CONDITIONS DANS LA RECHERCHE D'UN DOMAINE

chés, leur fécondité ainsi que la qualité, la quantité et la valeur des produits (fifils donnaient chaque année.

Le mobilier qui garnit le domaine donnera Heu ensuite à un examen sérieux. La nature des instrumeus qui le composent, leur insuffisance ou leur surabondance , leur imperfection, leur forme ou leur structure, plus ou moins bien appropriée à la nature du domaine et au système agricole nui avait été adopté, seront autant de points de vue sous lesquels chacune des diverses classes d'objets mobiliers demanderont successivement à être envisagées.

On aura soin aussi, dans le cas où on entrerait en jouissance à la fin du bail d'un fermier, de vérifier la quantité de paille que le contrat oblige celui-ci à laisser sur la ferme, ainsi que celle des fumiers ou autres engrais , qu'on cubera et dont on vérifiera en même temps l'état et la cjualité.

Si dans le système de culture du domaine il entre des cultures diverses, telles que des prairies permanentes, des pâturages , des bois, des vergers, des vignes, des mûriers, des oliviers, des étangs, etc., on examinera pour chacune d'elles leur mode d'exploitation plus ou moins bien adapté au sol , au climat, à leur nature, au pays, etc.

Ainsi, les prairies par exemple, seront examinées sous le rapport de la nature et de la qualité de leur sol, qui peut être argileux, sableux, tourbeux , ou bien un loam plus ou moins chargé d'humus ; de leur situation, qui peut être haute , basse, à mi-côte, en pente raide, etc.; de l'état de leur surface, qui est unie, ouduleuse, propre ou infestée de mauvaises herbes; de leur état de sécheresse, d'aridité, de moiteur, d'humidité ou de marécage,etc. On prendra en outre en considération leur éloignement, la facilité de leur arrosemeut, la fumure qu'elles réclament, le nombre de coupes qu'eHes donnent, leur produit annuel et la qualité de leur foin, leur âge , leur état et enfin la manière dont elles ont été aménagées et dirigées.

Un examen à peu près semblable, mais dont les détails nous conduiraient trop loin, sera fait de même pour chacune des autres cultures qui composent le domaine.

On recherchera ensuite quels ont été les travaux de culture, le nombre des façons données à la terre, les instrumens employés, le .nombre et la force des chevaux ou bœufs qui ont été attelés, celui des aides qui les ont conduits, le temps des attelées, la surface travaillée dans un temps donné, les travaux particuliers que réclament les récoltes sur pied, le transport, l'emmagasinage des produits, etc., tous documens qui, avec le prix du travail des hommes et des animaux, qu'on connaît déjà, serviront à établir les frais de culture.

On prendra note ensuite de tous les travaux de la ferme, pour le soin du bétail, le battage, vannage, nettoyage des grains, le transport de toutes les denrées sur les marchés, etc.

Enfin on établira les récoltes brutes moyennes de toutes les espèces de denrées> qui serviront , comme nous l'indiquerons dans le chafitre suivant, à établir le produit net de entreprise ou le taux du fermage.

Un mode vicieux d'administration, la négligence, la mauvaise foi, l'ignorance ou le défaut de capitaux, peuvent aussi avoir porté des préjudices notables au fonds en lui-même. Ainsi la terre peut avoir été rendue stérile pour quelque temps par des labours trop profonds ou par des amendemens qui ne conviennent pas à sa nature ; on peut en avoir diminué la couche meuble; les travaux de culture, mal dirigés, l'ont peut-être infesté d'herbes parasites ou d'animaux nuisibles ; les eaux ont pu s'y accumuler et y rendre la culture difficile et peu fructueuse; on peut avoir établi peu judicieusement des plantations, des constructions ou exécuté des travaux qui nuisent à la végétation, à la commodité du service ou accroissent les frais de production, etc.; tous désordres qu'il est d'autant plus important de constater qu'ils nécessiteront souvent pendant long-temps, pour être réparés, des avances à la terre avec la chance d'en recevoir très peu, et qu'ils enlèvent une grande partie de la valeur au domaine par les sacrifices qu'il faudra faire pour le remettre en bon état, sacrifices dont il est parfois très difficile d'apprécier avec quelque certitude l'étendue.

Dans le vaste examen auquel il faut se livrer dans la recherche d'un domaine et dont nous venons de tracer l'esquisse, on doit, autant que cela est praticable, tout voir, tout constater et tout reconnaître par ses propres yeux; mais dans cette reconnaissance il est nécessaire de s'aider de certains documens, les uns écrits et les autres résultant du témoignage verbal de tierces personnes.

Les documens écrits, qu'on doit consulter lorsqu'ils existent, sont le plan cadastral et la carte topographique du domaine, qui définissent régulièrement les limites, l'étendue et le bornage du fonds et représentent les différent objets immobiliers qui sont répandus à sa surface; Yinventaire général, qui énumère ces mêmes objets ainsi que ceux du mobilier; Y état de lieux, qui les décrit et fait connaître leur condition au moment où il a été rédigé; les procès-verbaux d'experts, s'il a été fait des estimations ou des travaux à des époques rapprochées ; le bail, qui fournit des notions importantes; et enfin la comptabilité, dans laquelle on puise, quand elle a été tenue avec régularité, tous les élémens des calculs qu'on est obligé d'entreprendre pour l'estimation. Ces documens ne doivent pas être consultés aveuglément; il est nécessaire de discuter leur authenticité ainsi que la foi qu'ils méritent et qu'on peut leur accorder.

Les documens verbaux dont on doit s'aider sont : \e témoignage et l'opinion d'experts, sur les lumières et la probité desquels on est en droit de compter, et les informations. Les informations se recueillent en interrogeant le propriétaire ou le fermier, les employés ou même les simples journaliers. On vérifie les faits annoncés par eux; on contrôle les réponses les unes par les autres, et on pèse chacune d'elles d'après les lumières, la bonne foi, la situation ou la connaissance des localités, des individus. On obtient fréquemment aussi des informations précieuses auprès du notaire, des anciens locataires du fonds, des propriétaires ou des entrevrcneurs voisins, qui souvent vous éclai-

ADMINISTRATION RURALE

rent sur des inconvéniens particuliers ou secrets inhérens au fonds, qui peuvent avoir échappé à votre sagacité ou ne devenir apparens qu'avec le temps ou à de longs intervalles; leur conversation porte parfois à votre connaissance une foule de faits importans qui forment pour ainsi dire la chronique du domaine.

Du prix d'acquisition ou de la rente du domaine.

Il ne reste plus, pour compléter l'enquête à faire dans le choix d'un domaine, qu'à s'informer du prix auquel on consentira à vous en céder la jouissance en toute propriété ou pour un temps limité et à débattre ce prix avec le propriétaire. Dans le premier cas, l'entrepreneur estime la valeur vénale ou locative du domaine, d'après les principes que nous allons indiquer dans le chapitre suivant et en ayant égard à quelques circonstances qui sont propres à ce domaine, telles que les impôts, les charges communales, les droits d'usage, de pêche, de chasse, de pâturage , les servitudes, etc. ; puis évalue les pailles, les fumiers, les approvisionnemens qu'on propose de lui abandonner, les travaux de culture qui sont déjà faits, et établit enfin son prix, qu'il compare à celui qu'on lui demande, qu'il augmente ou abaisse, suivant les circonstances, jusqu'à ce que, tombé d'accord avec le vendeur, il conclue son marché, après avoir pris toutefois les précautions que nous indiquerons plus loin. Dans le second cas, c'est-à-dire dans celui de la location, il est nécessaire, indépendamment des conditions pécuniaires et des charges auxquelles le propriétaire consent à vous céder la jouissance de son domaine, d'avoir encore égard à la durée du bail, aux clauses plus ou moins favorables à l'industrie du preneur qu'on veut y insérer, et enfin à la moralité et à l'équité du propriétaire avec lequel un fermier se trouvera nécessairement engagé dans des discussions d'intérêt privé pendant toute la durée du contrat.

Quels que soient les avantages apparensque présente un domaine, la prudence commande de ne pas Y acheter ou l'affermer à un prix beaucoup supérieur au taux ordinaire de la localité. En général un entrepreneur doit, autant que possible, choisir de bonnes terres. Il est bien préférable d'exploiter un petit domaine, où le sol est très fertile, qu'un héritage d'une plus grande étendue où la terre est pauvre et ne rapporte presque rien. Dans un bon sol, uncultivateurindustrieux trouve toujours des ressources, tandis qu'un sol pauvre est souvent rebelle aux améliorations les plus judicieuses, ou exige, pour être rendu productif, des avances considérables et dont il est parfois difficile d'estimer à l'avance le montant. Rarement le prix ou le fermage d'un domaine s'accroît dans la même proportion que le pouvoir productif du sol, et, la plupart du temps, un prix qui paraît fort élevé pour une bonne terre n'est pas aussi fort que celui qu'on demande pour une terre pauvre et en mauvais état, quelque petit qu'il soit.

Il ne faut pas non plus se laisser séduire par le bon marché apparent des bonnes terres dans les bonnes localités, et on doit donner une attention égale à tous les désavantages ainsi qu'aux avantages que présente le domaine.

Ecoutons à cet égard un conseil judicieux donné aux jeunes agriculteurs par M. de Dombasle (Ânn. de Rov., t. VIII, p. 60). « Dans quelques cantons du royaume, dit-il, on peut obtenir, à 400 ou 500 fr. par hectare de prix d'achat, ou à 15 ou 20 fr. de loyer, des terres naturellement aussi bonnes que celles qu'il faudrait payer ailleurs un prix cinq ou six fois plus élevé. On conçoit que cette différence peut en apporter une très grande dans les résultats financiers de l'entreprise ; néanmoins, celle considération a été fréquemment la source des mécomptes les plus graves, et elle a déjà donné lieu à des désastres agricoles très nombreux. On a cru qu'il était presque impossible de ne pas parvenir à obtenir des produits à très bas prix sur une terre dont la rente est aussi peu élevée, et l'on a souvent trouvé qu'en définitif les inconvéniens attachés à une localité peu favorable et les dépenses auxquelles il fallait se livrer pour mettre en valeur un domaine jusque là négligé compensaient, et bien au-delà, dans le cas même où le sol était naturellement de bonne qualité, l'excédant de rente dont eût été chargé un terrain situé dans un canton où la culture était déjà meilleure. »

Néanmoins, dans une même localité favorable, où les terres sont naturellement bonnes et où la culture a fait des progrès, on trouve des fonds qui sont exploités avec plus ou moins, de soin et sur lesquels les améliorations ont été plus ou moins judicieuses ou multipliées. Auquel de ces fonds un entrepreneur doit- il donner la préférence pour faire Yemploi le plus fructueux de ses capitaux, de son instruction et de son industrie ? Voici à cet égard une réglé générale qui paraît souffrir peu d'exceptions.

Un fermier qui possède un bon fonds de connaissances agricoles et des capitaux suffisans doit toujours donner la préférence à un domaine amélioré, et à celui où, dès son entrée en jouissance, il pourra mettre en activité un bon système de culture et recueillir immédiatement les intérêts des capitaux quMl avance et des bénéfices. Pour un semblable fonds, le fermier est bien plus à même d'estimer avec beaucoup de précision la valeur locative de la terre, les capitaux'qui seront nécessaires pour la mettre en valeur, l'assolement qui lui convient et les produits moyens qu'il est en droit d'en attendre pendant toute la durée du bail. Un domaine en mauvais état ne convient pas à un fermier, surtout dans les pays où les baux sont de peu de durée ; il n'y a que ceux où ce contrat, dérogeant aux haBitudes presque générales en France, se prolongerait jusqu'à 18, 21, 24 ou 27 ans, où un fermier instruit, qui posséderait d'assez forts capitaux et qui obtiendrait des conditions avantageuses, pourrait concevoir le projet de tenter pour son compte, et avec l'espoir d'en recueillir les fruits, des améliorations foncières sur le domaine dont on lui concédera ainsi la jouissance prolongée.

D'un autre côté, un entrepreneur qui se propose d'acquérir la propriété d'un domaine et ne veut pas ou ne peut pas faire une avance de capitaux suffisante, immédiate ou un peu considérable, et désire opérer des améliorations successives avec les bénéfices qu'il retire annuellement du fonds dans son état actuel,

ciiAP. 2*. ESTIMATION DES

sera certain de recueillir tôt ou tard les fruits accumulés de toutes ses avances et de ses sacrifices. en prenant un fonds susaptiblede grandi* améliorations, pourvu que son choix ait été fait avec sagacité, ses opérations sagement calculées et conduites avec habileté. Cet entrepreneur peut faire l'acquisition d'un fonds en triche ou très négligé, le mettre en valeur, le porter au plus haut point de prospérité et en

DOMAINES RURAUX. r,27'

recueillir par la suite des avantages considérables, quil devra non-seulement à son industrie, mais aussi à l'accroissement progressif de valeur que ne peuvejit manquer d'ac- 3uérir les propriétés rurales par le seul effet e l'amélioration générale des procédés de culture cmi a lieu dans les localités qui sont eu progrès.