VIII

DU LOUAGE DES CHOSES 4Ul

j»lus tard et n'ont pas été acceptés expressément ou tacitement, on a{>pliquera, non point Tart. 122, mais Tart. ;277, al. 2, qui permet <le choisir entre la résiliation et la réduction des loyers ^

S'il y a faute du preneur, s'il a négligé de faire les réparations locatives lui incombant, s'il a dégradé Timmeuble, s'il Ta rendu malsain, etc., il n'a aucune des actions de l'art. 277 in fine (cfr. art. 282, al. 2, 283, 284). Si aucune faute ne lui est imputable, il a une action en réduction proportionnelle du prix fondée sur le seul fait de la détérioration (cfr. toutefois art. 28-4), et si le bailleur n'a pas remis les choses en état dans un délai convenable, dont la durée ^'apprécie eu égard aux règles posées à l'art. 122, le preneur a une action en résiliation et même en dommages et intérêts dans l'espèce «le l'art. 277, al. 3. C'est au preneur qu'incombe la pi^euve, car on admet que la chose louée lui a été délivrée en bon état, et la faute <iu bailleur ne se présume point*.

364 bis. Notre Gode ne mentionne pas spécialement les « troubles de fait », qui, s'ils sont causés par le bailleur (qui aurait, par exemple, menacé de mort le preneur % ou qui mènerait une conduite scandaleuse dans la maison louée*, ou qui y établirait un lieu de débauche), engagent sa responsabilité. Et nous ajoutons qu'il en serait de même pour les troubles de fait occasionnés par des tiers "*, ceci en contradiction avec l'art. 1725 G. civ. fr. En effet, nous ne possédons pas une disposition exceptionnelle de la portée de celle qui existe en droit français ; si donc un tiers entravait, par son fait, l'usage approprié de la chose, en bâtissant un mur qui enlèverait la lumière au preneur, en installant auprès de la maison louée une industrie honteuse, ou très bruyante, ou malsaine, Tart. 277, al. 2, serait certainement applicable en principe, et l'on ne saurait prétendre que l'art. 292 pourrait seul être invoqué. Il sufiira qu'il y ait une « détérioration » dans le sens que nous avons donné à ce mot et qu'explique l'art. 277, al. 1, pour que le locataire puisse demander une réduction des lovers ou la résiliation. Mais les troubles de fait provenant de tierces personnes n'entraînent sans doute pas garantie, lorsqu'ils seront provoqués par l'incurie ou le défaut de surveillance du preneur, ou qu'ils constitueront un acte de vengeance ou un acte délictueux dirigé contre sa personne. Pas plus en droit fédéral qu'en droit français, on ne pourrait rendre le bailleur respon-

' A. T. F. XV, 395 et s. Contra : J. cl. T. XXXII, Ji81.

'.-i. T. F. XV, 394. — Exemples du calcul dos doiiiinagcs et intfTc'Ms, cfr. ihi^f. XV, 382, XIX, 904.

'Sem.jud, VI, 104.

'^Sem.jud. 1893, 322 (le bailleur est responsable des troubles de fait nirine P^)venaut d'un tiers, sans aucune faute de sa part).

'• '•' ■ al

• ••» vr .

Hi

sable des troubles de fait suivants cités par Pothier et qui, quoique se rapportant plutôt au bail à ferme, peuvent très bien se placer ici (cfr. art. 297) : Des laboureurs font paître leurs troupeaux dans les prés d'une métairie que je tiens à ferme, et ce par voie de fait, sanî> prétendre en avoir le droit ; des voleurs, au clair de la lune, vendangent les vignes que j'ai louées ; des gens jettent du coclevant dans les étangs et en font mourir les poissons. En pareils cas, le preneur n'aura que le droit de poursuivre l'auteur du trouble. Si, en revanche, j'ai loué un appartement pour y être tranquille, m'y livrer aux travaux de l'esprit, et qu'un chaudronnier vienne exercer dans mon voisinage immédiat son métier assourdissant; ou si. ayant pris à bail un logement jouissant d'une vue superbe, un tiers me masque le paysage par une construction, etc. ; ou si l'administration faisant exhausser le sol de la rue, je me trouve littéralement encavé, — dans ces diverses circonstances, pourvu que la « détérioration » ait l'importance requise par l'art. 277, al. 1, je pourrai, en principe, recourir à l'une ou l'autre des actions que Fart. 277, al. 2 et 3^ donne au preneur.

365. Revenons à l'obligation d'entretien elle-même et voyons comment notre loi traite la question des réparations et des charges au point de vue du bailleur. Le bailleur, dit l'art. 282, al. 1. su2)porte les charges et les impôts qui grèvent la chose louée. — sauf convention écrite ou usage contraire. La loi comprend ici les seules charges qui frappent directement l'immeuble loué sans égard à l'industrie que le preneur peut y exercer, ainsi les charges publiques proprement dites, impôt foncier, primes d'assurance contre l'incendie, etc., mais non point, par exemple, les patentes d'auberge* et autres redevances de même nature qui sont plutôt des charges personnelles du locataire. Quant aux logements militaires et autres charges exceptionnelles imposées aux habitants d'une localité, et non à la propriété même, c'est au preneur qu'ils incombent.

Les grosses réparations sont à la charge du bailleur, suivant Vusage des lieux (art. 282, al. 2 pass.). L'usage des lieux sera, dans les cantons où il existait des prescriptions spéciales sur ce point, conforme à l'ancien droit cantonal (voir p. 17), mais il faudra prouver l'existence de cet usage en invoquant des témoins ; il ne suffirait pas de s'en référer au droit abrogé. Ainsi à Genève et dans le Jura bernois (cfr. art. 1754 à 1756 C. civ. fr.), les grosses répara tions seront celles des voûtes, des murs, de la poutraison, de la boiserie en général, de la toiture, lorsqu'elles auront quelque irapor-

^ A. T. F. XXX», 214 VA s. (art. 277, al. 2 et 3). 2 /?.;./. IV, 75.

tance ; nous apprendrons tantôt que le preneur supporte les menues réparations.

366. Siy durant le bail, — art. 278 — la chose louée a besoin lie réparai ians tirgentes (Ausbesserungen, et non point des modifications ou reconstructions), le preneur doit les souffrir, sans Irréjudice des droits qui lui appartiennent en vertu dé l'article 277, Il peut demander, s'il est sérieusement troublé dans sa jouissance, une réduction proportionnelle des loyers, ou se départir <iu contrat (avec dommages et intérêts en cas de faute du bailleur, ou si les réparations n'étaient pas « urgentes » *), lorsque la chose n'est pas remise en état dans un délai convenable. Cet art. 278 consacre une innovation très pratique ; il laisse aux parties et aux jujîes toute la liberté désirable.

367. 3« Obligation d'assurer l'usage paisible de la chose* Nous avons anticipé sur cette matière en traitant plus haut de ce que la doctrine française désigne sous le nom de « troubles de fait ». Nous nous occuperons donc essentiellement des « troubles de droit ». Le bailleur n'est pas autorisé, sauf dans l'espèce de l'art. 278, à troubler la jouissance de son locataire, ni en fait ni en droit. Et même, il répond, en principe, des troubles de fait (v. n^ 864 bis) et de droit causés par des tiers. Si, porte l'art. 280, un tiers fait valoir sur la chose louée un ôToit incompatible avec celui du preneur, le bailleur est temi, sur VaveHissement du 2)reneur, de Irrendre fait et cause pour lui au ptrjcès, et, dans le cas on le preneur serait troublé dans sa jouissance, telle que la détermine le contrat (ou la nature des choses), de r indemniser du jyréjudice qu'il éprouve. Cet article va, selon nous, au delà de la notion du « trouble de droit » ; il vise non seulement les cas d'éviction où un tiers fait valoir un droit réel sur la chose, mais aussi tous les cas dans lesquels un tiers élève des prétentions quelconques sur la chose louée et en compromet Tusage '. Ainsi un tiers prétond être propriétaire de la chose louée, ou avoir sur elle un droit de servitude que le locataire devrait souffrir, et il intente contre ce dernier une action en revendication ou une action confessoire ; ainsi encore, la jouissance du preneur est diminuée par suite d'une autorisation que le propriétaire donne à un tiers de se servir, dans tel ou tel but, de la maison remise à bail, ou elle est entravée parce qu'un tiers veut avoir pris à bail une partie de l'immeuble loué et s'en est emparé, etc. La loi n'oblige pas le bailleur à garantie dans la seule hypothèse où une action judiciaire serait intentée au pre-

'K.y./. IV, 137.

> B(«rAer, l.c, n''1189; cfr. Scm.jud., 1893, 87 (art. ^80 et 281 s'appliquent aussâ aux troubles défait).

^(■ '-■'>;.• -^^.ti

neur ; ceci découle des art. 280 et 284 combinés. Soit que l'auteur du trouble al t actionné le locataire, soit qu'aucune action n'ait encore été introduite, comme si un tiers s'installe dans la maison que j'ai louée en invoquant son droit de propriétaire, soit que les prétentions du tiers ne se manifestent qu'au cours de l'action intentée par le preneur pour écarter des troubles qui avaient, au début, l'apparence de simples troubles de fait, — dans tous ces cas, le preneur doit avertir (cfr. art. 284) le bailleur de ce qui se passe et celui-ci a l'obligation de faire cesser le trouble, notamment, s'il y a déjà procès, en prenant fait et cause pour son locataire, et, si le procès n'est pas encore engagé, en supprimant, comme il le jugera à propos, les effets du trouble. Le preneur, lui, a la faculté de mettre en cause son bailleur et. le cas échéant, de le faire condamner à des dommages et intérêts, si Ife bail se trouve forcément résilié, ou si le trouble constitue un motif de résiliation, ou si la chose louée ne présente plus le même avantage (cfr. art. 277, 28f)) ; il a même un droit d'action direct contre l'auteur du trouble S mais il risque, en procédant contre lui, sans avertir le bailleur, de s'exposer aux conséquences du défaut d'avertissement. Le preneur n'est pas tenu, pour pouvoir réclamer une indemnité, de prouver la faute du bailleur ; il suffit que lui-même ne soit pas en faute.

L'avertissement de l'art. 280 n'est pas une condition sine qua non de l'existence d'un droit de recours du preneur contre le bailleur aux fins de se faire indemniser. Seulement le défaut d'un avis régulièrement donné permettra au bailleur, à moins que celui-ci n'eût connaissance du troul)le d'une autre manière et en temps utile, de combattre les réclamations de son locataire, et même de lui demander des dommages et intérêts, en établissant qu'il aurait pu repousser le trouble du tiers s'il avait été prévenu à temps. Nous ne pouvons, en somme, que rappeler ici les art. 238 et s. et les développements figurant sous n«^^ 308 et s.

§ 2. Ohlujatlons du preneur,

368. Le preneur doit : 1^ user de la chostî on bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée i.)ar le bail ou qui résulte des circonstances; 2^^ i)ayer le prix du bail aux termes convenus, ou fixés par la loi ou l'usage ; 8^ restituer la chose louée à la fin du l)ail.

369. 1^ Obihjaflon d'user de la chose louche en bon j^ère de famille. Lllo osl exprimée à l'art. 288 : Le preneur est tenu d'user*

s Mais, on principe, il n'est pas forcé «l'en user {R.j.f. IX, 99).

/^' In chose louée en bon liëre de famille (al. 1). 11 doit aussi en user suivant la destination pour laquelle elle a été ou dû être louée, <^nsorte que. sauf convention contraire, le bailleur d'un revstaurant nn pourrait interdire au preneur d'y donner des bals*, le bailleur Uune auberge d'y servir de l'eau-de-vie, mais bien le bailleur d'un appartement toujours occupé bourgeoisement d'y installer un café ♦m un magasin, etc. Le débiteur étant tenu en principe de toute faute, la loi le rend responsable de toutes les dégradations ainsi que, d'une manière générale, de tous les abus de jouissance qu'il commet ou laisse. commettre par sa négligence. Voici, au 2« al. de l'art. 283, la sanction de cette première obligation du preneur : Le hnlUeur })pul demander la résiliai ion immêdiale du hall avec dommages el inldrcls* si, nonobstant j^roleslalion de sa j)orL le preneur emploie la chose louée à vn autre usage que celui pour h'quel elle a été louée, ou si, par vn abus ynanifeste^ il cause à U} chose i(n dommage durable. S'il y a dommage durable, par 5<nite d'abus manifeste, le bailleur peut résilier, et, selon nous. sans protestation préalable; nous arrivons à cette conclusion en îiuus fondant sur les textes allemand et italien, qui parlent de « i'rcitestation » dans la seule hypothèse d'un changement de destination. Lorsqu'un semblable dommage sera constaté, le bailleur n'est pas obligé, pour avoir le droit de faire prononcer la résolution immédiate du contrat, d'observer un délai quelconque. Mais dans le cas d'un usage contraire à la destination convenue ou présumal)le de l'objet du bail, la demande en résiliation doit être prv'cAdée 'l'une protestation du bailleur et cette protestation elle-même suivie, dans un délai convenable, du refus exprès ou tacite du preneur de s'y conformer. Je loue, par exemple, à un professeur ou à un fonctionnaire un appartement; au bout d'un certain temps, soit 4u'ii ait perdu sa place, soit pour tout autre motif, mon locataire y ouvre un café. Que ferai-je? Je protesterai, verbalement- ou par ♦^crit, en veillant à ce que je puisse prouver l'existence de ma protestation. Si mon preneur ne rend pas, dans un délai raisonnable, qu'il n'est pas nécessaire que je lui fixe ou fasse fixer par l'autorité, l'immeuble loué à sa destination primitive, j'actionnerai en résilialion et en dommages et intérêts, ou bien j'exigerai que les transformations opérées dans l'usage de la chose louée cessent, ou je me ferai autoriser à empêcher, aux frais de mon co-contractant, que nia maison soit exploitée dans un autre but que celui qui lui est Sî^signé par la convention ou les circonstances (cfr. art. 110, 11'2, 116); dans tous les cas, sauf l'indemnité à laquelle je pourrai avoir droit. Qu'arrivera-t-il si mon locataire obtempère à ma som-

'li'h V, 204.

'ii-J./.W, 68 (ou, s*il le préfère, l'exécution intégrale du contrat).

mation? Je perdrai mon action en résiliation, mais non mon recours en dommages et intérêts si j'ai subi un préjudice. Il importe peu, au surplus, que je sois fondé à invoquer Fart. 283, al. 2, par le fait du preneur lui-même ou d'une personne dont il est civilement responsable (cfr. art. 61, 62, 115). Il va de soi que le bailleur pourrait aussi, dans le cas de Tart. 283, poursuivre l'exécution ponctuelle du contrat et réclamer en outre la réparation du dommage causé par la faute du preneur; cfr. art. 110 et s.

370. Si le dommage n'est pas « durable », n'est que momentané, passager, le bailleur ne peut que se faire indemniser. De même, s'il n'y a pas « abus manifeste », mais simple erreur ou contravention, à moins que la destination de la chose ne soit changée. Relativement au préjudice causé par cas fortuit à l'objet du bail, il est supporté par le propriétaire, sous réserve des droits du preneur fixés à l'art. 277. S'il y a plusieurs locataires, nous ne possédons pas, pour le cas d'incendie, de prescription analogue à celle de l'art. 1734 C. civ. fr. (mod. par une loi du 5 janvier 1883) ; on appliquera l'art. 60 lorsqu'ils auront tous, ou lorsque plusieurs auront coopéré à l'acte dommageable.

371. Nous avons déjà eu l'occasion de dire que si le bailleur devait les grosses réparations, le preneur avait, sauf convention (contraire, l'obligation de faire les réparations locatives. Lesmenu^^ travaux de nettoyage et de réparation, nécessaires pour l'usage ordinaire de la chose louée ^^ sont à la charge du preneur... suivant l'usage des lieux (art. 282, al. 2). L'usage des lieux sera conforme, dans la plupart des cantons, aux anciennes règles du droit cantonal sur la matière (cfr. C. civ. fr. art. 1754, 1755). On envisagera notamment comme réparations locatives, le remplacement des vitres brisées, même par cas fortuit ou iu^ major (à moins qu'il ne s'agisse de tout ou presque tout « refaire », plutôt que de « réparer »), les réparations aux àtres, aux poêles, aux portes, serrures, peintures, tapisseries, etc. Mais, encore une fois, c'est les usages locaux seuls qu'il faudra prendre en considération.

Quant aux impenses faites par le preneur en dehors de ses obligations, voir l'art. 472.

37î8. S'il y a lieu, dit l'art. 284, dejnvcéder à des ré2)arations qui sont à la charge du bailleur, ou si un tiers élève des prétentions sur la chose louée, le preneur est tenu d'en aviser imrnédiatrment le bailleur, sous peine de tous dommages et intérêts, — et cela mrine dans l'éventualité où il aurait sous-loué. Cette (il)li{^ati()n n'cxi^ste d'ailleurs que si le preneur a eu ou dû avoir connaissance du fait à dénoncer. Il est clair, en outre, que le bailli'ur n'aurait rien à réclamer si, malgré le défaut d'avis, il n'avait éprouvé aucun préjudice.

373. ^ Obligation de payer le prix du bail. Cette obligation de^rrait être sanctionnée, en sus des dispositions de notre Code sur les effets du défaut de paiement, par une prescription semblable à celle de Tart. 1752 G. civ. fr. : « Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants peut être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer». Pouvons-nous suppléer au silence de la loi et décider, qu'en droit fédéral, le preneur qui ne garnit pas suffisamment les lieux loués est exposé à lexpulsion? Oui, sans doute% en combinant les art. 287 et 294, car l'obligation de payer le prix emporte celle de garantir le paiement pour la durée du bail, soit pour deux ans au maximum (cfr. art. 294, al. 1); et le preneur, qui ne garnirait pas convenablement les lieux loués, -tomberait sous le coup des art. 122 et s. Nous avons eni devoir signaler ce point à cette place, et nous reprenons le sujet dont nous avons abordé l'examen.

374. Paiement du prix. Pour déterminer le lieu du paiement, on recherche la volonté expresse ou présumable des parties et, à défaut, on recourt à Tart. 84, chif. 1. En ce qui concerne le temps, l'art. 286 dispose : Le preneur est tenu de payer les loyers aux termes fixés par le contrat ou par l'usage local. Si aucun terme n'est ainsi fixé^ le loyer est payable à la fin de chaque semestre, lorsque les baux ont été faits expressé?nent ou tacitement pour une ou plusieurs années ou pour un ou jjlusleurs seme.^tres; à la fin de chaque mois, lorsque les baux sont de plus courte durée, et, au plus tard, à Vexpiration du temps pour* lequel le bail est fait. Le preneur est donc tenu de payer ses loyers :

1^ Au term£ fixé par le contrat, tout d'abord, ce terme pouvant être fixé verbalement ou par écrit. A. loue à B. un appartement |>our un loyer annuel de 1000 fr. payable tous les trois mois. Comme le preneur n'a pas à s'acquitter d'avance, à moins de stipulation ou d'usage contraire (comme il en existe à Genève*, par exemple), A. paiera 250 fr. à la fin des trois premiers mois depuis son entrée en jouissance, et ainsi de suite. *

2» A défaut de terme fixé c(ynventionnellement, rusage local ï'ert de base. Dans nombre de localités, certaines foires ou fêtes sont des époques de paiement pour toutes les prestations périodiques. Dans une bonne partie de la Suisse romande, on ne loue îîuère que pour Saint-Georges (23 avril) ou Saint-Martin. (11 novembre), et les loyers se paient régulièrement, à moins de convention contraire, par semestre ou par année, à l'une ou à l'autre de

'J.d. 7. XXIX, 595. Contra: Schneider et Fic/c (1« éd.), 258. Jacottct, 188. 'ft.;./. III, 48.

ces dates. A. loue à 8aint-lmier, dans le Jura bernois, un appartement avec entrée en jouissance au 23 avril, pour une durée d'un an : si un autre terme n'a pas été fixé pour le paiement, le premier semestre de loyer sera dû pour Saint-Martin suivante, soit pour le 11 novembre (et non le 23 octobre, c'est-à-dire au bout de six mois exactement). Les usa{:(es varient, au reste, d'après les contrées, les districts et même les communes.

3« A défaut de terme fixé par le contrat ou l'usage :

Le loyer est payable à la lin de chaque semesfi^e^ lorsque le bail est d'une ou de plusieurs années, ou de plusieurs semestres ; on calcule le semestre depuis le moment précis de l'ouverture du bail (cfr. art. 88);

Le loyer est payable à la lîn de chaque mois y si le bail est fait pour moins d'une année, le mois étant toujours non pas celui du calendrier, mais se comptant depuis le commencement du bail ;

Enfin, t)our les baux d'une dur<^e inférieure à un mois et toutes les fois que les dispositions précédentes seraient inapplicables, le loyer est payable, au plus lard, à rexpiration du temps pour lequel le contrat est j^assé.

Les frais et loyaux coûts du bail sont, sauf stipulation ou usa<i:e contraire, à la charge du preneur (arg. aii;. 282 m fine); les loyers .s'6' prescrlrenl par cinq ans (art. 147, chif. 1), sauf l'art. 14(j, al. 2.

3To. Il est certaines circonstances dans lesquelles le preneur est en droit de réclamer une réduction de son loyer (cfr. art. 277. 278). En revanche, l'art. 279 nous apprend que : Le preneur quL 2)ar sa propre faute ou par suite d*un accldA*nt surrenu dans sa personne, ne peut se servir de la chose louée ou n'en peut faire qu'Un visage restreint, n'en reste pas moins oljligé de payer le loyer tout entier, pourvu que le hallleur ait tenu la- chose à sa disposition pour l'usage convenu: sans préjudice des dispositions de l'article 292, — qui permettent, sous des conditions déterminées, à raison de « circonstances graves », la résiliation anticipée du bail ; sans préjudice non plus de tous dommages et intérêts, si le non usage entraîne une dépréciation de l'objet du bair. Sup])osons qu'une personne ait loué un appartement pour une année; après deux ou trois mois, son logement lui déplaît, ou elle aurait une excellente occasion d'aller s'établir dans un autre endroit, ou elle est condamnée à une peine privative de la liberté pour un temps plus ou moins long, ou encore les médecins l'envoient faire un séjour à Davos ou à Nice, etc., elle n'est pas autorisée à provoquer la résiliation du bail avant le terme fixé, pourvu

M. T. F. XXVIII», 239 et s.

l)V LOlWCiE DES CHOSES 409

que le bailleur tienne la chose louée à sa disposition, c'est-îVdire (|ue le locataire puisse en jouir à son gré (quitte d'ailleurs à s'entendre avec le propriétaire, (]ui consentira peut-être à résilier moyennant une indemnité plus ou moins forte'). On s'est demandé si le bailleur tenait la chose «à la disposition» du preneur, lorsqu'il s'en servait lui-même, sans que ce dernier fût au demeurant empêché d'en prendre possession, ou lorsqu'il abandonnait la chose à la jouissance d'un tiers. Assurément non, à moins qu'en aj^issant ainsi, le bailleur n'ait eu en vue les intérêts mêmes de son corontraclant, dont il aurait géré les affaires, ou à moins que le preneurne Tait expressément ou tacitement autorisé à en user ainsi. Oiiand le ])ailleur se sera arbitrairement emparé de la chose, il ne IK^iurra réclamer les loyers que jusqu'au moment où il a cessé de la tenir à la disposition du locataire.

\jA fin de l'art. 279 (« sans préjudice », etc.) a donné lieu à des interprétations diverses. MM. Schneider et Fick ont proposé la !?olution suivante : L'art. 279 est seul applicable au louage des meubles; dans le louage des immeubles, on renverra à l'art. 279 ou à l'art. 292, selon les cas. Nous voyons fort bien la raison de cette distinction, l'art. 292 ne visant que les baux immobiliers. Si donc le bail est de choses mobilières et que le preneur ne puisse. par sa faute ou par suite d'un accident survenu dans sa personne, plus se servir de totalité ou partie de la chose louée, il d(îvra payer le loyer intégralement, sans être fondé à résilier, même si la continuation du bail était devenue intolérable pour lui ; le preneur d'un immeuble pourrait, par ccmtre, invoquer l'art. 2)2 et résilier par anticipation, si la continuation du bail était devenue intolérabhï et S'il se trouvait dans les conditions exprimées au dit article.

376. Garantie des droits du bailleur. Un propriétaire ne consentirait jamais à traiter qu'avec des locataires dont la solvabilité ne serait pas douteuse ou qui offriraient des sûretés suftisantes, si la loi n'avait pas établi, en faveur du bailleur, une garantie spé- <'lale, qui facilite les locations d'immeubles en déterminant les l'ailleurs à être moins exigeants dans le choix de leurs locataires. Déjà le droit romain attribuait au bailleur un privilège sur les meubles apportés dans les lieux loués, et toutes les législations modernes ont conservé cotte garantie, soit sous la forme d'un privi- %e(C. civ. fr., art. 2102, chif. 1), soit sous celle d'un droit de rétention (C. O., art. 294). Notre loi ne renferme pas des dispositions très heureuses sur ce point. On avait fait observer à bon escient, dans un rapport présenté au Conseil d'Etat du canton de Vaud i)ar

^Voir A. T. F. XII, 639 (le bailleur peut se départir du contrat et réclamer de>dom. et int., si le preneur conteste sans motifs plausibles le caract(^rc obligatoire du bail).

une commission chargée d'examiner le projet de 1879, que le droit de rétention du bailleur serait très souvent dépourvu de sanction pratique, si on ne le complétait « par Tintroduction de la notion d'un droit de suite ». Cette même idée se retrouve dans un rapport soumis au Conseil d'Etat de Genève. Elle avait enfin été développée dans les Chambres fédérales, où elle ne rencontra pas d'écho. Voir les art. 282 et s. L. P.

377. D'après le système de notre Code, le droit de rétention se perdait dès que les meubles du preneur étaient sortis de l'immeuble loué (sauf, peut-être, s'ils se trouvaient encore en plein air), et le bailleur n'avait que la faculté, souvent illusoire, de recourir à l'article 294 al. 3, sur lequel nous reviendrons. Des plaintes si vives s'étaient élevées dans le public au sujet de cette sorte de prime d'encouragement octroyée par notre Code au preneur de mauvaise foi, que le législateur a dû y remédier et que l'art. 284* de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes prescrit désormais : Les objets emport(^s clandestineynent ou avec violence peuvent être réintégrés avec l'assistance de la force pxMique, dans les dix jours de leur déplaceme?it. Sont réservés les droits des tiers de bonne foi (cfr. art. 205 et s. C. 0.). En cas de contestation, le juge statue en la forme de la procédure accélérée. Le caractère de réalité du droit de rétention du bailleur est ainsi dûment consacré. Mais le droit de suite qui lui est attaché ne s'exerce qu'à l'égard des objets « emportés clandestinement et avec violence »*, et non pas, comme en droit français, à l'égard de tous ceux qui « auraient été déplacés sans le consentement » du propriétaire ; cette restriction ne se justifie point, car la clandestinité et la violence seront difficiles à établir et l'on a chargé le bailleur du fardeau d'une preuve qu'il sera plus d'une fois dans l'impossibilité matérielle d'apporter, quelque léjjitimes que soient d'ailleurs ses prétentions. Si du moins on avait laissé au juge une liberté complète d'appréciation! Toutefois le preneur ne pourrait opposer une tin de non-recevoir au bailleur revendiquant des meubles détournés, en alléguant qu'il y a encore, dans la maison ou la ferme, assez de meubles pour sa garantie. Nous faisons observer encore que les acquéreurs de bonne foi des meubles, même enlevés clandestinement ou avec violence de l'immeuble loué, sont protégés par les art. 205 et s., tandis qu'en France la jurisprudence et la doctrine ne permettent pas à l'acquéreur de bonne foi d'invoquer, dans cette circonstance, l'art. 2279 Va. civ. L'art. 206 est, au surplus, inapplicable, car le bailleur ne

' Rctrltel 410. BrusîUdn et Ramhert, 467. Cfr. A. T. F. XX, 834 (il importe peu <jue l'enlC'vcnKMit soit clanderstin ou non à lï-gard des tiers non intéressés, pourvu qu'il le soit à l'égard du bailleur).

»A. T. F. XXI, 827 et s.

j)eut prétendre qu'il s'agit de choses « perdues ou volées », attendu qu'il n'en est ni le propriétaire, ni le possesseur, ni même le simple détenteur.

Si l'art. 284 de la loi fédérale précitée a corrigé très avantageusement les dispositions de notre Code sur la garantie des droits d.u bailleur, notre législation n'en demeure pas moins fort défectueuse sur d'autres points. Comment constater la consistance du mobilier frappé d'un droit de rétention ? Quelles sont les conséquences pénales du détournement des meubles garnissants? Pourquoi appeler «Iroitde rétention un droit qui ne cadre nullement avec la définition générale de l'art. 224, où l'on exige que les choses retenues soient à la disposition du créancier du consentement du débiteur ? Toutes ces questions, et bien d'autres, n'ont pas été résolues ou n'appellent aucune réponse satisfaisante.

378. Les caractères généraux du droit de rétention du bailleur ne se déterminent certainement pas d'après les art. 224 et suivants, auxquels l'art. 294 déroge plutôt'. C'est là une sûreté d'une nature toute particulière, une sorte de droit de gage tacite sans mise en pos- .^ession régulière, car on ne saurait dire que le preneur détient comme représentant de. son bailleur. Cette sûreté n'en est pas moins un droit réel, opposable aux tiers, comme le gage ou le droit de rétention proprement dit, mais sous des conditions spéciales. Voici le texte de l'art. 294, al. 1 : Le bailleur d'un immeuble a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et de rannée courante, un droit de rétention sur les meubles qui garnissent les lieux loués rf qui servent, soit à l'arrangement, soit à l'usage des lieux. Le droit de rétention du bailleur* constituant un privilège, ne saurait être étendu au delà des termes dans lesquels la loi rétablit. Il existe d'ailleurs, à l'opposé du droit de rétention de Tart. 224, quand bien même les meubles du preneur ne sont pas à la disposition du bailleur et que celui-ci ne les détient pas, pourvu et dès qu'ils garnissenties lieux loués\ Mais, tandis qu'en droit français, par exemple, tous les meubles garnissants, à l'exception de l'argent comptant et des titres de créance, sont affectés au privilège du bailleur, le droit de rétention de notre Code ne porte que sur ceux qui servent soit à ^arrangement — Einrichtung, — soit à V usage des lieux loués, et sauf encore les nombreuses catégories de biens que les art. 92

'/?.;. A III, 85 (arrêt du T. F., du 14 Février 1885); cfr. A. T. F. XIV, 300.

-Il appartient au bailleur ou à ses ayants cause, ainsi au nouvel acquéreur 'ians l'espèce de Tart. 281, mais non pas au cessionnaire des loyers, d'après M. Hafner (p. 151). Nous ne voyons pas pounjuoi le droit de rétention de l'art. 294 (cfr. art. 190 et n" 278 ci-devant) ne pourrait pas être cédé, surtout depuis que l'art. 884 L. P. lui a conféré un caractère incontestable de réalité ; dans notre sens, Rap. du Trlb. cant. de Frlbounj, 1893, 44, et R. j.f. XI, 71.

^n.j.f.\ll, 73, 204 et s.

et S. (lo la loi fédérale sur la poursuite frappent (VUisaisissabifUc Le droit de rétention s'étend dès lors essentiellement aux meublemeublants, à l'exclusion de l'argent comptant, des créances, des vêtements, des objets précieux, comme TargenterieS les bijoux, etc. Il conviendra, du reste, d'examiner, pour chaque cas particulier, si t<-l ou tel objet rentre dans la catégorie des meubles garnissants. Quelques décisions de la jurisprudence pourront intéresser: Les marchandises qui se trouvent dans un magasin loué sont affectées, au même titre que le mobilier, au droit de rétention <lu bailleur^; il n'en serait pas ainsi de marchandises déposées momentanément dan> l'immeuble loué par le locataire, qui ne les y remise qu'en vue de les colporter^; le preneur d'un immeuble qui, tout en l'occupant avec sa famille, y installe un manège, doit souffrir l'exercice du droit de rétention du bailleur non seulement sur son mobilier, mais sur les chevaux, le harnachement, etc., qui servent à l'exploitation du dit manège *: si c'est une cave qui a été louée, vins et tonneaux sont assujettis au droit de rétention'*; si c'est une cour, les voilures*^, etc.; mais une machine qui .serait placée temporairement dans Timmeuble loué et qui serait utilisée par le preneur, sans lui appartenir au surplus, n'est pas grevée du droit de rétention du bailleur' (cfr. en outre art. 294, al. 2, quant aux meubles garnissants dont les tiers, ont In propriété), ni une enseigne fixée à la façade de la maison louée, etc. Qu'en est-il des frvlls et récoltes de rrmnée, cette question étnnt surtout importante dans le bail à ferme? Il nous paraît évident que, dès que les fruits ou récoltes sont devenus des meubles par la séparation et qu'ils se trouvent dans le bien loué, ils sont des meubles garnissants au même titre que les autres, car ils servent, sinon à rarrangement, du moins à l'usage ou à l'exploitation de l'immeuble pris à bail; il en serait autrement des fruits et récoltes non séparés. Vue autre question : un locataire a fait assurer son mobilier contre l'incendie, le bailleur pourra-t-il, en cas de sinistre, prétendre à un privilège quelconque sur l'indemnité payée à son cocontractant ? Non, sans aucun doute, et quand bien même la somme re[)ré.sentant cette indemnité serait déposée dans la chose louée. puis(|ue l'argent comi>tant n'est pas soumis au droit de rétention.

Il faut, sonune toute, que les meubles garnissants, pour pouvoir être retenus, servent, d'une manière plus ou moins permanente, à l'arrangement et à l'usage des lieux loués: et il convient do ne pas