II

■' Bûcher, 1. c, n" 1225, litt. c.

•^ //>/</., litt. {/.

' R. /. /. III, 2011: cfr. //. /:'. XIII, 208 (ni k dos objets emmagasinés).

interpréter extensivement la disposition exceptionnelle de Tart. 294, al. 1.

Disons encore que la propriété de rimmeiil)le loué peut passer du liailleur à un tiers (ensuite de vente, par exemple), sans que pour autant le droit de rétention créé au profit du bailleur soit éteint, pourvu que le mobilier y aflecté ne soit pas éloigné de Timmeuble rfr. art. 284 L. P.); en d'autres termes, le transfert de la propriété «le l'immeuble loué n'opère point Textinction du droit de rétention arquis par le bailleur originaire dans les limites de l'art: 294*.

37». Nous constatons, pour passer à un ordre d'idées ditférent, i[ue le droit de rétention du bailleur est destiné à garantir « le loyer de Vannée écoulée et de Vannée coxiranle », et cela quelle que soit la forme dans laquelle le contrat de bail aura été reçu. Le bailleur n'est donc privilégié que pour deux ans au maximum ; ses loyers seraient de simples créances chirographaires, en tant qu'ils remonteraient à plus d'une année avant le commencement de « Tannée courante ». Les mots d'« année écoulée » et d'« année courante » ï>'entendent non de l'année du calendrier, ni de l'année du bail, mais, ainsi que nous l'admettons ave(' M. Janggen*, de l'année jusqu'au et depuis le dernier terme échu avant l'arrivée du fait (faillite, par exemple) qui adonné lieu à l'exercice du droit de rétention du liailleur. Deux arrêts' ont bien reconnu que, pour le calcul de l'année courante, il fallait compter depuis le commencement de l'année <le bail courante: ainsi un bail avant commencé le 1" janvier 1901. le preneur étant déclaré en faillite le 31 Décembre de la même année, et le bailleur produisant à la fois pour l'année 1901, dont le dernier semestre échu le l^' Janvier 1902 restait dû, et pour le loyer de 1902, le bailleur en question n aurait été colloque, selon ce système, que pour le terme semestriel échu le l"^^ Janvier 1902, puiscpie le bail avait commencé le 1®^ Janvier précédent, que la faillite tombait dans Tannée courante 1901 (31 Décembre) et que dès lors le droit de r*'*tention ne pouvait être exercé que pour les loyers encore dus de Tannée 1901. Cette manière devoir esterronée. L'année courante part <^u jour où est échu le dernier terme avant le fait de faillite, d'expropriation, etc., qui provoque l'exercice du droit de rétention, et l'année écoulée doit être comptée en arrière depuis le même jour. Ainsi, dans Texemple donné plus haut. Tannée courante commençait le 1®'' Juillet 1(X)1, car c'était là la date de Téchéance du dernier terme de loyer avant la faillite du preneur, et le bailleur ^tait en droit de réclamer par privilège, outre les loyers de Tannée

^fi.y./ m, 208.

'Jançffjen, 1. c, 120 et s. R.j.f. VI, 158, XllI, 3G. — Contra : voir note suivante.

'ft y./. V, 103. J. d. T. XXXVI, 288.

écoulée, ceux à échoir jusqu'au l^f Juillet 1902. On a fait observer avec raison que toute autre solution conduirait à des conséquences inacceptables.

Et maintenant, le droit de rétention de Fart. 294 constitue-t-il une sûreté seulement pour les loyers, ou s*applique-t-il à d'autres prestations accessoires ou connexes ? On peut poser en principe que le bénélice du droit de rétention n'est accordé au bailleur pour sa créance, que dans la mesure où celle-ci peut être envisagée comme l'équivalent contractuel fourni par le locataire en échange de l'abandon de l'immeuble loué. Aussi le Tribunal fédéral * a-t-il décidé que l'indemnité allouée au bailleur ensuite de la résiliation du contrat n'est pas garantie par le droit de rétention. Il en serait autrement, pensons-nous, de l'indemnité pour réparations non exécutées par le preneur', et des frais de réalisation du droit de rétention'. Et. comme nous l'avons fait remarquer, les prestations autres que le loyer jouissant de la faveur de l'art. 294, dès qu'elles rentrent dans l'ensemble des obligations qui découlent pour le locataire de rusag<^ de la chose, — tous les objets servant à l'exploitation d'un immeuble loué comme hôtel garantiraient l'indemnité due à raison dcvs meubles non représentés, du linge non lavé, etc.*

Il nous reste à traiter du conflit du droit de rétention du bailleur avec d'autres privilèges et de la manière dont le bailleur ^^niopposer son droit à ceux d'autres créanciers. La commission du Conseil national s'exprimait ainsi dans son rapport : « On peut se demander ce qu'il adviendra du droit de rétention du bailleur vis-à-vis des prétentions. d'autres créanciers du preneur, qui voudraient saisir les objets mobiliers, si le bailleur n'a pas le droit de retenir autant d'objets qu'il en faut pour couvrir sa créance et, en cas d'affirmative, s'il peut exercer ce droit pour les termes à échoir. S'il était permis à l'un des créanciers de saisir, avant l'échéance du loyer, tous les meubles et d'en réaliser la valeur, les garanties données au bailleur se réduiraient à un minimum ; en revanche, si le bailleur pouvait faire valoir son droit de rétention pour les loyers même non encore échus, les droits des autres créanciers se trouveraient par trop lésés. » Nous savons que le l)ailleur peut exercer son droit de rétention pour Tannée écoulée et la courante. Mais notre loi ne répondait pas à d'autres questions soulevées ou indiquées par la •commission du Conseil national. Ces questions, qui ont fait l'objet de longues discussions, n'ont été résolues que par la loi fédérale du 11 Avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite.

^R.j. IV, 292. Dans le môme sens llarner, 150, R.j.r. V, 148. — Contra: H.J.f. III, 43; Grirrt, 1. c, 99.