LIV. VI

ser un dommage considérable aux terres par le piétinemert des bestiaux. C’est aussi le moment le plus favorable au nouveau fermier, non-seulement pour acheter des bestiaux, mais aussi pour exécuter divers travaux nécessaires à la préparation des pâturages pour l'été suivant. Un fermier ne peut même tirer un parti avantageux des pâturages pendant l'été, s’il n’en a pas joui l’hiver précédent.

Pour les terres arables , l'époque la plus conforme aux intérêts des deux parties, est celle où le fermier sortant a recueilli toutes ses récoltes et les a mises à l’abri de tous les risques. C’est aussi l'instant où la présence et les attelages du fermier entrant sont le plus nécessaires pour faire ses ensemencemens d'automne et pour préparer les terres pour les semailles du printemps, et où il peut, en général, acheter à des prix raisonnables tous les approvisionnemens dont il a besoin.

En Ecosse on comprend en général fort bien tout ce qui a rapport aux conventions de cette espèce; l’époque ordinaire, fixée pour l'entrée en jouissance des terres en jachères et des pâturages permanens, est la Pentecôte. Le fermier sortant reste en possession des terres labourées jusqu'à l'enlèvement de la récolte. Dans le nord de l'Angleterre on adopte la même époque ou bien le 1er mai; dans le midi, où l’on s'occupe beaucoup de l'élève des bestiaux , l’époque généralement choisie est la Saint-Michel (29 septembre) ou la Chandeleur (1er février). Dans les pays où prévaut le système des jachères, l’époque de la Pentecôte est la plus convenable, car le succès de la récolte à venir dépenden grande partie de la manière dont la préparation des terres aura été faite. Le fermier sortant, n'ayant d'autre intérêt que de rentrer dans ses déboursés, peut ne pas y mettre tous les soins convenables ; il est donc essentiel que le fermier entrant soit en possession des terres en jachères assez à temps pour les préparer lui-même. Ilne peut alors faire tort à son devancier ; mais il n’en serait pas de même s’il entrait en jouissance des pâturages; il pourrait alors mettre le fermier sortant dans la nécessité de se défaire de son bétail dans un moment défavorable.

Dans les districts où le sol est léger et où, par Gb pe la facilité de semeren prairies dispense de mettre régulièrement une partie des terres en jachères, l’époque de la Saint- Michel offre l'avantage d'établir une démarcation bien tranchée entre les intérêts du fermier entrant et ceux du fermier sortant, qui, en général, sont assez mal intentionnés l’un à l'égard de l’autre. Cette délimitation s’opère encore mieux depuis qu'on a adopté l’usage d’acheter la récolte par évaluation. Dans ce cas, le fermier acheteur a des facilités pour le paiement en donnant des garanties; si les fermiers ne peuvent s'entendre à cet égard, le fermier sortant conserve la disposition des granges joe mois de mai suivant.

Dans les pays de pâturages , l’époque de la Chandeleur est évidemment préférable, mais on ne pourrait l’adopter sans des inconvéniens graves pour les terres de labours; ainsi chacune de ces époques a ses avantages et ses inconvéniens. Le fermier doit prendre son parti là-dessus, car il est rare qu’il soit maître de choisir le moment de la prise de possession,

car. 3%, puisque cela dépend en général de l’époque où le bail de son prédécesseur vient à expirer. Les exemples qe nous avons offerts sont tirés des usages de l’'Ecosse et de l’Angleterre; ils pourraient s'appliquer au nord de la France. Quant aux autres parties de notre territoire, il faudrait nécessairement avoir égard au climat , à la culture et aux autres circonstances locales, pour déterminerles époques d’entrée en jouissance les plus avantageuses au fermier entrant et au fermier sortant. 4

Il serait fort à désirer que cet objet fût exa-

miné avec tout le soin qu'il mérite et que des |

règles générales fussent posées par les propriétaires les plus influens de chaque arrondissement, pour déterminer le commencement ei la fin des baux, suivant le climat, le mode de culture et les autres circonstances locales. Ces règles deviendraient bientôt la coutume du pays, et au besoin la loi pourrait les

rendre obligatoires au grand avantage des

propriétaires et des fermiers.

Quant aux arrangemens généraux qui se rap- |

portent à l’entrée en jouissance, ils peuvent se

résumer comme il suit : l’entrée en jouissance |

du nouveau fermier doit être entière et non par!ielle, le système contraire entrainant toujours de graves inconvéniens. Il fait naître des querelles sans cesse renaissantes entre le fermier qui sort et celui qui lui succède, au grand détriment des 2 parties.

La loi française (art. 1777 du Code civil) oblige le fermier sortant à laisser à celui qui lui succède les logemens convenables et autres facilités nécessaires pour les travaux de l’année suivante.

L’intention est bonne, mais son exécution est incomplète et peut donner lieu à de grands abus ; car il est rare d’avoir dans une ferme des bâtimens suffisans pour loger une double population de bestiaux et d’ouvriers; il est donc nécessaire de compléter les dispositions de la loi par des conventions additionnelles. Ainsi, sile bail finit en novembre, on stipulera que le fermier sera tenu de loger en hiver un nombre d'ouvriers et de bêtes de trait pour travailler aux raies d’écoulement ; au printemps , tel autre nombre pour les travaux de mars et les sarclages; et enfin en été, l’attirail nécessaire pour enlever les récoltes. Si le bail finit en mars, il faut stipuler que le fermicr sortant laissera jouir celui qui le remplacera, des terres et chaumes immédiatement après la récolte, pour pouvoir: y faire des cultures convenables à l’établissement de ses fourrages et pour le semis de ses mars, sans préjudice du parcours des troupeaux jusqu'au moment où la terre sera couverte.

Il est bon aussi d'établir par une clause expresse que le fermier entrant aura le droit de semer sur les mars du fermier sortant, ou sur les blés d'hiver, si l’on ne fait pas de mars dans le pays, une quantité déterminée de graines de trèfle, de sainfoin et d’autres fourrages, et que pour tous ces travaux le premier sera tenu de fournir logement à un nombre déterminé d’hommes et de bêtes de travail.

On peut aussi fixer d'avance les parties de logement qui composeront celte jouissance momentanée. Il serait à désirer que la loi ou les süpulations du contrat de bail autorisassent

LOCATION DES DOMAINES RURAUX

également le nouveau fermier à retenir sur le pied de l'estimation, faite de gré à gré ou par des experts choisis par les parties, la portion de récolie dont il peut avoir besoin. De même, au lieu d'obliger, suivant les dispositions du même Code, le fermier entrant à laisser à celui qui sort les iogemens convenables pour les récoltes restant à faire et autres facilités pour la consommation des fourrages, il vaudrait mieux que le fermier sortant fût indemnisé de ses frais de labours et remboursé pour les produits confiés à la terre, sur le pied de leur estimation, d’après leur état à la fin du bail. Au surplus, le même article déclarant qu’on doit se conformer à l’usage des lieux, les propriétaires sont toujours libres d’établir les usages qu’ils jugent utiles en en faisant une des clauses des baux qu'ils consentent et à modifier ainsi les dispositions de la loi.

L'expérience ne peut également qu’approuver ion que l’article 1778 du Code civil impose au fermier sortant de laisser les pailles et engrais de l’année, s’il les a reçus lors de son entrée en jouissance, en accordant même au propriétaire le droit de les retenir

sur le pied de l’estimation, lors même que le

fermier qui sort ne les aurait pas reçus à l’époque de son entrée en jouissance.

En Ecosse, la paille et le fumier sont également considérés comme tenant au sol, par conséquent ils appartiennent sans indemnité au fermier entrant. Cet usage qui existe aussi dans plusieurs comtés de l'Angleterre parait, au 1 abord, également avantageux aux 2 parties; cela est vrai quant à la paille; le fermier entrant y trouve un bénéfice et le sortant n’y perd rien, puisqu'à son entrée il a joui de la même faveur. Il n’en est pas de même pour le fumier; le fermier sortant n'a pas d’intérêt à diminuer la quantité de paille, puisque le grain y est adhérent, mais il n’est pas intéressé à conserver le fumier. Or,comme l’engrais est d’une grande importance, il vaut mieux en trouver une quantité considérable en bon état, à un prix raisonnable, que d'’avoir pour rien les balayures des cours et étables. La meilleure méthode serait donc de stipuler dans les baux que le fumier serait laissé au fermier entrant à prix débattu.

Enfin, comme le fermier sortant ne profite pas de la paille qui reste à son successeur, il arrive le plus souvent qu’il fait couper les blés de la dernière récolte très haut, ce qui lui procure quelque réduction sur le prix du faucillage, mais ce qui aussi diminue beaucoup la quantité de paille, au grand détriment de la ferme; c’est un abus dout il est. luimème victime dans la nouvelle ferme qu'il va occuper. L’intérèt commun du fermier et celui de la propriété exigerait donc que les propriétaires s’accordassent pour le faire cesser ; ce quidépend de chacun d'eux, en stipulant dans

‘le bail à ferme la hauteur à laquelle seront

faucillés les blés de la dernière récolte et en fixant une indemnité pour chaque pouce de hauteur dont le chaume dépasserait ce qui est convenu. Si les gerbes ont 1 mètre de hauteur et que l’hectalitre de grain produise 300 livres de paille, il en résultera pour chaque centimètre un poids de 3 livres. C’est donc sur cette évaluation et sur le prix moyen de la paille que l'on fixera la valeur de l'indemnité

par chaque centimètre dont le chaume sera plus élevé que ce qui est convenu.

4° De l'inventaire et état de lieux.

Les 1“ mesures qui doivent être prises par le propriétaire et par le fermier, aussitôt après la passation du bail, c’est de faire dresser un inventaire exact de tous les objets qui garnissent la ferme et qui en dépendent, comme aussi de faire dresser ou vérifier s’il existe déjà, par un ou plusieurs architectes vérificateurs, l’état des lieux et bâtimens de la ferme.

Le fermier, plus encore que le propriétaire, est intéressé à faire soigneusement vérifier et constater l’état des lieux; car, aux termes de l'article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d'état de lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels; et comme l’ar- Ucle: 605 du Code civil, ainsi que l’équité, mettent à la charge de celui qui jouit même les grosses réparations, lorsqu'elles ont été occasionnées par le défaut des réparations d'entretien à sa charge depuis son entrée en jouissance, on aperçoit de suite combien le fermier pourrait éprouver de préjudice s’il ne faisait pas dresser ou vérifier régulièrement l’état des lieux. L'article 1731 réserve, il est vrai, au fermier la preuve contraire, mais on sent combien cette preuve doit être difficile à faire admettre lorsqu'il n'existe pas d’état de lieux, que le propriétaire prétend qu'ils ont été livrés en bon état, et invoque la presomption légale qui résulte de l’article 1791:

Lorsqu'il a été dressé un état de lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la ferme telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (voy. Législation rurale, bail à ferme, page 258 et suiv. ).

5° De la durée des baux.

Ce sujet est de la plus haute importance, car tant qu'un fermier n'aura pas la certitude de profiter des améliorations qu’il pourra introduire, il n’en fera aucune. Le plus mauvais mode de fermage est sans contredit celui où le fermier reste soumis à la volonté arbitraire du propriétaire, et on calcule qu’on n'obtient d’une terre louée de cette manière précaire que la moitié environ du prix qui en serait offert avec un bail de 20 années.

Les baux peuvent étre classés en baux de courte durée; ce sont ceux de 3, 6 ou 9 années ; en baux de durée moyenne, ce sont ceux de 15,18 où 21 années ; et en baux de longue durée, ce sont ceux de 25, 30, 50 ou même 99 années.

Les baux de courte durée valent mieux que le louage soumis au seul caprice du propriétaire, pourvu toutefois qu’ils soientassez longs pour que le preneur puisse recueillir tous les fruits de l'héritage affermé. Un bail à court terme offre moins d’inconvéniens dans les pays où les terres sont généralement bonnes et bien cultivées; mais avec des baux de cette espèce l’agriculture ne saurait se perfectionper, car le fermier n’a ancun intérêt à faire

LIV, VIf:

des améliorations ni même à tenter un assolement avantageux. Un homme qui possède un capital considérable et qui veut l’employer sur une ferme étendue a le droit d'y chercher le bien-être, la sûreté et l’indépendance de lui et de sa famille. S’il ne trouvait pas ces avantages dans la carrière agricole, il renoncerait certainement à cette profession et chercherait à utiliser ses capitaux et sa capacité dans quelques autres branches d'industrie. Les baux de longue durée sont donc une des conditions les plus essentielles aux intérêts agricoles de tous les pays.

Les baux de 20 années environ sont ceux dont la durée est généralement préférable. Avec la sécurité qu'offre un pareil baïl, le fermier peut payer un prix plus élevé, faire des dépenses en améliorations avec la certitude d’en recueillir les bénéfices. Du reste, c’est une bonne habitude dans ces sortes de baux de constater à la fin de chaque période les amcliorations qui ont été exécutées et de signaler celles qui pourraient encore avoir lieu. On à reconnu aussi que le nombre exact d'années doit dépendre dela rotation qu’on a adoptée, attendu que le fermier doit jouir au moins des rotations complètes. Si la ferme est presque dans l’état de nature et qu’elle exige des ciôtures, des amendemens, des desséchemens, un bail de 25 ans peut être suffisant; mais il faut le porter à 30 ans au moins si le fermier est obligé de dépenser des sommes considérables pour la construction ou la réparation des bâtimens de la ferme et de ses dépendances. Enfin, en certains cas, l’on a vu en Angleterre des propriétaires accorder des baux de 50 et 60 ans pour des terres incultes qui devaient être défrichées, et ce moyen a provoqué des améliorations importantes.

Ces baux peuvent devenir très avantageux, même pour les familles qui les consentent, lorsqu'on a soin de stipuler une augmentation progressive du fermage à chaque période de 10 ou 12 ans. La sécurité d’un long bail encourage les améliorations du fermier en même temps que l’élévation modérée et successive du fermage est un stimulant pour son indusrie:

On pense en général qu’un bail à long terme n’est pas aussi nécessaire pour les fermes de püturages, parce qu’elles exigent moins de dépenses et de travail que celles formées de terres arables. Maïs même dans ce cas, il vaut mieux accorder un bail d’une durée modérée, de 15 ou 18 années, par exemple, avec stipulation que le prix augmentera à certaines périodes, cette stipulation dispensant le fermier de changer souvent de place et quelquefois même de changer ses bestiaux, circonstances qui nuisent essentiellement à ses intérêts.

Dans les fermes arables qui sont déjà très améliorées, on a prétendu que les longs baux n'étaient pas nécessaires, parce qu’elles exigent moins de dépenses et de travail pour leur exploitation, et l’on ji que dans le cours de 10 ou 12 années le fermier peut trouver un dédommagement suffisant de ses travaux et un ample profit pour les capitaux qu’il a avancés. Cependant, comme on doit s'attendre à ce que les terres ne recevront, dans les 3 dernières années du bail, ni marnages ni autres amendemens permanens, et qu'aucune autre

depense ne sera faite par le fermier dans cette deraière époque de sa jouissance, il est clair qu'une pareille ferme, qui changera de main tous les 10 ou 12 ans, se détériorera au lieu de s'améliorer. Cependant en France, pour les terres les plus médiocres et même pour les plus mauvaises, l’usage presque général est de ne pas faire de baux qui excèdent 9 années. Un propriétaire ne veut pas se dessaisir ; c'est l'étrange expression dont il se sert; il considère un bail plus long comme une aliénation de la propriété utile de son domaine.

Ce funeste préjugé, malheureusement encouragé par notre loi civiles qui ne permet pas au mari administrateur des biens de sa femme, aux tuteurs des mineurs et interdits et autres administrateurs de faire des baux qui excèdent 9 années pour les biens dont la gestion leur est confiée, tend à rendre stationnaire notre agriculture Un bail qui n’a qu’une durée aussi limitée a le double inconvénient de former obstacle à l’amélioration des fermes et de ne pouvoir rendre qu’un fermage peu considérable. En somme, l'expérience a démontré pleinement que les baux à court terme, ainsi que ceux dont la durée est incertaine, sont contraires aux intérêts des propriétaires et des fermiers, et qu'ainsi une période de 19 à 21 ans est le terme le plus avantageux pour toutes les parlies, puisqu'il assure au propriétaire l'amélioration progressive de ses terres et une augmentation périodique de ses reveaus, tandis qu'il stimule l’industrie du fermier par la certitude qu’il lui offre de recueillir les fruits de ses travaux, de son habileté et de ses capitaux. Si le bon sens des propriétaires ne parvient pas à secouer le joug des pRRUsrs qui s'opposent encore aux longs

aux, on ne peut calculer le préjudice qui en résultera, non - seulement pour leur intérêt spécial, mais encore pour l’agriculture du royaume; car, non-seuiement ce funeste système formera un obstacle puissant à toute amélioration dans notre agriculture, mais il est même à craindre que notre sol n’éprouve

une détérioration graduelle qui à la longue fi- |

nirait par plonger la population dans la misère |

et l’abrutissement.

Enfin si l’on ne peut vaincre en France l’antipathie trop forte que l’on éprouve pour les longs baux, les propriétaires devraient au moins être assez amis de leurs intérêts et de leur pays pour introduire dans tous leurs baux la clause dite de lord Kames, du nom du propriétaire anglais qui le premier l’a mise en usage (1). Par cette clause excellente pour toute espèce de baux, mais surtout pour ceux de courte durée, le propriétaire s’engage à payer au fermier, à la fin de sa jouissance, dix fois l'augmentation de fermage que celuici propose, dans le cas où le propriétaire ne voudrait pas renouveler le bail avec l’augmentation proposée. Ainsi supposons que le fermier, à la fin de son bail, propose à son propriétaire de lui payer une rente de 6,000 fr. au lieu de5,000 qu’il lui payait auparavant; si le propriétaire accepte, le baïl est renouvelé à ces conditions ; mais si le propriétaire n’accepte pas et qu’il veuille reprendre sa ferme ou la louer à un autre, il sera obligé de payer au

(1) Voyez ci après, pag. 575.

Te DE LA LOCATION DES DOMAINES RURAUX. 365

fermier sortant une somme de 10,000 fr. Pour les baux de neuf années on pourrait peut-être fixer un multiplicateur moins élevé.

Au moyen de cette convention un fermier, même avec un bail de 9 ans, ne peut craindre d'entreprendre des opérations coûteuses, d’effectuer des améliorations importantes, car il sait qu'à la fin de son bail, si le propriétaire ne le laisse pas jouir du fruit de son travail et de ses dépenses, il sera obligé de lui donner une compensation. On n’a pas à craindre que le fermier, dans l'espoir d’obtenir une forte somme à sa sortie, ne propose une augmentation trop considérable, car le propriétaire, à moins de circonstances particulières, ne manquerait pas de le prendre au mot, et le fermier serait forcé de payer, pendant toute la durée de son nouveau bail, un fermage trop élevé et hors de proportion avec les améliorations qu'il aurait faites, de sorte que cette clause a le rare mérite de concilier les intérêts si souvent opposés du propriétaire et du fermier.

Les fermiers, au lieu de se considérer pour ainsi direcomme en pays ennemi, cultiveraient leurs fermes en véritables propriétaires ; le sol s’améliorerait d'année en année etles revenus des propriétaires croitraient en proportion.

Il ne faudrait pas cependant conclure de tout ce que nous avons dit qu’il faut touiours et indistinctement donner ses terres à ferme. On ne doit faire bail que là où la terre est d’une étendue suffisante et en état d’être cultivée avec fruit; et là surtout où l’on peut trouver des fermiers assez habiles, assez industrieux et assez riches pour pouvoir diriger les cultures avec avantage. Les améliorations d’une propriété, loin d’être activées, sont au contraire retardées lorsque des baux sont accordés maladroitement et à contre-temps à des fermiers ignorans et nécessiteux qui ne méritent -pas la confiance du propriétaire ; mais surtout on ne doit jamais passer bail sans prendre les précautions nécessaires pour prévenir l’épuisement des terres et la dévastation de la propriété.

6° De La tacite reconduction.

On appelle ainsi la continuation de la jouissance d’une ferme, lorsque le terme du bail étant arrivé le fermier est laissé en possession et continue à jouir avec le consentement présumé du propriétaire aux conditions que portait le bail expiré.

La durée de ce bail tacite est alors censée faite, ainsi que nous l’avons dit dans la partie législative (voy. page 262), pour le temps nécessaire, afin que le fermier récolte tous les fruits de l'héritage affermé (C. c., 1774, combiné avec l’art. 1738) M. GasPaRiIN, dans son Guide du propriétaire de biens ruraux affermés, p. 343, pense que les fermiers qui se trouvent dans ce cas n’éprouvent pas cet état d'inquiétude qui est le propre de ceux qui ne tiennent leur ferme que d’une manière précaire, suivant le caprice du propriétaire. Il s’établit souvent, dit-il, des habitudes de confiance entre eux et les propriétaires qui finissent par dissiper tous les doutes, et bien souvent les familles qui ont occupé un domaine

de père en fils depuis de longues années, se fiant au caractère moral de ceux à qui il appartient, ne s’y regardent pas comme moins en sûreté que s'ils avaient un bail authentique; j'en ai vu même, ajoute-t-il, recevoir avec déplaisir l'offre d’un pareil acte; c’était pour eux limiter une possession qu’ils s'étaient accoutumés à regarder comme indéfinie.

On ne peut nier, continue-t-il, que dans tous ces cas la tacite reconduction ne soit un puissant stimulant pour engager le fermier à l’activitéet à une bonne conduite. Ainsi, quand un ordre d’assolement ou de travaux est bien établi et qu’on n’a exigé que sa continuation, la crainte d’un congé est sans doute très forte sur un fermier et l’engage à s’observer lui-même. Cependant, dit-il en terminant, on ne peut s’attendre àce que le fermier mette de grands capitaux en frais de culture pour l'avantage d’une propriété qui peut lui échapper à chaque instant. Je préfère donc généralement les baux qui ont un terme limité.

Quant à nous, nous croyons que cet état d'incertitude nuit au propriétaire aussi bien qu’au fermier, et que partout où l’agriculteur sentira la dignité de sa condition, il voudra pouvoir traiter d’égal à égal avec le propriétaire; il ne souffrira pas qu’on puisse le chasser comme un serviteur, et quelle que soit sa confiance dans son propriétaire actuel, il n'ira pas risquer ses capitaux et le sort futur de sa famille sur une ferme dont il pourra être dépouillé par les héritiers avides de l’homme le plus respectable. La tacite reconduction ayant d’ailleurs tous les inconvéniens des baux à courte échéance, il faut lui appliquer tout ce

ue nous avons dit dans le paragraphe précéent.

7° Précautions à prendre lorsqu'on fait un bail.

La nécessité de ces précautions est démontrée par d'innombrables exemples, et l’on s’expose, en les négligeant, à voir les fermiers abuser impunément des terres qui leur sont confiées. La ferme peut se trouver ainsi réduite à la moitié de sa valeur primitive, et la fertilité du sol ne peut alors être rappelée que par des moyens dispendieux , soit que le propriétaire prenne lui-même la direction de sa ferme pendant quelques années ou qu’il soit obligé d’en abaisser la rente et de la confier à des mains plus habiles, les résultats sont pour lui les mêmes.

Lorsqu’on veut passer un bail, il serait utile de faire examiner l'état de la ferme par un agriculteur expérimenté ou par un expert qui déterminerait quelles sont les améliorations, tels que desséchemens, clôtures , bâtimens, chemins, réparations, etc., qui sont nécessaires, et quelie est la portion qui doit être faite par le propriétaire et celle qu’on peut laisser à la charge du fermier. L’expert pourrait aussi dresser le plan d’un système de culture et déterminer quelles sont les terres médiocres où mauvaises qu’il faut améliorer, l’époque où ces opérations devront être commencées et la manière d’y procéder. Ces points étant une fois bien fixés, il faudrait exprimer distinctement dans le bail les obligations de chacune des parties, afin qu’elles ne puissent ies méconualtre.