LIV. VIi

C’est surtout aux progrès de l'intelligence dans nos campagnes, que nous devrons ces améliorations, Le propriétaire ne doit Jamais

| perdre de vue que sa fortune dépend du suc-

cès de ses fermiers, et qu’il est en conséquence intéressé à leur accorder toutes les facilités nécessaires. Il ne devra pas hésiter à se conformer aux usages du pays et à les favoriser méme lorsqu'ils seront fondés sur une utilité positive.

Quelques-uns de ces usages sont assez curicux : dans la Flandre orientale, par exemple, les baux sont ordinairement de 6 ou 9 ans.

et c’est le fermier qui fournit tout le matériel. Mais il est rare que le propriétaire exige impérieusement ses fermages aux époques stipuiées dans le bail ; souvent même il attend 2 ans sans réclamer son paiement. Ce délai est nécessaire, parce que les petits fermiers dont le pays esl couvert ne trouvent dans une récolte moyenne que les moyens de faire vivre leur famille, tandis qu'une bonne récolte leur fournit les moyens d’acquitter plusieurs années de fermage. Rien n’est plus admirable que l'harmonie qui règne dans ce pays entre les propriétaires et les fermiers. Là personne ne songe aux changemens, on cite même beaucoup de fermes qui, depuis des siècles sont ammodiées par les mêmes f2milles qui se considèrent comme copropriétaires dë sol qu’elles cultivent (Scmwerz, agricul. de la Belgique).

Au surplus, le métayage doit être considéré comme une espèce de bail à ferme, sous condition d’un partage de fruits. Tout ce que nous dirons par la suite des baux à fermes s'applique au bail fait au colon partiaire, sauf la différence de la tenue et sauf aussi les différences légales que nous avons signalées dans la partie législative.

SECTION IT. — Des diverses espèces de baux.

On distingue diverses espèces de baux : les principaux et les plus usités sont le bail à ferme et le bail à cheptel. Les autres sont le bail emphitéotique, le bail à culture perpétuelle où à locaterie perpétuelle, le bail à domaine congéable, et enfin le bail à vie.

Nous ne parlerons que très succinctement de ces dernières espèces de baux qui appartiennent à noire ancienne législation, mais dont ilest néanmoins important de connaître le caractère, puisque la plupart d’entre eux sont encore en usage en France.

$ Ler. — Du bail à ferme.

On appelle bail à ferme, le louage des hérilages ruraux; ce contrat conserve la même dénomination, soit quele preneur cultivesous la condition de payer une certaine rente en argent, soit qu’il cultive sous la condition

| d’un partage de fruits avec le bailleur.

La quantité de terres arables ayant, au moins dans les pays habités par une population nombreuse, riche, active et industrieuse, des limites déterminées, tandis que le nombre des cultivateurs et la masse des capitaux n’en ont point qu’on puisse assigner, il en résulte que les propriétaires terriens exercent une espèce de monopole envers les fermiers, car

la demande de ce qu’ils possèdent, c’est-à-dire le terrain, peut s'étendre sans cesse et établir ainsi entre les fermiers une concurrence qui en rehausse le prix, tandis que le droit que les cultivateurs ont besoin d’acheter, à savoir l'exploitation du sol, ne s’étend que jusqu’à un certain point. Dès lors le marché qui se conclut entre le propriétaire et le fermier est toujours aussi avantageux qu'il peut l'être pour le premier; et s’il y avait un terrain dont le fermier, après l’acquittement de son fermage, tirât plus que l'intérêt de son capital et le salaire de ses peines, ce terrain trouverait nécessairement un enchérisseur au moment où cesseraient les droits de Jjouissance du fermier exploitant; il suit de là que le propriétaire profite seul de toutes les circonsiances favorables à l'exploitation des terres. L'ouverture d’un canal, d’un chemin, les progrès de la population et de l’aisance d’un canton, les perfectionnemens dans les méthodes de culture; peuvent donc être utiles, pendant un espace de temps limité, aux fermiers ; mais ils tournent toujours en définitive, d'une manière permanente, au profit du propriétaire du sol. Par la même raison, c’est toujours sur le pro-

riétaire que retombent en dernier résultat es circonstances désastreuses. Quand le profit que rend la terre ne suffit pas pour payer le fermage, le fermier y sacrifie nécessairement une partie de ses capitaux et de son industrie; mais bientôt il se ruine et est forcé d’abandonuer la culture si le propriétaire ne consent pas à lui faire des remises.

Le propriétaire est donc plus que le fermier intéressé aux améliorations, quelles qu’elles soient, qui surviennent dans le pays en générai et dans le canton en particulier, car elles tendent toutes à l’augmentation du prix des baux. Ainsi les propriétaires qui passent mollement leur vie dans une ville ou dans une maison de plaisance, touchant avec nonchalance l’argent que leur apportent leurs fermiers, sans s'occuper des sources de la prospérité publique et sans vouloir y contribuer, ceux qui ne s'inquiètent en rien des progrès de l'art agricole, qui ne provoquent, qui ne secondent aucune de ces grandes entreprises d'irrigation et de canaux, de ponts, de routes et de fabriques, qui doivent accroitre la production et la population des cantons où ils ont des terres, suivent une routine plus honteuse encore et plus contraire à leurs vrais intérêts, que celle à laquelle ils reprochent aux habitans des campagnes d’être si fortement attachés. Lorsque l’agriculteur s'enrichit. La rente du propriétaire s'augmente bientôt et la prospérité agricole amène celle de toutes les autres branches de l’industrie nationale. Leur intérêt, comme citoyens et comme propriétaires, fait donc un devoir aux possesseurs du sol de n’imposer à la classe qui le cultive que des conditions raisonnables qui leur permetteut de tirer un profit légitime de leurs pénibles travaux.

1° Du contrat de bail à ferme en général.

Le baï: à ferme estun contrat agricole par lequei l’une des parties livre à l’autre La jouissance paisible d'un fonds de terre, sous lacondition que celui-ci luien paiera une rente annuelle et qu'il

LOCATION DES DOMAINES RURAUX

emploiera ses capitaux, son habileté et son industrie à cultiver les terres en bou père de famille. Il est de l'intérêt du propriétaire que le fermier trouve toute sécurilé dans la jouissauce des droits qui lui sont ainsi conférés. afin qu’il puisse se livrer avec ardeur et confiance à l'exploitation du domaine et se mettre ainsi en état de remplir ses engagemens. De son côté le propriétaire a le droit d’exiger toutes les sécurités possibles et compatibles avec la nature du contrat et la position du fermier. Nous nous proposons en conséquence d'examiner successivement 1° le mode de formation du bail et: les précautions à prendre avant de le passer; 2° l’époque d'entrée en jouissance; 3° l'inventaire et état de lieux : 4° la durée des baux; 5° les précautions à

rendre lorsqu'on fait un bail; 6° la forme du

ail; 7° les conditions du bail, prix et charges; 8° les cautions et hypothèques à exiger; 9° les assurances de toutes espèces; 10° les sousbaux; 11° les remises à faire pour pertes de fruits ; 12° les précautions qu’on doit observer à la fin de la jouissance; 13° enfin les réparations et remises de lieux.

2° Formation du bail et précautions à prendre avant de le passer.

Lorsqu'on a l'intention de passer un bail la première règle qu’on doit suivre, c’est de tàcher, si celaest possible, que les conditions du nouveau bail soient arrêtées deux ans ou 18 mois avant l'expiration du bail courant; cette précaution est toujours utile, soit qu’un nouveau fermier succède à l’ancien, soit que celui-ci continue à cultiver la ferme. Une autre règle à observer, c’est que le fermier en possession doit, à conditions égales. avoir La préférence, à moins que sa conduite m’ait été très répréhensible; son exploitation marcheraainsi plus régulièrement et lui procurera des profits supérieurs à ceux que pourrait obtenir le nouveau fermier. De son côté le propriétaire profitera aussi de cet arrangement, car le fermier ne peut plus dès lors être tenté de détériorer les terres par des récoltes épuisantes pendant les dernières années qui précèdent l'expiration de son bail. Si le propriétaire ne peut s'arranger avec l’ancien fermier aux conditions qu’il offre, la meilleure marche à suivre est de faire faire une estimation de la ferme par un des cultivateurs les plus intelligens et les plus expérimentés du canton, puis d'offrir bail pour 20 années ou tout autre période de temps, moyennant la somme fixée par l’estimation, d’abord au fermier actuel, et s’il ne peut tomber d’accord avec lui, à celui qui acceptera ces conditions, qui offrira de faire le plus d'améliorations sur l'héritage et qui consentira aux stipulations propres à le laisser en meilleur état à la fin du bail.

Lorsqu'on est forcé deprendre un nouveau fermier il faut, dit M. de GASPARIN, Commencer par rédiger uncahier de charges ou projet debail, qui contient toutes les nouvelles conditions que l’on veut obtenir, en laissant en blanc les prix divers dont on se réserve de convenir lors de la négociation; on envoie une copie de ce projet au notaire en qui l’on a confiance, et on pose des affiches qui annoncent le domicile du notaire, du propriétaire, la situation de la

propriéle, sa contenance, sa composition et l’époque où doit commencer le nouveau baïl.

Ces affiches doivent être placardées dans toutes les communes du canton et dans les villes principales du département et dans ioutes les éludes des notaires des environs; on en fait insérer l’annonce à plusieurs reprises dans les feuilles locales les plus répandues. On entre alors en pourparler avec les divers amateurs, on cède sur les circonstances accessoires eton maintient soigneusement

toutes celles qui sont la base du système que | l’on adopte, a moins que les observations qu'ils

ne manquent pas de faire ne soient assez im-

portantes pour conduire à modifier le système |

lui-même, On prend note de ces différentes offres, de ces observations, des prix débattus, et l’on se prononce enfin pour celui qui offre les avantages combinés les plus grands.

C’est de.cette manière que les intérêts du fermier, ceux du propriétaire et de sa famille, ainsi que ceux du public, seront tous également ménagés.

30 De l’époque d'entrée en jouissance.

L'époque naturelle où doit finir le bail est celle où toutes les semailles, dont le fermier

doit percevoir les fruits après sa sortie, sont |

complètement achevées et où les travaux du nouveau fermier ne sont pas encore commencés.

Dans les pays ou règnel’assolement triennal, cette époque se rencontre immédiatement après la semaille du blé de printemps, s’il est d'usage que le fermier sortant jouisse de cette récolte, c’est-à-dire vers la fn de mars dans le nord de la France et au commencement de mars au centre. Mais si le fermier sortant ne sème pas le blé de mars à son profit, l’époque naturelle est celle où il a fini les semailles d'automne, comme dans le pays où l’assolement est biennal, c’est-à-dire du 1‘ au 30 novembre selon le pays. Dans le courant de l’hiver le fermier a le temps de se livrer au cure-

ment des fossés, aux cultures profondes qui |

doivent préparer ses semis de fourrages, et à tous les travaux qui annoncent un nouvel or-

dre de choses ; au lieu que s’il n'entre qu’au | printemps, il ne peut plus, pour cette année, |

quesuivre laroutine tracée, ou c’est une année perdue pour l'amélioration. Ce sujet est de la plus haute importance ; car si l’époque d’entrée en jouissance est maladroitement calculée le fermier peut se trouver, pendant la remière année de son bail et même pendant es 18 premiers mois, dans une position très

défavorable. IL est alors à craindre que le dé-

couragement ne s'empare de lui et ne vienne éteindre toute son énergie. Nous allons donc chercher, par l'application de quelques principes, à remédier à cet inconvénient.

Dans les fermes composées principalement de pâturages de montagnes , le fermier doit désirer d’entrer en jouissance à une époque où il peut acheter des bestiaux aux conditions les plus avantageuses, c’est-à-dire immédiatement avant l’ouverture des pâturages.

Dans les herbages humides, l'époque la plus favorable est avant le commencement de Ja saison des pluies; parce que c’est le seul moyen d’empècher le fermier sortant de cau-