ces formalités, mais que les huissiers peuvent en être aussi chargés; et, d'autre part, que les avoués et les huissiers n'agissent, en pareil cas, que comme mandataires ordinaires de l'acquéreur, et non en leur qualité d'officiers ministériels, de telle sorte que le greffier pourrait rigoureusement exiger d'eux la représentation d'un pouvoir spécial, dont ils sont toutefois dispensés dans la pratique. V. Amiens, 24 nov. 1836 (J.Av., t. 58, p. 365); Cass, 31 mars 1840 (ibid.) ; ïrib. de Versailles, 24 nov. 1843 (/. des Huiss., t. 2i, p. 351) ; Limoges, 9 avril 1845 (S.-V.45.2.577); Trib. de Saint- Yriex, 13 fév. 1856 (J. Av., t. 81, p. 381) ; Trib, d'Orange, 30 mai 1856 (ibid., t. 11, p. 450); Nîmes, 19 mai 1857 (t. 82, p. 504). — V. aussi, outre autres ailleurs, MM. Chauvcau et Godotlre, Comment, du tarif civil, t. 2, n. 4562. — Ad:le notre Formai, anhot., t. 2, p. 787, note 5.

59. Du principe qui vient d'être énoncé, que l'officier ministériel qui remplit les formalités prescrites par l'art. 2194, Cod. civ., n'agit que comme mandataire ordinaire de l'acquéreur, il semble juste de conclure qu'en fai-

PURGE DES HYPOTHÈQUES, etc. —Art. 832. 121

sant et en certifiant la copie collation née de l'acte d'acquisition de celui-ci, l'huissier échappe à l'application des dispositions fiscales relatives soit au délai à observer pour l'enregistrement des actes des huissiers, soit à l'inscription de ces actes sur le répertoire. — V. en effet dans ce sens le Journ. des Huiss., t. 38, p. 33, et VEncyclop. des Haiss., v° Purge, n. 198. Toutefois l'administration de l'enregistrement ne l'entend pas ainsi ; elle considère la copie collationnée comme étant au nombre des actes extrajudiciaires du ministère des huissiers dont parle le n° 30 du § 1er de la loi du 22 frim. an VII, et comme devant dès lors être soumise à la formalité de l'enregistrement dans les quatre jours de sa date (art. 20 de la même loi). — V. solut. du 6 août 1872 (J. Huiss., t. 54, p. 287). — Il résulte nécessairement de cette interprétation que la copie collationnée faite par l'huissier doit être datée et inscrite au répertoire. — V. notre Formul. annot., p. 788, n. 2, et p. 789, n. 3.

66. D'après une autre solution de l'administration de l'enregistrement du 5 mars 1866 (J. Av., t. 93, p. 73), le certificat du greffier constatant le dépôt au greffe, par un seul et même acte, et pour parvenir à la purge des hypothèques, de la copie collationnée de plusieurs contrats de vente au profit d'acquéreurs distincts, n'est passible que d'un seul droit d'enregistrement.

61. Nous avons été consulté sur le point de savoir quel est le droit d'enregistrement auquel est soumis l'exemplaire du journal contenant l'insertion de l'extrait de l'acte de dépôt prescrite en matière de purge d'hypothèques légales. Il ne peut y avoir de cloute sérieux sur cette question. Le droit d'enregistrement à percevoir sur l'exemplaire du journal dont il s'agit est incontestablement le droit fixe de 1 fr. (plus les décimes de guerre) établi par l'art. 68, § 1er, n° 51, de la loi du 22 frim. an Vil, qui n'a^certainoment pas ' été compris dans la disposition de l'art. 8 de la loi du 15 mai 1850 portant à 2 fr. le moindre droit fixe d'enregistrement pour les actes civils et administratifs (Compar. /. Av., t. 75, p. 448), mais qui a été frappé de l'augmentation de moitié qu'ont subie les actes extrajudiciaires en vertu de la loi du 19 mai 1847 (art. 2).

62. Les certificats d'imprimeur constatant l'insertion dans un journal d'actes signifiés pour parvenir à la purge des hypothèques légales n'étant point assujettis à l'enregistrement dans un délai déterminé, un notaire peut ne les faire enregistrer qu'avec l'acte public dans lequel il les mentionne : solut. de l'administr. de l'enregistr. 20 déc. 1866 (J. Av.. t. 93, p. 72).

63. L'acquéreur d'un immeuble appartenant à un tuteur qui veut purger l'hypothèque légale d'un mineur, est-il tenu, lorsque la nomination du subrogé tuteur, faite en l'absence de ce dernier, ne lui a pas été notifiée, selon le vœu de l'art. 882, Cod. proc, de faire lui-même cette notification au subrogé tuteur, sous peine de nullité des formalités de la purge ? Ayant été appelé également à exprimer notre opinion sur ce point, nous l'avons fait °,n ces termes :

64. L'acquéreur qui procède à la purge de l'hypothèque légale d'un mineur ne nous paraît pas être dans l'obligation de notifier lui-même au subrogé tuteur la délibération du conseil de famille qui a nommé ce dernier en son absence. — Du devoir imposé à l'acquéreur par l'art. 2194, Cod. civ., de signifier au subrogé tuteur du mineur le dépôt qu'il a fait au greffe d'une copie collationnée de son contrat d'acquisition, il résulte sans doute que s'il n'a pas été nommé de subrogé tuteur, l'acquéreur est tenu de provoquer cette nomination. Sic, Cass, 8 mai 1844 (S. V. 44. 1.416) ; Pont, Priv. et hyp., t. 2, n. 1411. Mais l'obligation de l'acquéreur à cet égard ne va pas plus loin ; et, la nomination une fois faite, il ne saurait être tenu

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