DU BAIL À FERME

trouve fréquemment celle qui impose au fermier de suivre les assolemens locaux, sans pouvoir dessoler ni dessaisonner. Cette clause absurde, si elle étaît rigoureusement exécutée, arrèterait tous perfectionnemens agricoles.

MERLIN, Répertoire, au mot Assolement enseigne qu'il a été plusieurs fois jugé, que le dessolement pouvait être justifié par l’usage, quoiqu'il fût expressément défendu par les baux ; nous ajouterons qu'il devrait être également justifié, s’il était conforme à une saine théorie et aux règles de l’agriculture. L'article 1766 n’autorise le baïlleur à demander la résolution du contrat, que lorsque le premier n’exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte pour le bailleur un dommage. $i donc les terres, loin de souffrir du nouvel 4ssolement, en profitaient, il est certain que le bailleur ne serait pas recevable à se plaindre.

Parmi les principales obligations du fermier, il fau placer, comme nous l'avons dit, celle de payer ses fermages aux termes convenus. Faute de paiement, la résolution du bail peut être demandée par le propriétaire, à moins qu'il ne préfère poursuivresimplement le fermier en paiement de ses fermages, sans demander cette résolution. Ce n’est, en effet, qu'un moyen d'exécution que la loi met à sa disposition, et dont il peut, en conséquence, user Où ne pas user.

A l'égard du nombre de termes nécessaires our demander la résolution, il faut suivre es nsages locaux. Le bail peut aussi être résolu par le défaut respectif du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagemens. Il est résolu de plein droit par la perte de la chose louée ou l'impossibilité de l’employer désormais à l'usage auquel elle est destinée (C. c., 1741).

Dans le contrat de louage, comme dans la plupart des autres contrats, nous sommes censés stipuler pour nous et nos héritiers ; en conséquence, le bail n’est pas résolu par la mort du preneur ni par celle du baïlleur(C. c., 1742).

Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier dont le bail a une date certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat (C. c., 1743) (1). La manière la plus ordinaire de donner une date certaine au contrat, c’est de le faire enregistrer. Si l’acquéreur a cette faculté et qu’il nait été fait aucune stipulation sur les dommages-intérêts, l'indemnité que le bailleur doit payer au fermier est du tiers du bail pour tout le temps qui en reste à courir (C. c., 1744 et 1746). L’acquéreur qui veut expulser le fermier, doit en outre l’avertir au moins une année d'avance (C. ©., 1748). Le fermier ne peut d’ailleurs être expulsé que lorsqu'il a été payé des dommages -intérèts

ci-dessus expliqués (C. c., 1749). Lorsque

le bail n’a pas de date certaine, l'acquéreur peut expulser le fermier, en lui signifiant un congé au temps d'avance fixé par l'usage des lieux ; il n’est alors tenu d’aucuns dommagesintérêts, sauf le recours du fermier contre son bailleur (C. c., 1750).

(4) Poyez les inconvénients des clauses de cette nature ci-après. Administration, liv. VIT, au titre des baux

à ferme.

Le bail des héritages ruraux a cela de particulier que, lors même qu'il est verbal, il est censé fait pour tout le temps qui est nécessaire au fermier pour recueillir tous les fruits de l'héritage affermé ; ainsi le baïl à ferme d’un pré, d’une vigne et de tout autre fonds, dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l’année, est censé fait pour un an.

Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu’il y a de soles (C.c., 1774). De plus ce bail, quoique fait sans écrit, cesse de plein droit à l’expiration du temps faune lequel il est censé fait, sans qu'il soit

esoin de signifier un congé (C. c., 1775).

À plus forte raison il cesse de plein droit à l'expiration du temps fixé par l’acte qui le constate. Cependant, si le preneur continuait à jouir, au vu et su du bailleur, sans opposition de sa pert après l'expiration du temps fixé, il en résulterait un nouveau bail, qui serait censé fait aux mêmes conditions, mais qui, pour la durée, se trouverait soumis aux règles que nous avons posées pour le bail verbal (C. c., 1776).

Ce nouveau bail se nomme tacite reconduction; ilest alors fondé sur le consentement présumé du propriétaire. I] en résulte que cette présomption cesse, s’il a manifesté une voionté contraire; par exemple, s’il a fait signifier un congé, ou s’il a fait À son fermier une sommation de déguerpir.

Si la chose louée vient à périr en totalité, le bail est résolu; il en est de même si le bailleur est évincé de sa propriété, c’est-à-dire s’il est reconnu qu’il n’était pas propriétaire réel, sauf les dommages-intérêts du fermier contre le bailleur. Si la chose louée n’était détruite qu’en partie, le preneur pourrait, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, comme dans celui de

. destruction totale par cas fortuit, il n’est dû au preneur aucun dédommagement, à moins que la destruction n’aitétéoccasionnée par quelque faute antérieure du bailleur, ou que le vice de la chose n’existât au moment du bail, et qu’il en soit résulté une perte pour le preneur, auquel cas le bailleur devrait l’indemniser(€C. c., 1722 ).

Le bail finit aussi par le consentement mutuel des parties, et sauf les droits des tiers; par exemple, si la résiliation consentie par le fermier avait pour but de frustrer ses créanciers, ces derniers pourraient s’y opposer. Les effets de la résolution, par consentement mutuel sont déterminés par les conventions des parties.

Ducongé. Le congé doit être également classé parmi les moyens de mettre fin au bail à ferme. D’après ce que nous avons dit, il semblerait qu'il n’est jamais utile de signifier un congé p9RE les baux à ferme, puisqu’aux termes de

article 1737, le bail écrit cesse de plein droitau terme fixé, sans qu’il soit nécessaire de donner congé et que, suivant les art. 1774 et 1775, le bail verbal est censé fait pour le temps qui est nécessaire au fermier pour recueillir tous les fruits de l’héritage affermé, et qu’il cesse de plein droit à l’expiration du temps pour lequel il est censé fait, sans qu'il soit besoin de signifier un cougé. Cependant, l’article

LEGISLATION RURALE

LIY. VI. :

1736 placé sous le titre des règles communes aux baux des maisons .et des biens ruraux orte que, lorsque le bail a été fait sans écrit, Pie des parties ne peut donner congé à l’autre qu’en observant les déiais fixés par l’usage des lieux ce qui semble impliquer une contradiction. Pour concilier cette antinomie apparente qui existe entre l’article 1736 et les artüicles 1774 et 1775, il faut faire une distinction : le propriétaire qui a loué verbalement peut reprendre les lieux après l’expiration du temps fixé par l’article 1774, sans être forcé de sinifier un congé; mais si le propriétairea laissé e fermier en jouissance pendant deux ou plusieurs périodes de ce même temps, alors il ne peut mettre fin à la jouissance qu’en notifiant régulièrement un congé. Le congé est également nécessaire si, à l'expiration du bail écrit, le fermier est laissé en possession; en un mot, il s’applique au cas où il y a tacite reconduction, parce que, dans ce cas, le délai fixé pour la fin du bail pouvant se prolonger indéfiniment, à la volonté des parties, il faut bien qu’elles s’avertissent assez long-temps d'avance pour qu’elles puissent prendre réciproquement les mesures nécessaires.

Le Code ne donne aucune règle positive pour les délais des congés ; il s’en est rapporté à l’usage des lieux, et ces usages sont très différens, suivant les divers pays. Il serait donc à désirer que ces usages fussent constatés par des enquêtes, ou, mieux encore, que la loi prescrivit quelque mesure uniforme à cet égard.

Dans les environs de Paris, on s'accorde, en général, à reconnaître que le délai doit être de trois mois au moins avant la fin de l’année agricole, c’est-à-dire avant la Saint-Martin, à l’égard des héritages dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l’année, comme prés, vergers, vignes et terres ensemencées tous les ans; mais, à l'égard des terres labourables, divisées par soles ou saisons, il faut donner le congé six mois au moins avant l’époque où finit la récolte de la dernière sole, afin que le fermier soit averti à temps de ne pas commencer les labours de là sole dont le tour va revenir. Ainsi, dans les pays où les terres se cultivent par trois soles, le congé doit être signifié six mois avant l’expiration de la troisième année agricole. Enfin, d’après les nouveaux éditeurs de DENIZART, si les héritages produisent annuellement, s’ils sont,par exemple, cultivés en foin ou luzerne, le congé doit être donné avant la Saint-Jean, pour quitter l’héritage avant la Saint-Martin. Les mêmes auteurs font observer que, relative ment aux marais de Paris, le propriétaire est tenu de payer ce qui reste sur le terrain, d’après la prisée qui s’en fait par experts-Jardiniers ; ce qui peut s’élever à des sommes considérables. C’est pourquoi ilest prudent, lors-

u’on passe un bail. de marais potagers, de es la somme à laquelle la prisée pourra être portée, sans pouvoir l’excéder ; ou plutôt de stipuler que le propriétaire ne devra aucune indemnité à cet égard.

Nous donnerons un modèle où formule complète de bail à ferme dans le livre suivant, dans le chapitre qui traitera de l’acquisition ou de la location d’un domaine.

SECTION II. — Du bail à cheptel.

Le bail à cheptel est un contrat par lequel l’une des parties donne à l’autre up fonds de bétail, c’est-à-dire toute espèce d’animaux susceptibles de croît pour l’agriculture et le commerce, tels que bêtes à laine, bêtes à cornes, chèvres, chevaux, et même des pores pour les garder, nourrir, soigner sous les conditions convenues entre elles (C. c., 1800 et 1802). L'acte qui règle les conditions n’est d’ailleurs assujéti à aucune forme spéciale, et peut être fait par acte sous seing privé, et alors il doit être fait en autant de doubles qu'il y a de parties, ou par acte devant notaire. Lorsqu'il est fait sous signatures privées, il est toujours prudent de le faire enregistrer, autrement 1l ne pourrait pas être opposé aux tiers qui auraient intérêt à contester la propriété du troupeau.

On distingue trois espèces de cheptel :

1° Le cheptel simple; 2° le cheptel à moitié; 3° et le cheptel donné par le propriétaire à son fermier ou colon, que l’on us cheptel de fer. Enfin il y a une quatrième espèce de contrat improprement appelé cheptel, que nous ferons aussi connaître (C. c., 1801).

Ces contrats se règlent ordinairement par les conventions écrites des parties, mais à défaut de conventions on suit les règles suivantes (C. c.,1803 ).

6 Ier. — Du cheptel simple.

Le bail à cheptel simple est un contrat qui entraine obligation de la part du preneur de garder, nourrir, et soigner des bestiaux, à condition qu’il profitera de la moitié du croit et qu’il supportera aussi la moitié de la perte (Cr CASA

A l'égard du laitage, du fumier et du travail des animaux, ils profitent au preneur seul. Le bail à FA simple forme donc une espèce de société entre le bailleur et le preneur qui a été soumise à des règles dictées en général par l’équité. Ainsi il n’est pas permis de stipuler que le preneur supportera la perte totale, quoique arrivée par cas fortuit et sans sa faute, ou qu’il supportera dans la perte une pars plus forte que dans le profit, ou que le bailleur prélèvera à la fin du bail quelque chose de plus que le cheptel qu'il a fourni ; toute convention semblable serait nulle (C. c., 1811).

Il se fait ordinairement au commencement du bail une estimation du cheptel; cette estimation n’équivaut cependant pas à une vente, et ne transfert pas par conséquent la propriété du cheptel au preneur. Elle sert seulement à constater la qualité, la nature et la valeur des bêtes, et à servir de règle dans le cas où il y aurait lieu à remplacement. (C. c., 1805).

Le preneur n’est pas tenu des cas fortuiis, à moins qu’ils n'aient été précédés de quelque faute de sa part, qui y ait donné lieu et sans laquelle la perte ne serait pas arrivée (C. c., 1807); car il doit à la conservation du cheptel les soins d’un bon père de famille (C. c., 1806).