CHAPITRE III. DE L'ACQUISITION OU DE LA LOCATION D'UN DOMAINE

Dès que l’on a une connaisance parfaite du domaine, et qu’on a estimé les diverses parties qui le composent , il ne s’agit plus que de s'entendre sur le prix et sur les autres con- -ditions qui doivent vous en assurer la jouissance, et de rédiger le contrat qui sert aconstater sa transmission définitive dans vos mains ou la cession temporaire que le propriétaire vous fait de son droit d’en tirer des fruits. Avant d’entrer dans les détails que comportent ces 2 modes de jouissance des biens ruraux, disons un mot sur les différentes manières de faire valoir un fonds ou un domaine rural.

Les divers modes de faire valoir en usage dans le monde sonttrès nombreux; cependant ils peuvent tous être ramenés à quelques divisions principales. Ou le propriétaire cultive lui-même sa propriété, ou bien il en confie la culture à autrui. Ce dernier mode de culture, quoique se diversifiant à l'infini suivant les pays , se réduit presque partout à 3 principaux quisont : le métayage , le bail à ferme, et la régie. Enfin, il ya un dernier mode d'exploitation par société, que nous ferons aussi Connaitre.

Ant. 1%. — Exploitation par le propriétaire ou l'usufruilier.

SECTION {'°. — De l’exploitationpar lepropriétaire.

SiwcLaïr,dontonne peut contester la grande

expérience en cette matière, pense qu’il est plus avantageux qu’une grande partie du s0/ soit possédée par une classe d'hommes et que la culture en soit confiée àune autre classe d'individus. En Amérique, dit-il ,oùles terres ne sont jamais louées, les propriétaires en abusent presque toujours et les épuisent rapidement.

Au contraire, dans les pays où les terres sont affermées , le propriétaire a intérêt à surveiller attentivement la culture, après avoir pris les précautions nécessaires, au moment de la passation du bail, pour empêcher le fermier d’en abuser, et en veillant ainsi à ses intérêts il empêche que cette grande source de la prospérité nationale ne se tarisse.

Lorsqu'un fermier, ajoute-t-il, doit payer une rente à son propriétaire, la nécessité le rend industrieux et le force à mettre dans ses travaux une énergie qui se serait peut-être éteinte sans cet aiguillon. Il en résulte encore un autre avantage pour le public; c’est que l’obligation de payer ses fermages le force de tenir le marché mieux approvisionné en y poriant régulièrement ses produits qu’il aurait peut-être, sans ce stimulant, accumulés dans ses greniers. : ) ;

Outre ces avantages, ajoute-t-il encore, il est constant qu’un homme qui fait de la culture du sol son unique profession, doit y mieux réussir que le propriétaire dont l’attention est sans cesse distraite par d’autres occupations.

L'opinion de Sixc£aIR peut être vraie par

car. 5°.

rapport à l'Angleterre, où le sol, en général peu divisé, appartient à une classe d'hommes qui ne sont pas nés pour les travaux pénibles de l'agriculture et à qui des habitudes ou d’autres occupations feraient nécessairement négliger la culture; mais dans les pays où le sol est plus divisé, où les propriétaires cultivent eux-mêmes les champs qu’ils possèdent et font de cette culture leur principale occupation, l’agriculture peut très bien prospérer. On trouve de nombreux exemples d’établissemens agricoles parfaitement bien dirigés par leurs propriétaires dans tous les pays du conünent et particulièrement en France. Mais pour cela il faut que les propriétaires possèdent eux-mêmes toutes les qualités qu'ils exigeraient dans un fermier; qu'ils soient prudens, économes et laborieux, et qu’enfin à leurs qualités personnelles ils joignent encore une bonne éducation agricole. À ces conditions l’agriculture prospèrera nécessairement dans tous les pays où le sol sera cultivé par ceux qui le possèdent.

L'exploitation par le propriétaire offre encore ceci de remarquable: c’est que celuici peut se livrer avec toute sécurité à l’amélioration du sol; et dansune contréeoù,comme en France, les capitaux sont peu répandus et où l’habitude des baux à courte échéance est enracinée dans les mœurs au grand préjudice de l’agriculture, l’exploitation du sol par le propriétaire doit nécessairement présenter de grands avantages et pour les exploitans et pour le public. On peut même ajouter que si le bon sens des propriétaires ne parvient pas à secouer le joug des préjugés qui s’opposent encore aux longs baux, ce sera le seul moyen de faire faire à notre agriculture de notables progrès.

SECTION II. — Exploitation par l’usufruitier.

L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, à la charge seulement d'en conserver la substance. L’usufruitier a donc la propriété utile du domaine pendant toute la durée de son usufruit. Tout ce que nous avons dit du propriétaire qui exploite lui-même semblerait donc devoir s'appliquer à cette classe de possesseurs.Cependant on remarque généralement que les propriétés exploitées par des usufruitiers sont partout fort négligées. Plus la durée probable de l’usufruit est courte et plus l’usufruitier a intérêt à abuser de la propriété; ses obligations sont moins étroites que celles du fermier, car la loi lui impose seulement le devoir de conserver la substance de la chose soumise à son usufruit, Ce mode de faire valoir est donc en général peu avantageux, soit pour le nu-propriétaire, soit pour l'amélioration du sol; mais c'est une charge imposée qu'il faut subir avec résignation, quoiqu'elle puisse devenir une source de détérioration du sol. L’habitude des longs baux diminuerait sans contredit les inconvéniens qui dérivent de ce mode de jouissance.

SecTioN III. — De l'acquisition des domaines ruraux.

Nous allons nous occuper maintenant des

ACQUISITION DES DOMAINES RURAUX

moyens qui doivent être mis en usage pour assurer la propriété et la libre et paisible jouissance d’un domaine. Ces moyens consistent dans un examen préalable de l’origine et de la nature de la propriété et dans les formalités qu’exige le contrat.

$ Ier. — Examen de l'origine et de la nature de la propriété.

La 1r chose à faire est d'examiner attentivement l’origine de la propriété, comment elle est passée aux mains du vendeur et en quelle

ualité il l’a recueillie. Pendant long-temps, dee la révolution de 1789, il a existé, dans toutes les parties de la France, une différence notable entre la valeur vénale des propriétés patrimoniales, c’est-à-dire de celles qui étaient passées régulièrement de père en fils par succession ou d’acquéreurs en acquéreurs par ventes volontaires, et les propriétés vendues forcément par le gouvernement, par suite de confiscations, soit sur les émigrés, soit sur le clergé. Mais ces distinctions ont élé définitivement effacées par la loi du 1° mars 1825, qui a indemnisé les anciens propriétaires dépouillés révolutionnairement, en leur accordant la valeur estimative de leurs propriétés confisquées. Il n’y aurait donc plus que des préjugés sans fondement qui pourraient engager un acquéreur à se laisser influencer aujourd’hui, dans le choix d’une propriété, par ces différences d’origine.

Pour connaître l’origine d’une propriété immobilière, il faut en examiner les titres avec soin.

Cet examen exige des connaissances etendues et ne peut être fait avec régularité que par un jurisconsulte ou un notaire. Cependant, comme ces investigations sont de la plus haute importance, puisque la moindre négligence à cet égard peut exposer l’acquéreur à être évincé et à perdre ainsi la chose achetée et le prix de son acquisition, nous allons rappeler quelques règles qui mettront l’acquéreur en état de suivre avec intelligence, dans cet examen, le jurisconsulte qu’il aura chargé de ce soin.

Ce qu’on doit d’abord rechercher, c’est la nature de la propriété; il faut voir si elle repose pleine, entière et incommutable sur la tète du vendeur, si elle n’est pas à terme limité, si l’usufruit est demeuré joint à la propriété nue; enfin si elle n’est pas grevée de quelques servitudes où charges immobilières.

La propriété n’est pas incommutable lorsqu’elle n’a été cédée que temporairement, par exemple, si elle n’a été vendue que pour un temps ou sous faculté de réméré ou de rachat, ou sous toute autre condition résolutoire; elle n’est pas non plus incommutable, si c’est àtitre d’emphytéose qu’elle a été concédée, c’est-à-dire si le propriétaire originaire a seulement cédé sa propriété pour un temps limité, habituellement 99 ans, à la charge d’une redevance annuelle.

I1 faut aussi examiner si la propriété n’a pas pour origine des domaines engagés par l’état, arce que, d’après les principes sur l'inaliéna-

ilité du domaine public, l’aliénation qui en était faite ne valait que comme simple engagement temporaire essentiellement révocable:

et malgré la loi du 12 mars 1820, qui avait eu

our but de faire cesser toutes les incertitudes a l’égard des biens immobiliers qui avaient une semblable origine, les nombreux actes conservaloires qui ont été faits par l’administration des domaines, ont prolongé d’une nouvelle période de 30 années ces incertitudes et frappé ces propriétés d’une sorte de discrédit.

Elle n’est pas non plus incommutable si elle a été cédée à titre de domaine congéable, si commun encore dans plusieurs départemens de l’ancienne Bretagne, et dont nous ferons connaitre la nature lorsque nous nous occuperons des diverses espèces de contrats translatifs de la jouissance.

L’acquéreur devra examiner avec une attention égale si le bien n’est pas dotal, car cette nature de biens est en général frappée d’inaliénabilité pendant le mariage (C. c., 1554); ils ne peuvent êtrevendus que dans certains cas prévus par la loi, et avec les formalités qu’elle prescrit (idem, art. 1555) ; ils ne peuvent être échangés que sous les conditions et formes indiquées par l’article 1559 du même Code.

Dans ces cas et autres semblables, l’acquéreur quiaurait acheté imprudemment ces propriétés sans examiner leur crigine, se verrait exposé à être évincé et à perdre le prix qu’il aurait payé.

L'objet prochain des recherches de l’acquéreur doit être de s'assurer si le vendeur est propriétaire légal de l’objet qu’il vend. Si donc il agit comme héritier direct, comme fils unique, par exemple, il faut voir si l'immeuble ne provenait pas de la communauté de ses père et mère, car, en ce cas, si l’un d’eux survivait, il faudrait exiger la représentation de la liquidation ou du partage de la communauté qui a attribué cet immeuble à l'héritier du prémourant; s’il y a plusieurs enfans, il est encore plus nécessaire de se faire représenter un acte de liquidation régulier qui constate -que l’immeuble est échu au vendeur.

Si le vendeur possède par donation entre-vifs, il faut examiner si le donateur avait la capacité de disposer de cet objet; si la donation n’a pas été résolue par la survenance d’un enfant au donateur ou par l’une des autres causes résolutoires déterminées par l’article 953 du Code civil; ou bien si cette même donation n’excède pas la quotité disponible. Il faut aussi rechercher si le donataire avait la capacité de recevoir; enfin s’il a valablement accepté la donation. On voit, par ce que nous venons de dire, qu’il y a toujours du danger à acquérir une propriété donnée avant le décès du donateur, car il y a une multitude de circonstances où la donation est révocable ou suiette à rapport.

Si c’est par testament que la propriété a été transmise, il faut voir si le testateur pouvait disposer de cet immeuble, s’il n’avait pas d’héritiers à réserve, conformément aux articles 913 et suivans du Code civil, si ce legs n’excède pas la quotité disponible, si le testament est régulier; enfin si la délivrance ou envoi en possession du legs, dans les cas où elle est exigée par la loi, a été régulièrement consentie par les héritiers à réserve ou légataires universels, où prononcée par les tribunaux, en vertu d’un jugement ayant acquis