CHAPITRE II

Da bail à loyer.

SECTION PREMIÈRE

Nature» objet et forme du contrat.

§ 1. De sa nature et de son objet.

353. Le louage est un contrat consensuel (solo consensu peirficitur) et synallagmatique. Il semble, à considérer la lettre des art. 274 et 296, qu'il n'existe, entre le bail à loyer et le bail à ferme, aucune divergence quant à leur nature. L'un et l'autre imposent au bailleur l'obligation de « faire jouir » le preneur. Mais à rapprocher le texte allemand de la traduction française, on remarque bientôt une différence capitale. Le bail à loyer ne confère que l'usage (xisus) de la chose, le bail à ferme l'usage et les fruits (usus et fructtis) ; dans le premier cas, le bailleur ou locateur (voir n® 446 bis) ne cède sa chose que zum Gebraiich, dans le second, zum Gebrauch det* Frûchte oder Ertrâgnisse. Au reste, l'objet de ces deux contrats n'est pas le même : le bail à loyer ne peut exister qu'à l'égard d'immeubles non productifs et de meubles, le bail à ferme à l'égard d'immeubles et de droits productifs ^

354. Le bail à lover est défini comme suit à l'art. 274 : Le bai! à loyer est un contrat par lequel rime des parties, le bailleur, s'oblige à faire jouir (ou mieux : « à abandonner l'usage ») d'une chose Vautre partie^ le preneur , moyennant un p/rix ou loyer que le preneur s'oblige à lui payer (cfr. art. 294 C. 0. et 208 L. P. au sujet de l'étendue des droits du bailleur quant aux loyers).

•A. r. F. XIX, 331 et s. (le fait de concéder la jouissance de locaux pour l'exercice d'une industrie, par exemple, de salles d'auberge pour l'exploitation d'une auberge, mais sans la patente, est non un bail à ferme, mais un bail à loyer), XXVIP, 40 et s. (est soumise aux art. 274 et s. la location, contre prix d'abonnemonl, d'une paroi pour y placer des af(ichcs-réclames).

On remarquera d'abord que la durée n'est pas un élément constitutif du contrat (cfr. art. 1709 C. civ. fr.). Mais on ne voit pas aussi bien ce qui peut être l'objet du bail. « Une chose », nous dit Tart. 274. Quelle chose ? Non point toute espèce de choses évideraraent (cfr. art. 296), mais essentiellement des maisons et des parties de maisons (et même du terrain, quand celui-ci est l'accessoire •lu bâtiment loué * ; ou quand il n'est pas loué pour être exploité, pour produire, mais bien pour servir à l'établissement d'un chantier, à l'installation d'un marchand forain, etc.), ou des meubles. D'un autre côté, le bailleur peut donner à bail sa chose ou même la chose d'autrui (cfr. art. 285).

355. Relativement au prix, qui sera fixé dans le contrat ou, plus tard, par les parties ou le juge, il peut être acquitté en argent, ou même en services; mais, dans cette dernière éventualité, le contrat {wurra tenir davantage du louage de services que du bail. Ainsi dé- • iderait-on qu'il y a louage de services, et non point bail, lorsqu'un t^mployé recevrait de son patron le logement, outre le salaire. Knfin le prêt à usage (cfr. art. 321) est, contrairement au bail, c^ratuitde son essence.

§ 8. De 8a forme.

35«. On peut louer par écrit ou verbalement, disait l'art. 1714 ('. civ. fr. Il en est de même en droit fédéral, sauf l'importante ♦exception de l'art. 275, al. 2, que M. Grivet a critiquée avec raison, •< comme peu conforme à la science du droit, et surtout à l'expérience et aux besoins des transactions ». En ce qui concerne la l>reuve, nous renvoyons à ce que nous avons exposé p. 50 et s. Si i:q)eîi(ÏB.ni des arrhes ont été données, elles seront réputées, sauf usage ou convention contraire, faire preuve de la conclusion du contrat (cfr. art. 178).

357. La loi prescrit à l'art. 275^ Le bail à loyer n'est soumis à aucune forme spéciale. — Toutefois, lorsque la chose louée est un immeuble, et que les clauses arrêtées par les 2)arties dérogent au présent Code, sans y avoir été expressé7ne?it réservées, la forme écrite est nécessaire pour les dites clauses. Il est loiï>ible en somme de constater le bail par acte authentique ou sous ^eing privé, ou de le faire reposer sur une simple convention veri>ale, au point de vue de sa validité. Mais les clauses qui, dans les kmx d'immeubles, dérogeraient à la loi, n'auront d'effet que si

^ Bûcher^ Le, n* 1080.

elles réîsultent d'un écrit (cfr. art. 11 et s.)- On a voulu mettre fin ou couper court aux contestations qui naîtraient de dérogations convenues de vive voix. Les parties ayant, par exemple, stipulé, en opposition à l'art. 282, de faire supporter les charges et impôts au preneur, le bailleur ne pourrait s'en exonérer, sur le refus du preneur de les acquitter, qu'en représentant un écrit renfermant uno clause de libération en sa faveur. Néanmoins les mots « sans y avoir été expressément réservées » signifient que les modifications apportées au régime du Code ne doivent pas être nécessairement constatées par écrit, lorsque le législateur les autorise sans autre, comnif» aux art. 286. 289, 290, 291 ; ceci affaiblit singulièrement l'utilité de l'art. 275, al. 2, et il y a même une contradiction flagrante en co (ju'il est permis de déroger sans écrit à la loi relativement aux clauses importantes du congé et de la durée du bail \ tandis qu'on n^ fuse cette liberté quand il s'agit de clauses secondaires, comme celle de l'art. 282 !

SECTION DEUXIEME

Du bail à loyer d*immeubles.

358. De nombreux articles (275, al. 2, 281, al. 2 et 8, 290, al. 1. 292, 294. 295) se référant exclusivement au bail à lover d'imineublos, nous en traiterons séparément et en détail sous la présente siH'tion ; sous une section suivante, nous nous occaiperons brièvement du bail à loyer de meubles, en exposant ou en rappelant ceux des textes légaux qui le concernent.

§ 1. Ohliffations du baillrtir.

359. On pourrait s'imaginer, en lisant l'art. 274, que le bailleur a une seule obligation : celle de « faire jouir » le preneur, ou mieux, de lui abandonner l'usage de la chose louée. Mais cette obligation est complexe, et nous pouvons la décomposer en plusieurs obligations distinctes :

360. 1" Ohllgaflon de dcllvrcr la chose. L'art. 276 dit à ce propos: Le bailleur est tenu de déllrrer la chose dans un état

^ A. T. F. XVI, 5G4 (la convention d'apK's laqueUe un bail à loyerne pourrait être d('nonc(^ avant la vcnttî de l'ininienhle loué déroge évidemment aux principes généraux de la loi et doit être reeue en la forme écrite).

approprié à l'usage 2)our lequel elle a été louée,., 11 s'agit ici du rfrb*agsmôsslger Gebraurh, de Tusage convenu expressément ou tacitement entre les parties, ('ette première obligation comprend la mise de la chose louée à la disposition du preneur et la délivrance dans les termes de Tart. 276; sinon, le locataire aurait le droit de se départir du contrat (art. 123 et s., 277). En particuli(?r, le bailleur doit, au moment de l'entrée en jouissance, avoir exécuté toutes les réparations, fuéme locatives, — sauf stipulation contiaire, qui. dans un bail d'immeubles, ne pourrait être constatée valablement que par récriture (cfr. art 275, al. 2). La délivrance mnsistant dans le fait d'attribuer au preneur Tusage de la chose, le bailleur est tenu à garantie pour tous les vices ou défauts de la rliose qui en empêcheraient l'usage prévu ; mais le preneur qui a visité les lieux loués avant de conclure et qui n'a élevé aucîune rvolamation au sujet des défauts ajjparents, a par cela même renoncé à seprévaloirde ceux-ci i. C'est une quaestio facti que celle «le décider si le propriétaire a satisfait à la première partie de l'art. 276. Le locataire d'un ai)partement peut exiger, entre autres, <[ue les locaux loués n'offrent aucun danger pour la santé, qu'ils ne soient pas humides^ par exemple, qu'ils soient propres, suftisamraent aérés, pourvus de fenêtres complètement vitrées et même de •loubles fenêtres, si celles-ci sont nécessaires, comme aussi de tous autres accessoires indispensables. Le preneur aura la faculté, s'il se présente Tune ou l'autre défectuosité de quelque importance, «le demander, suivant les cas, la résiliation du contrat, ou de forcer son bailleur à v remédier, ou v remédier lui-même, sauf à se fairii rembourser ou à compenser ses débours de ce chef (cfr. art. 4()!) et s.). Au reste, la circonstance que le locataire a accepté les choses dans l'état où elles se trouvaient, après inspection, ne décharge pas le bailleur de l'obligation de répondre des (P'fcmts cachés, découverts plus tard ^ .

La sanction de cette obligation nous est fournie par l'art. 277, al. 1 : Si la chose est délir?x'fj dans un état tel qu'elle soit inij^ropreà l'usage pour lequel rite a été louer, ou que cet usage en. ^olf notablement amoindri, le pjrneur a le droit de se déj^artir flo contrat confor?nr/nent aux aiHicles 1:32 à 125, — c'ost-à-dir(> après mise en demeure préalable et lixation au bailleur d'un délai (*onvenable pour s'exécuter, dans le cas de l'art. 122 (cfr. toutefois art. 128, 125), toute action en restitution des loyers payés d'avance ^t en dommages et intérêts (ceci, en cas de faute du ])ailleur) étant au surplus réservée. Il se peut aussi <jue le contrat renferme um) danse on soit formé dans des circonstances telles, (ju'il rentre dans

•'A. T. F. XXI, 231 ot s. ; cfr. It JtoL, 18%, 165.

'fîy./ n, 103.

'J- d. T. LU, 522 (arrêt du T. F., du 1^ Mars 1901).

l'hypothèse de Tart. 123, quand, notamment, il aura été conclu en vue d'une fête, d'une foire, etc., ou que l'exécution en soit devenue inutile pour le preneur (art. 125) : dans ces deux espèces, le locataire peut se départir immédiatement de la convention^; mais la simple indication du jour^e l'entrée en jouissance ne donne pas au contrat le caractère d'un Fixgeschàft et n'autorise pas le preneur, faute d'exécution ponctuelle de la part de l'autre partie, à s'en désister sans autre formalité*. En résumé, le preneur peut choisir entre l'exécution (art. 110 et s.) et la résiliation (art. 12-2 et s.), quand son co-contractant contrevient aux art. 276 et 277, al. 1.

Pour que le preneur soit fondé à se prévaloir de l'art. 277, al. 1. il faut cependant que la chose soit vmprojrre à l'usage pour lequf^l elle a été louée, ou que cet usage soit notablement amoindri: les défauts moins graves ne l'autoriseraient qu'à exiger une réduction proportionnelle du loyer\ On consultera, pour l'appréciation des faits, en première ligne, la convention des partiel, ensuite la destination générale de la chose louée, et il importe d'ailleurs peu que les causes de résiliation prévues à l'art. 277 soient amenées par les défauts de la chose ou par l'attitude ou la conduite du bailleur*. Voici quelques exemples : un immeuble exploité comm<^ hôtel ou restaurant est loué dans le but d'être exploité comme du passé, mais, lors de l'entrée en jouissance, la concession ou la patente est retirée par l'autorité, à raison d'une faute ou même sans faute du bailleur ; un appartement est, par suite d'incendie, ou de tremblement de terre, ou d'inondation, mis dans un état tel qu'il est impossible ou serait dangereux de l'habiter, etc.; ou bien, l'immeuble loué est malsain, humide, délabré, infecté de punaises*, ou l'on y a installé, depuis le contrat, une industrie très bruyante, ou peu honorable (voir n<* 361), pouvant provoquer des maladies par

^ A,T. F. XIX, 902 (le preneur peut se départir sans autre du contrat, lorsqui* les défauts sont tels qu'il ne pourrait y être remédié dans le délai de l'art. 122. et cela môme quand il n'y aurait ni FÛHfjeschaft, ni cas de l'art. 125 (voir ad art. 122).

«iî.y./. IV, 21.

3 y. d, T. XLIII. 336, voir n» 362.

*R.j./, III, 39, 40, 155, Vn, 151.

* A. r. F. X, 282, XV, 283 et s. (si la maison est infectée de termine, blattes, cafards et souris, c'est précisément là un défaut qui ne justifierait la résiliation que dans des circonstances exceptionnelles, lorsqu'il ne serait plus possible àr remédier à l'infection par les moyens ordinaires, et, en général, on ne pourra que contraindre le bailleur à prendre les mesures nécessaires pour détruire ces parasites ; — au contraire, quand un local est infecté de punaises d'une manière tant soit pou sérieuse, on no saurait exiger du locataire qu'il continue le bail, à moins qu'il n'ait dû s'attendre à cet inconvénient); cfr. Sem. jud., 1898. 670. J. d. T. XLll, 447 (des propos dUVarnatoires tenus par le bailleur sur le compte du preneur autorisent celui-ci à invoquer l'art. 277, al. 1), et A. T. f- XXX». 101.

voie de contagion (hôpital de phtisiques, de cholériques, etc.). Mais le locataire, qui examine la chose louée avant de conclure, et qui n'a pas formulé de réclamations, n'est plus en droit de se prévaloir ultérieurement de défauts apparents à première vue et qui ont un caractère durable, en ce qu'ils sont inhérents au mode de construction, à la situation de l'immeuble, à sa destination actuelle. Lorsqu'un bâtiment est loué après une inspection des lieux, il faut admettre que, dans la règle et sauf les engagements particuliers que le bailleur a pu prendre, ce dernier n'a entendu garantir que le degré de commodité, d'utilité, de confort, tel qu'il tombe immédiatement sous les sens et se manifeste à premier examen. Le preneur est, en revanche, autorisé à réclamer pour les défauts provenant du mauvais état d'entretien, ainsi que pour des inconvénients durables qui amoindriraient notablement l'usage de la chose, quand un examen préalable ne pouvait les faire découvrir*.

36t. Une question que nous avons déjà touchée, mais qui mérite d'être discutée, est celle de savoir si l'amoindrissement de la jouissance, ou l'impropriété de la chose, peut résulter de circonstances qui n'affectent pas l'état extérieur de la chose elle-même. ilM. Schneider et Fick donnent à ce sujet l'exemple suivant : une honnête famille loue un appartement à proximité duquel un lieu de débauche est nouvellement établi. Selon ces auteurs, le droit à résiliation existe. Nous pensons de même que l'art. 277, al. 1, est applicable, lorsque l'usage de la chose est compromis ou amoindri notablement par des faits n'atteignant pas la nature de la chose elle-même, mais consistant dans des troubles causés par le propriétaire ou même par un tiers. La loi ne distingue pas, et c'est arbitrairement que M. Haberstich ne veut admettre, dans ce cas, une faculté de résilier qu'en vertu de l'art. 292, qui ne vise d'ailleurs que l'hypothèse d'une « continuation » du bail rendue intolérable (voir encore n<»* 360 et 364 bis).

36S(. On sait que l'amoindrissement de la jouissance, comme aussi sans doute l'impropriété, doit être « notable » pour engendrer une action en résiliation ; les petits défauts ne permettent au preneur que d'inviter l'autre partie à y remédier, ou que d'y remédier luimême aux frais de celle-ci. Les juges, qui auront à appliquer Tart. 277, al. 1, devront considérer l'impropriété de la chose ou l'amoindrissement de jouissance, non pas à un point de vue général et in abstracto, mais en tenant compte de la situation du preneur, de îjon intérêt, de ses besoins ; son simple agrément ne serait pas suftisantpour le placer au bénéfice de la dite disposition légale. Il va de soi, d'ailleurs, que le propriétaire ne peut pas, une fois qu'il a

U. T. F. XV, 283 et s.; cfr. J. d. T. XLHI, 334.

4(X) TIITIE HUITIÈME

un locataire dans la maison, être empêché d'exploiter son immeuble à sa façon, à la seule condition de ne pas gêner sérieusement le preneur et que, pour citer une solution de notre jurisprudence, il aurait le droit d'établir dans sa maison un hôpital privé contenant même une vingtaine de lits*, — si, naturellement, il n'y avait paî> de contagion à redouter.

363. En ce qui regarde la 2>^rie * de la chose louée, voir les art. 110 et s. et 14e^. Si la chose est détruite en entier, le contrat est résolu ipso facto^ sous réserve de tous dommages et intérêts, en cas de faute du bailleur; si elle n'est détruite qu'en partie, on retombe dans les cas de Tart. 277 combiné avec les art. 110 et s.

364. 2» Obligation d'enlrelenir la chose e.n don état. Le bailleur n'est pas seulement astreint à délivrer la chose, il doit encore rentretenir en bon état pendant toute la durée du bail (art. 270. in fine)^ veiller à ce qu'elle demeure propre à l'usage pour lequel elle a été louée, et à ce que cet usage ne soit pas notablement amoindri par son fait, par le fait d'un tiers, par cas fortuit, etc. C'est là ce qu'on appelle l'obligation d'entretien, qui se confond, dans une certaine mesure, avec celle dont nous traiterons sous chif . 3 ci-après ; elle est sanctionnée par les art. 110 et s. et 277, al. 2. Cette dernière disposition est ainsi conçue : Lorsque la détérioration (c'està-dire, ainsi que cela résulte du texte allemand, le fait de Timpropriété de la chose, ou ramoindrissement notable de Tusage ; cfr. art. 277, al. 1) se produit pe?idant la durée du bail, sans la faute du prenetir, il peut exiger une réduction proportionnelle des loyers, et même se départir du contrat si la chose n'est pas 7^e- 7nise en état dans un délai convenable (cfr. art. 278, 284). Et même, d'après l'art. 277, al. 8 : Si le bailleur est en faute, le jireneur a droit, en outre, à des dcmunages et intérêts^. Le Code ne distingue pas entre les « détériorations », qui seraient occasionnée^^ par le bailleur, par un tiers, ou par un cas fortuit*, sauf pour la question des dommages et intérêts ; s'il y ?i perte totale ou partielle, le contrat est, ou bien résolu par le fait même, ou bien résoluble ou susceptible de modification quant au prix suivant l'art. 277, al. 2. Si les défauts qui ont produit la « détérioration » existaient déjà lors de l'entrée en jouissance, mais n'ont pu être découverts que

3./. d. T. XUX, 396, arrêt du T. V., du 19 Avril 1901 (cotte faute résulterait d(^jà de riiiexecuiion de ses engagements, par le bailleur, sauf à l'excuser par des faits dont il ne pourrait être ren<lu re^^ponsable) ; cfr. R. j.f. XX, 127 (arrêt <lu T. K., du 6 Mai 1900.