OU DROIT DE SUITE

Le droit de suite suppose une aliénation de l'immeuble hypothéqué ou grevé de privilège. Le créancier poursuit l'immeuble entre les mains de son nouveau propriétaire, qu'on appelle le tiers détentenr*

La condition de l'exercice de ce droit, c'est que l'hypothèque ou le privilège ait été annoncé au public par une inscription (sauf l'exception en faveur de l'hypothèque légale des femmes, des mineurs et des interdits).

Quand l'inserîption doit-elle avoir été prise?

Art. %1G6. Art. C, loi du 23 mars 1855.

D'après le Code civil, il fallait que Tinscriplion eût clé prise avant l'acte d'aliénation, parce que la convention transférait immédiatement la propriété. L'hypothèque u'aui ait jamais frappé l'immeuble si elle n'avait été inscrite qu'après cette convention.

L'article 834 du Code de procédure exigeait scu-

lemeiit que rinscription fut prise avant la Iranscription de l'acte d'aliénation, ou bien dans la quinzaine de cette transcription.

La loi de 1855 (art. 6) permet l'inscription jusqu'à la transcription, mais pas plus tard.

Cette règle générale s'applique aux privilèges, et même aux privilèges généraux, qui ne sont dispensés de l'inscription par l'article 2107 qu'au point de vue du droit de préférence.

Exceptions : Deux créanciers privilégiés jouissent exceptionnellement d'un délai d'après la loi de 1855 :

Le vendeur,

Et le copartageant.

Ils peuvent s'inscrire même après la transcription de l'acte d'aliénation faite par l'acheteur ou l'autre copartageant, pourvu qu'il ne se soit pas écoulé quarante-cinq jours depuis la vente ou le partage sur lequel se fonde leur privilège.

Exemples : Pierre vend sa maison à Paul ; Paul la revend à Jean, qui fait faire la transciipliou du contrat d'acquisition. Malgré cette transcription, Pierre peut inscrire son privilège tant qu'il ne s'est pas écoulé quarante-cinq jours depuis la première vente (la vente faite par Pierre à Paul).

Pierre a vendu le 1" janvier à Paul ; Paul, qui n'a pas payé, revend le 15 janvier à Jean. Jean

Iraiiscril le 1" février; Pierre peut inscrire son privilège le 5 ou le 6 février, car il ne s'est pas écoulé quarante-cinq jours depuis le 1" janvier.

Autre exemple : Pierre partage une succession avec Paul; Paul vend un immeuble de son lot à Jean, qui fait transcrire son titre. Pierre peut encore faire inscrire sur cet immeuble le privilège qu'il a comme créancier de Paul à raison du partage, tant qu'il ne s'est pas écoulé quarante-cinq jours depuis le partage.

Motif de la règle. — La loi n'a pas voulu qu'un vendeur ou un copartageant fût privé de son droit par une aliénation subite, suivie d'une transcription rapidement faite.

Exception à la disposition de r article 6 (loi de 1855). Au cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, les créanciers de l'ancien propriélaire peuvent s'inscrire dans la quinzaine qui suit la transcription du jugement d'expropriation. Les articles IG et 17 de la loi de 1841 sur l'expropriation, qui leur accordent ce délai en s'inspirant, il est vrai, de l'article 834 du Code de procédure, n'ont pas été abrogés comme ce dernier article par la loi de 1855.

Observation. La loi de 1855 statue sur le droit de suite; et les articles 2106 et suivants du Code civil, réglant le droit de préférence, ne sont pas abrogésj

il eu résullc quelquefois que le droit de préférence survit au droit de suite.

Exemples : Le coparlageant perd son aroit de suite, après une aliénation suivie de transcription, lorsqu'il s'est écoulé quarante-cinq jours depuis le partage; mais il peut s'inscrire utilement au point de vue du droit de préférence, avant l'expiration du délai de soixante jours depuis le partage (art. 2109).

Les créanciers qui ont un privilège général, dispensé d'inscription quant au droit de préférence (art. 2107), perdent leur droit de suite par la transcription d'une aliénation, mais peuvent se faire coUoqucr sur le prix du bien aliéné, tant qu'il est du par l'acquéreur.

liiluatiosi du tiers détentear exposé au droit de suite.

Art. S169-S199.

Le détenteur tenu hypothécairement est, en principe, contraint à abandonner Timmeuble, à moins qu'il n'aime mieux payer la dette.

Il peut néanmoins prendre d'autres partis qui sont indiqués dans les articles 21G7-2 179.

Divers partis que peut prendre le tiers détenteur. — 1" 11 peut purg^er»

2" 11 peut payer le créancier qui le poursuit ; il arrête ainsi les poursuites, et il est subrogé dans les droits du créancier (art. 1251, 3").

3" Il peut payer toutes les dettes hypothécaires Jusqu'à concurrence de son prix a*ac- Cfuisition. — Alors, il est vrai, il reste exposé aux poursuites des créanciers qu'il n'a pas payés parce que son prix d'acquisition était insuffisant, mais il ne perd pas les sommes qu'il a déboursées, car il est subrogé dans les droits des créanciers qu'il a payés (art. 1251, 1°).

4' 11 peut opposer le bénéflec die dlscussion*

5' 11 peut abandonner l'immeuble (délaisser),

6" Il peut se laisser exproprier (sal^io* la saisie).

Bénéfice de discussion. — Il n'appartient qu'au détenteur poursuivi en vertu d'une hijpo^ thèque générale.

Il consiste à exiger que le créancier poursuive préalablement les immeubles grevés de la même hypothèque, qui sont possédés par le débiteur.

Le tiers détenteur doit indiquer les immeubles et avancer les frais de la discussion.

Délaisseuient, — Abandon de lajwssession de

276 MALEL DE DllOiT CIVIL.

rininicublc liypotlicqué en vue de facilifer la vente.

L'ulililé du délaissement pour le tiers détenteur consiste eu ce que : 1" Le détenteur se débuiTnsse de la responsabilité de Tadministration qui est confiée à un curateur.

2° 11 évite d'être considéré par le public comme un saisi, ce qui nuirait à son crédit.

3" Il conserve le droit d'acheter l'immeuble quand il sera mis aux enchères, droit dont il serait privé par l'article 711 du Code de procédure, si on le traitait comme un saisi.

Le délaissant reste propriétaire jusqu^à l'adjudication, d'où il résulte: F Qu'il profiterait de l'excédent du prix d'adjudication sur le montant des créances hypothécaires.

2" Qu'il peut, tant que l'immeuble n'est pas adjugé, rétracter son acte de délaissement et reprendre le bien en payant le créancier qui l'a poursuivi.

Saisie. — Le créancier doit avertir le détenteur par une sommation, et le vrai débiteur par un commandement. Trente jours après la signification de ces deux actes, il peut saisir et faire vendre, eu observant les règles du Code de procédure sur la saisie immobilière.

Efre(« de radjudiealion sur isaisleoa après» délai!Sisciiieut. — Les deux adjudica-

IHIVILEGES ET HYPOTHEQUES 277

lions ont cela de commun qu'elles dépouillent le tiers détenteur.

Elles engendrent par suite un double recours :

V Contre le vendeur à raison de l'éviction subie.

2° Contre le véritable débiteur qui n'est peut-être pas le vendeur, à raison de ce que le détenteur a payé sa dette ; ce recours est garanti par la subrogation légale (art. 1251, 3*).

Quand le tiers détenteur est ainsi dépouillé, il recouvre de plein droit les servitudes et droits réels qu'il avait sur l'immeuble avant de l'avoir acquis et qui s'étaient éteints par confusion.

Exemple : Pierre a un droit de passage sur le fonds de Paul; il achète ce fonds, la servitude s'éteint par confusion ; mais si un créancier hypothécaire de Paul dépouille Pierre en faisant adjuger l'immeuble après délaissement ou après saisie, la loi détruit l'effet de la confusion et fait revivre la servitude.

EXTIXCTIOX DES PRIVILÈGES ET DES HYPOTHÈQUES. Art. 2180.

Les hypothèques et les privilèges s'éteignent : 1 par l'cMLiinelioii de robligatiou dont ils garantissent le paiement. La dette s'éteignant, Phypothcque perd son utilité.

Exceptions. — l'hypothèque survit quelquefois à l'obligation principale. Exemple : Au cas de nova-

iij. 16

lion, quand il a été fait dans la convention une réserve expresse des privilèges et hyj otlièquis (art. 1275).

On peut aussi citer le cas de l'article 1209.

2*^ Par la renonciation du créancier à Tliypothèque. Celte renonciation n'est pas assujettie à des formes particulières, excepté celle de la femme mariée à sou hypothèque légale, qui doit être faite par acte authentique (art 9. L. de 1855).

3^ Par la purge, (V. p. 273.)

4" Par la prescripUoD.

5' Par la resIrletiOBi. — Lorsque le nombre des immeubles affectés d'une hypothéqua générale est diminué par la justice. (V. p. 260.)

6" Par la perte de riuinieable liypothé- Qiié; cependant si l'immeuble était assuré, les indemnités dues par l'assureur sont attribuées légalement aux créanciers privilégiés et hypothécaires suivant leur rang (loi du 19 février 1889, art. 2 et 3, § 1).

Preiscrîption des privilégies et des Iiypotlièques.

Art. SISO.

Les règles sur la prescription de l'hypothèque diffèrent selon que l'immeuble hypothéqué est

PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUKS 219

possédé par le débiteur ou par un liers délenleur.

Quand rimuioiible est iiosséilé par le cléliifciir. — Ilu'y a pas à proprement parler de prescription de Thypothèque. VJnjpothèque s éteint si la dette est prescrite.

Il était inutile de le dire; c'est le résultat de la règle générale consacrée parTart. 2180, W

Mais on a voulu abroger expressément une règle ancienne qui en pareil cas donnait à l'hypotbèque une durée de quarante ans; celte hypothèque, après l'expiration de la prescription libératoire de la dette, ne garantissait plus que la dette naturelle qui subsiste après la prescription.

Quand riuiuieublo est possédé par un Ifers détcuteur. — L'hypothèque peut s'éteindre par une prescription indépendante de la prescription de la dette.

La prescription est alors une prescription acquisitive, le détenteur acquiert la liberté desonfonds, c'est-à-dire qu'il complète sa propriété que Texictence de l'hypothèque empêchait d'être entière.

Ce caractère de la prescription est démontré: 1° parce qu'elle suppose la possession; 2' parce qu'elle s'accomplit par un temps relativement brof quand il y a titre et bonne foi, ce qui est une règle particulière de la prescription aGn d'acquérir.

La prescription de l'hypothèque est indépendante

(le la prescription de l'immeuble lui-même, car elle peut s'accomplir au profit d'un détenteur qui est propriétaire de l'immeuble. Mais elle est soumise aux mêmes conditions que la prescription acquisitive :

Elle s'accomplit, tantôt par une possession de trente ans,

Tantôt par une possession de dix ou vingt ans.

La prescription de trente ans commence le jour de la prise de possession de l'immeuble et ne demande pas d'autre condition.

La prescription de dix on Ying^t ans commence seulement au jour de la transcription du titre de propriété.

Elle exige un juste titre et la bonne foi. Le jn«te litre* c'est le fait qui transfère la propriété au détenteur ou qui l'aurait transférée si son auteur avait élé propriétaire.

Le Code ne veut pas abréger le délai de la prescription de l'hypothèque en faveur d'une personne qui n'a pas fait ce qu'il fallait pour acquérir la propriété de l'immeuble.

La bonne fol. — C'est la croyance erronée qu'il n'existe pas d'hypothèque sur l'immeuble.

Mais cette croyance ne suffit pas, il faut encore que le possesseur croie qu'il a acquis Timmeuble a vero domino; car la loi, en exigeant qu'il ait un titre

quant à la propriété, montre bien qu'elle n'admet la prescription de Tliypothèque par dix ou vingt ans qu'autant que la prescription de la propriété est elle-même possible par ce délai.

La prescription a lieu par dix ans, quand le créancier contre qui elle court demeure dans le ressort de la Cour d'appel où est situé l'immeuble ; elle a lieu par vingt ans dans le cas opposé.

Suspension et interruption de la prescription, — Cette prescription est soumise aux règles générales sur ces points, en observant toutefois que pour appliquer ces règles ou tient compte de la personne de celui contre qui court la prescription de l'hypotbèque, c'est-à-dire, de la personne du créancier.

C'est, par exemple, quand le créancier est mineur que la prescription de l'hypothèque est suspendue, tandis que la prescription de la propriété est suspendue pendant la minorité du vrai propriétaire.

L'interruplion civile doit résulter du fait du créancier qui exerce son droit hypothécaire en saisissant l'immeuble.

Si la saisie n'est pas possible parce que le terme n'est pas échu, le créancier poursuit le détenteur en reconnaissance cl' hypothèque ^ et son assignation interrompt la prescription.

11 est nécessaire d'user de ce moyen, car la prescription n'est pas suspendue par la non-échéance

du terme, la règle de Tarlicle 2257 s'appliquant à Ja prescription des dettes, et non pas a la prescription acquisitive.

Observation. — La prise d'une inscription n'interrompt pas la prescri])tion, parce que ce fait peut être ignoré du possesseur et qu'il ne contient pas, au reste, une injonction comme tous les actes auxquels le titre de la prescription accorde l'effet intcrruptif.

PiiPS^C. — Procédure tendant à dégrever un immeuble des privilèges et des hypothèques qui le frappent.

Deux purges : P Celle des hypolhèques inscrites;

2" Celle des hypothèques dispensées d'inscription, et qui n'ont pas été inscrites.

Le but des deux procédures n'est pas identiquement le même; la première s'adresse à des créanciers connus, la seconde à des créanciers inconnus, et avant t( ut, son but doit être de les avertir pour les mettre en demeure de se faire connaître.

Purgée des» liypoflièciiie.f» Iniieriles*

Art. 9181-9199.

Personnes» qui peuvent pnrsrep. — La

purge est une atteinte aux droits des créanciers

hypothécaires, car elle peut avoh^ pour résultat que quelques-uns d'entre eux perdront leur hypothèque sans être payes. D'où cette conséquence que tous les propriétaires ne peuvent pas purger.

Le droit de purger n'appartient qu'aux lîers détenteurs.

Cette expression de la loi exclut d*abord le débiteur, qui ne peut pas diminuer lui-même les garanties de la dette ;

Aussi, et par la même raison, les débiteurs accessoires, comme les cautions.

Un débiteur conjoint qui a payé sa part peut purger, puisqu'il a cessé d'être débiteur.

Uu des héritiers du débiteur qui détient l'immeuble hypothéqué sur lequel il est tenu hypothécairement pour le tout, n'aurait pas, même après le paiement de la part pour laquelle il est tenu personnellement, le droit de purger. Car, comme hé;itier de celui qui a constitué l'hypothèque, il est tenu de l'obligation de ne pas porter atteinte aux droits constitués par lui.

Or, l'hypothèque étant indivisible, l'obligation de la respecter est indivisible.

Celui qui a constitué sur son immeuble une hypothèque pour la dette d'autrui, et qu'on appelle caution réelle, ne peut pas purger, par cette même raison qu'il ne peut pas amoindrir les droits qu'il a constitués.

Aelo.« craliéniUion (|ui donnent lien à la pwrg'C : l' les aliénations à titre particulier par contrat, ce qui comprend même les donations entre-vifs;

2° Les legs.

Certains jugements d'adjudication, ceux qui ont été rendus à la suite de procédures auxquelles les créanciers hypothécaires 'ne sont pas liés, comme les adjudications de biens de mineurs.

Il y a au contraire des adjudications qui purgent par elles-mêmes l'immeuble adjugé, parce que les créanciers, ayant été appelés à la procédure, ont pu surveiller la vente aux enchères qui doit alors avoir fait monter le prix de l'immeuble au plus haut chiffre possible.

Exemples : Adjudication sur saisie, — Question douteuse jusqu'à la loi de 1858, qui a modifié en ce sens l'arlicle 717 du Code de procédure.

Adjudication à la suite d'une surenchère du dixième, c'est-à-dire à la suite d'une première procédure de purge (art. 2185).

Enfin, le jugement d'expropriation pour cause d'utilité publique ne peut pas être suivi d'une purge (art. 17, L. de 1841).

Le droit des créanciers est garanti par la faculté qu'ils ont de requérir la fixation de l'inderanilé d'expropriation par le jury.

Formalités» de la pnr^e : 1° Transcription du titre de l'acquéreur qui purge. Il faut que le cours des inscriptions soil arrêté, et c'est l'effet de la transcription d'après la loi de 1855. Il faut, en outre, que l'acquéreur puisse invoquer son litre contre les ayants cause particuliers du précédent propriétaire; la transcription seule lui donne ce droit, d'après la même loi.

2° Procédure proprement dite. — Il faut d'abord l'envisager dans son ensemble :

L'acquéreur qui purge donne avis de son acquisition aux créanciers inscrits.

Il leur offre le prix de son acquisition , en déclarant qu'il est prêt à payer immédiatement ce prix aux créanciers inscrits.

Si les créanciers, ou l'un d'eux, trouvent le prix insuffisant, ils requièrent dans les quarante jours la mise aux enchères.

A la condition que ce requérant s'oblige lui-même à acheter l'immeuble pour le prix offert, augmenté d'un dixième, s'il ne se présente pas d'enchérisseur offrant au moins ce prix, plus un dixième. Celte réquisition de vente s'appelle snrenelièpe.

Les créanciers manifestent leur volonté d'accepter le prix offert en laissant passer le délai de quarante jours sans requérir la mise aux enchères.

Ce système protège à la fois les créanciers que la

2 8G MAXUEL DE DROIT Cil IL.

facullé (le surenchérir garantit contre les chances d'une vente amiahle à has prix, et l'acquéreur qui^ s'il purge avant d'avoir payé, ne risque pas de perdre le prix, ni de payer les créanciers au delà du prix fixé par le contrat. La seule mauvaise chance qu'il court est d'être privé par une surenchère de Facquisilion qu'il avait voulu faire.

Il faut revenir sur quelques détails de cette procédure.

L'avis donné aux créanciers inscrits consiste en une notification (acte d'huissier) qui doit contenir :

L'indication du titre d'acquisition avec un extrait de la transcription.

La désignation de l'aliénateur.

Celle du bien aliéné.

L'indication du prix et des charges.

Une évaluation faite par l'acquéreur quand l' immeuble a été donné ou légué; c'est sdorsle montant de cette évaluation qui est offert aux créanciers.

La déclaration que l'acquéreur offre de payer le prix ou l'évaluation qui le remplace.

Enfin un tableau sur trois colonnes destiné à renseigner les créanciers sur le rang qu'ils occuperont dans la distribution du prix.

Ce tableau indique le nom des créanciers,

Le montant des créances,

La date des inscriptions qui fixe le rang cl que,

par conséquent chaque créaucier a intérêt à connaître.

Et même la date de la constitution des hypothèques que les créanciers ont intérêt à connaître au point de vue de la validité de ces constitutions, dont l'une pourrait être nulle, par exemple, si elle avait été consentie par un incapable.

La surenchère ou réquisition de mise aux enchères est également faite par acte d'huissier, signifiée à l'acquéreur qui purge et au précédent propriétaire.

Elle doit contenir une offre de donner caution jusqu'à concurrence du prix et des charges, afin qu'un créancier peu solvable ne se substitue pas, au détriment des autres, à un acquéreur solvable.

Conséquences de la surenchère. — Elle nécessite une vente judiciaire aux enchères, dans les formes des ventes sur saisie.

La vente ne pourrait même pas être évitée par un désistement du surenchérisseur, car celui-ci s'est engagé à porter ou faire porter le prix à un dixième en sus du prix offert, il est lié envers les autres créanciers. Leur consentement unanime pourrait seul autoriser son désistement et mettre à néant la surenchère.

La mise en vente peut n'être pas suivie d'adjudication, faute d'enchérisseur j c'est le cas où le suren-

28S MAMJEL DE DUOIT CIVIL.

chcrisscur devient acheteur aux termes de sa réquisition de vente.

Quand une adjudication a lieu, si l'adjudicataire est l'acqucreur qui purge, celte adjudication ne fait que consolider sa propriété, elle n'est pas un titre nouveau, et n'est pas soumise à la transcription.

L'acqucreur qui se porte adjudicataire sur la surenchère consent à payer un prix supérieur à son prix primitif, mais il a un recours pour cet excédent contre son vendeur.

Purgée des liypotlièqucs lég:ale«i de Ba feiiiiue et du mineur quand elles ne sont pas Inserltes.

Art. «103-!3105.

Le but principal de cette purge est de prévenir les créanciers non inscrits et de les mettre en demeure de faire inscrire leurs hypothèques dans un certain délai, passé lequel ils auront perdu leur droit.

Procédure.

1° Dépôt au greffe d'une copie du titre, pour fournir aux créanciers le moyen de connaître les conditions de l'aliénation.

PRIVILKGES ET HYPOTHEQUES. 289

2° Signi/icalion du dépôt au procureur de la République, aux femmes qui ont hypothèque sur l'immeuble si on les connaît, et aux subrogés tuteurj des mineurs ou interdits, également dans le cas où ils sont connus.

3° Affiches, contenant un extrait du titre, apposées dans l'auditoire du tribunal pendant deux mois.

4" Publication dans les journaux judiciaires, dans les formes indiquées par l'article 696 du Code de procédure, de. la notification faite au procureur de la République.

Cette formalité, destinée à prévenir les créanciers inconnus et à donner à la purge un effet contre eux, a été introduite par un avis du conseil d'Etat du P' juin 1807.

Ces formalités remplies, les femmes, les mineurs, les interdits, ont deux mois pour s'inscrire, à partir de l'affiche pour ceux qui ont reçu des significations, et à partir de l'insertion dans les journaux pour ceux qui n'en ont pas reçu.

La situation des créanciers varie selon qu'ils ne se sont pas inscrits ou qu'ils se sont inscrits dans le délai de deux mois.

I. Cas où la femme» le mineur oa l'interdit n*a pas» été inscrit clans le délai.

2!>0 M.\.\ l 1:1, Dli DllUlT CIVIL

— L'iiiiiiicuble est dégrevé de l'Iiypollièque non inscrite 3 il est libre entre les mains du tiers détenteur.

Le créancier a donc perdu son droit de suite, mais son droit de préférence survit dans une certaine mesure, puisque la purge n'a pas été faite dans l'intérêt des autres créanciers auxquels nuit le droit de préférence, mais dans celui de l'acquéreur à qui nuirait le droit de suite.

Le droit de préférence, sur le prix dû par l'acquéreur, survit pourvu que la distribution de ce prix par une procédure d'ordre commence dans les trois mois qui suivent l'expiration du délai de purge.

Cette limitation de la durée du droit de préférence a eu pour but de diminuer l'incertitude qui règne sur les droits des créanciers inscrits, tant qu il peut apparaître des créanciers ayant une bypotbèque légale occulte.

La règle qui reconnaît, en en limitant la durée, la survie du droit de préférence au droit de suite, a été introduite dans la législation par la loi du 21 mai 1858, qui a modifié un certain nombre d'articles du Code de procédure (v. art. 772, C. pr.); elle met fin à une controverse qui a longtemps divisé les Cours d'appel et la Cour de cassation.