NOUVELLE MAISON RUSTIQUE

vont passer , on voit que chez un grand peuple civilise l'agriculture se trouve mieux , relativement à son biit^ d'être exercée par des fermiers.

Dans un petit e'tat dont le territoire , la: population , les arts et les sciences , le commerce , sont circonscrits dans des bornes étroites, les propriétaires , cultivant euxmêmes leurs héritages, en obtiendroient plus de produits que ne feraient des fermiers ; ils jouiroicnt d'une subsistance plus aisée, et la population , qui , en tout pays , est en raison des moyens qu'on y a de subsister, seroit relativement plus grande.

Il n'en est pas de même pour une grande nation , où ceux qui ne cultivent pas la terre sont en plus grand nombre que les laboureurs : là il faut que la culture soit faite en grand, afin que de grands excédans de produit puissent suffire tant à la consommation nécessaire pour vivre , qu'aux besoins de superfluité ou d'habitude , qui sont tout à la fois l'effet et la cause de la prospérité d'un État y les fermes sont alors de véritables manufactures de blé , qui ne peuvent guère être exploitées que par la classe robuste , uniquement adonnée et exercée au labour. Ce sont ces grandes manufactures qui doivent fournir toutes les denrées de subsistances et de fabrications aux autres classes si multipliées des hommes occupés aux fonctions et aux professions nécessaires à l'état social, le gou- Yeroemeiît , l'administration des finances, la

J'ustice , la police, la guerre , la navigation , e commerce, les fabriques , les arts, les métiers , les lettres , les sciences , l'instruc tion publique, le culte religieux ', toutes choses qui donnent la vie et l'action au corps politique , sans lesquelles l'agriculture ne pourroit s'exercer , et n'eût même pas e'te' inventée , mais qui seroient inconciliables avec les rudes et continuels travaux de la terre. Sans doute il est à désirer que les propriétaires soient assez instruits des pliénomcnes de la végétation et des procédés agronomiques , pour pouvoir y prendre un intérêt éclairé , pour être en état de raisonner avec leurs fermiers , de donner des ordres à leur régisseur , sans s'exposer à leur risée ► Pour connoître les différens détails d'une exploitation rurale , et contracter pour l'état de labour l'estime qui est due à ce premier de tous les arts , il faut aussi que les savans et les naturalistes observent la nature sous ces mêmes rapports, et fassent des expériences multipliées , pour en déduire des principes généraux qu'ils publient , en les mettant à la portée de tout le monde , et dont les laboureurs sauront faire usage quand la suite du temps leur en aura prouvé l'utilité économique.

Il y a toujours, chez un grand peuple, beaucoup de gros propriétaires possédant , en différentes contrées , des domaines considérables , dans chacun desquels il y a souvent plusieurs fermes. Gela doit nécessaire-

ment arriver , et il est même bon que cela soit , non-seulement parce qu'il est naturel que de grands services rendus à l'Etat , ou des talens distingue's , ou des travaux iniportans , soient récompenses par la gratitude publique, et pa}és par la fortune ; mais aussi parce que , sans le superflu des hommes riches ^ il ne pourroit rien s'exe'cuter de ce qu'exigent l'agriculture^ le commerce, les arts , en délVichemens , desséchemens , ame'lioralions du sol , constructions d'édifices , ponts , digues , chaussées , usines de toute espèce, grandes plantations, etc. j la classe nombreuse de ceux qui vivent du travail de leurs mains ^ ou qui sont hors d'état de travailler, ne trouveroit ni salaire ni assistance, quand cependant sans eux rien ne pourroit aussi se faire de ce qu'on vient de dire; en sorte que , s'il est nécessaire qu'il y ait des hommes riches, il ne l'est pas moins qu'il s'en trouve beaucoup qui soient dépourvus de propriété, ou qui n'en aient pas une suffisante ; car il n'y a que l'urgente nécessité qui puisse porter les hommes à de pénibles travaux , et c'est à payer ces travaux que servent les revenus des riches. Salomon a dit : « Partout où un homme a beaucoup de re- « venus , il y a aussi beaucoup de gens que « ces revenus font vivre ; sans cela , que a lui en reviendra-t-il , si ce n'est qu'il voit « de ses yeux ses richesses ? »

Enfin il en coûtera beaucoup plus au propriétaire qu'à un fermier, pour faire valoir

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un domaine ; le produit d'une exploitation rurale se fonde essentiellemeut sur l'e'conomie constante appliquée à une infinité' de de'tails , dont aucun n'est à négliger ^ sur une exacte surveillance du travail des serviteurs du labour , sur la connoissance de ce travail, pour l'avoir fait souvent soi-même, sur l'activité et Fintelligence dans l'achat et la vente des denrées et des bestiaux j et cette économie minutieuse , peu convenal^le à un propriétaire aisé, cette exigence sévère du travail, ne se pardonnent, par les domestiques champêtres, qu'à un fermier dont le genre de vie s'éloigne peu du leur, et qu'ils savent avoir besoin d'être économe, parce qu'il a un fermage à payer j. en sorte que, quand c'est le propriétaire qui exploite , ils travaillent moins, et sont plus exigeans sur leur salaire et leur nourriture ; et , comme ce qui s'obtient à moindres frais est toujours plus abondant que ce qui coûte davantage a obtenir, on se lasse de dépenser plus en obtenant moins.

On voit que l'usage des baux à ferme , en même temps qu'il est avantageux aux propriétaires, doit tourner au profit de l'agriculture.

Comment les conventions du bail peuvent ou servir ou nuire a la bonne culture.

La raison dit que les produits de la terre doivent payer tout ce qui a été nécessaire

poiu" les obtenir , soit par la culture , si ce sont des fruits industriels, soit par les frais de garde et de conservation , si ce sont des fruits naturels. Il faut trois choses pour faire naître ou pour conserver des produits : le fonds de terre , un capital et de l'industrie. Si le propriétaire ne retiroit pas de son bienfonds le profit de l'argent qu'il lui en a coûte, ou à ses auteurs, pour l'aclicter ou pour le de'fricher , il ne pourroit ni se re'soudre à le cultiver, ni trouver à l'affermer; si lui ou un fermier ne retiroit pas, en le cultivant, l'intérêt du capital qu'il faut mettre à celte culture, soit en mobilier, soit en argent , aucun des deux ne la voudroit entreprendre 3 et sans le travail et l'industrie ce capital avancé seroit en pure perte, et le fonds d^ terre finiroit par devenir improductif.

Ce fonds consiste non pas seulement dans le sol, mais aussi dans les plantations qui y ont été faites , dans les batimens et clôtures qui s'j trouvent, servant à préserver la propriété, à loger le chef de l'exploitation, ses domestiques et ses bestiaux , à mettre à couvert les inslrumens de labour et à serrer les récoltes. Il faut joindre à la valeur de ces choses l'impôt que l'immeuble doit tous les ans au trésor public pour la protection de la propriété par le gouvernement. Ijsl part des produits qui appartient à cette première cause de la production s'appelle la rente de la terre, soit que le propriélaTC exploite par

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ses mains, soit qu'il l'afTerme, auquel cas cette rente est le fermage.

Le capital se compose des bestiaux, des iustrumens aratoires, du mobilier rural, des denrées , fourrages et autres approvisionne mens nécessaires pour la consommation, des semences, et du salaire des domestiques et journaliers , en attendant la première récolte. La part des produits qui doit revenir à cette deuxième cause , concourant à la production , représente l'intérêt annuel de toutes ces avances.

Et à l'égard, de l'industrie, la part qui lui revient aussi dans les produits doit payer d'abord le prix du temps et du travail que le fermier emploie chaque année à l'exploitation de la ferme, et ensuite le bénéfice qu'il est naturel qu'il trouve dans cette entreprise, lorsqu'il s'en acquitte avec les soins et l'intelligence qu'elle demande, afin qu'il puisse élever sa famille et se ménager des ressources pour sa vieillesse.

Pour que les fermiers se déterminassent à faire aux terres les améliorations dont elles seroient susceptibles, et qui en augmenteroient la fertilité, il faudroit que leur jouissance de la ferme eut une durée telle qu'ils fussent certains de recevoir dans le cours du bail le dédommagement et le bénéfice des dépenses qu'ils auroient faites pour cela ; il importeroit essentiellement à l'agriculture que les baux à ferme fussent plus longs que l'usase ne l'a établi en France. Le Gode

civil leur a bien donné plus de slabilité qu'ils n'en avoient. autrefois , eu statuant d'une part que le fermier peut sous-louer et mcnie céder son bail à un autre ;, si cette facilité ne lui a pas été interdite j et d'autre part, que si le bailleur vend sa ferme , l'acquéreur ne peut expulser le fermier qui a un bail autbentique , ou dont la date soit certaine , à moins que ce droit n'ait été réservé j)ar le bail ; en quoi la loi a mis le droit de bail, qui produit seulement une obligation personnelle de la part du bailleur , tant qu'il est propriétaire de la cliose , à l'égal du droit de propriété, qui est un droit réel et foncier, d'où dérive la propriété des fruits que produira le fonds de terre, après que î'acbeteur en sera devenu propriétaire. IMais cette loi ayant limité à neuf ans la durée des baux que font les tuteurs des biens de leurs pupilles , les maris de ceux de leurs femmes, tous les autres administrateurs des biens d'autrui et les usufruitiers, il n'y a que les propriétaires jouissant de la capacité requise pour contracter, qui puissent faire des baux plus longs, comme de dix-liuit , de vingt-sept ou de trente-six ans, et même plus, pourvu que ce ne soit pas pour un temps indéfini , auquel cas ce seroit une vente.

Cette longueur de baux suppose aussi que les propriétaires seront assez sûrs de la solvabilité , de l'intelligence et de la droiture du fermier, pour se résoudre à lui pro-

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longer ainsi la jouissance de leur bien; ou que, s'il manque à ses engagemens ,' " ils pourront re'silier le bail sans être oblige's d'avoir avec lui un procès.

La faculté' de ce'der le droit du bail, sans le consentement du proprie'laire , doit toujours être interdite au fermier : il en est de même de celle de sous-loucr, la confiance dans la capacité' et la bonne conduite, encore plus que dans la solvabilité' du fermier^, étant toujours ce qui de'termine les propriétaires sages; il ne doit pas dépendre de lui de leur donner, malgré eux, pour fermier, un homme à qui ils n'eussent pas voulu louer leur ferme.

L'ordre des trois soles est le sujet d'une condition qui se met presque toujours dans les baux de terres labourables. Elle se fonde sur l'usage où l'on a été long - temps , et qui subsiste encore dans un grand nombre de localités, de laisser reposer les terres après qu'elles ont rapporté une fois du blé , et l'année suivante d'autres grains. Cet usage, connu sous le nom de jachère, est devenu une nécessité dans les pays que l'on appelle de petite culture , parce que la culture y est très-divisée , et que, n'y ayant pas des fermiers, c'est-à-dire des laboureurs assez aisés pour payer un fermage, on y loue ses terres à des métayers , soit à moitié grains , en leur rendant les pailles, soit au tiers franc ^ en ne faisant point cette réserve.

Mais dans les pays de grandes cultures, ou l'on ne manque pas de fermiers aisés , in-

stiUits et laborieux y ce serolt une erreur que de les assujétir })ar le bail à celte pratique des trois soles dans une des jaclièresj on doit bien empêcher qu'ils n'épuisent les terres en les for-cullivant à ,1a tin de leur jouissance, comme quelques-uns en seroicnt tentés , parce qu'il faut qu'après le bail le fermier entrant les trouve au moins telles que 1 autre les a reçues^ afin qu'il puisse en donner au propriétaire le fermage naturel. On peut aussi convenir par le bail d'un cours de moisson, tel que l'expérience a fait connoître , dans le pays , que le sol le comporte ■ou le demande ; mais il faut laisser à son fermier la liberté de cultiver comme il le jugera convenable et possible j de mettre, s'il veut, en culture des céréales plutôt une moindre quantité de terrain , en le cultivant à fond, qu'une grande, en cultivant médiocrement , et surtout d'en 'convertir beau^ coup en prairies artificielles, parce qu'elles lui donneront les moyens de nourrir en tout temps une plus grande quantité de bestiaux: et d une espèce meilleure ; qu'avec ces bestiaux , dont il pourra d'ailleurs faire un corrmierce avantageux , il aura plus d'engrais et récoltera davantage que s'il cultivoit en gros et menus grains les deux tiers des terres ; et enlin parce que les fourrages artificiels, bien appropriés au sol, loin de détériorer la teire, comme le feroit une culture trop rapprochée de plantes céréales, servent au coutrairc à l'améliorer. Ainsi le

propriétaire ni ses liëritages ne peuvent se mal trouver que le fermier en exploite beaucoup de cette manière ; mais il faut , dans ce cas, stipuler par le bail que le fermier laissera en sortant mie : quantité déterminée de ces prés artificiels en bon état , et de l'âge d'un produit moyen et courant.

En général , il faut éviter que le fermier se prive de ses grains pour acquitter son fermage , afin qu'il puisse profiter du temps et des circonstances favorables pour les vendre , car sans cela il j auroit souvent pour lui de la perte à en faire venir beaucoup ; ni le charger de constructions , de grosses réparations, de plantations notables et de clôtures, parce que toutes ces choses sont peu compatibles avec ses autres travaux et ses habitudes , et lui consommeroient un temps et de l'argent précieux pour son exploitation j ni enfin d'autres voyages et charrois que ceux qui seront nécessaires pour l'apport des matériaux , lorsqu'il faudra que le propriétaire fasse réparer les bâtimens de la ferme ; et encore laut-il borner ces voyages de charrois à des distances raisonnables et à des époques de l'année où ils pourront se concilier avec les travaux urgens de la terre. Il vaut toujours mieux que ce soit le propriétaire qui fasse lui-même construire , réparer , clore et planter ; il le fera avec plus de soin qu'un fermier le fiiisant pour autrui : cela évitera d'ailleurs des difficultés entre lui et son fermier , ^.-our vérifier si les ouvrages ont été

bien faits , et reviendra au même pour lui , puisque le fermage sera augmenté de tout ce dont il eut fallu le diminuer à cause de ses charges.

Ce qui vient d'être dit sur la longueur du bail , sur l'ordre des soles , et sur le mode d'acquitter le fermage , ne doit point s'appliquer aux baux que l'on fait à des métayers ou à de simples colons , parce que ces sortes de laboureurs, n'ayant ni capital, ni bestiaux , ni quelquefois des instrumens aratoires , ni l'industrie à laquelle des fermiers sont par intérêt plus exercés , ne peuvent payer le propriétaire qu'en grains , ou par un partage avec lui des fruits en nature; et que, ne travaillant pas pour eux seuls , ils n'ont qu'un foible intérêt à cultiver les terres en grains : pourvu qu'ils en récoltent assez pour vivre et nourrir leur fiimillc, ils préfèrent des cultures dont ils auront seuls le produit, telles que chanvres , gros légumes , etc. Il faut ou leur prescrire à ce sujet des obligations expresses qui sont bien rarement exécutées, ou leur imposer des paiemens pécuniaires qu'ils sont hors d'état d'acquitter , car ils sont trèssujets à employer leur temps et leurs bestiaux à faire des voilures pour d'autres qui les leur paient. Il vaudroit mieux , dans ces baux , stipuler une quantité déterminée de grain par chacjuc hectare de terre.

On ne parlera point ici du bail emphytéotique , parce que c'est une sorte d'aliénation du fonds, et que l'emphytéote , ayant droit

d'en jouir pendant longues anne'es , a autant d'intcTct de le Lien cultiver et de Famëliorer, qu'en auroit un proprie'taire perjie'tuel.

On ne parlera point du bail à clieptel (i) , parce que le Gode civil, qui en distingue trois espèces, en a prescrit les règles.