MV

sans opposition de sa part, le bail, à moins de convention contraire, est réputé renouvelé pour une durée indéterminée, sauj le droit pour chacune des parties de donner congé conformément aux dispositions de Varticle 290, i^ à 3^. S'il y a un délai (l'avertissement prévu, il va sans dire qu'il doit être respecté. Ainsi un bail est conclu de la manière suivante : « Le bail commencera en St-Martin 1902 et durera deux ans ; les deux parties ont à observer un délai réciproque de six mois pour donner congé ». Ce contrat ne prendra fin en St-Martin 1904, que si la dénonciation a eu lieu à temps voulu*.

Les baux à terme fixe se trouvent, sous réserve de ce que nous venons d'expliquer, résiliés par la seule arrivée (ki terme, s'il n'y a tacite reconduction. Exemple : Je loue un appartement pour une année à M. X. ; au bout d'une année, je puis faire sortir mon locataire, même sans le prévenir. Mais il se peut qu'un bail à terme fixe '^oit prolongé par un commun accord des parties, accord que l'on présume dans certaines circonstances. Si, à l'expiration du temps tixé, et quand bien même il y aurait eu dénonciation préalable^ le preneur reste en jouissance de la chose louée, à la connaissance et .^ans protestation du bailleur, il se forme, en vertu d'un consentement tacite que les faits constatent avec évidence et qui suppose la «•apacité des parties à ce moment, un nouveau bail ; c'est la tacite reconduction. Le nouveau bail est réputé conclu sous les mêmes «onditions que l'ancien, sauf sur deux points :

aa) les cautions du premier bail sont déchargées, comme aussi tous autres tiers-garants, car la tacite reconduction est pour eux une res inter alios acta ;

bb) à moins de convention contraire, le bail n'est pas, comme en •Iroit français, renouvelé aux mêmes conditions de durée que l'ancien, il ne l'est que pour « une durée indéterminée », il redevient en conséquence un bail sans terme fixe soumis aux règles de l'art. 290.

«juand la présomption de la loi est-elle établie? Gomment et quand l'a opposition » du bailleur doit-elle se manifester pour que le preneur ne puisse se mettre au bénéfice de la tacite reconduction? Notre Code est muet sur les questions de forme et de délai, ensorte que la protestation pourra être verbale ou écrite, et qu'elle ^levra être faite aussitôt que possible après l'échéance du bail. r)evra-t-elle avoir lieu le lendemain au plus tard, ou dans les deux <>u trois jours qui suivent? Il faudra résoudre ce point selon les circonstances de chaque cas particulier. Et si le bailleur n'a pas protesté à temps, parce qu'il était absent, ou malade? Son défaut ^l'opposition, même excusable, peut être invoqué par le preneur.

'^/. E. IV, 138. Bûcher, 1. c, n° 1185 ; cfr. A. T. F, XXVII», 475 et s.

^2i TITRE HUITIÈME

E|; si ce dernier reste dans l'immeuble loué, en ce que le bailleur lé garde encore quelques jours par bienveillance ou par pitié? Il n'y aura pas de tacite reconduction, si le motif allégué par le bailleur pour justifier le retard de son opposition est prouvé. Tout s*} réduit, en somme, à une question d'intention des parties.

388. 4^ Par Valiénation ou la saisie de la chose louée^ et fa faillite du bailleur*. De puissantes considérations économiques et des raisons d'équité avaient engagé les rédacteurs du Code Napoléon à rejeter le principe du droit romain et de l'ancien droit français, tendant k faire de la vente de l'immeuble loué une causif* de résiliation du bail. Notre Gode part d'un point de vue opposé et dit avec Tancien droit : « vendition brise amodiation )>, Kaiif Wicht Mielhe, On s'est bien rendu compte des inconvénients résultant de l'instabilité des baux, et nous verrons comment on a cru pouvoir y remédier. La solution de notre loi est d'ailleurs logique, sinon pratique, le bail n'étant qu'un contrat générateur d'obligations, et la maxime : vendition brise amodiation, ou vente passe louage, consacrant le caractère exclusivement personnel des droits du preneur. Geldi-ci n'a effectivement qu'une action personnelle contre son bailleur, si bien qu'il n'a pas de droits contre un tiers acquéreu r. il va de soi cependant que le preneur expulsé, avant la fin du bail, par le nouveau propriétaire, est autorisé à réclamer des dommages et intérêts de son bailleur, qui, pour échapper à toute indemnité, réservera, la plupart du temps, dans l'acte de vente, le bail du locataire; et ce dernier alors pourra en exiger la continuation en vertu de l'art. 128, al. 2, l'acquéreur étant, du reste, subrogé aux droits du bailleur envers le preneur. Le nouveau propriétaire peut aussi renoncer expressément ou tacitement à son droit de résiliation, cette renonciation ayant pour effet de lui imposer les charge.^ du bail dès l'instant du transfert de la propriété de la chose louée*. Le preneur peut également accepter d'avance, dans le bail, les conséquences d'une résiliation parsuite de vente ; etl'ondoitadmettre que, s'il est réservé certains droits en vue de cette éventualité, il ne pourra pas demander d'autres dommages et intérêts ^ Mais voici l'art. 281, qui n'exclut pas, répétons-le, les conventions contraires des parties : Si^ pendant la durée du bail^ le bailleur aliène la chose louée, ou qu'elle lui soit enlevée par suite d'exécution forcée, de saisie ou de faillite (art. 197 et s., 211 L. P.). le preneur n'a pas le droit d'exigé?-* du fiers détenteur la continuation du bail, à moins que celui-ci ne s'y soit obligé; il pexft seulement exiger du bailleur l'exécution du contrat, ou^ à d(^-

■ ' /?. Tu'jr/iner: Kauf bricht Miethe, in-8% Soleure, 1893. ^R.j.f. III, 38, 42, 101. ^J. d. T. XXXII, 314.

faut (qes deux mots sont de trop et ne figurent pas dans le texte allemand), des dommages et intérêts (al. 1). Constatons, dès maintenant, que l'art. 28 J est inapplicable lorsque le preneur 'n*est pas encore entré en jouissance; ensorte que le nouvel acquéreur n'a pas à se préoccuper, sauf stipulation contraire, des baux coni'Ius avant Taliénation, mais dont Inexécution n'a pas commencé.

On avait pensé à Torigine n'adopter la règle : vente passe louage, que pour les aliénations volontaires^ ventes, donations, constitutions d'usufruit, etc. (un partage de succession, en revanche, et 1 attribution de la chose louée à l'un des héritiers, n'entraîne pas la résiliation du bail, car l'art. 281, al. 1, doit être interprété restrictivement). Cependant on dut se convaincre qu'il était impossible, isi l'on voulait être conséquent, de ne pas retendre également aux nHénations forcées, par suite de saisie (cfr. art. 91 et s. et 275 L. P.) ou de séquestre, car la saisie ni le séquestre n'« enlèvent » par eux-mêmes la chose louée au bailleur, et aux cas de faillite^ mais seulement quand la chose louée a été vendue, la faillite elle-même <Iu propriétaire n'étant que sous cette condition une clause de résiliation. Les dommages et intérêts se détermineront-ils en appliquant par analogie Tart. 2î)2*? Il est plus rationnel de recourir ici à l'analogie de l'art. 116. Si la vente de la chose louée a été faite par l'administration de la faillite du bailleur, sans que la continuation du bail ait été imposée au nouvel acquéreur, le preneur peut faire valoir le montant intégral des dommages et intérêts de l'art. 281, alin. 1, in fine, contre la masse, et il n'est pas obligé de se contenter d'un dividende. C'est aussi Topinion de M. Jâger, tandis que M. Hafner et d'autres assimilent la créance du preneur à une <*réance chirographaire du failli. Il s'agit, en effet, dans l'espèce. <i'une obligation non du failli, mais de la masse comme telle.

Le principe de l'art. 281, al. 1, est heureusement restreint en ces termes : Toutefois, en mxitière de baux d*i?n7neubles, le tiers acquéreur ne peut expulser le preneur qu*à la condition d'observprles délais j^'i^escrits à l'article 290, chiffres i et 2, à moins que ip contrat ne permette de résilier le bail plus tôt (al. 2). A l'égard du nouvel acquéreur, le preneur ne saurait se prévaloir de son e^ntrat pour un terme plus long que celui tixé par l'art. 290, chif . 1 ^tâ. Supposons que le bail ait commencé le h^ Mai et que l'immeuble loué soit vendu, volontairement ou juridiquement, le 30 Juin suivant ; l'acquéreur, à moins que le contrat ne permette de dénoncer le bail plus tôt, pourra le résilier pour la fin du terme <»urant, soit pour le l**" Novem])re, moyennant un avertissement

^tt.j. Vî, 187 et s. (arrêt du T. F., du 18 Mai 1888, qui admet l'analogie entre les art. 314 et 310). Cfr. cependant, A. T. F. XX VHP, 279 et s., où le T. F. a décidé que la réparation se déterminait ici en conformitr';.^ non de l'art. 292, mais de l'art. 116, alln. 2 ; voir aussi A. T. F. XXX», 426 "et s. (nature et importance du dédommagement) et J, d, T, XXXVII, 383.

préalable de trois mois à donner jusqu'au !«' Août. Si le nouveau propriétaire n'avait pas assumé l'obligation d'exécuter le bail et que le contrat eût été passé pour une année dès le 1®' Mai ou pour une durée plus longue, le preneur n'aurait qu'un recours contre son bailleur dans le sens de l'art. 281, al. 1 in fine. Il est bien entendu que l'acquéreur ne peut indéfiniment retarder sa décision sur la question de savoir s'il opte pour la continuation ou la résiliation du bail ; il est tenu, comme la bonne foi l'y oblige, de se prononcer immédiatement.

Si le contrat de bail ne crée en principe que des rapports personnels entre parties, il n'en peut pas moins revêtir un caractère Téel par suite de l'accomplissement de certaines formalités qui le rendent opposable aux tiers, — ceci pour les baux immobiliers (voir loi vaudôise du 20 janvier 1882, G. civ. zurichois, art. 1512, etc.)- II n'est pas dérogé par le présent article aux effets particulières de l'inscription du bail sur les registres fonciers, hypothécaii-^es^ ou autres analogues, tels qu'ils peuvent être réglés par le droit cantonal, ni aux dispositions des lois sur l'expropriation paur cause d'utilité publique (al. 3). A l'ordinaire, l'expropriation pour cause d'utilité publique emportera résiliation immédiate du bail, sauf droit à indemnité du preneur contre l'auteur de l'expropriation (loi féd. du 25 mai 1850, art. 3, 42 et s.).

389. 5» Par la faillite du 2)reneur (pour celle du bailleur, voir l'art. 281 ci-dessus), à laquelle il n'est pas permis d'assimiler* la saisie ou un autre mode d'exécution forcée. La faillite du preneur n'entraîne, au surplus, pas de plein droit la résiliation. En cas de f aitlite du preiieur ^dUVart 288, auquel l'art. 211 L. P. 3(i'a point dérogé, le bailleur j^eut résilier le bail, à moins que, dans un délai convenable, des sûretés ne lui soient fournies pour les ternies arriérés et les termes à échoir {civ. art. 211 L. P.). Dès le jour où la faillite du preneur a été déclarée, le bailleur a une action en résiliation du bail,, mais le preneur peut s'y soustraire en fournissant des garanties suffisantes dans un délai convenable (cfr. art. 122). Le preneur luimême ne sera sans doute pas en état de fournir des sûretés, mais d'autres personnes, parents, amis, la masse des créanciers pourront intervenir en sa faveur. On a reconnu' que la faillite déclarée (lu locataire faisait l'office du jour fatal de l'art. 287, sauf au juge à arbitrer dans quel délai les sûretés peuvent être fournies. Ceci est inexact : la déclaration de faillite n'est pas l'équivalent de l'expiration du délai de l'art. 287; celle-là engendre une action en résiliation, celle-ci produit la résiliation. Ce n'est qu'après Texpiration sans résultat (la suffisance des sûretés est, en cas de contesta-

^ Zeitsrh. des hem. J, V. XXV, 259 (en sens contraire). ^n.j.f. VI, 28.

tion, décidée par les tribunaux) du délai convenable donné au preneur pour trouver et offrir des garanties, que l'expulsion peut <^tre requise (cfr. art. 315). Il est vrai que le bailleur a aussi la faculté de réclamer le paiement des loyers arriérés qui lui sont 'lus, en cas de faillite de son locataire, et de procéder, à défaut de paiement, en vertu de Tart. 287 ; il peut également laisser le preneur dans la chose louée jusqu'à la fin du bail et faire valoir son droit de rétention. Si le bailleur résilie, il est vraisemblablement autorisé à invoquer l'analogie de l'art. 287, al. 3.

La masse en faillite peut voir des inconvénients à la continuation du bail consentie par le bailleur, sauf si des tiers, parents ou amis se chargeaient de garantir ce dernier ; elle pourrait alors retourirà l'art. 292. Prenons un exemple: A., grand négociant, a pris à bail, pour trois ans, un appartement de 5000 fr.; il tombe f-n faillite à la fin de la première année du bail. Si le dernier semestre n'a pas été payé, le bailleur pourra résilier d'après l'art. 'JS7, ou bien, choisir, comme dans l'espèce où les loyers échus seraient acquittés, entre les trois alternatives suivantes : fixer au preneur un délai convenable pour fournir des sûretés, le bail continuant aux risques et périls des garants si elles sont fournies, le liail étant résilié si elles ne le sont pas ; exécuter son bail, dans la pensée que son droit de rétention le couvre ; attendre que la masse, '•elle-ci établissant que la faillite est l'une des « circonstances ^Taves » de l'art. ?92 et que le preneur n'est plus en état d'occuper un logement de 5000 fr., lui paie le «dédommagement complet» <i«>nt parle ce dernier article. Pour la question des dommages et inféréls, voir art. 96 et 310.

390. 6'' Par des circonstances graves y qui rendent la continuation d'un bail d'immeubles à terme fixe, intolérable à Tune ou H l'autre des parties. Ces « circonstances graves » seront, par exemple : pour le bailleur, la nécessité absolue de pouvoir jouir lui-même de son immeuble (si la maison qu'il occupait a été incen- 'liée et s'il a besoin, pour son compte, de l'autre immeuble qu'il louait), des rapports très tendus entre sa famille et celle du preneur habitant la mêiixe maison par suite de plainte portée, de i>rocès, etc.; pour le preneur, le fait de la mort de son co-locataire. engagé solidairement avec lui et avec lequel il exerçait une industrie en commun dans les locau?^ loués*, des procès ayant surgi entre lui et le bailleur, la perte d'une place, de sa fortune, etc. Mais, comme l'a fait observer la commission du Conseil national, lart. 292 est inapplicable «aux causes de congé qui peuvent dé- 'ouler du fait que l'autre partie contractante n'exécute pas le contrat»; ici, il y aurait lieu de recourir aux art. 110 et s., 277 et s.

'A. r. F. XV, 291.

428 * TITRE HUITIÉlMt:

OU 2îJ3 et s., qui admettent une résiliation immé4iate à rencontnt <te la partie fautive, sans indemnité à lui payer et même sou> réserve de dommages et intérêts contre elle. D'autre part, Tart. 292 (cfr. art. 310) paraît applicable, dans son deuxième alinéa. aux cas de résiliation anticipée et indue (par exemple, lorsque le bailleur expulserait son locataire sans motifs avant le term«; flxé). La preuve de la quotité du dommage à réparer est si difficile à faire, aussi bien dans ces cas que dans celui de notre article, puisqu'il s'agit essentiellement d'un préjudice à venir, que j'arl. 292, al. 2, doit pouvoir être invoqué par analogie. Assurément, ce texte constitue une disposition exceptionnelle, dérogeant à J'art. 116, mais il vise, en matière de bail, toutes les espèces où 1»^ ratio legis est le même (voir, en outre, à l'art. 310*).

Les « circonstances graves » ne deviennent d'ailleurs que sous .certaines conditions, un motif de résiliation anticipée. Nous lisons à l'art. 292, qui s'applique également aux cas dans lesquels le preneur n'est pas encore entré en jouissance, n'a «pas encore entrepris l'exécution du bail*»: Les baux iîïimoMliers dont fn durcie a été fixée par les parties (pour les autres, cfr. art. 29U) 2)euvent être résiliés par chacune d'elles avant leur expiration noinnalc, s'il su?^vient des circonstances graves qui lui en rendent la continuation intolérable, à cJiarge 7>ar elle d'observer les (fêlais irrescrlts à l'article 290, 1^ et 2"^, et d'offrir à l'au/rr partie un dédommagement complet (al. 1), — sur l'importance et la nature duquel les parties auront à se mettre d'accord, et qu'il est, au reste, bien difficile de déterminer ainsi, à l'avance, alors qu'on ne sait rien du préjudice qui sera réellement causé par la résiliation anticipée \ *S^/ les parties ne peuvent s'accorde?^ su?' ta nature ou l'importance de ce dédommagement, le juge prononce. Dans tous les cas, l'indemnité ne peut, soit pour le bailleur, soit pour le 2)reneur, être inférieure au loyer d'vN semestre lorsque le bail est fait jjour un an ou pour un terme plus long (al. 2). — toujours dans l'hypothèse où la partie à laquelle le congé est donné n'a pas rendu, par sa faute, la continuation du bail intolérable, puisqu'il n'y aurait lieu alors à aucune indemnitt^en sa faveur (au contraire). L'ai. 3 de notre article ajoute : Le preneur^ ne peut être contraint de délaisser la chose louée tant que Vindemnitr {de résiliation) ne lui est pas payée. Le bailleur, en revanche, auquel des dommages et intérêts sont dus à raison delà résiliation anticipée, n'a qu'une créance ordinaire, non garantie par son droit de rétention.

» A. T: F. XII, 638 (en sens contrairo, H. E. VUI, 135) : voir p. 425, texte et note. «A. r. F. XII, 639.