V.^/. T. XXIX

3.7. (L T. XXXIII, 99; Schneùfer et Flr/c, 480. */?,;./. V, 54.

D'abord le droit de rétention est, comme nous l'avons vu, armé d'un droit de suite (art. 284 de la loi précitée). Ensuite, l'art. 219, ai. 1, de la même loi, en prescrivant « que les créanciers garantis par gage sont colloques par préférence sur le produit des gages », nous apprend que le droit de rétention s'exerce en toute première ligne, et avant tous autres droits ou privilèges, sur les biens meubles qui lui sont soumis, car le mot « gage » a un sens très étendu dans le langage de cette loi et s'applique également au droit de rétention. Ce dernier prime donc le gage judiciaire, à la condition toutefois que le bailleur n'en ait pas eu connaissance avant le transport des meubles garnissants dans Vimmeuble loué*. La créance jîarantie comprend ses accessoires, entre autres, nous l'avons dit déjà, les frais de réalisation. Les frais de justice sont néanmoins préférés à toutes autres créances, mais ceux-là seuls priment les droits du bailleur, qui ne sont point sacrifiés à d'autres privilèges généraux (cfr. art. 144 et 219 ibld.).

Quelle est la situation du bailleur envers les autres créanciers poursuivants ? Il y a lieu de s'en tenir à cet égard aux art. 98, al. 4, 106 et s., 127, al.^ 2, 198, 219, 226, 242, 283 de la loi souvent rapj>elée.

Le droit de rétention du bailleur ne peut évidemment grever que les biens dont le preneur est ou sera censé être le propriétaire. L'art. 294, al. 2', dispose : Ce droit ne met pas obstacle à ta rerendtcafion par les tiers j^ropriét aires, et d'après l'article 227, des objets volés ou perdus, ou des objets dont le bailleur (ou son représentant*) a su ou dû savoir qu'ils n'appartenaient pas au Ifreneur. Il ne s'étend pas nan plus aux choses qui, d'après les lois sur la poursuite pour dettes et la faillite \ ne peuvent être comprises dans l'exécution forcée (cfr. art. 92 et s. L. P.). Le bailleur de bonne foi a donc un droit de rétention même sur les meubles garnissants appartenant à des tiers, possédés ou détenus à titre précaire par le preneur, sauf les cas de perte ou de vol à décider ï^elon les règles exposées aux art. 206 et 227. S'il est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il a su ou dû savoir, d'après les circonstances, que les meubles apportés par le preneur n'étaient pas la propriété de ce dernier, il ne peut élever aucune prétention sur eux. Mais s'il parvient à sa connaissance, après l'ouverture du bail, que certains meubles garnissants n'appartiennent pas au locataire ? Le droit de rétention à leur égard ne prend pas tin, pour des raisons d'équité, dès l'instant où le bailleur a été informé du droit des tiers ; il ne

*i?.;./. I, 63 et s., m, 47.

M.r.K XVII, 284.

'J. d. T. XXXVI, 351. H, E. VII, 135.

^R.j.f. XI, 70 (à cette prescription, qui est d'ordre public, on ne peut déroger conventionneUement).

416 TITHE HUITIÈME

s'éteint qu'à Texpiration du bail en ce (jui les concerne. Ces con^si- (lérations d'équité ne peuvent cependant plus être invoquées par le bailleur qui conclut un renouvellement de bail, ou qui ne fait pas usage du droit de résiliation qui r^^sultait pour lui, soit de la loi (art. 287), soit des clauses du contrat.' Effectivement, les tiers propriétaires ne peuvent ni empêcher le bailleur de renouveler, ni le contraindre à résilier; partant, il serait injuste de permettre au bailleur, qui est désormais de mauvaise foi, puisqu'il connaît ou doit connaître la propriété du tiers, de faire valoir son droit de rétention en vertu d'un nouveau bail, ou d'un bail non résilié par sa volonté, contre des meubles qu'il sait, à ce moment, ne pas appartenir au locataire * .

Nous rattacherons à l'art. 294, l'art. 295 ainsi conçu : Le â^^oit de rétention du haiHeur s'étend aux meubles apportés par fc soiis-locataire (cfr. art. 2%T^)^ Jusqu'à concui^renee des droits que le loeataire principal a contre ce dernier. Ijq sous-preneur n'est exposé à l'exercice du droit de rétention de la part du propriétaire que jusqu'à concurrence des loyers dont il peut être débiteur au moment de la poursuite. Exemple : A. loue un appartement de cinq chambres pour 1000 fr. par an ; il sous-loue deux pièces à B. pour 300 fr. par an. Au bout d'une année et demie, A. n'a point payé de loyer, et son l>ailleur fait valoir son droit de rétention pour l'année échue et la courante, soit pour 2000 fr. ; le bailleur ne pourra exer- (îer ce droit sur les meubles du sous-locataire B. que jusqu'à concurrence des loyers dus par celui-ci, qui pourra éviter tous désagréments en s'acquittant de ce qu'il doit entre les mains du bailleur principal. En agissant contre le sous-preneur, le propriétaire n'est point substitué ou subrogé aux droits du preneur, son propre débiteur ; mais son droit sur les meubles du sous-locataire, jusqu'à concurrence des loyers dus par ce dernier, est al)solu5 ensorte que le sous-locataire ne peut lui opposer les exceptions et contre-réclamations qu'il aurait contre le preneur, son bailleur. Peut-il lui opposer les paiements faits par anticipation, en dehors des clauses du l>ail ou de l'usage des lieux? L*art. 1753 G. civ. fr. ne l'y autorisait point ; notre loi ne renfermant pas une prescription analogue, il convient d'admettre que le sous-preneur peut se prévaloir de ses paiements effectués de bonne foi, sans intention de nuire au propriétaire.

380. \.'à procédure de réalisation du droit de rétention est réglée i)ar la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillile, art. '2S'J et s. et 151 et s. Mais comme le droit de rétention du bailleur n'élait pas pourvu d'un droit de suite, dans le système de notre (l(»(le, l'art. 29'i. al. 3, portait ce (jui suit : Kn vertu de son

Ui.j. f. IV, 76. 181 ot s., V, 51.

droit de rétention, le bailleur peut, avec l'assistance de l'autorilc compétente, contraindre le locataire qui veut déménager ou emjTorter les choses garnissant les lieux loués, d'y laisser fuifant de meubles qu'il est nécessaire pour sa garantie. Aujbur- •l'hui, le bailleur a un droit de suite (voir n^^ S71 et s.)^ de par Tart. 284 dé la loi fédérale sut* la poursuite pour dettes, et Tart. 283 <le la même loi ajoute : « Le bailleur peut requérir l'office, même ï^ans poursuite préalable, de le protéger provisoiremeht dans sori ilr«)it de rétention. Il peut aussi, s'il y a péril en la demeure, requérir l'assistance de la force publique ou des autorités communales. L'office dresse inventaire des objets soumis au droit de rétention et assigne au bailleur un délai pour requérir la poursuite en réalisa ; tiondes gages. » L'art. 294, al. 3, fait plus ou moins double emploi avec le texte que nous venons de transcrire, sauf dans sa dernière partie. On reconnaît que le bailleur peut même, en attendant que l'aiitorité lui prête secours, s'opposer par la force au détournement des choses qui constituent sa garantie et s'en saisir aprfes qu'elles sont sorties de son immeuble, si elles sont encore en plein air.

Nous renvoyoiis, pour les détails, aux Commentaires de la loi fé- <lérale sur la poursuite et la faillite.

38l. Conséquences du défaut de paiement des loyers. Avant t«>ut, le bailleur pourra, si son locataire ne le paie pas aux termes fixés par te contrat, Tusage ou la loi, j^oursuivre son débiteur et réaliser son droit de rétention. Il pourra aussi provoquer la résilialion du bail en vertu de l'art. 287 (cfr. art. 282 de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes). Mais le défaut de paiement n'entraîne pas ipso Jure la résiliation du contrat*, quoique l'art: 287 n'ait rien d'un texte de droit strict et que l'on puisse valablement stipuler que, faute par le preneur de s'acquitter de ses loyers k l'échéance oii dans un certain délai depuis l'échéance, le bail sera résilié de plein <lroit au profit du propriétaire. Ce texte dispose : Lorsque^ durant i^' Hil, le j^reneur est en retard pour le paihnent d'un terme ('Chu — fàllig, exigible, dit le texte allemand, — le bailleur peut — toutes conventions contraires réservées — lui assigner un délai /^^ trente jours, si le bail est d'un seynesfre ou plus, ef un délai

^H.E. XIV, 235 (est licite la clause en vertu de laquelle le bailleur pourrait expulser le preneur immôdiatement, faute de paiement régulier des loyers). — L« contrat se transforme, dans cette espèce, en FLvf/esr/inft; cfr. art. 123, M.Mue solution dans J. ci. T, LII, 45 et s., arrêt du T. F., du 12 Juin 1903 (au ft^ie, le fait que le bailleur a accepté à diverses reprises »les paiements aprùs l*î délai prévii n'emporte pas renonciation de sa part à exi^rcer les droits dériyant de la résiliation accomplie à une échéance future ; une otTre de paiement îaite même le lendemain de l'avis comminatoire e.>t impuissante à mtHtn^ à, n<'ant reffet de celui-ci).

de six jours si le bail est de moindre durée y en lui signifiant ^ — « en le menaçant » serait plus exact — qu*à défaut de j>aiemenf ', le Mil sera résilié à l'expiration du délai. — Le délai court du jour où le j/reneur a reçu l'avis du bailleur. — Le bailleur j^eui , d'ailleurs, demander des dommages et intérêts, s'il y a lieu (et rintérêt moratoire). La loi parle d\« assigner » un délai et de « signifier » la menace de résiliation. Mais ceci n'implique point la nécessité de recourir à Tintervention de Thuissier ; l'assignation ou signification peut être faite verbalement, quoique la forme écriti» soit très recommandable. Le jour où Tavertissement parvient au locataire n'est pas compris dans la supputation des délais de 30 tM 6 jours, délais qui ne peuvent d'ailleurs être prolongés par le ju^^e. Quant aux dommages et intérêts, il sont dus en raison de tout le préjudice subi directement par le bailleur (par exemple, si le logement demeure inoccupé pendant un certain temps, ou sïl ne peut plus être loué, jusqu'à la fin du bail, à des conditions aussi favorablej^). du chef de la résiliation anticipée du contrat par la faute du preneur, cette faute consistant déjà dans le seul défaut de paiement des loyers. Mais quel est l'efl^et de la résiliation qui se produit dans les circonstances de l'art. 287 ? Le contrat est résolu dès l'instant où l'avis a été donné régulièrement et où le délai de 30 ou de 6 jours t^'est écoulé sans que le locataire ait payé. Le bailleur a, en conséquence, le droit de rentrer en possession de la chose louée et d'en expulser le preneur. Il n'est pas nécessaire que, pour obtenir l'expulsion, il suive les voies de la procédure ordinaire ; il pourra recourir à une 7nesure provisoire ou superprovisoire, que le juge compétent autorisera, sans aucun doute, si la preuve que l'avertissement de l'art. 287 a eu lieu lui est fournie (cfr. art. 23 et 282 L. P.). Au demeurant, une ordonnance d'expulsion n'est pas encore un jugement: elle n'a point, par elle-même, pour effet d'annuler le bail ; la situation juridique des parties est intacte, de telle sorte que le preneur expulsé peut faire valoir, par la voie de la procédure ordinain^ tous ses droits contractuels'.

^Sem,Jud. 1893, 38 (un simple commandement de payer demeuré sans ctTci ne suffit pas).

'Le paiement peut-il être remplacé utilement par des sûretés fournies (cautionnement, gage, etc.)? Non, sans doute, car la loi ne parle que du paiement, et ce serait susciter des. contestations que de permettre au preneur d'offrir d*'sûretés insuffisantes, sur la valeur des(iuelles les parties ne seraient pas d'accord, et de rendre illusoire ainsi le droit de résiliation de l'art. 287. Le prenour ne saurait non plus empêcher lexpulsiou en opposant la compensation de réclamations non liquides ou non échue*;, quoique M. Hafner prétende, en terme> généraux, que « la compensation conjure les effets de la demeure » (ad art. 287. noie 2) : cfr. A. T. F. XXVIP, 174, J. d. T. LU, 520 (arrêt du T. F., du 12 Mar. 1901) et voir encore ad art. 312.

3./. d. T. LU, 521 et s. (arrêt du T. F., du 12 Mars 1904); cfr. A. T. F. XX, 383, XXI, 750, XXII, 887, 1076.

381 bis. Pour les autres causes d'extinction du bail, nous renvoyons aux n^^ 386 et s. Ajoutons que le droit dérivant de l'art. 287 pour le bailleur ne peut sans doute être exerc(^ que par ce dernier et ses ayants cause, mais non par un cessionnaire des loyers ; toutefois, si les loyers avaient été cédés et si le cessionnaire consentait à ajourner le terme du paiement, le bailleur ne pourrait pas recourir au texte précité.

38«. 3® Restitution de la chose louée à la fin du baiL Tandis que cette question est réglée, pour le bail à ferme, par les art. 317 et 318, on est surpris de constater que le législateur ne Ta point résolue pour le bail à loyer. Toujours est- il que le locataire est présumé avoir reçu en bon état les choses louées et qu'il est tenu de les restituer en cet état à la fin du bail. S'il ne satisfait pas à cette obligation, il est responsable aux teripes de l'art. 110 \ à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable dans les dégradations survenues à la chose ou que celle-ci n'était pas dans un raeilleur état lorsqu'il l'a reçue. Mais il faut considérer que l'usage, abandonné par le bailleur au preneur, et le temps entraînent forcément une certaine dépréciation de la chose : et, de cette dépréciation, le preneur n'est certainement pas garant. Il sera prudent de <iresser dans certains cas, lors de l'entrée en jouissarice, un inventaire ou état descriptif et même estimatif des biens loués.

On sait que la perte de la chose est, en principe, à la charge du bailleur, — j^ericulmn est loca torts ; le preneur devra toutefois établir que la chose a péri sans sa faute.

§ 3. De la sous-location et de la cession des loi/ers.

383. Il ne faut pas confondre la cession ^e.ç/oyé'r.s-, faite par le bailleur, avec la cession du balL (lui n'est autre chose qu'une souslocation d'une espèce particulière, un transfert incomplet du droit <ie jouissance du preneur que notre loi assimile purement et simplement à la sous-location.

384. 1® Sous-location. En droit français, le preneur a toujours la faculté de sous-louer (art. 1717 G. civ.), à moins de convention contraire. En droit fédéral, cette faculté est restreinte au bail à loyer, car, dans le bail à ferme (cfr. art. 306), la considération de la pervsonne du preneur joue un rôle plus considérable que dans notre espèce. Il faut dire, après cela, qu'il n'existait pas de raisons décisives pour faire une différence et que la faculté de sous-louer accor- <iéepar laloi au preneur est, tout ensemble, une atteinte très grave

' H. E. VII, 28, Vin, 133.

portée aux droits légitimes du bailleur et une violence faite au caractère, en général personnel, du contrat de bail. Sous-louer, c'est donner à bail une chose que Ton tient soi-même à ce titre, ou, si Von préfère, U Jouer en sous-œuvre, en totalité ou eh partie, à une autre personne. Il y a, par ce fait, superposition de deiiix baux, le sousbailleur étant engagé comme locataire dans le premier, comme bailleur dans le second.

L'art. 285 dispose : Le locataire a le droit de sous-loiier tout ou. partie de la chose louée, pourvu qu'il ne résulte de ce fait aucun changement préjudiciable au bailleur (al. 1). Comme on Ta dit, « un pareil texte ouvre }a porte à toutes les contestations ». Dans bien des cas, la question du « changement préjudiciable » sera très douteuse. Puis-je sous-louer l'appartement que j'occupais avec ma famille à une famille plus nombreuse^ que la mienne, ou ayant des enfants en bas âge alors que mes enfants à moi sont éleyés, ou à un individu connu par son esprit tracassier, ou à l'ennemi de mon bailleur ? Les j uges apprécieront souverainement, au risque de fairç de l'arbitraire. Il y aura, en revanche, changement « préjudiciable » certain, si une famille honorable sous-loue à une personne mal fçimée, ou une famille sans enfants à une nombreuse famille, ou deï5 gens paisibles à d'autres qui exercent un métier ))ruyant ou malpropre, etc.

La faculté légale qui découle de l'art. 285, al. 1, peut, au reste, être supprimée, étendue ou restreinte par la convention, moyennant que celle-ci soit rédigée par écrit (cfr. art. 275, al. 2).

Le locataire (sous-bailleur) est garant envers le bailleur que le sous-locataire n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé jmr le bail principaL Le bailleur p^eut aussi s'adresser directement au sous-locataire à l'effet de l'y obliger (art. 285, al. 2), — c'est-à-dire à l'effet de le contraindre à jouir de la chose dans les limites fixées par le bail originaire. Rappelons encore l'art. 295, quant au droit de rétention du propriétaire contre le sous-preneur, et ajoutons que le sous-bail ne peut durer au delà du bail principal lui-même.

L'art. 285, al. 8, énonce une règle que nous avons signalée plus haut : La cession de bail est assimilée à la sous-location. Ainsi tombent toutes les controverses de la doctrine française : les droits et les obligations découlant du bail envers le bailleur principal ne sont pas transférés à la personne du cessionnaire, mais restent attachés à ■celle du locataire, car c'est entre ce dernier seulement et le cessionnaire, et non avec le bailleur principal, que naît le rapport contractuel régi par Tart. 285, al. 8-.

385. 2^ Cession des loyers. Ainsi que nous l'avons établi pré-

' R. j.f. IX, 136 (interprétation triis libc^Tale du droit de sous-louer). ^A.T.F. XIX. 332.

Dl' LOUAGE DES CHOSES 421

mlemment, la cession des loyers est non seulement permise, mais elle comprend le droit de rétention attachq à la garantie des droits îln bailleur (voir n® 278).

§ 4. Comment le bail à loyer prend ^fin.

38IS. Le bail à loyer prend fin :

P Par le consentement des parties ;

2^ Par la perte de la chose louée (cfr. art. 145 et voir n^ 411, <hif. 2) ; en cas de perte partiellCy voir Tart. 277 ;

3^T. 3<> Par Yexïdration du temps pour lequel il a été fait, s'il n'y a pas eu relocation tacite. Notre Code ne renferme aucupe disposition qui limite la durée conventionnelle des baux ; le contrat de louage n'en est pas moins essentiellement temporaire et notre loi accorde de grandes facilités de résiliation anticipée.

On ne sait pas toujours quelle sera la durée du bail, au moment où il est conclu, quoiqu'on ait, la plupart du temps, soin de la déterminer. Les art. 289 à 291 règlent les différentes questions qui so rapportent à la cessation du bail par expiration du temps fixé. Et nous faisons remarquer, ici déjà, que si le preneur dénonce le bail avant le temps, il doit des dommages et intérêts d'un montant égal aux loyers à échoir jusqu'à la fin même du bail, s'il ne prouve pas que son co-contractant a réussi à louer ailleurs, pendant la durée du contrat, et alors il aurait le droit de déduire ce que le bailleur eût retiré de ce cbef ' ; le bailleur, lui, les devrait en ce sens qu'il aurait à offrir un dédommagement complet. On distingue :

a) Baux sans terme fixe. L'art. 289 dispose à cet égard : Lorsqvc la durée du bail na été fixée ni expressément, ni tacitement, chacune des parties peut mettre fin à la location en donnant congé o. Vautre, Voici un cas rentrant dans les termes de notre article : je loue ma maison à X. pour 1000 fr. par an, sans indiquer pour combien de temps. Il se peut que la durée du bail soit fixée «tacitement » : ainsi, je loue à une troupe de saltimbanques une iaraque, à l'occasion d'une fête qui se prolongera pendant huit jours, le bail sera censé conclu pour la durée de la fête ; ou bien, je loue ma villa à un professeur qui a l'intention d'y passer ses vacances universitaires, la durée des vacances sera décisive pour celle <îu bail à défaut de convention contraire. On applique l'art. 291 à ces baux dont la durée est fixée tacitement. En ce qui concerne les délais à obsen-er pour les congés dans les baux sans terme fixe, on s'en tient à l'art. 290. L'art. 29.0, nous dit, en réservant les conven-