CONDITIONS DANS LA RECHERCHE D'UN DOMAINE

Un mode vicieux d'administration, la négligence, la mauvaise foi, l'ignorance ou le défaut de capitaux, peuvent aussi avoir porté des préjudices notables au fonds en lui-même.

Aiusi la terre peut avoir été rendue stérile pour quelque temps par des labours trop profonds ou par des amendemens qui ne conviennent pas à sa nature ; on peut en avoir diminué la couche meuble; les travaux de culture, mal dirigés, l’ont peut-être infesté d'herbes parasites où d'animaux nuisibles; les eaux ont pu s’y accumuler et y rendre la culture difficile et peu fructueuse; on peut avoir établi peu judicieusement des plantations, des constructions ou exécuté des travaux qui nuisent à la végétation, à la commodité du service ouaccroissent les frais de production, etc.; tous désordres qu’il est d'autant plus important de constater qu’ils nécessiteront souvent pendant long-temps, pour être réparés, des avances à la terre avec la chance d’en recevoir très peu, et qu'ils enlèvent une grande partie

| de la valeur au domaine par les sacrifices

qu'il faudra faire pour le remettre en bon état, sacrifices dont il est parfois très difficile d'apprécier avec quelque certitude l’étendue.

Dans le vaste examen auquel il faut se livrer dans la recherche d’un domaine et dont nous venons de tracer l’esquisse, on doit, autant que cela est praticable, tout voir, tout constater et tout reconnaitre par ses propres yeux; mais dans cette reconnaissance il est.

nécessaire de s’aider de certains documens, les uns écrits et les autres résultant du témoi gnage verbal de tierces personnes.

Les documens écrits, qu'on doit consulter lorsqu'ils existent, sont le plan cadastral et la carte topographique du domaine, qui définissent régulièrement les limites, l'étendue et le bornage du fonds et représentent les différens objets immobiliers qui sont répandus à sa surface ; l’inventaire genéral, qui énumère ces mêmes objets ainsi que ceux du mobilier ; l'état de lieux, qui les décrit et fait connaître leur condition au moment où il a été rédigé:

les procès-verbaux d'experts, s’il a été fait des estimations ou des travaux à des époques rapprochées ; le bail, qui fournit des notions importantes; et enfin la comptabilité, dans laquelle on puise, quand elle a été tenue avec régularité, tous les élémens des calculs qu'on est obligé d'entreprendre pour l'estimation.

Ces documens ne doivent pas être consultés aveuglément ; il est nécessaire de discuter leur authenticité ainsi que la foi qu'ils méritent et qu’on peut leur accorder.

Les documens verbaux dont on doit s’aider sont : letémoignageet l'opinion d'experts, sur les lumières et la probité desquels on est en droit de compter, el les informations. Les informations se recueillent en interrogeant le propriétaire ou le fermier, les employés ou même les simples journaliers. On vérifie les faits annoncés par eux; on contrôle les réponses les unes par les autres, et on pèse chacune d’elies d’après les lumières, la bonne foi, la situation ou la connaissance des localités, des individus. On obtient fréquemment aussi des informations précieuses auprès du notaire, des anciens locataires du fonds, des propriétaires ou des entrevreneurs voisins, qui souvent vous éclai-

rent sur des inconvéniens particuliers ou secrets inhérens au fouds, qui peuvent avoir échappé à votre sagacité ou ne devenir apparens qu'avec le temps ou à de longs intervalles; leur conversation porte parfois à votre connaissance une foule de faits importans qui forment pour ainsi dire la chronique du domaine.

6 V.— Du prix d'acquisition ou de la rente du domaine.

Il ne reste plus, pour compléter l'enquête à faire dans le choix d’un domaine, qu’à s'informer du prix auquel on consentira à vous en ceder la jouissance er toute propriété ou pour un temps limité et à débattre ce prix avec le propriétaire. Dans le premier cas, l’entrepreneur estime la valeur vépale ou locative du domaine, d’après les principes que nous allons indiquer dans le chapitre suivant et en ayant égard à quelques circonstances qui sont propres à ce domaine, telles que les impôts, les charges communales, les droits d'usage, de pêche, de chasse, de pâturage, les servitudes, etc.; puis évalue les pailles, les fumiers, les approvisionnemens qu'on propose de lui abandonner, les travaux de cultufe qui sont déjà faits , et établit enfin son prix, qu'il compare à celui qu'on lui demande, qu'il augmente ou abaisse, suivant les circonstances, jusqu’à ce que, tombé d’accord avec le vendeur, il conclue son marché, après avoir pris toutefois les précautions que nous indiquerons plus loin. Dans le second cas, c’est-à-dire dans celui de la location, il est nécessaire, indépendamment des conditions pécuniaires et des charges auxquelles le propriétaire consent à vous céder la jouissance de son domaine, d’avoir encore égard à la durée du bail, aux clauses plus ou moins favorables à l’industrie du preneur qu’on veut y insérer, et enfin à la moralité et à l’équité du propriétaire avec lequel un fermier se trouvera nécessairement engagé dans des discussions d'intérêt privé pendant toute la durée du contrat.

Quels que soient les avantages apparens que présente un domaine, la prudence commande de ne pas l’acheter ou l’affermer à un prix beaucoup supérieur au taux ordinaire de la localité.

Én général un entrepreneur doit, autant que possible, choisir de bonnes terres. Il est bien préférable d'exploiter un petit domaine, où le sol est très fertile, qu’un héritage d’une plus grande étendue où la terre est pauvreet ne rapporte presque rien. Dans un bon sol, uncultivateurindustrieux trouvetoujours des ressources, tandis qu’un sol pauvre est souvent rebelle aux améliorations les plus judicieuses, ou exige, pour être rendu productif, des avances considérables et dont il est parfois difficile d'estimer à l'avance le montant.Rarement le prix ou le fermage d’un domaine s’accroit dans lamême proportion que le pouvoir productif du sol, et, la plupart du temps, un prix qui paraît fort élevé pour une bonne terre n’est pas aussi fort que celui qu’on demande pour une terre pauvre et en mauvais état, quelque petit qu’il soit.

Il ne faut pas non plus se laisser séduire par le bon marché apparent des bonnes terres dans les bonnes localités, et on doit donner uneattention égale à tous les désavantages ainsi qu'aux avantages que présente le domaine.