LIV. VII

l'autorité de lachose jugée en dernier ressort.

Si la propriété puise son origine dans une où plusieurs ventes successives, il faut examiner si tous les vendeurs étaient bien propriétaires et s’ils avaient la capacité légale de consentir ces aliénations. Il faut rechercher avec une égale attention si les prix antérieurs ont élé payés et les paiemens constatés par des quittances authentiques, car la loi accorde aux vendeurs précédens, pendant 30 années qui peuvent être prolongées au-delà de cette période de temps par des actes conservatoires, l’action en résolution du contrat de vente faute de paiement du prix.

Il faut aussi considérer si les ventes précédentes ont été faites purement et simplement ou sous conditions suspensives ou résolutoires; si la propriété est entière, c’est-à-dire si lusufruit est resté joint à la propriété nue, car s’il en avait été séparé, il faudrait le concours de l’usufruitier pour pouvoir transmettre une propriété complète à l’acquéreur, le vendeur ne pouvant jen lui céder plus de droits qu'il n’en a lui-même. Il faut examiner si la propriété n’est pas grevée de servitudes, car, malgré le silence du vendeur à cet égard, elle passerait avec ses charges aux mains du nouvel acquéreur ; enfin, si elle n’est pas chargée

de rentes foncières ou redevances, car dans ces.

cas l’acquéreur devrait conserver le capital nécessaire pour ces services fonciers, à moins qu'il ne s’en fût chargé directement en sus du prix de son acquisition.

Quelle que soit d’ailleurs l’origine de la propriété, il est toujours utile d'exiger que la femme du vendeur participe à la vente et la garantisse conjointement avec lui.

Lorsqu'on veut acheter une propriété il arrive souvent que, dès qu’on est d'accord sur le prix, on arrête par un acte sous signatures privées, les conventions préalables de la vente. Ces actes, qu’on peut alors considérer comme des promesses de ventes, étant généralement faits avec une extrême incurie, cette habitude peut avoir des conséquences fächeuses pour l'acquéreur qui s’est ainsi engagé; car s’il apercoit par la suite, en examinant les titres de propriété quelque incertitude ou vices de formes, il ne lui est souvent plus possible de se dégager, et il s'expose ainsi à des procès qu'il lègue même quelquefois à sa postérité.

En effet, aux termes de l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente dès qu’on est d’accord sur la chose et sur le prix. Lorsque ces conditions constitutives de cette espèce de contrat ont été arrêtées, 1l y a enga-

ement complet de part et d’autre, et le vendr pourrait refuser de réaliser le contrat dans une forme plus régulière et obliger néanmoins l’acquéreur à exécuter les conventions provisoires faites entre eux. L’acquéreur en général agira donc avec prudence en refusant de prendre aucun engagement écrit jusqu’à ce que les titres de propriété aient été examinés et discutés et que l’acte régulier ait été rédigé par le notaire.

Il devra exiger la remise préalable du plan de la propriété, et examiner si le bornage et le finage des terres ont été faits avec exactitude dans toutes les parties du domaine. L’acqué-

| reur devra en outre s’assurer si la propriété a

élé cadastrée, car ce n’est que lorsque les ter-

res de l’arrondissemennt où elle est située ont été soumises à cette formalité qu’il peut connaître avec exactitude l'impôt foncier qu’il aura à payer. L'arpentage ou vérification de la mesure de l'héritage vendu doit également précéder la signature du contrat; car, pour éviter les contestations sur des différences assez légères de mesures, la loi a établi une certaine latitude pour la différence en plus ou en moins entre la mesure réelle et celle expriméeau contrat ; en sorte que l'acquéreur pourrait être victime de son incurie à cet égard. Ainsi, lorsqu'il s’agit d’un corps certain et limité, comme un domaine, par exemple, soit que les fonds soient réunis, soit qu’ils soient distincts et séparés, soit qu’on commence par désigner la mesure ou par la désignation de l’objet suivi de la mesure, l'expression de cette mesure ne donnerait lieu à aucun supplément de prix en faveur du vendeur pour l’excédant de la mesure, ni en faveur de l’acquéreur à aucune diminution du prix pour moindre me-

sure, qu’autant que la différence de la mesure |

réelle à celle exprimée au contrat serait d’un 20° en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y avait stipulation contraire(C. c,, 1619), sauf le droit accordé par la loi à l’acquéreur de résilier le contrat dans le cas où il y aurait lieu à un supplémert de prix, comme aussi dans le cas où on ne lui livrerait pas la quantité exprimée, sauf la latitude du 20° accordée par la loi (idem, art. 1622).

$ II. — Du contrat et des formalités qu’il exige.

Lorsque les vérifications ont été faites et que le contrat, rédigé avec soin par le notaire et présentant l’état de tous les titres de propriété qui devront être remis lors du paiement du prix, a été signé par les parties, il faut le faire enregistrer, puis le faire transcrire sur les registres du conservateur des hypothèques de l’arrondissement où les immeubles se trouvent situés. La transcription a plusieurs avantages ; d’abord elle sert à publier la transmission de la propriété et oblige les créanciers du verdeur, qui auraient contre lui des titres hypothécaires, à faire inscrire leurs titres et à manifester ainsi leurs droits. Faute par eux d’avoir fait inscrire leurs hypothèques dans le délai de quinzaine, à partir du jour où la transcription est rendue publique, ils perdent tout droit sur l’immeuble vendu. Mais si cette formalité n’était pas accomplie, ces mêmes créanciers porteurs detitres conférant hypothèque, pourvu qu’ils fussent antérieurs à la vente authentique, pourraient en tout temps, et sans avoir égard aux transmissions successives de la propriété, prendre inscription et poursuivre la saisie de l'immeuble soumis à leur hypothèque. La transcription est aussi la 1re formalité nécessaire pour arriver à la purpee des hypothèques inscrites sur l’immeu-

le. Cette purgation des hypothèques doit être faite par le ministère d'un avoué, suivant les formalités indiquées par la loi. Elle est indispensable lorsque la masse des inscriptions qui gere la propriété est supérieure au montant

u prix de la vente. Lorsqu'il n'existe que La ou point d'inscriptions hypothécaires sur ‘immeuble, la purge des hypothèques inseriles devient inutile,

ACQUISITION DES DOMAINES RURAUX

Mais il est une autre espèce de purge, qu’on néglige trop souvent dans les campagnes, .et qui estcependant presque toujours nécessaire ; c’est celle des hypothèques légales, c’est-à-dire des hypothèques qui existent sans inscription et sont accordées par la loi aux mineurs ou interdits, et aux femmes mariées sur les biens de leurs tuteurs ou époux. Ces hypothèques existans indépendamment de l'inscription et ne devant être manifestées que lorsque les formalités de purge légale ont été accomplies, l'acquéreur, en les négligeant, s’exposerait à voir l’immeuble par lui acheté saïsi et vendu immobilièrement à la requête de l’un de ces créanciers occultes.Ces formalités doivent également être accomplies par le ministère d’un avoué; les chapitres VIII et IX, titre XVIII du livre III du Code civil tracent les formes à suivre à cet égard.

Lorsque l'acquéreur aura pris toutes ces précautions, il pourra payer son prix avec sécurité, soit aux créanciers porteurs de bordereaux de collocation, s’il y a eu ordre, soit à ces mêmes créanciers, d’après les indications de paiement faites par le vendeur, soit au vendeur lui-même; puis jouir paisiblement et transmettre avec sécurité à ses héritiers une propriété achetée avec prudence et réflexion.

On peut aussi acheter un domaine moyennant une rente perpétuelle ou foncière ou moyennant une rente viagère. Dans ces 2 cas, il faut encore prendretoutesles précautions que nous avons indiquées.

Enfin on devient quelquefois propriétaire d’un domaine par donation entre-vifs ou par testament ; alors il faut nécessairement accepter le don dans l’état où il se trouve ou le répudier. Cependant même en ces 2 derniers cas, il y a encore à remplir quelques formalités, que ie notaire dépositaire de l’acte qui le constate indiquera au donataire ou au légataire.

ARTICLE II. — De l'exploitation confiée à autrui.

Nous avons dit que le mode de culture où l'on confie l’exploitation à autrui pouvait se réduire à 3 principaux : le métayage, le baïl et la régie. Nous allons examiner successivement les avantages et les inconvéniens de ces divers modes de faire valoir.

SECTION Ir. — Du métayer ou colon partiaire.

La loi appelle colon partiaire celui qui cultive sous la condition d’un partage de fruits avec le propriétaire. Ce mode de faire valoir est connu dans la plupari des contrées de l’'Europe sous le nom de métayage. Dans les pays soumis à ce régime, le métayer paie au propriétaire une portion fixe, généralement lamoilié des produits de la terre dont la culture lui est confiée ; le propriétaire lui fournit tout ce qui est nécessaire pour la cultiver. Le capital fixe et même le capital de circulation appartiennent presque ioujours au propriétaire.

Ce mode de faire valoir indique déjà une amélioration dans le mode de culture, si on le compare aux moyens qui étaient en usage avant son adoption, et surtout à la corvée qui a

rope, et qui subsiste encore dans les contrées à l’est du Rhin et en Russie. En effet, le métayer est libre; il n’est pas forcé de se courber sous le despotisme capricieux d’un maître; et son industrie est encouragée par la perspective d'augmenter sa part dans les produits en augmentant la fertilité du sol. C’est en Italie, en Savoie, en France et en Espagne, que ce système est le plus commun , et c’est aussi dans ces contrées où l’on peut mieux l’étudier.

En France, avant la révolution , les quatre seplièmes au moins du terriloire élaient cultivés en métairies ; et même aujourd’hui malgré lagrandedivision des propriétés, on calcule dus le métayage enveloppe encore la moitié

u sol arable de la France. L'Italie, depuis les Alpes jusqu’en Calabre, est couverte de celte classe de cultivateurs.

Cependantcemode decultureoffredegrands inconvéniens. L’avarice aveugle des propriétaires les engage trop souvent à faire peser toutes les charges sur le métayer, et à imaginer mille voies’ pour diminuer ses profils ; à peine lui laissent-ils les moyens de subsister! Ils lui ravissent jusqu’à l'espérance de Jouvoir améliorer sa condition par l'exercice intelligent de son industrie. Une espèce d’antagonisme fatal aux intérêts des deux parlies, s'établit ainsi entre le métayer et le propriétaire. Le premier résiste aux conseils d’un maitre dont il se défie, et de son côté, le propriétaire n’ose pas confier aux mains d’un métayer opiniätre et ignorant de nouveaux moyens de production. D'ailleurs, le métayer redoute toujours les innovations parce qu’il vit d’après un système éprouvé qui lui est familier, et qu'il sent qu’une expérience malheureuse pourrait le réduire à la misère. De son côté, le propriétaire n’éprouve pas moins de répugnance à faire de nouvelles avances, lorsqu'il aperçoit que les capitaux qu’il doit avancer seul profiteront en définitive par moi- . tié à son métayer. Il est donc difficile, comme le pense Arrnur-Younc, d'introduire des améliorations notables partout où subsiste ce mode imparfait de faire valoir.

La triste peinture de l’état de misère dans lequel ce système a plongé plusieurs de nos départemens que l’on peut considérer comme possédant les sols les plus fertiles du royaume, où les domaines ruraux les plus étendus ne produisent presque rien pour les propriétaires, et sont, sous le rapport vénal, infiniment au-dessous des domaines situés dans des sols plus ingrats , mais dans des cantons où un autresystèmedeculture a prévalu, estla preuve la plus convaincante de l’imperfection de ce système. Les difficultés qu’on éprouve pour passer de ce système vicieux à un meilleur mode de faire valoir, sont signalés avec force par M. de DomBasce, dans un excellent article qw’il a inséré dans les Annales de Roville 4° livraison, p. 301 et suiv. Les moyens d’y parvenir et qui résultent d’un concours d’efforts tant de la part des propriétaires ruraux que de celle du gouvernement , seraient difficiles à résumer ici; ils résuiteront de l’application de tous les principes économiques et d'administration privée que nous indiquons dans le cours de cet ouvrage.

long-temps régné sur tout le nord de l'Eu- !