CHAPITRE II. — DES MODALITÉS DE LA PROPRIETE

Enumération. *— La propriété peut se présenter sous trois formes différentes :

1" Elle peut être pure et simple ; c'est son aspect ordinaire, dont nous avons donné plus haut les caractères et fait connaître les attributs.

2° Elle peut être affectée d*une condition, soit suspensive, soit résolutoire ;

30 Elle peut appartenir à plusieurs pour partie et constituer la copropriété.

(1) Par exemple, pour la femme séparée de biens judiciairement voir t. in, à la séparation de biens.

Il est une modalité, qui peut affecter les droits de créance, et certains droits réels, mais qui ne s applique pas à la propriété, c'est le terme. La propriété est, en effet, un droit essentiellement perpétuel.

Division. — Nous étudierons dans trois paragraphes :

1° La propriété résoluble ;

2® La copropriété ;

3^ La propriété en main commune ou gesammte hand,

§ 1 . — De la propriété résoluble.

Définition. — Il y a propriété résoluble, ou propriété affectée d'une condition résolutoire, lorsque le droit de propriété qui appartient à une personne sur une chose, par exemple, sur un immeuble, est susceptible de disparaître rétroactivement si tel événement, futur et mcertain, vient à se produire.

Exemple : — Le cas le plus fréquent de propriété résoluble se présente au cas de vente avec faculté de rachat (1).

Primus vend à Secundus un immeuble en se réservant la faculté de résoudre la vente et de reprendre son immeuble si, dans deux ans, il rembourse à Secundus le prix de la vente et ses accessoires. Secundus n'acquiert qu'une propriété résoluble ; en effet, son droit est destiné à disparaître rétroactivement le jour où la condition se réalisera par le remboursement du prix et de ses accessoires effectué par le vendeur.

Trois moments à coîisidérer. — Pour déterminer les effets de la propriété résoluble, il faut se placer à trois moments :

Pendente conditioner exis tente conditione, déficiente conditione et pour rendre nos explications plus simples, nous nous placerons dans le cas sus-indiqué de la vente à réméré d'un immeuble.

I. — Effets de la propriété résoluble, pendente conditione — Tant que la condition est en suspend, l'acheteur est propriétaire de l'immeuble sous condition résolutoire, tandis qu'à l'inverse, le vendeur est propriétaire du même immeuble sous condition suspensive.

a) U acheteur est propriétaire sous condition résolutoire, — Il a un droit qui n'est pas définitif ni irrévocable, mais il a un droit

(1) Les règles delà propriété résoluble reçoivent aussi fréquemment application dans la pratique dans le cas où la vente d'un immeuble est annulée en raison d'un vice originaire dans le contrat, ou lorsqu*une vente d'immeuble est résolue pour inexécution par Tune des parties.

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de propri<^té. Il en résulte qu'il peut faire sur la chose tous les actes juridiques qu'un propriétaire peut faire, non seulement des actes d administration, mais même des actes de disposition : constitutions d'hypothèques, de servitudes et même aliénation de 1 immeuble soit à titre onéreux, soit à titre gratuit. S'il meurt, il transmet son droit à ses héritiers. Mais, évidemment, les aliénations qu'il consent, les droits réels qu'il constitue, sont affectés de la même condition résolutoire que son droit de propriété, en vertu de la règle élémentaire nemo plus furis in alium trans ferre potesl quant ipse habeL

b 1 Le vendeur est propriétaire sous condition suspensive, — Tant que la condition est en suspens il n'a. aucun attribut de la propriété et ne peut tirer aucun profit matériel de Ti m meuble. 11 n est pas cependant dépourvu de tout droit. Il a sur 1 immeuble un droit conditionnel qu il transmet à sa mort à ses héritiers et que. de son vivant, il peut grever de droits réels et aliéner, sous la même condition suspensive qui affecte son droit de propriété.

II. - Effets de la condition suspensive, existente conditione. — Si la condition se réalise, — c'est à- dire dans notre espèce, si le vendeur opère le réméré, — il y a anéantissement rétroactif de la vente qui est censé n'avoir jamais existé. En conséquence, l'acheteur est réputé n'avoir jamais été propriétaire de l'immeuble et le vendeur, inversement, réputé en être resté propriétaire pendant le temps intérimaire.

a) L acheteur est réputé n'avoir jamais été propriétaire, — Il en résulte que toutes les aliénations et toutes les constitutions de droits réels qu il avait consenties pendente conditione tombent. C'est l'application d'une règle essentielle qui se formule ainsi : « JResoiuto jure dantis resolvitur jus accipientis ». On voit par là tout l'intérêt qu'on a, au moment où on achète un immeuble ou lorsqu'on acquiert un droit réel sur un immeuble, à bien connaître clans quelle condition la personne avec qui l'on traite est

firopriétaire de cet immeuble. Nous verrons bientôt que la formaté de la transcription pourvoit à ce besoin. Par exception, les actes d'administration accomplis par l'acheteur sont maintenus. Cette solution se justifie par la nécessité d'assurer la bonne administration du bien pendente conditione (\ ).

b) Le vendeur est réputé être resté propriétaire — Il suit de là que les aliénations qu'il avait consenties et les droits réels qu'il avait constitués sont consolidés.

(1) En sens contraire, Laurent, XVII, no» 82 et 83.

III. — Effets de 'a condition suspensive, déficiente conditione. — Lorsque la condition ne se réalise pas, — dans notre espèce, si le vendeur n'opère pas le réméré - tout se passe comme si lacheleur avait été propriétaire pur et simple de 1 immeuble. Il en résulte que tous les actes soit d'administration, soit de disposition, qu*il a faits, sont consolidés d'une façon inébranlable, tandis qu'à l'inverse, les actes accomplis par le vendeur sont anéantis rétroactivement.

§ 2. — De la copropriété.

Définition. — La copropriété ou indivision est l'état dans lequel se trouvent plusieurs personnes, lorsqu elles ont sur la même chose un droit de propriété pour une quote part déterminée, une moitié, un tiers ou un quart.

Principale source de la copropriété. — La copropriété a pour source principale l'ouverture d'une succession à laquelle plusieurs héritiers sont appelés C'est cette hypothèse que l'on a surtout en vue lorsqu on étudie l'indivision (1).

Des inconvénients de l'état d'indivision. — L'état d'indivision présente des inconvénients très çraves en raison des difficultés d'administration de la chose indivise. L'opposition d'un seul des copropriétaires suffit pour empêcher de faire aucun acte relativement à la chose qui appartient à tous. En sorte qu'à défaut d'entente unanime, 1 administration pourra être constamment entravée par la volonté d'un seul. Il en est autrement dans l'état de société, où la loi de la majorité est observée.

De l'obligation de subir le partage. — Aussi, la loi a-t-elle posé en principe que nul n est tenu de rester dans l'indivision. A tout moment, l'un des copropriétaires peut y mettre fin en provoquant le partage (art. 815).

On peut cependant convenir de suspendre le partage pendant un temps limité ; cette convention ne peut être obligatoire au delà de cinq ans ; mais elle peut être renouvelée (art. 815).

(1) Elle résulte aussi de la communauté entre époux ; mais alors elle est soumise à des régies particulières au point de vue de l'administration des biens qui supprinient les inconvénients habituels de l'indivision.

§ 8. — De la propriété en main commune, ou gesammte hand.

Définition. — On entend parla un régime particulier de propriété qui existe en Allemagne dans la société civile et dans la communauté entre époux.

C'est une forme de propriété collective, qui tient le milieu entre la personnalité morale et letat d'indivision.

En quoi elle ressemble à la personnalité morale et diffère de rétat dliadivision. — Elle ressemble au régime de la personnalité morale et diffère de l'état d'indivision aux points de vue suivants :

1° Les biens soumis à ce régime forment un patrimoine spécialement affecté au but social ; ils sont complètement détachés des biens appartenant à titre privatif à chacun des associés individuellement ;

2** Ils forment le gage exclusif des créanciers sociaux, et échappent à toute poursuite de la part des créanciers personnels des associés ;

3^ Ils ne peuvent être ni aliénés, ni hypothéqués, même pour partie, par l'un des associés agissant dans un intérêt purement individuel.

En quoi elle ressemble à l'indivision et diffère de la personnalité morale. — Elle ressemble à l'indivision et diffère de la personnalité morale par un trait essentiel, c'est que, dans le régime de la propriété en main commune, les associés restent titulaires de la propriété soumise à ce régime ; leur personnalité n'est pas remplacée par celle d'un être immatériel, la personne morale.

D'où il suit notamment : i^ que la capacité des associés influera sur la validité des actes sociaux ; par exemple, si parmi eux il existe un mineur ; 2® il ne faudra pas appliquer à l'usufruit constitué au profit des associés l'article 619 sur la durée de l'usufruit appartenant aux personnes morales.

Applications invoquées de ce régime en France. — Cette forme particulière de propriété a fait lobjet d'études importantes en France dans ces dernières années. Les uns trouvent l'application de ce régime en matière de communauté conjugale et de sociétés civiles (1). D'autres considèrent comme soumises à ce ré-

(1) Louis Josseraod, Livre du Centenaire du Code civil, I, p. 357.

gime et non à celui de la personnalité morale les sociétés commerciales par intérêt (i ).