SERVITUDES ÉTABLIES PAR LE FAIT DE L'HOMME

Quels droits pou vent être constitués connue servitudes du fait de l'homme.

Art. 68G.

La volonté d'un propriétaire qui grève son fonds d'une servitude est libre, en principe, sous la restriction ordinaire de ne rien faire qui soit contraire à l'ordre public.

Mais, en outre, le Code impose deux conditions à l'établissement d'une servitude ; il faut :

1° Que les services établis ne soient pas imposés à la personne ;

2' Qu'ils ne soient pas établis en faveur de la personne.

Ces deux règles sont la conséquence des idées générales sur la nature des servitudes.

1 Services imposés à la personne. Le droit de servitude, étant un droit : éel, ne peut imposer à celui qui en est grevé qu'une abstention et non un fait. (Cogi potest ad patien (uni, non ad Jaeiendum )

La servitude est le droit d'user dans une certaine limite de la chose d'autrui; si le propriétaire du

fonds servant doit faire un certain travail, le droit du propriétaire du fonds dominant ne consiste plus à user du fonds servant.

Exemple : L'article interdit à un propriétaire de promettre, à titre de servitude, de labourer lechanip voisin, de réparer la maison voisine.

De pareilles promesses sont valables comme constitutives d'obligation, parce qu'elles créent une relation de personne à personne, et que le droit ne passe pas de propriétaire en propriétaire avec un fonds dominant et un fonds servant.

La servitude imposée à la personne diminuerait, si elle était valable, la valeur du fonds servant, sans augmenter l'utilité du fonds dominant ; c'est pour cela qu'elle est interdite.

De plus, quelques-unes des servitudes in faciendo pourraient rappeler les services féodaux; mais ce n'est pas la principale raison de la règle, car cette règle existait déjà dans le droit romain.

2° Services en faveur de la personne. Il est nécessaire que la servitude profite au fonds dominant, c'est-à-dire, le rende plus productif, plus commode, plus avantageux. Tout droit qui procure une utilité ou un agrément au propriétaire, sans améliorer ou faciliter l'usage de son fonds, ne peut être constitué à titre de servitude.

Exemples : Le droit de se promener dans le jar-

diu voisin, d'y cueillir un fruit, d'y dîner ; le droit de chasser sur la terre du voisin; le droit d'habiter la maison voisine.

Ces droits ne complètent pas l'usage iu fonds prétendu dominant, car celui qui se promène ou qui chasse sur le terrain d'autrui, ou qui habite la maison d'autrui, n'use pas de son propre fonds pendant qu'il accomplit ces actes.

Les raisons qui expliquent la première règle sont communes à celles-ci :

1° Raison économique ;

2° Crainte de la résurrection des droits féodaux.

Observation : Les droits en faveur de la personne peuvent être constitués comme droits d'usage. Ils seront des droits réels sur le fonds grevé, mais ne seront pas attachés à la propriété d'un fonds dominant. Ils s'éteindront parla mort de l'usager, et leur durée limitée explique pourquoi la loi n'a pas défendu de les constituer.

Diverses espèces de servitudes du Tait de riionime.

Art. 688, 689.

Deux divisions des servitudes :

1° Servitudes continues et discontinues; 2° Servitudes apparentes et non apparentes.

2"i MANUEL DE DROIT CIVIL.

Servi! aides continues». Celles qui s'exercent sans intermittence, parce qu'elles consistent dans le droit d'exiger le maintien d'un certain état soit du fonds dominant, soit du fonds servant.

Exemples : Droit de faire passer ses eaux sur le fonds du voisin, droit de laisser tomber l'eau de son toit sur le fonds du voisin ;

Droit de vue, c'est-à-dire d'avoir une fenêtre dans un mur qui n'est pas séparé de la propriété voisine par la distance légale ;

Droit d'empêcher le voisin de bâtir.

Dans tous ces cas, la servitude s'exerce d'une façon permanente (toute seule), ce que le Code exprime en disant que ces servitudes sont exercées sans le fait actuel de l'homme.

Servitudes discontinues. Celles dont l'exercice est nécessairement intermittent, parce qu'elles consistent dans le droit de faire des actes sur la propriété d'autrui, actes qui, bien que réitérés, sont cependant séparés par des intervalles de temps.

Exemples : Droit de passage, de puisage, de pacage (droit de faire paître son troupeau sur le fonds d'autrui).

L'exercice de ces servitudes suppose un fait actuel de l'homme ; c'est pourquoi il est intermittent.

Intérêt de la distinction entre les servitudes continues et discontinues :

1° Quant aux modes de constitution (art. 690,

692); 2° Quant à l'extinction par non-usage (art. 707).

Servitudes apparentes on non apparentes. Selon qu'elles s'annoncent ou non par des signes extérieurs, comme une porte, une fenêtre, une gouttière.

L'intérêt de la distinction apparaît quant aux modes de constitution (art. 690, 691, 694).

Comment s'établissent les servitudes du fait de l'homme*

Art 690-695.

Trois modes de constitution :

1° Titre, 2° Prescription, 3° Destination du père de famille

Titre. Ce mode de constitution est le plus général; il s'applique à toutes les servitudes.

Le titre, c'est un fait juridique de nature à transférer la propriété.

Le plus ordinairement, c'est une convention (accord de deux volontés).

Exemples : Vente, échange, partage, donatior

Ce peut être un testament.

Le mot titre n'implique pas qu'il s'agit d'un ach écrit; l'écrit n'est exigé que pour la preuve, mai la constitution de la servitude pourrait être prouvé par des moyens légaux autres que l'écrit. Excepu en matière de donation et de testament.

En outre, pour que la servitude constituée pai un propriétaire puisse être opposée aux propriétaires successifs qui auraient acheté le fonds grevé, il faut que le titre primitif ait été transcrit au bureau du conservateur des hypothèques; ce qui suppose qu'il est écrit, car transcrire, c'esi copier.

Cette formalité de la transcription n'est pas exigée par le Code civil, mais par une loi postérieure (23 mars 1855).

Prescription* La prescription est nn mode d'acquérir par la possession continuée pendant un certain temps.

La possession d'une servitude consiste dans son exercice. Donc l'exercice d'une servitude peut, après un certain temps, conférer le droit de servitude à une personne qui ne l'avait pas.

Toutes les servitudes ne peuvent pas être acquises par prescription.

Il n'y a que celles qui sont à la fois continues et apparentes.

Quand la servitude est discontinue, on peut croire que le propriétaire en a souffert l'exercice à titre de tolérance, parce que des faits intermittents ne lui paraissaient pas bien gênants.

Cette tolérance ne peut pas, même après un certain temps, constituer uue reconnaissance du droit.

L'exercice de la servitude non apparente ne se manifestant pas extérieurement, le défaut de protestation du propriétaire prétendu servant signifie encore moins qu'il a considéré la servitude comme existante. Il ignorait la prétention de son voisin.

La prescription des servitudes s'accomplit par trente ans de possession.

On s'est toutefois demandé si la prescription ne pouvait pas être acquise par un temps plus court.

D'après les règles générales, en effet, celui qui possède de bonne foi un immeuble, reçu à juste titre d'une personne qui n'en était pas propriétaire, l'acquiert par une prescription de dix ou vingt ans, suivant une distinction exposée à l'article 2265.

On aurait pu admettre cette décision en matière de servitude, quand une personne se serait fait, de bonne foi, constituer une servitude par un titre (une vente, par exemple) émané a non domino (d'un autre que le vrai propriétaire) ; mais le Code civil

(art. 690), en fixant le délai de trente ans sans renvoyer d'une manière générale aux règles de la prescription, a écarté en matière de servitude la prescription par dix ou vingt ans.

Destination du père de famille. Deux fonds voisins ont un propriétaire (père de famille) commun; celui-ci a établi un certain mode d'user des deux fonds en vertu duquel il tire de l'un des deux fonds une certaine utilité pour l'usage de l'autre.

Exemples : Il a établi des conduits qui mènent les eaux provenant de l'un des fonds dans l'autre.

Il a appuyé une construction élevée sur un fonds contre le mur de l'autre.

Tant que les deux fonds appartiennent au même propriétaire, il n'existe pas de servitude, nemini res sua servit; mais quand les deux fonds cessent d'appartenir à la même personne, il naît une servitude dont le principe se trouve dans la volonté du propriétaire commun qui, en créant l'état de choses, a destiné l'un des fonds à servir à l'autre, et dans l'adhésion de ceux qui ont succédé à son droit de propriété.

Ce mode de constituer les servitudes ne s'applique qu'à celles qui sont continues et apparentes, parce qu'il faut que le successeur du père de fa-

mille commun n'ait pas pu ignorer la destination que celui-ci avait donnée aux deux fonds.

Dans un cas particulier, le Code (art. 694) exige seulement que la servitude soit apparente ; il ne parle pas de la continuité. On a essayé plusieurs explications pour concilier cet article avec l'article 692. La plus probable est celle-ci : Dans l'article 694, on suppose que l'écrit constatant le contrat qui a séparé les deux fonds (vente ou partage) est représenté par l'une des parties, et qu'il ne contient pas de stipulation contraire à la servitude.

Dans l'article 692 paraphrasé par l'article 693, il n'est pas queslion du contrat, ce qui fait penser que le titre écrit n'est pas représenté; ceci étant, la loi est plus exigeante dans ce dernier cas; elle veut que la servitude soit continue et apparente, exigence qui s'explique parce que rien n'assure qu'il n'avait pas été fait de convention contraire à la servitude.

Comment s'éteignent les servitudes dn fait de Thonime.

Art. Ï03-310

Le Code énumère trois modes d'extinction: 1° Le changement d'état des choses; 2° La confusion ; 3° Le non-usage.

Il faut ajouter :

1° La renonciation, c'est-à-dire l'abandon volontaire du droit parle propriétaire du fonds dominant;

2° L'arrivée du terme ou de la condition, si la servitude a été constituée pour un temps, ou pour finir à l'arrivée d'un événement futur et incertain;

3° La résolution du droit de celui quia constitué la servitude. Lorsque la propriété de ce constituant devait être résolue (anéantie) à l'arrivée d'un événement incertain, il n'a pas pu transmettre plus de droit qu'il n'en avait lui-même, et la servitude par lui créée est résolue quand son droit est résolu.

Changement d'état des choses. Lorsqu'un changement dans l'état des immeubles rend impossible l'exercice de la servitude, elle cesse. Exemples :

Ruine ou démolition d'une maison ou d'un

mur, Source qui tarit,

Pré grevé d'un droit de pacage et qui est inondé d'une façon durable.

Dans ces cas, la servitude est plutôt suspendue qu'éteinte.

V. art. 665. Si la maison est reconstruite, les servitudes revivent.

L'article 704 généralise la même idée.

Seulement, pour que la servitude revive, il fau.t qu'elle ne se soit pas définitivement éteinte par nonusage pendant le temps où l'usage a été impossible, c'est-à-dire qu'il faut qu'il ne se soit pas écoulé trente ans depuis que l'impossibilité a commencé.

Confusion. C'est en général la réunion de deux qualités incompatibles.

Exemple : Celles de créancier et de débiteur.

En matière de servitude, c'est la réunion de la qualité de propriétaire du fonds dominant avec celle de propriétaire du fonds servant.

La servitude ne peut plus exister, puisqu'elle appartiendrait à un propriétaire sur sa propre chose.

Non-usage. Les droits s'éteignent quand ils ne sont pas exercés pendant un certain temps, la loi voyant dans ce défaut d'exercice un abandon du droit ou un aveu que le droit n'existait pas.

Les servitudes s'éteignent par le non-usage, qu'on peut aussi appeler une prescription extinctive de la servitude.

Le délai pendant lequel il doit y avoir eu nonusage est de trente ans.

Le point de départ de ce délai varie selon qu'il s'agit de servitudes continues ou de servitudes discontinues.

Non-usage des servitudes discontinues. Leur exercice consiste dans un l'ait actuel de l'homme ; donc elles cessent d'être exercées lors du dernier fait d'exercice accompli par le propriétaire.

Exemples : La dernière fois qu'il a passé ou puisé. De ce jour commence le délai.

Non-usage des servitudes continues. Ces servitudes sont exercées sans le faitactuel de l'homme; elles s'exercent d'une façon permanente, et pour qu'elles cessent d'être exercées, il faut qu'il ait été fait quelque acte contraire à la servitude.

Exemple : Les jours qui existaient jure servitutis ont été bouchés.

Le non-usage ne commence, et le délai de trente ans ne court qu'à partir de cette époque.

Il n'est pas nécessaire, d'ailleurs, que l'acte contraire à la servitude ait été accompli par le propriétaire du fonds servant qui doit bénéficier de l'extinction du droit; l'article 707 n'exige pas qu'il ait agi en contradiction du droit de l'autre partie, il traite du non-usage; or le fait par le propriétaire du fonds dominant de boucher sa fenêtre, a bien pour conséquence une cessation de l'usage du droit d'avoir une vue sur le voisin.

Le non-usage peut être partiel en ce sens qu'on n'aura pas usé la servitude dans toute sa plénitude.

Exemple : On aura fait une fenêtre sans balcon quand on avait le droit d'avoir un balcon. Si l'état de choses a duré trente ans, on aura perdu le droit d'avoir un balcon. C'est ce que le Code appelle la prescription du mode de la servitude (c'est-à-dire de sa manière d'être).

Observation. Quand le fonds dominant appartient par indivis à plusieurs propriétaires, l'extinction par non-usage ne se produit pas dans deux cas : 1° Si l'un des propriétaires a usé, 2° Si l'un des propriétaires est mineur ou interdit, la prescription en général ne courant pas contre les mineurs et les interdits (art. 2252).

Dans ces deux cas, il suffit qu'un des propriétaires ait conservé son droit pour que les autres aient conservé le leur, à raison du caractère d'indivisibilité des servitudes qui ne permet pas qu'elles subsistent ou qu'elles s'éteignent par parties.

Effet de la prescription acquisitivede l'immeuble par dix ou vingt am, au point de vue des servitudes qui le grèvent. Les servitudes peuvent être perdues après un délai inférieur à trente ans, lorsqu'il s'est accompli au profit du possesseur de l'im-

meuble servant une prescription acquisitive de la propriété par dix ou vingt ans.

Exemple ; Un immeuble grevé de servitude est vendu par un autre que son vrai propriétaire, l'acheteur de bonne foi acquiert la propriété par une prescription de dix ou vingt ans (art. 22G5). Si pendant sa possession la servitude n'a pas été exercée, l'acheteur a acquis la propriété complète, libre; par conséquent la servitude est perdue.