CHAPITRE III

Du bail à ferme.

SECTION PREMIÈRE

Nature» objet et formé du contrat.

§ 1. Nature et objet du bail à ferme.

304. On crut pouvoir, à Torigine, soumettre à des prescriptions uniformes le bail à loyer et le bail à ferme. Il n'en fallut pas moins tenir compte des différences essentielles qui existent entre ces deux contrats. Nous avons déjà montré que si le bail à loyer confère slu preneur Vusus de la chose louée, le bail à ferme lui en attribue Vustcs et le fructits. Ce qui caractérise encore le bail à ferme, c'est qu'il suppose une exploitation réelle de la part du fermier. Celui-ci (îoit agir sur la chose affermée, doit lui consacrer son travail, tandis, qu'en principe, le locataire se borne à jouir de la chose louée. Ces diverses particularités du bail à ferme ne ressortent qu'imparfaitement de la traduction défectueuse de l'art. ï296 : Le bail à ferme est un eontrat par lequel l'une des parties, le bailleur^ s'oblige ù faire jouir Vautre, te fermier, d'un immeuble ou d'un droit productif (droit de chasse, force hydraulique, exploitation d'une industrie^ etc), moyennant un prix ou ferniage que le preneur s'oblige à lui payer. Ce fermage peut consister soit en argent,, soit en une quote-part des fruits ou produits (colonage partiaire, mMayage), Le début de l'art. 29(5 devrait être plutôt (îonçu ainsi : « Le bail à ferme est un contrat par lequel l'une des parties, le bailleur, s'oblige à remettre à l'autre partie, le fermier, pour que celui-ci en perçoive les fruits ou les produits, un immeuble ou un droit productif, » etc. Avec cette formule, qui conconle avec le texte allemand, nous distinguons nettement, quant à leur nature, entre le ])ail à loyer et lo ])ail à forme.

Uî. h\ XVI, 70.

395. L'objet du bail à ferme n'est pas le même non plus que celui du bail à loyer. Cet objet doit être une chose productive dont le f*^nnier a l'exploitation, mais dont il est tenu de conserver la substance* (voir n° 403, in fine), soit un immeuble destiné à produire des fruits — immeuble rural notamment, — soit un droit productif, comme ceux que lé Code énumère et comme les suivants aussi : exploitation d'un brevet d'invention, d'une entreprise de transport, dune patente d'auberge, etc. (voir, en outre, n^* 352 à 354).

Le prix du bail peut consister en argent, être fourni en nature, ou être acquitté partiellement en argent et en nature. Lorsque le fermage est payé en nature, en totalité ou en partie, nous avons un colonage partiaire ou un métayage (voir art. 1821 à 1830 C. civ. fr. remplacés d'ailleurs, là où ils étaient en vigueur, par nos art. 296 et s.).

% 2. De la /orme du contrat.

396. Elle est régie par les mêmes dispositions que celle du bail à loyer (cfr. art. 275, 297). Elle est donc lihre, sous réserve de Tarticle 275, al. 2, qui s'applique aux baux à ferme d' immeubles.

§ 3. Règles communes aux bau^ à loyer et ci ferme.

397. Il nous suffira de transcrire ici l'art. 297, quitte à nous expliquer sur sa portée au cours du présent chapitre : Les articles ■J7o, 277', 278, 280, 294 et 295 s'appliquent, par analogie, au bail à fer^me. En somme, tout ce que nous avons dit à propos du bail à loyer, de la forme du contrat (art. 275), de Yohligation à garantie du bailleur (art. 277, 278, 280), et du droit de rétention se rapporte également au bail à ferme.

Ml faut décider cependant que si le droit de jouissance conféré était d'une intensité telle qu'il atteignît la substance de la cho<e, lé contrat n'en pourrait pas moins être un bail à ferme («?>, Hafner).

V.rf. T. XLV, 256, arrêt du T. F., du 27 Nov. 1896 (le fermier troublé par le bailleur dans sa jouissance peut invoquer cuniulativement les art. 112 et 277).

SECTION DEUXIEME

Obli£^ations du bailleur.

398. Obligation de délivrer la chose. Uart. 300 (cfr. art. 27G) nous enseigne que : Le bailleur est ieriu de délivrer au fer^nier la chose, ainsi que les objets mobiliers compris dans le bail (cfr. art. 299), da7is un état approprié à l'usage et à Vexploitation prévus 2)ar le contrat. Si la chose est délivrée dans un état tel qu'elle soit impropre à l'usage ou à l'exploitation pour laquelle elle a été louée, ou si cet usage ou cette exploitation sont notablement compromis, le fermier a le droit de se départir du contrat, en vertu et sous les conditions des art. 122 à 125* (cfr. art. 277, al. 1, 297). La perte des bâtiments servant à l'exploitation d'un bien rural (^ou même d'un droit productif) peut être considérée «comme une simple détérioration, si les immeubles ne sont que les accessoires, les Pertinenzen, du domaine, et le bailleur peut être astreint à reconstruire*. En cas de résiliation anticipée et indue, les dommages et intérêts se calculeraient en conformité des art. 110 et s. et comprendraient YErfidlungsinteresse^, c'est-à-dire ce que l'exécution aurait pu faire gagner et ce que l'inexécution a fait perdre au demandeur.

Si — art. 299 — des ustensiles, des bestiaux (cfr. art. 320), oif des provisions sont compins dans le bail, chacune des parties est tenue d*en remettre à Vautre un inventaire détaillé^ signé par elle, et de se prêter à une estimât ion contradictoire de ces objets. Les « ustensiles » s'entendent surtout des instruments aratoires et, en général, du mobilier livré au fermier pour l'exploitation du bien ou du droit productif loué. L'inventaire de l'art. 299 n'est pas obligatoire, bien que chacune des parties soit a tenue » d'en remettre un à l'autre : son défaut rendrait la preuve de la consistance du mobilier loué très difficile, sinon impossible (cfr. art. 317). Mais la rédaction de l'art. 299 laisse à désirer : laquelle des deux, parties e^^t autorisée à exiger, en première ligne, un inventaire, ou toutes deux y sont-elles autorisées en même temps ? 11 semble rationnel de décider que ce sera le bailleur qui devra dresser l'inventaire, sauf (lue le fermier pourra être obligé de le signer et de consentir à une estimation contradictoire. L'inventaire peut être reçu en la forme authentique ou sous seing privé (cfr. art. 12 G. 0.).

' IL E. VI, 2G5 ; cfr. .4. T. F. XV, 382. * Voir ad art. 314. H. E. \'I, 265.

M. 7. F. XXV», 781 et s.

399. Obligation de Ventretenir en bon état. Les règles sont à î>eu près les mêmes que dans le bail à loyer. Le bailleur — art. 302 — supporte les charges et iynpôts qui grèvent la chose louée, — à moins sans doute de convention ou d'usage contraire (cfr. art. 282, al. 1). Si — art. 301 — de grosses réparations deviennent Piècesmaires pendant la durée du bail, le bailleur est tenu de les exécutera ses frais aussitôt que le fermier lui en a fait con7iaitre la nécessité (cfr. art. 282, al. 2, 284). Mais le fermier a l'obligation de les souffrir, dans la mesure indiquée en Tart. 278 (cfr. art. 297). Il y a lieu de consulter également Tart. 305. La distinction entre grosses et menues réparations se fera d'après ce que nous avons dit sous n«* 365, 372, 402 et 404. Il est évident, au surplus, que, si la propriété affermée a été négligée pendant des années par la faute <lii bailleur et si des réparations qui, de leur nature, sont d'entretien, deviennent indispensables, on pourra les assimiler aux grosses réparations de l'art. 30L L'usage des lieux et les circonstances seront d'un grand poids.

I^ bailleur doit en outre, à la fin du bail, récompense au fermier, non pas certes des soins que celui-ci a donnés à la chose, mais de la plus-value résultant de ses débours et de son travail (cfr. art. 318, al. 3).

400. Obligation de faire jouir paisiblement le preneur. Le bailleur doit assurer au fermier l'usage de la chose, et le lui assurer intégralement dans lo sens des art. 277, al. 2, et 280 (cfr. art. '-^17). Il va de soi qu'il n'est pas obligé à garantie relativement aux fruUs ; cependant notre loi admet, pour des raisons d'équité, en son art. 308, le principe du droit romain d'après lequel le fermier peut exiger une diminution proportionnetle des fermages, lors(|ue le rapport habituel du bien est notablement réduit par des circonstances extraordinaires.

Obligations du fermier.

401. Ses obligations sont en général les mêmes que celles du locataire. Mais il est non seulement tenu tVuser de la chose louée, i^ doit encore V exploiter en bon père de famille.

§ 1. Obligation d'user de la ohose louée el de l'exploiter

en bon père de famille.

40!2. Notre loi ne demande pas expressément, comme le droit français, que le fermier garnisse la ferme des bestiaux et ustensihvs nécessaires à son exploitation, en vue d'assurer la bonne culture des terres et de consacrer le droit du bailleur des art. 294 et 295. Mais cette obligation est évidente, aux termes mêmes de Tari. 30y (voir, en outre, n^ 373). Cet article 303, qui a trait au bail des biens ruraux comme des droits productifs, dispose ce qui suit : Le fermier est tenu d*ex2)loiter la chose louée en bon père de famille, suivant l'usage auquel elle a été destinée ; il doit notwnynent in maintenir en bon état de 2)rodîictivité {dà. 1). Le fermier doit exploiter en bon i.)ère de famille, c'est-à-dire avec sollicitude et intelligence, mais il est complètement libre de diriger rexploitatioii à son gré, sans que le bailleur soit en droit de lui donner des ordres ou de le contrôler. Si, par exemple, l'exploitation d'un chemin de fer a été louée, le fermier ne doit pas abuser de la ligne, ni des machines, doubler peut-être le chiffre des trains circulants, entasser des marchandises dans les vagons de personnes, employer de mauvais matériaux pour le chaufïuge des locomotives, etc. S'il s'agit d'une ferme, il ne devra pas épuiser le sol, en tirer plus qu'il ne peut donner, et il prendra soin des bâtiments. Il n'est pas obligé, en revanche, d'augmenter le rendement du bien affermé; il suffit qu'il le maintienne « en bon état de productivité ' ». Ainsi, pour reprendre nos deux exemples : le fermier d'un chemin de fer ne devra pas compromettre la circulation sur la ligne, en élevant les taxes, en brûlant les stations, en négligeant de prendre les mesures de précaution les plus ordinaires ; de son côté, le fermier d'un bien rural devra fumer convenablement ses terres, reboiser les forêts, dans lesquelles il aura pratiqué des coupes, remplacer les arbres fruitiers qu'il aura abattus. On applique l'art. 313, dont nous traiterons ci-après, au fermier qui n'exécute pas ses obligations. Le 2"'<î al. de l'art. 303 ajoute : Il (le fermier) n'a le droit d'apparier au mode d'exploitation existant aucun cliangonent dont les effets puissent s'étendre au delà de la durée du bail. Il ne peut donc convertir des chamj)s en pâturages, des prés en forêts, des vignes en terres de labour, à moins que les effets des transformations accomplies ne doivent cesser et ne cessent avant la fin du bail, ou au moment do l'expiration du contrat. La sanction de cette défense est renfermée, elle aussi, à l'art. 313.

L'art. 304 prescrit au surplus : Le fermier doit pourvoir au bon

^CÎT,A. T. F, XIX, 376.

entretien de la chose louée (al. 1). Mais on verra que le législateur a jugé à propos de déterminer plus exactement que dans le bail à loyer le sens des mots « réparations locatives », et, d'autre part, le il<'»fHut d'entretien du bien loué peut entraîner la résiliation du bail : // est tenu, conformément à l'usage des lieux, des menues réparations, et, notaynment, s*ils*agit d'un bien rural, de l'entretien ordinaire des chemins, jiasserelles, fossés, digues, haies et clôtures, loitures, aqueducs^ etc. ; il doit^ en outre, remplacer les ustensiles et outils de peii de valeur qui ont péri de vétusté ou par l'usage (a\, 2), — mais seulement ceux « de peu de valeur )),four- (*hes, râteaux et autres objets qui auraient été loués avec Fimmeuble.

403. Et maintenant, d'aprèslart. 313 : Lebailleuraledroitde résilie?' — « sans autre », dit le texte allemand — si le ferynier contrevient d'une manière grave aux obligations que lui imposent les articles 303 et 304, et si, nonobstant som7nation\ il ne s'acquitte pas dans un délai convenable à fixer par le bailleur (dr, art. 122, 283, al. 2). — On applique également, dans ce cas, ks dispositions de l'article 312, alinéa 3, relatives aux fruits et aux frais de culture. Si les contraventions du fermier ne sont pas ft graves », ou plutôt importantes (erheblich), ou si le bailleur n'use pas de son droit de résilier, il y a lieu à indemnité en vertu de l'art. ol7, al. 2. Spécialement, ainsi que l'a jugé le Tribunal fédéral*, « il ne suffit pas que le fermier ait commis des fautes quelconques dans l'exploitation de la chose louée ; il faut qu'il se soit rendu coupable lie manquements graves... Comme il exploite dans son propre intérêt, il n est nullement tenu d'améliorer le domaine affermé, mais il est, au contraire, simplement obligé de rendre la chose louée, à l'expiration du bail, dans l'état où il Tavait reçue. L'exploitation du tlomaine pendant la durée du bail est pour le compte du fermier; des fautes d'agriculture commises par lui, qui n'ont d'influence que sur le rendement du domaine, pendant la durée du bail, ne lèsent donc aucunement les intérêts du bailleur ». Et des fautes do cette nature n'autoriseraient point ce dernier à résilier.

404. Nous savons que le bailleur doit les grosses réparations, comme dans le bail à loyer, et nous trouvons à l'art. BOf) des dispositions tout à fait pareilles à celles de l'art. 284 : SI de grossies réparations (cfr. art. 301) deviennent nécessaires, ou si un tiers élève des ])rétentions sur la chose louée, le fermier est tenu d'en aviser im7nédiatement le bailleur, sous peine de tous d07n-

^J.d. T. XLIII, 194 (une sommation préalable est ntîcessaire, avec fixation d'nn délai convenable, — un mois pouvant n'être pas suffisant dans telles circoQstaoces données).

M.r, F. XIX, 378.

mages et intérêts. En effet, le propriétaire a un grand intérêt à connaître la nécessité de grosses réparations qui, si elles n'étaient point faites, pourraient lui être très préjudiciables; il convient aussi qu'il soit promptement informé des usurpations commises sur son domaine, afin que dçs tiers ne puissent pas lui opposer plus tard la prescription.

§ 2. Obligation de payer le priœ du bail,

405. On se rappelle que, sauf convention contraire, le preneur, locataire ou fermier, doit, outre ses loyers ou fermages, les frais et loyaux coûts du contrat (arg. art. 232 j ; on n a pas oublié non plus que les loyers ou fermages se prescrivent par cinq ans, (art. 147, chif . 1) ; voir encore n^ 402.

1. Paiement du priœ. Le lieu du paiement est déterminé par le contrat, sinon par la volonté présumée des parties, ou, à défaut, par Tart. 84, chif. 1. L'art. 307 statue, au sujet de l'époque du paiement: Le ferm^ier est tenu de payer le fermage auœ termes fixés par le contrat ou par Vusage local. Si aucun termie n*est ainsi fixe, le fermage est payable à Vexpiration de chaque année de bail, et, au plus tard, à l'expiration du temps pour lequel le bail est fait (cfr. art. 286), — si le bail est de moins d'une année.

Notre loi admet, avec la plupart des législations modernes, qui s'étaient d'ailleurs inspirées du droit romain, que le bailleur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix du bail d'un bien rural, lorsque, par suite d'un cas de force majeure, la récolte d'une année est sérieusement compromise. Mais il faut, pour que cette remise puisse être réclamée, que les fruits aient péri avant la récolte ; s'ils ont péri après, le fermier n'en doit pas moins le fermage tout entier: En opposition cependantavec le droit français, notre Code n'autorise pas le bailletir à répéter le montant des diminutions accordées, lorsque de bonnes années succèdent aux mauvaises ; le propriétaire ne peut dire à son fermier : En 1904, votre récolte a été endommagée par la grêle et je vous en ai tenu compte par une réduction de 500 fr. sur votre fermage ; mais vous faites, en 1905, une récolte superbe dépassant de 500 fr. et davantage la récolte habituelle, vous allez me rendre ce que j'avais abandonné sur le précédent fermage. Voici, au reste, l'art. 308 : Le preneur d'un bien rural (non pas d'un « droit productif ») peut exiger une remise proportionnelle du fermage si, par suite d'accidents extraordinaires, le rapport annuel du bien est ?iotablement di?ninué. Le mot « accident » a un sens très général ; il est l'équivalent de l'expression Unglvchsfall (mallieur) du texte allemand, ensorte qu'il comprend non seulement les faits de guerre, de grêle, d'inondation, de sécheresse, de tremblement de terre, mais le phylloxéra, le mil-

dew, une invasion de chenilles, etc. Qu'entendre par une diminution « notable » du rapport annuel ? L'art. 1770 G. civ. fr. considère romme telle une perte de la totalité ou au moins de la moitié, le G. civ. des Grisons (art. 418) une perte des deux tiers, le G. civ. zurichois (art. 1540) une perte assez importante pour que la récolte de l'année ne permette pas de faire les semailles de Tannée suivante, ni de pourvoir aux besoins de Texploitation. Aux termes de notre loi, le juge a toute liberté d'appréciation, quoiqu'on puisse admettre, en principe, qu'une diminution de moins de la moitié de la récolte moyenne n'autorisera pas le fermier à réclamer la remise de l'art. ^^)8, la ou les récoltes futures pouvant et devant même le dédommaîïer selon toutes prévisions. D'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, il y a diminution notable uniquement lorsque la différence «lans le rendement d'une année reste inférieure à l'écart entre le prciduit des années bonnes ou moyennes et celui d'une année mauvaise non traversée par des événements extraordinaires*, — et ce critère semble aussi rationnel qu'é([uitable. La a remise proportionnelle », d'autre part, n'a rien d'une mesure arithmétique : elle s'entendra, en cas de récolte exceptionnellement mauvaise, d'une portion de la perte subie au delà des limites dans lesquelles le fermier <loit la supporter seul*.

Les parties peuvent, au demeurant, dérofi:er à tout ceci convenlionnellement% sauf à observer l'art. 275, al. 2 (art. 2ÎJ7) ; et nous lisons même au 2™« al. de l'art. 308 : Toutefois il (le fermier) n*a pas droit à une reynise, s*il y a tien d'admettre que l'érentuafité de senibtables accidents a été prise en considération tors de ta fixation du fermage, ou si te dommage est courert par une as- ^urance. Il n'est presque pas besoin de faire remarquer que si la diminution de la récolte a pour cause une circonstance personnelle au fermier (sa maladie, sa faute, ou celle de sa famille, etc.), l'art. 'i(38 n'est nullement applicable ; si la mauvaise récolte est due en partie seulement à sa faute, en ce qu'il aurait néj^lit^é de prendre (les mesures qui eussent atténué le dommage, la remise du dit ar-

M. r. KXXVP, 85 et s.

W.T.F.^IL, 1031 et s.

' Une motion Hochstrasser, déposée sur le bureau du Cons. national, endait à faire consacrer le caractère de privilège d'ordre public du droit dérivant de l'art. 308, car la renonciation à ce droit est devenue une clau>e de style dans les actes (voir un article que nous avons publié sur cette question dans J. d. T., année 1894, p. 209 et s.). Cette motion fut retirée au vu de la prochaine codification du droit civil suisse, et l'un ou l'autre député déclara même, au cours 4es débats, que Tart. 308 était de droit strict. — ce qui est une erreur, comme nons croyons Tavoir démontré dans l'étude citée tout à l'heure. Cfr. J. d. T XUII, p. 1 et s. (article de M. F.-H. Mentha), Zeitsrh. des bern. J. K., XXX, ^.H.Chérix: De la remise du fermage, art. 308 C. O., Nyon, in-8, 1902, ^'j'f. XIII, 74, 75 (on peut déroger conventionncUeraent à l'art. 308).

440 TITIIE HUITIÈME

ticle sera moins forte. Le fermier n'est, sauf stipulation contraire, pas tenu de s'assurer. Ajoutons que, s'il payait ses fermages sans faire de réserves, après avoir pu constater la « diminution notable » de Fart. 308, il aurait tacitement renoncé à se prévaloir de ce texte * .

L'art. 298 (cfr. art. 279) porte d'ailleurs : Le fermier qui, par sa propre faute ou x^cir mite d'un accident survenu dans sa personne, ne peut se servir de la chose louée ou n'en peut faire qu*un usage restreint, n'en reste pas moins obligé de payer' te fermage tout entier, pourvu que le bailleur ait tenu la chose louée à sa disposition pour V usage convenu; sans préju<iice toutefois de Varticle 310; cfr., en outre^ art. 277, 278 (297), 279.

406. 2. Garantie des droits du bailleur. Le bailleur jouit, pour la garantie du fermage de l'annçe écoulée et de celui de rannée courante, du même droit de rétention que dans les cas réglés par les art. 294 et 295 (297); voir no» 376 et s. Ce droit de rétention s'étend en conséquence aux meubles garnissant les lieux loués et servant, soit à l'arrangement, soit à l'usage, soit aussi, selon nous, à Veœjyloitation de ces lieux. Il semble bien, à ne consulter que le texte de l'art. 294, que notre interprétation aille trop loin. L'art. 294 ne parle, en vérité, que de « l'usage et de l'arrangement » de la chose louée ; il ne parle pas, ni même ne pouvait parler, puisqu'il a sa place au chapitre du bail à loyer, des meubles destinés à l'exploitation du bien pris à ferme. Mais le mot « usage » — Beniitzung, dit le texte allemand, ce qui est plus général que le terme : Gebrauch employé à l'art. 274, dans la délinition du bail à loyer, — mais ce mot nous paraît avoir un sens assez large pour que, appliqué au bail à terme, il puisse signifier à la fois l'usage proprement dit et l'exploitation. Ce qu'il y a de certain, c'est que, pour le fermier, la forme essentielle de l'usage est ce que nous appelons l'exploitation, et il serait impossible de distinguer, parmi les meubles garnissants, entre ceux qui sont affectés à l'usage et ceux qui le sont à l'exploitation du bien loué. Dès lors, le droit de rétention frapperait aussi les fruits produits par la chose, pour autant qu'ils seraient des « meubles garnissant les lieux loués »*, puisqu'ils servent à l'exploitation de ces derniers (voir n» 377). C'est ce que les législations d'autres pays admettent également et c'est la seule solution rationnelle.

407. 3. Conséquences du défaut de paiciuent des fè7V7iages. En cas de non paiement de tout ou partie des fermages exigibles, le bailleur a, comme dans le bail à loyer, le droit de recourir au

< Zcitsch. des bern. J. V., XXXII, 42. ^ Opinion contraire, Ilaberstichj II, 74.

Dioyen de lexpulsion (cfr. art. 287). L'art. 312 dispose : Si le fermer ne paie pas le fermage à Véchéance (cfr. art. 307), le bailkurpeut lui assigner un délai de soixante jours, en lui signifiant qnn défaut de paiement^ le bail sera résilié à l'expiration de v('S soixante jours (al. 1), — et sous réserve de tous domma<îes et intérêts s'il y a lieu, bien que Tart. 312 ne le dise pas (cfr. art. 287 in fine et 124). Le délai court du jour ou le j)reneur a reçu ravis du bailleur (al. 2), — mais ce jour n'est pas compris dans la supputation du délai. Le preneur ne peut certainement plus invoquer la compensation, une fois les soixante jours écoulés, pour empêcher l'expulsion. Pourra-t-il l'invoquer utilement avant Texpiration du délai ? Oui, si sa créance est reconnue ; non, si elle est contestée; il devrait consigner, dans ce dernier cas*, sous réserve de tout recours en dommages et intérêts contre le bailleur si les contre-réclamations du fermier étaient justitiées et si, par conséquent, on Tavait expulsé à tort. Pour le surplus, nous renvoyons au a'» 381.

L'art. 312, al. 3, renferme encore une prescription particulière aux baux à ferme de biens ruraux : Lorsqu'il s'agit d'un bien ruraly le fermier n'a pas droit aux fruits encore j)endants lors fie la résiliation ; mais les frais de culture correspondants doivent lui être re7nbou7^sés au taux fixé par le juge, sauf imputation du fermage courant. Si le bail est résilié dans les conditions de l'article 312, le fermier conserve les fruits perçus; les fruits n(»n perçus jusqu'au temps de la résiliation demeurent la propriété du bailleur, sauf à tenir compte au preneur^ des frais de culture (quant. à ces fruits non perçus) dans la mesure fixée par la loi, en le:5 imputant « sur le fermage courant », ou mieux, sur les fermages jusqu'à due concurrence. Gette partie de l'art. 312 s'applique aussi aux cas de résiliation d'après l'art. 313.

§ 3. Restitution de la chose louée d la fin du bail.

4118. En dehors de la restitution de la chose louée et des objets portés à l'inventaire, le fermier a une obligation analogue à celle de l'art. 1778 G. civ. fr. et qui revêt les caractères d'une véritable expropriation: la loi Ta admise pour une raison d'ordre public : la bonne culture des terres. Le fermier sortant, dit Fart. 319", doit laisser sur le domaine les pailles et engrais de la dernière anwce. S'il a reçu moins lors de son entrée e?i jouissance, il a