LIV. III, TIT. XXIV

jouir à perpétuité, moyennant une somme qui doit être payée annuellement au propriétaire, en sorte que tant que le payement de la redevance ne sera jias interrompu, on ne pourra retirer les fonds ni au preneur, ni à ses héritiers, ni à ceux auxquels le preneur ou ses créanciers auraient transmis leurs droits d'une manière quelconque. Pour faire cesser les doutes qui s'étaient élevés sur la nature de ce contrat, Zenon en forma, sous le nom à^emphytéosi; (1), un contrat distinct de la vente et du louage, et dont la nature serait déterminée par la convention des parties, conformément aux clauses arrêtées entre elles. A défaut de convention sur les cas fortuits, Zenon voulut que la destruction totale fût à la charge du propriétaire, et qu'au contraire l'èmphytéote supportât la perte partielle (2).

D. N'y a-t-il j)a8 eu controverse sur la (juestion de savoir s'il y a vente ou louage, dans le cas où ïitius est convenu avec un orfèvre que ce dernier lui fera des anneaux d'un poids et d'une forme déterminés, fournira l'or nécessaire et recevra, par exemple, deux cents deniers ?

R. Oui. Le jurisconsulte Cassius était d'avis qu'il j^ avait vente relativement à la matière, et louage relativement à la main-d'œuvre. Cependant l'opinion qui a prévalu est qu'il n'y a qu'une vente. Mais si Titius avait fourni la matière et fixé un salaire pour la main-d'œuvre, le contrat serait un louage : on n'en a jaiviais douté.

D. Quelle est l'étendue des obligations du bailleur et du preneur ?

(1) Le nom d'emphytéoss vient de ifX(f)VT6va>y qui signifia e7isemencer, parce qu'ordinairement le preneur obtenait à ce titre des terres incultes destinées à être défrichées. C'est ainsi que la liépublique ou les villes municipaks donnaient aux citoyens des terres domaniales. Voy. p. 60. — Remarquez que l'èmphytéote, loisqu'il est mis en possession du fonds, acquiert nne forte de servitude inhérente à ce fonds, nommée /!« empJiyhuticum, qui lui assure, en quelque manière et sauf le payement de la redevance, tous les avantages de la propriété. Il a, pour réclamer la chose contre tout possesseur, une revendication .utile.

(2) Ainsi, dans le premier cas, l'èmphytéote cesse de payer la redevance ; en cela il diffère de l'acheteur, qui doit payer son prix, malgré la perte totale de la chose. Dans le second cas, l'èmphytéote, malgré les pertes qu'il éprouve, doit payer la ledevance qui est due tant que le sol subsiste : eu cela il diffère du colon, qui, lorsque la récolte lui est enlevée par stérilité ou tout autre événement semblable, est déchargé de son fermage (L 15, § 2, ff. loc. cond., 19, 2).

li. L'étendue des obligations respectives du bailleur et du preneur est déterminée parles clauses accessoires du contrat, à défaut de conventions expresses, par l'équité (ex aquo et bono, ^ 5), comme dans tous les contrats consensuels (voy. p. 460). '

Le bailleur est obligé de délivrer la chose louée et de la maintenir telle que le preneur puisse s'en servir pendant toute la durée du bail. Si, par suite de cas fortuit, il est dans l'impossibilité de délivrer la chose ou de conserver le preneur en jouissance, le bail est résilié, ou il y a lieu à la remise du loyer. Le bailleur est tenu de tous les dommages que la chose peut occasionner au preneur s'ils proviennent de sa faute, même légère (1).

Le preneur est tenu de payer la somme convenue ; il doit jouir en bon père de famille, apporter la plus grande diligence à la conservation de la chose, et la i-estituer à la tin du bail. Il répond de la perte ou de la détérioration survenue par sa négligence ; dans tout autre cas, la chose est au risque du propriétaire.

D. Le louage finit-il à la mort du preneur ?

B. Non; le louage continue d'exister pour les héritiers du preneur, comme pour lui, pendant tout le temps (jui reste à courir (2), parce qu'en général les contrats obligent non-seulement les contractants, mais aussi leurs héritiers.

Titre XX Y. — De la société.

D. Qu'est-ce que la société ?

R. La société est un contrat (3), par lequel les jjarties

(1) L'impéritie d'un ouvrier qui, malgré ^f soin le plus attentif, aurait détérioré la chose, serait regardée comme une faute.

(2) Il eu est autrement de l'usufruit (voy. p. 200 et 225), qui se distingue d'ailleurs du louage par des différences essentielles. L'usufruitier a le droit (absolu) de jouissance ; le locataire jouit sans avoir la jouissance, parce qu'on le fait jouir, et parce qu'on est tenu de le faire jouir (voy. p. 423j. Il en résulte que, si le bailleur aliénait la chose louée, l'acquéreur pourrait, à moins de convention contraire, expulser le locataire, envers lequel il n'est pas personnellement obligé ; tandis que l'acquéreur de la uue propriété ne pourrait pas expulser l'usufruitier (L. 27, fi", h. t.).

(3) La société est tm contrat, par conséquent, elle ne se forme jamais sans le consentement mutuel de toutes les parties. Lors donc