CHAPITRE IL — Dk l'estimation des domaines ruraux

mation des biens ruraux est fondé uniquement sur la connaissance de certains faits antérieurs ou contemporains relatifs au domaine lui-même quil s'agit d'estimer, ou à des fonds ruraux situés dans le voisinage immédiat, placés autant que possible dans des conditions physiques semblables et exploités d'après des procédés qui offrent la plus grande analogie.

Dans ce système on se propose de connaître le taux auquel la terre peut être louée, vendue ou acquise, soit d'après les produits que rendent les fonds voisins, soit par l'évaluation directe ou indirecte des récoltes que doit fournir le système de culture répandu dans le pays, ou que fournit réellement la terre qu'on veut estimer.

Ce système d'estimation est celui qu'on emploie le plus communément dans les campagnes, et auquel nous pensons qu'on doit donner la préférence toutes les fois qu'il s'agit : 1° de fixer le prix d'achat d'un fonds pour un capitaliste qui veut placer ses capitaux dans la propriété foncière , et se propose d'en tirer des fruits en le donnant à bail suivant le mode usité dans le pays ; 2° de faire connaître à un propriétaire le prix qu'il est en droit d'attendre, par suite de la concurrence générale, d'un domaine dont il veut se défaire; 3° de déterminer sur des bases équitables le taux du fermage d'un fonds donné ; 4° d'établir la valeur du gage hypothécaire qu'un fonds peut offrir à des créanciers ; 5° enfin, d'établir la valeur du domaine pour servir de base à l'assiette de l'impôt foncier.

Les estimations, au moyen du système historique ou traditionnel, peuvent être faites de trois manières différentes: 1° estimation en bloc d'après le prix ordinaire des fermages ; 2° estimation parcellaire d'après la valeur de chaque terrain ou de chaque genre de culture en particulier; 3° estimation détaillée d'après la valeur des récoltes moyennes.

Nous allons chercher à donner une idée de ces trois modes d'estimation, qu'on fera bien de tenter à la fois quand on le pourra, pour composer une estimation moyenne où les erreurs se balancent, en empruntant à l'ouvrage de M. de Gasparin (2) quelques détails sur ce sujet.

Section It* — Estimation en bloc.

L'estimation en bloc a lieu, ou par la compati) Nous croyons devoir prévenir que, dans ce chapitre, nous n'avons pour but que de fixer la Valeur propre du tonds et non pas sa valeur déposition, qui est quelquefois supérieure ou inférieure à la il% suivant des c .-ircoiisiances que l'on a cherché à apprécier dans le chapitre 1er. Nous nous dispenserons aussi de parler de la valeur d'opinion qui, presque toujours , est arbitraire et dépend de la situation personnelle des individus qui veulent louer et acquérir.

(2) Guide des propriétaires des biens ruraux affermés. Paris, in- 8°, 182»,

Un domaine rural, pour peu qu'il ait d'étendue, se compose presque toujours de diverses natures de biens. Tantôt ce sont des terres arables, des prairies, des prés, tantôt des jardins potagers, des vergers, des vignes, des plans de mûriers ou et oliviers, des bois, des forêts, des étangs. En outre, un domaine déjà organisé et exploité contient des bâtimens ruraux pour le logement et l'exploitation, des bêtes de trait pour exécuter les travaux, des bêtes de rente pour consommer les fourrages et produire les engrais; enfin il est souvent pourvu de machines, êtinstrumens et d'outils qui servent à son exploitation.

Ces divers objets ont une valeur vénale courante ou intrinsèque ou une valeur locative{l) qu'il est indispensable, pour un administrateur, de connaître et de bien établir avant d'acquérir un fonds ou de le prendre à bail. Les principes qui doivent, servir de guide dans l'appréciation et la détermination de cette valeur forment la science de l'estimation des biens ruraux.

Cette science, pour être pratiquée avec profit, soit pour son propre compte, soit pour celui d'autrui, exige des connaissances extrêmement variées et une expérience consommée de toutes les matières de l'économie rurale. Les développemens dans lesquels il serait utile d'entrer pour la traiter à fond dans toutes ses

Earties nous entraîneraient bien au-delà du ut que nous nous sommes proposés dans cet ouvrage, et nous ne pourrons que l'effleurer dans ce chapitre; mais ce que nous en dirons suffira pour montrer la marche qu'on doit suivre aans les applications, et on trouvera d'ailleurs dans plusieurs autres parties de ce livre des formules, des résultats d'expérience qui seront d'un emploi immédiat dans la pratique de l'estimation des biens ruraux, et qu'on pourra consulter et appliquer au besoin.

Il y a deux systèmes principaux pour estimer la valeur des biens ruraux : l'un que nous appellerons système historique ou traditionnel, et l'autre auquel nous donnerons le nom de système raisonné. Chacun d'eux ayant un but différent et procédant d'après des méthodes qui ne sont pas les mêmes, nous devons les faire connaître dans deux articles séparés.

Article Ier. — De l' estimation des fonds ruraux par le système historique ou traditionnel.

Le systeme.histor.ique ou traditionnel d'esti-

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raison de la cote cTimposition du domaine à celle des terres voisines, ou par celle du montant de leurs baux.

1« Comparaison de la cote des impositions. Dans les pays où le cadastre a été fait passablement, on peut se servir de ce mode d'estimation, mais toujours avec une juste défiance; dans ceux au contraire où il n'y a pas de cadastre ou bien où il a été fait avec négligence, il ne faut nullement compter sur cette base.

Pour opérer au moyen de la cote des impositions, on s'informe des terres affermées dans le canton aux conditions les plus équitables et de la qualité ou nature la plus rapprochée de celle qu'on veut estimer, du revenu réel qu'elles donnent et de leur revenu estimatif dans le cadastre ; on établit ainsi le rapport entre le revenu porté au rôle et le revenu réel. Cette comparaison, faite sur plusieurs domaines, fournit un rapport moyen par lequel on multiplie le revenu cadastral du domaine ,pour avoir le revenu réel qu'il peut donner.

Ainsi la comparaison de plusieurs domaines a donné pour rapport de leur revenu cadastral à leur revenu réel ?-f; c'est-à-dire que le 1er étant 517, le revenu réel est 700; en multipliant par ce rapport le revenu du domaine qu'il s'agit d'estimer et qui est porté

de gerbes, de raisin, de fourrages produite par chacun d'eux. Il est peu de pays où on ne trouve des cultivateurs qui évaluent avec assez d'exactitude le produit d'une récolte sur un terrain de leur canton, et si à cette lre notion on parvient à joindre celle des1 frais de travail pour chaque étendue de terre donnée, on pourra établir avec assez de précision le véritable produit net des parcelles.

Section III. — De Vestimation détaillée par les récoltes moyennes et les frais.

L'estimation par le produit des récoltes moyennes et les frais est la plus sûre et même la plus facile, quand on a su en préparer à l'avance les matériaux. Les matériaux nécessaires sont les documens qu'on a recueillis lorsqu'on s'est livré à l'enquête que l'on a dû faire avant d'acquérir ou de prendre à bail un domaine, et dont on a donné le plan dans le chapitre précédent.

au rôle pour 3,100 fr., je suppose, on obtient 4,197 fr. 29 c. pour le revenu réel.

Ce résultat a besoin d'une correction, qui dépend du rapport du prix du blé au moment où ont été passés les baux à ferme dont le revenu a servi de terme de comparaison, et le prix actuel du marché.

2° Comparaison des baux à ferme des terres voisines. On parvient à une estimation un peu plus exacte en comparant les baux à ferme des terres voisines dont la nature et la qualité se rapprochent le plus de celle qu'on veut estimer. On évalue ainsi le prix courant de location de l'hectare de terre et on multiplie ce prix par le nombre d'hectares de terre de pareille qualité qu'on cherche à évaluer. En opérant ensuite la correction relative à la différence du prix des grains comme précédemment, on détermine enfin la valeur locative actuelle du donnaine.

Les estimations en bloc ne peuvent se faire que dans les pays où les terres ont une grande uniformité, où les cultures sont peu variées ; elles ne peuvent avoir lieu qu'entre des domaines très rapprochés entre eux, où les circonstances naturelles sont identiques et les points de comparaison très multipliés sous le rapport du mode d'exploitation; leur exactitude dépend beaucoup du jugement, de l'expérience et de la connaissance des lieux que possède celui qui veut procéder à une estimation par un semblable moyen.

Section II. — De l'estimation parcellaire.

L'estimation parcellaire consiste à estimer séparément les différentes portions de terre d'un domaine; elle est utile surtout quand les cultures et les produits sont variés; mais elle n'est possible que lorsque, pendant de longues années, on a connu la valeur des récoltes de chaque nature de terrain, ce qui suppose qu'on a vu ces récoltes dans les champs; que l'on sait quelle est la quantité moyenne

§ Ier. — De l'évaluation des récoltes moyennes.

Suivant que les documens sont plus ou moins complets et exacts on peut faire usage de diverses méthodes pour évaluer les récoltes moyennes d'une terre. Ces méthodes sont : 1° l'évaluation par les semences; 2° l'évaluation par les récoltes extrêmes; 3° l'évaluation par les résultats positifs de plusieurs années. Les deux lrcs méthodes supposent qu'on manque de documens écrits ; la 3*, au contraire, qu'on a puisé des renseignemens authentiques dans des notes exactes ou dans une comptabilité régulière.

1° De l'évaluation des récoltes par les semences.

M. de Morel-Vindé a recommandé, quand la masse des terrains d'une ferme consiste en terres arables, d'évaluer les récoltes par la quantité de grains semés. Cette quantité varie d'un pays à l'autre et pour chaque nature de terrain, mais elle éprouve peu de variations dans une même ferme. Reste, dans tous les cas, à connaître la récolte produite par chaque mesure de semence ou le rapport de la multiplication du grain semé, chose autrement variable et vague qui ne peut guère servir de base à une estimation à laquelle on désire apporter quelque exactitude.

2° De l'évaluation des récoltes moyennes par des • récoltes extrêmes.

Cette méthode, à laquelle on ne doit, ainsi qu'à la précédente, avoir recours que comme moyen de vérification et lorsque des renseignemens positifs viennent à manquer, est basée sur cette observation que les fermiers qui ne gardent guère le souvenir des récoltes annuelles médiocres se rappellent parfaitement bien des termes extrêmes. Voici à ce sujet la formule indiquée par M. de Gasparin.

« Ayant examine, dit-il, un grand nombre de résultats de produits, j'ai vu qu'en général si on appelait 1 le produit d'une année moyenne, les récoltes les plus fortes d'une terre étaient 1,5 et les' plus faibles 0,66. »

Ainsi, en divisant le produit des plus grosses récoltes par 1,5 et celui des- plus faibles par 0,66, on tombera sur des résultats qui doivent assez se rapprocher dans les 2 cas pour

CIIAP. 2e.

ESTIMATION DES DOMAINES RURAUX

qu'en prenant un terme moyen on connaisse approximativement la récolte moyenne.

3° De l'évaluation des récoltes moyennes par des résultats positifs de plusieurs années.

Des notes exactes d'un assez grand nombre de récoltes, une comptabilité en règle permettent d'évaluer avec beaucoup de certitude les récoltes moyennes. Cette évaluation devra inspirer d'autant plus de confiance que les écritures embrasseront un plus grand nombre d'années ( 9, 12, 15 ou 18 ans); que ce nombre étant un multiple de l'assolement, toutes les terres de la ferme, quelle que soit leur qualité, auront fourni toutes les natures de produits ; enfin, que l'assolement n'aura pas changé pendant le cours de ces années et que les récoltes y auront été moins variées.

Pour le produit des bestiaux, il y a ordinairement des formules toutes faites dans chaque pays et il est facile de les appliquer ; mais, ce qui facilitera les recherches et les calculs, c'est qu'il ne s'agit que de produits bruts. Ainsi, quand on saura le nombre des veaux, la quantité de fromages, de beurre, créés annuellement, on aura les données nécessaires pour une exploitation de vaches; pour les bœufs à l'engrais, il suffira de savoir le poids moyen auquel on les achète et celui auquel on les porte dans le pays. Cette approximation est suffisante pour le but qu'on se propose.

§ II. — De l'évaluation des frais.

L'évaluation des frais peut, aussi bien que le produit des récoltes, être faite en bloc, d'après les renseignemens empruntés à des fonds voisins; mais il est toujours plus exact de la faire en détail pour le fonds lui-même, d'après les élémens qu'on aura recueillis dans l'enquête préparatoire. Ces élémens sont : 1° le système de culture ou l'assolement adopté pour exploiter le fonds, ou celui qui est le plus en usage dans le canton ou la commune ; 2° le prix courant dé tous les services, c'est-àdire l'intérêt des capitaux, le taux commun des bénéfices des fermiers, les salaires et les frais d'entretien des aides agricoles, le prix du travail des manouvriers et des bêtes de trait; 3° le chiffre du capital d'exploitation employé sur le domaine, ou par les fermiers du pays sur une surface donnée, savoir : a) en cheptel ; b ) en capital de roulement ; 3* la composition du cheptel vivant, c'est-à-dire le nombre de bêtes de trait et de têtes de différentes espèces de bétail; 4° le nombre des personnes employées habituellement sur la ferme, suivant les usages du pays, et celui des manouvriers dont on a besoin à diverses époques agricoles importantes de l'année; 5° le taux des assurances sur les bestiaux et sur les récoltes; 6° les frais de transport des grains sur les marchés, ceux d'administration, etc.

§ III. — Évaluation en numéraire de» récolles.

Les récoltes moyennes étant connues, ainsi que les élémens des déductions qu'elles doivent subir, il reste à convertir leur produit

AGRICULTURE

net en numéraire et à en déduire les frais de toute espèce.

Pour évaluer les produits agricoles en numéraire, on se sert communément des prix courans donnés par les mercuriales des marchés ; mais tout le monde ne part pas partout de la même base.

Les uns pensent que,lorsqu'il s'agit de fixer le taux du fermage d'un domaine, on doit prendre pour base le prix des denrées dans l'année où on passe le bail; d'autres croient avec raison qu'il est plus juste d'avoir égard aux prix de ces denrées dans les deux années qui précèdent le bail , et d'en former avec ceux de l'année un prix moyen; d'autres enfin sont d'avis qu'il est préférable, surtout lorsque l'évaluation a lieu pour déterminer la valeur vénale du fonds , d'embrasser un plus grand nombre d'années, pour en former les prix moyens qui servent à la conversion de chaque denrée en numéraire. On peut, suivant les usages du pays , ou d'après l'opinion qu'on s'est formée sur le plus ou le moins d'exactitude de chacune de ces méthodes, adopter l'une ou l'autre dans une évaluation.

Au reste , tous les calculs d'évaluation qu'il est nécessaire de faire pour l'estimation des biens ruraux seront repris dans l'article suivant , et c'est aussi là que nous entrerons dans des développemens beaucoup plus étendus sur cette importante matière; seulement nous prévenons que, dans l'évaluation par le mode traditionnel, il faut faire attention quand on ne puise pas les élémens de ses calculs sur le fonds même, mais bien sur les fonds voisins ou répandus dans le pays , de ne comparer entre eux que des établissemens de même nature et pourvus de bâtimens à peu près d'une étendue égale et d'une construction presque identique ; autrement on s'exposerait a commettre de graves erreurs.

Article II. — De l'estimation des fonds ruraux au moyen du système raisonné.

Ce système d'estimation des biens ruraux n'est plus, comme le précédent, fondé sur la routine et sur les faits traditionnels seulement, mais il s'appuie en outre sur une théorie raisonnée, basée elle-même sur l'expérience. Il a pour but d'évaluer ce qu'un fonds rural quelconque est susceptible de rapporter par un système perfectionné de culture, dans les mains d'un entrepreneur instruit, intelligent, industrieux et possédant les moyens nécessaires d'exécution.

Ce système mérite surtout la préférence lorsqu'il s'agit : 1° de fixer l'opinion d'un entrepreneur surla valeur réelle d'un fonds qu'il veut acquérir pour l'exploiter lui-même, suivant les principes raisonnes de l'agriculture; 2° celle d'un cultivateur instruit sur le plus haut fermage qu'il peut offrir, ou les bénéfices qu'il doit attendre d'un fonds qu'il se propose de prendre à bail ; 3° de déterminer la valeur d'échange d'un domaine contre un autre, en totalité ou en partie; 4° d'établir le partage d'un fonds entre plusieurs héritiers ou copropriétaires , ou les indemnités pécuniaires auxquelles les uns ou les autres doivent prétendre en cas de renonciation de leurs droits; 5° de déterminer la part qui doit re-